【正文】 山東煙臺(tái)蓬萊世嘉地產(chǎn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告遠(yuǎn)卓顧問(wèn) 房地產(chǎn)智庫(kù) //0.北京世嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司世嘉地產(chǎn)?蓬萊旅游地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目可研報(bào)告主報(bào)告2005年8月珠峰高度 8848 第 1 頁(yè) @九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫(kù) //.目錄總論經(jīng)營(yíng)模式建議?項(xiàng)目概況?公司管控模式?項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性?公司組建形式?可行性研究的依據(jù)和主要工作?未來(lái)股權(quán)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測(cè)?宏觀環(huán)境分析?蓬萊酒店市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較 ?盈虧平衡分析?蓬萊會(huì)議市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較?贏利預(yù)測(cè)?蓬萊別墅公寓市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較?敏感性分析?本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)項(xiàng)目的投融資方案建議項(xiàng)目定位?投資估算?主題定位?投融資建議?功能定位?市場(chǎng)定位?整體定位潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施?酒店定位?會(huì)議中心定位結(jié)論?別墅公寓定位?銷(xiāo)售方式定位下一步工作1?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn) 021 64077445珠峰高度 8848 第 2 頁(yè) @九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫(kù) //.總論總論經(jīng)營(yíng)模式建議?項(xiàng)目概況?公司管控模式?項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性?公司組建形式?可行性研究的依據(jù)和主要工作?未來(lái)股權(quán)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)測(cè)?宏觀環(huán)境分析?蓬萊酒店市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較 ?盈虧平衡分析?蓬萊會(huì)議市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較?贏利預(yù)測(cè)?蓬萊別墅公寓市場(chǎng)分析與競(jìng)爭(zhēng)比較?敏感性分析?本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)項(xiàng)目的投融資方案建議項(xiàng)目定位?投資估算?主題定位?投融資建議?功能定位?市場(chǎng)定位?整體定位潛在風(fēng)險(xiǎn)提示及措施?酒店定位?會(huì)議中心定位結(jié)論?別墅公寓定位?銷(xiāo)售方式定位下一步工作2?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn) 021 64077445珠峰高度 8848 第 3 頁(yè) @九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫(kù) //.該項(xiàng)目是蓬萊市政府和市旅游局重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目,建設(shè)用地為旅游度假性質(zhì),地塊背山面海,占地面積953畝,租用林地310畝,總建筑面積約25萬(wàn)平方米項(xiàng)目選址山東省蓬萊市城區(qū)西部,項(xiàng)目東部緊鄰小泰山、西部與野生動(dòng)物園相臨,南部為政府新規(guī)劃的市政府用地,北部為蓬萊海濱觀光大道,距海岸線僅30米,與長(zhǎng)島隔海相望。項(xiàng)目現(xiàn)已擁有旅游用途出讓土地635412平方米(地號(hào):01196,012081,012082。約953畝)和租用林地310畝。項(xiàng)目擬建設(shè)內(nèi)容主要包括:度假酒店、會(huì)議中心、別墅、公寓等物業(yè)。3?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn) 021 64077445珠峰高度 8848 第 4 頁(yè) @九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫(kù) //.該項(xiàng)目是世嘉區(qū)域性擴(kuò)張戰(zhàn)略的重要一步 ,基于穩(wěn)健投資的原則,世嘉地產(chǎn)委托遠(yuǎn)卓為其進(jìn)行前期調(diào)研及可研工作,為蓬萊項(xiàng)目提供決策依據(jù)世嘉地產(chǎn)作為新崛起于北京房地產(chǎn)界的一家專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,經(jīng)營(yíng)狀況良好,目前正處于跨區(qū)域擴(kuò)張的戰(zhàn)略發(fā)展階段,山東蓬萊旅游度假項(xiàng)目是其區(qū)域性擴(kuò)張戰(zhàn)略的重要一步。世嘉地產(chǎn)已經(jīng)與蓬萊市政府簽訂了開(kāi)發(fā)協(xié)議,并已經(jīng)成立了發(fā)展公司。遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn)已經(jīng)就蓬萊項(xiàng)目的一些分析和定位與世嘉地產(chǎn)主要領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了兩次匯報(bào)與溝通。遠(yuǎn)卓根據(jù)以上工作的結(jié)果制作了本文件,供決策參考。本報(bào)告代表遠(yuǎn)卓對(duì)世嘉地產(chǎn)蓬萊項(xiàng)目的結(jié)論性意見(jiàn)和基于報(bào)告時(shí)點(diǎn)下的最終建議。隨著時(shí)間的推移和市場(chǎng)的變化,報(bào)告的方案在具體執(zhí)行上也許需要做適應(yīng)的調(diào)整。本可研報(bào)告中的稱謂及縮寫(xiě):北京世嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司:世嘉地產(chǎn)、世嘉遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn)公司:遠(yuǎn)卓公司、遠(yuǎn)卓4?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn) 021 64077445珠峰高度 8848 第 5 頁(yè) @九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫(kù) //.經(jīng)過(guò)9周的工作,項(xiàng)目目前已經(jīng)進(jìn)展到最終報(bào)告階段項(xiàng)目 中期 最終啟動(dòng)會(huì) 報(bào)告會(huì) 報(bào)告會(huì)第一階段 第二階段 第三階段市場(chǎng)調(diào)研分析階段項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目初步定位及方案溝通調(diào)整時(shí)間4周 2周 3周安排召開(kāi)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)在對(duì)擬建項(xiàng)目的地點(diǎn)主要條件、環(huán)境、市場(chǎng)供高層內(nèi)部訪談投資分析任務(wù)需、競(jìng)爭(zhēng)情況充分調(diào)內(nèi)外部資料搜集/整理和經(jīng)營(yíng)模式建議查分析的基礎(chǔ)上,提研究,主要包括:投融資方案建議出項(xiàng)目定位的建議? 總體宏觀環(huán)境與項(xiàng)目環(huán)境結(jié)論召開(kāi)中期報(bào)告會(huì)的調(diào)研分析編寫(xiě)項(xiàng)目可行報(bào)告根據(jù)反饋意見(jiàn)對(duì)方案? 度假酒店市場(chǎng)調(diào)研分析進(jìn)行調(diào)整召開(kāi)最終報(bào)告會(huì)? 別墅類(lèi)高檔住宅的市場(chǎng)調(diào)研分析? 會(huì)務(wù)市場(chǎng)調(diào)研分析,等等注:鑒于大部份關(guān)于市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位的內(nèi)容已經(jīng)在前幾次匯報(bào)會(huì)或討論會(huì)上向世嘉做了溝通,故在今天的報(bào)告會(huì)及本文件中不再作詳細(xì)、深入的介紹。5?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn) 021 64077445珠峰高度 8848 第 6 頁(yè) @九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫(kù) //.在過(guò)去的幾周里,遠(yuǎn)卓和世嘉聯(lián)合工作小組對(duì)蓬萊項(xiàng)目展開(kāi)了大量的調(diào)查研究,相互之間進(jìn)行過(guò)多次溝通和討論溝通討論調(diào)查研究?地產(chǎn)運(yùn)作研究研討與匯報(bào)?地產(chǎn)運(yùn)作模式研究 ? 前期市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論的匯報(bào)?地產(chǎn)運(yùn)作難點(diǎn)和相關(guān)因素研究 ? 項(xiàng)目定位研討會(huì)?國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀案例分析小組內(nèi)部討論?國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例(國(guó)外7家,國(guó)內(nèi)2家),? 遠(yuǎn)卓項(xiàng)目小組內(nèi)部經(jīng)常就項(xiàng)目的一并對(duì)其中9家組合功能的酒店進(jìn)行詳盡的分析些細(xì)節(jié)問(wèn)題進(jìn)行深入探討?大量國(guó)內(nèi)外度假酒店的案例? 并就一些數(shù)據(jù)資料的真實(shí)性多方求證、進(jìn)行二次訪談?專(zhuān)業(yè)人士訪談?政府部門(mén):旅游局/規(guī)劃局/建設(shè)局與世嘉及設(shè)計(jì)公司的意見(jiàn)交換?旅行社/會(huì)務(wù)代理公司/房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司? 在保持遠(yuǎn)卓自己獨(dú)立專(zhuān)業(yè)判斷的基礎(chǔ)上,充分考慮到相關(guān)各方的一些?訪談了上海1家會(huì)務(wù)代理公司、1家房地產(chǎn)中介建議?市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析?蓬萊本地酒店/高檔房產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況, 蓬萊7家酒店,5家別墅公寓樓盤(pán),1家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,1家旅行社)?周邊地區(qū)(膠東半島、環(huán)渤海)市場(chǎng)情況及競(jìng)爭(zhēng)分析(環(huán)渤海47家度假酒店)6?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn) 021 64077445珠峰高度 8848 第 7 頁(yè) @九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫(kù) //.第三階段的項(xiàng)目可行性研究是以前期充分的市場(chǎng)調(diào)研和競(jìng)爭(zhēng)分析,以及在此基礎(chǔ)上形成的項(xiàng)目定位為條件和依據(jù),對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的客觀的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)本報(bào)告基于:對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)研分析對(duì)該項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的充分分析該類(lèi)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)基于假設(shè)定位下的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)預(yù)測(cè)本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)進(jìn)行研究7?2005 遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn) 021 64077445珠峰高度 8848 第 8 頁(yè) @九舍會(huì) +4008408848下載 ?房地產(chǎn)智庫(kù) //.市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)總論經(jīng)營(yíng)模式建議?項(xiàng)目概況?公司管控模式?項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性?公司組建形式?可行性研究的依據(jù)和主要工