山東煙臺蓬萊世嘉地產(chǎn)旅游地產(chǎn)項目可行性研究報告遠卓顧問-資料下載頁
2025-08-07 14:54本頁面
【正文】 定位?會議中心定位結(jié)論?別墅公寓定位?銷售方式定位下一步工作28?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 29 頁 @九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.本項目是一個投資大,時間長,運作復(fù)雜的高難度地產(chǎn)項目,經(jīng)營模式的設(shè)計必須可以有效地控制經(jīng)營風(fēng)險、降低資金壓力降低投資風(fēng)險 降低資金壓力 降低管理風(fēng)險?蓬萊項目中必須必須設(shè)計良 ?由于蓬萊項目整體投資額較 ?項目的管理方法和控制結(jié)好的經(jīng)營模式以分散投資風(fēng) 大,而且項目時間跨度較長 構(gòu)設(shè)計不當,無法吸引投資險,必須將自有資金的投入 。雖然世嘉公司目前的現(xiàn)金 者比例、財務(wù)費用的控制、備 流情況較好,且具有一定的?合作伙伴選擇失誤,或用方案的準備等幾方面問題 融資能力,但考慮未來公司在工作配合上出現(xiàn)影響全面、綜合地予以考慮,控 發(fā)展的投資需要,利用一定經(jīng)營的問題制和防范綜合風(fēng)險,降低發(fā) 的財務(wù)杠桿降低資金壓力仍?降低項目管理與人力資生可能對世嘉造成負面影響 是必要的手段,需要設(shè)立一源管理上的疏漏的各類事件的概率。 種經(jīng)營模式以增加融資平臺,放大財務(wù)杠桿系數(shù),有利于降低公司資金壓力,更大幅度的撬動外部資源29?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 30 頁 @九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.經(jīng)營模式包含四類問題,目前世嘉主要考慮的問題是公司組建形式和公司股權(quán)結(jié)構(gòu)問題公司組建形式 公司股權(quán)結(jié)構(gòu)直接組建或間接組建股權(quán)的結(jié)構(gòu)組建的形式股權(quán)的變更股權(quán)的退出?公司注冊方式 公司管控模式注冊形式各層面公司法人治理結(jié)構(gòu)注冊地點各層面組織架構(gòu)、職責(zé)注冊資金各層面組織管控權(quán)限跨層級流程30?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 31 頁 @九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.公司組建形式有多種可能性,常見的是“直接控制項目”與“通過項目公司間接控制項目”兩種,遠卓建議采用“通過項目公司間接控制項目”的方式世嘉地產(chǎn)世嘉蓬萊世嘉蓬萊旅游發(fā)展有限公司旅游發(fā)展有限公司蓬萊高爾夫項目公司蓬萊酒店投資公司 蓬萊別墅項目公司 蓬萊公寓項目公司 蓬萊物業(yè)管理公司蓬萊項目 蓬萊項目 蓬萊項目 蓬萊項目 蓬萊項目 臨淄項目公司 項目公司31?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 32 頁 @九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.具體的公司組建形式為下圖所示,但這種結(jié)構(gòu)的前提是土地必須析產(chǎn)(按照項目公司進行土地分屬)世嘉地產(chǎn) 其他投資方旅游發(fā)展公司負責(zé)對項世嘉蓬萊旅游發(fā)展有限公司目公司的投其他投資方以下簡稱“世嘉蓬萊”)融資和建設(shè)、經(jīng)營管理高爾夫項目公司酒店投資公司 別墅項目公司 公寓項目公司 物業(yè)管理公司在前期,世嘉地產(chǎn)、世嘉蓬萊和其他投資方共同組建項目公司。各項目公司負責(zé)項目的規(guī)劃建設(shè)及經(jīng)營管理一期 二期 一期 二期 三期……項目 項目 項目 項目 項目公司 公司 公司 公司 公司32?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 33 頁 @九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.酒店投資公司可以涵蓋四星級酒店、會議中心、康體中心以及準五星別墅和三星公寓酒店投資公司是酒店板塊的投資者和世嘉蓬萊會議中心和康管理者,他負責(zé)下體中心可以考屬各酒店產(chǎn)業(yè)的公慮納入酒店投司組建、投資、管資公司之中,酒店投資公司控、委托管理產(chǎn)權(quán)由酒店投資公司和蓬萊政府共同持有,政府投資的3000萬資金可以考慮和康準五星別墅和三星體中心一起投公寓酒店可以考慮入投資商D 蓬萊政府 投資商C 投資商B再成立單獨的孫公司,孫公司也可吸引投資者,甚至可準五星別墅酒店三星公寓酒店以由投資者控股,四星級酒店會議中心康體中心 但是在經(jīng)營上需由酒店投資公司統(tǒng)一委托酒店管理公司管理33?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 34 頁 @九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.別墅公寓可以組建成兩家子公司或者合成一家子公司,這關(guān)鍵是看投資商的選擇情況方案一 方案二世嘉蓬萊 世嘉蓬萊投資商1 投資商2 投資商3別墅項目公司 公寓項目公司 別墅公寓公司34?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 35 頁 @九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.高爾夫建議也成立一家公司,以利于持續(xù)經(jīng)營。物業(yè)管理是必須成立的一家管理型公司,可以尋找知名的物業(yè)管理商共同投資世嘉蓬萊 世嘉蓬萊高爾夫建議也成立 物業(yè)管理是必須成一家公司,以利于 立的一家管理型公持續(xù)經(jīng)營。司,可以尋找知名的物業(yè)管理商共同投資投資商1 投資商2高爾夫應(yīng)與別墅、公寓形成互動,別墅與公寓的客戶均是高爾夫的客戶,高爾夫公司物業(yè)公司使得高爾夫能成為盈利性的物業(yè)35?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 36 頁 @九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.*在世嘉蓬萊公司層面應(yīng)盡量找到投資者 ,吸收蓬萊市政府退出的股權(quán),降低資金壓力,分散投資風(fēng)險。這個過程可以持續(xù)尋找世嘉地產(chǎn) 蓬萊市政府 其他投資者60% 40%方式一:由蓬萊市政府逐步出讓股份世嘉蓬萊方式二,其他投資者進行增資擴股酒店投資公司 物業(yè)管理公司方式三,由世嘉地產(chǎn)逐步出讓股份……注:退出時點的選擇參見后續(xù)內(nèi)容36?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 37 頁 @九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.未來,別墅公寓的不可售部分應(yīng)整體轉(zhuǎn)讓給“世嘉蓬萊”,別墅與公寓項目徹底退出,使得股東投資得到回報.?其他公司則必須存續(xù)經(jīng)營世嘉地產(chǎn)世嘉蓬萊別墅項目公司 公寓項目公司高爾夫項目公司酒店投資公司 物業(yè)管理公司37?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 38 頁 @九舍會 +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.在適當?shù)臅r候,世嘉地產(chǎn)還可考慮未來的退出機制,獲取現(xiàn)實的投資收益,轉(zhuǎn)而投向另一個地產(chǎn)項目,實現(xiàn)良性循環(huán)世嘉地產(chǎn) 其他投資者 蓬萊市政府其他投資者 世嘉蓬萊49% 51%“世嘉蓬萊”在一二三期項目建設(shè)期間,主要承擔對項目公酒店投資公司 物業(yè)管理公司司投資和管理的責(zé)任,同時在……此期間由于所投資項目公司尚處于經(jīng)營初期,投資公司未獲得價值提升,因而當三期項目完成建設(shè)后,才考慮蓬萊世嘉旅游發(fā)展公司的股份轉(zhuǎn)讓38?2005 遠卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 39 頁 @九舍會 +4008408848下載
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