山東煙臺(tái)蓬萊世嘉地產(chǎn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告遠(yuǎn)卓顧問-文庫吧
2025-07-23 14:54 本頁面
【正文】 作?未來股權(quán)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測(cè)?宏觀環(huán)境分析?蓬萊酒店市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較 ?盈虧平衡分析?蓬萊會(huì)議市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較?贏利預(yù)測(cè)?蓬萊別墅公寓市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較?敏感性分析?本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)項(xiàng)目的投融資方案建議項(xiàng)目定位?投資估算?主題定位?投融資建議?功能定位?市場(chǎng)定位?整體定位潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施?酒店定位?會(huì)議中心定位結(jié)論?別墅公寓定位?銷售方式定位下一步工作本章內(nèi)容詳見“可研分報(bào)告系列一《市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)》”8?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 9 頁 @九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.蓬萊是一個(gè)地理位置優(yōu)越,經(jīng)濟(jì)增長快,發(fā)展?jié)摿Υ蟮男⌒吐糜味燃俸I城市,由于政府的大力支持,預(yù)計(jì)未來蓬萊的旅游收入將有快速的增長地理特征 經(jīng)濟(jì) 旅游蓬萊是一個(gè)地理位置優(yōu)越蓬萊的經(jīng)濟(jì)增長較快,人蓬萊旅游收入增長相對(duì)較,經(jīng)濟(jì)增長快,發(fā)展?jié)摿?均收入高于全國與環(huán)渤海 慢,這與以前蓬萊旅游基大的小型旅游度假海濱城 地區(qū),但人口增長相對(duì)較 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較慢和旅游投市 入不足有很大關(guān)系慢,這意味著投資購房的潛力可能會(huì)大于自用購房蓬萊地處山東半島北端,但是,全國旅游發(fā)展趨勢(shì)的潛力與日本、韓國隔海相望, 良好,國家旅游大環(huán)境的離煙臺(tái)、大連等旅游城市蓬萊人均收入相對(duì)較高, 影響、山東政府的重視和都很近。且交通比較便利但人均消費(fèi)相對(duì)較低,說 蓬萊自身的優(yōu)越條件將會(huì)大大推動(dòng)蓬萊旅游的發(fā)展明蓬萊居民的消費(fèi)潛力大蓬萊擁有長達(dá)86公里的海,但消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng),消費(fèi)岸線,是中國為數(shù)不多的蓬萊新的城市規(guī)劃將蓬萊資源相對(duì)匱乏擁有良好的海岸景觀的城 定義為度假城市,全力推市,而且座南朝北,城市 動(dòng)觀光旅游向休閑度假旅氣候不潮濕游轉(zhuǎn)變,強(qiáng)化區(qū)域旅游度假中心地位,并采取了一蓬萊氣候比較舒適,一年系列措施中有七個(gè)月適合旅游度假,其中還有五個(gè)月氣候宜從未來來看,蓬萊市也制人,適合療養(yǎng)定了較長遠(yuǎn)的旅游規(guī)劃,預(yù)計(jì)未來蓬萊的旅游收入將有快速的增長9?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 10 頁 @九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.蓬萊酒店的總體供給偏緊,且存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性短缺,供給者多為“小而全”的主題模糊酒店,相互進(jìn)行低水平競(jìng)爭(zhēng),高檔主題酒店缺位1. 觀光旅游、度假休閑、商務(wù)和會(huì) 1. 蓬萊酒店總體供給偏緊,且存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性短供議會(huì)展是蓬萊酒店業(yè)的主要客源 缺,供給者多為“小而全”的主題模糊酒店,市給構(gòu)成,其中觀光旅游和休閑度假 相互進(jìn)行低水平競(jìng)爭(zhēng),高檔主題酒店缺位。對(duì)場(chǎng)和是主流,會(huì)議市場(chǎng)和商務(wù)市場(chǎng)發(fā) 外營業(yè)為主的待/在建高星級(jí)酒店項(xiàng)目規(guī)模較小需競(jìng)展迅速 ,且均定位于常規(guī)綜合酒店求爭(zhēng)2. 2. 潛在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的度假酒店,半數(shù)沒有度假內(nèi)涵狀在市場(chǎng), ,有度假內(nèi)涵的多定位在由康體、休閑娛樂、狀況億 會(huì)議、自然生態(tài)等主題不同程度結(jié)合的綜合類況3. 按照保守的估計(jì),到2008年市場(chǎng) ,相當(dāng)部分定位在低端的休閑娛樂主題上將會(huì)有大約1616間/套的供給 3. 潛在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)具有度假內(nèi)涵的競(jìng)爭(zhēng)度假酒店缺口,除去潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)劃中 ,中大型規(guī)模居多且多為綜合性主題或?yàn)闀?huì)議的項(xiàng)目,至少有500多間的市場(chǎng) 、高爾夫運(yùn)動(dòng)主題,小型規(guī)模較少且多為休閑空缺 娛樂主題4. 潛在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)具有度假內(nèi)涵的競(jìng)爭(zhēng)度假酒店,設(shè)計(jì)風(fēng)格以歐式和現(xiàn)代為主,部分也采用中式古典或花園式10?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 11 頁 @九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.對(duì)蓬萊的住宿市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)顯示,并%的速度增長,2013年將達(dá)到4億 蓬萊未來幾年住宿需求預(yù)測(cè)住宿實(shí)際收入:3000*63%*200*365 單 位 :億元1. 共3000間客房42. 平均入住率63%43. 平均房?jī)r(jià)200元/間天3 流失住宿需求:20***200?? 21. 流失20萬人次22. 13. 04. 每間客房平均價(jià)格200元/間天注:%的平均旅游消費(fèi)增速預(yù)測(cè)未來幾年增長11?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 12 頁 @九舍會(huì) +4008408848下載2004 年20 0 5 年2006 年年20 07200 8 年20 0 9 年2010 年20 11 年201 2 年2013 年房地產(chǎn)智庫 //.按照保守的估計(jì),到2008年市場(chǎng)上將會(huì)有大約1616間/套的供給缺口,除去潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)劃中的項(xiàng)目,至少有500多間的市場(chǎng)空缺現(xiàn)有3000間/套的供給量不變潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況平均房間價(jià)格為230元/間天假設(shè)條件仍然保持63%的平均入住率潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)預(yù)計(jì)供給量 總供給量(間/套) (間/套)手項(xiàng)目金港灣 320= 住宿需求總額 247。 230元/間天2008年住宿需求247。365天247。 63% 4616間/套國電培訓(xùn)基460地1100利群四星級(jí)酒店 3202008年(論證中)1616間/套供給缺口12?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 13 頁 @九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.蓬萊目前的會(huì)議場(chǎng)所并未能滿足本地會(huì)議要求,與周邊城市相比,蓬萊會(huì)議設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、檔次都不夠,大量國家級(jí)與省級(jí)會(huì)議分流到了周邊城市供市 1. 蓬萊會(huì)務(wù)市場(chǎng)規(guī)模近五年平均約給700萬元,近五年與會(huì)人數(shù)增速 1. 蓬萊周邊的競(jìng)爭(zhēng)者以綜合酒店的附屬場(chǎng)所為主場(chǎng)和近30% ,蓬萊的會(huì)議期限和人均消費(fèi)都不如周邊城市需競(jìng)2. 蓬萊市年均接待會(huì)議約100次, 2. 蓬萊目前會(huì)議設(shè)施缺乏,在承辦國家級(jí)會(huì)議方求爭(zhēng)以省市級(jí)會(huì)議為主,平均參會(huì)人 面競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng),而且不能滿足當(dāng)?shù)匦姓?huì)議的狀狀數(shù)90人, 要求況況3. 蓬萊比較適合發(fā)展商務(wù)會(huì)議和協(xié) 3. 與周邊城市相比,蓬萊會(huì)議設(shè)施數(shù)量、規(guī)模、會(huì)會(huì)議,應(yīng)重點(diǎn)建設(shè)舒適型會(huì)議 檔次都不夠場(chǎng)所13?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問 021 64077445珠峰高度 8848 第 14 頁 @九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫 //.目前蓬萊住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì),外地客戶是蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍,特別是在別墅/公寓等高檔房產(chǎn)住宅發(fā)展特點(diǎn)與別墅公寓市場(chǎng)需求 供 給現(xiàn)有別墅主要有獨(dú)棟、聯(lián)排和疊拼幾種形態(tài),價(jià)位在近幾年,蓬萊房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩23500~4000元,獨(dú)棟別墅的面積在250~900m ,聯(lián)排旺的發(fā)展態(tài)勢(shì),別墅和公寓的銷售也2別墅的面積在250m 左右比較樂觀主 本蓬萊的公寓樓盤相對(duì)較少,但已經(jīng)具備一定的市場(chǎng)基在需求增長的帶動(dòng)下,商品住宅特別要 地礎(chǔ),目前在售的
法律信息相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1