【文章內(nèi)容簡介】 負荷?？擅黠@提升出入城交通效率。大量二環(huán)外區(qū)域到核心區(qū)的往返交通，可通過二環(huán)系統(tǒng)快速迂回到目的地附近，再進入地面路網(wǎng)系統(tǒng)，既可提高交通效率，又可避免長時間、長距離占用地面路網(wǎng)。解決方案：昆明市交通綜合整治指揮部委托廣州市市政設(shè)計院（該單位設(shè)計了國內(nèi)最成功的廣州內(nèi)環(huán)快速路），在市有關(guān)部門的配合下，開展了昆明二環(huán)快速系統(tǒng)的初步規(guī)劃設(shè)計，提出了以下兩個方案。8666車道方案：快速系統(tǒng)東二環(huán)８車道，南、西、北二環(huán)采用６車道，工程重點放在保證良好的封閉性和盡量實現(xiàn)立交的高標準（如福海等關(guān)鍵性立交）。工程總拆遷建筑面積41．3萬平方米，投資框算42億元，其中直接工程費25．2億元，其他工程費和拆遷費16．7億元。全線８車道方案：二環(huán)快速系統(tǒng)改造為全線８車道，工程總拆遷建筑面積：123萬平方米，投資框算57億元，其中直接工程費33．4億元，其他工程費用和拆遷費23．6億元。 近日公園路段人車分流東風路近日公園段下穿工程將連通“文明街片區(qū)——正義路——威遠街片區(qū)——金馬碧雞廣場——東西寺塔片區(qū)”，形成昆明市最大的中心商業(yè)、休閑步行街區(qū)，強化和豐富昆明市傳統(tǒng)中軸線，提高城市品位。近日公園路段下穿后，將實現(xiàn)人車分流，實現(xiàn)交通和商業(yè)雙贏。 東三環(huán)建成城市一級主干東三環(huán)是城市三環(huán)路的重要組成部分，連接人民東路延長線、昆石公路、東城中干道等城市高快速道路，其建設(shè)有利于完善主城干道路網(wǎng)系統(tǒng)，促進城市和交通向外疏解和發(fā)展；東三環(huán)建成后，將分離東二環(huán)的過境交通使東二環(huán)不再承載過境交通功能，成為專職的城市交通快速環(huán)路；為主城外圍北、東、南片區(qū)之間提供便捷的交通走廊（不穿越中心區(qū)）。據(jù)了解，東三環(huán)起于白云路世博圓盤，止于石安公路朱家村，城市一級主干道，全長9．3公里，道路寬度50米，設(shè)計車速60公里／小時，8車道城市一級主干道，工程總投資估算約10億元?！俣蓞^(qū)的發(fā)展構(gòu)想官渡區(qū)在新昆明的建設(shè)中要建設(shè)昆明“浦東”。官渡區(qū)位于滇池東岸，是昆明市承東啟西、貫通南北的交通樞紐。昆明國際航空港、昆明火車客貨站坐落境內(nèi)；貴昆、成昆、昆河鐵路和昆洛、石安等主要公路干線越境而過；昆明市二環(huán)路東、南、北段及春城路等10余條城市主干道縱橫交錯，官渡區(qū)作為全市乃至全省重要的科研、教育和工業(yè)基地，薈萃了數(shù)十所科研院所和大中專院校；相對集中分布了冶金、電子、機械、煙草、建筑、化工等一大批大中型企業(yè)。改革開放以來，官渡區(qū)緊緊抓住經(jīng)濟發(fā)展的良好機遇，充分發(fā)揮和利用得天獨厚的區(qū)位、科技、交通、信息、人才優(yōu)勢，走以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為支柱，市場為導(dǎo)向，第三產(chǎn)業(yè)為龍頭，依托城市，服務(wù)城市，富裕農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展路子，把一個傳統(tǒng)的城郊農(nóng)業(yè)區(qū)建設(shè)成了以二、三產(chǎn)業(yè)為主體，城鄉(xiāng)兼容的新城區(qū)，成為全省經(jīng)濟發(fā)展最具活力的地區(qū)之一。被列為云南省縣（區(qū)）農(nóng)村經(jīng)濟實力百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)行列。ＧＤＰ由1981年僅有的8273萬元，到2003年突破百億元大關(guān)，20多年間平均增長速度在25％以上，與改革開放前年平均的增長速度相比，提高了近22個百分點，全區(qū)提前九年實現(xiàn)了生產(chǎn)總值比1980年翻三番的目標，提前三年率先進入小康。到2003年底，年均增長約17％；第二產(chǎn)業(yè)增加值由1999萬元增加到33億元，年均增長27％；，年均增長33％，全區(qū)經(jīng)濟持續(xù)快速增長，整體經(jīng)濟實力明顯增強。區(qū)劃調(diào)整以后，官渡又成了“現(xiàn)代新昆明”的“橋頭堡”：“昆明”東移，官渡居首。官渡位居主城與東城之間，在“一湖四片”這個環(huán)帶中，在城區(qū)、城郊、郊區(qū)之間，官渡不僅將起到牽線搭橋的作用，更蘊含著“神龍”首尾的巨大爆發(fā)力。兩大戰(zhàn)略打造昆明精品城區(qū)推進城市化戰(zhàn)略。昆明市官渡區(qū)將用建設(shè)管理城市的理念謀劃全區(qū)各項工作，按照高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高質(zhì)量經(jīng)營、高水平管理的要求，提高城市建成區(qū)的運行質(zhì)量，推進南部地區(qū)盡快城市化、東部地區(qū)加快城市化，努力打造現(xiàn)代新昆明精品城區(qū)。實施工業(yè)強區(qū)戰(zhàn)略。按照新型工業(yè)化的要求，著力推進工業(yè)東移，提升改造傳統(tǒng)工業(yè)，大力培育新型工業(yè)，積極發(fā)展都市型工業(yè)，注重發(fā)展技術(shù)與勞動密集型產(chǎn)業(yè)，整合中小企業(yè)，扶持骨干企業(yè)，引導(dǎo)全區(qū)工業(yè)向園區(qū)化、集群化方向發(fā)展，建立具有官渡特色的工業(yè)體系。三大片區(qū)昂首齊發(fā)展主城中心區(qū)：以區(qū)劃調(diào)整后昆明市官渡區(qū)的城市建城區(qū)為主體，含關(guān)上、金馬、太和、東站4個街道辦事處以及福海、前衛(wèi)保留部分。以改造城市形象、完善城市功能、美化人居環(huán)境為目標，大力推進交通環(huán)境整治、舊城舊村改造、綠化亮化美化等工程，提高經(jīng)營城市水平，依托昆明國際會展中心、昆明火車南站、昆明國際機場等，積極發(fā)展會展、廣告及與中心城區(qū)相適應(yīng)的中介服務(wù)、金融、信息、咨詢、城市物流業(yè)等產(chǎn)業(yè)，改造提升傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)，將其建成輻射力強、環(huán)境優(yōu)美、城市經(jīng)濟發(fā)達的現(xiàn)代中心區(qū)。南部新城區(qū)：包括以小板橋、官渡、矣六、六甲4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。該區(qū)域是現(xiàn)代新昆明建設(shè)規(guī)劃主城與東城的結(jié)合部，是近期昆明城市拓展的重點地區(qū)。官渡將加快這個區(qū)的城市化發(fā)展，將其逐步建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、布局科學、設(shè)施先行、功能完善、適應(yīng)投資創(chuàng)業(yè)和生活居住的城市新區(qū)。東部工業(yè)區(qū)包括阿拉、大板橋、小哨3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)：根據(jù)昆明國際空港概念性規(guī)劃，定位為綜合工業(yè)區(qū)和高端產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)?？崭劢ǔ珊螅昕土髁繉⑦_到3000萬人次，成為中國第六大國際樞紐機場。立足于高起點、高標準、新理念，以新興工業(yè)城市的標準進行規(guī)劃建設(shè)，加強道路、水、電為重點的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大宣傳包裝力度，大力引進工業(yè)項目，形成在新型工業(yè)為核心競爭力、城市與山水融為一體的現(xiàn)代化工業(yè)城。第五章 開發(fā)地塊分析花箐旅游休閑度假區(qū)的地理位置，位于云南省昆明市官渡區(qū)的大板橋鎮(zhèn)，大板橋鎮(zhèn)地處昆明市市區(qū)的東北部，東接宜良縣，南鄰呈貢縣，西與雙龍鄉(xiāng)、金馬鎮(zhèn)、阿拉鄉(xiāng)交界，北連小哨鄉(xiāng)。 公里，總面積263平方公里。大板橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府距離昆明市中心（三市街）18km。大板橋鎮(zhèn)的地理位置處在昆明主城、呈貢新城區(qū)和昆明新機場的幾何中心。花箐旅游休閑度假區(qū)地塊位于大板橋鎮(zhèn)的北側(cè)，其東側(cè)為規(guī)劃的昆明航空新城。：蕩口鎮(zhèn)對外交通主要通過公路與無錫、蘇州和常熟聯(lián)系。公路等級為二級公路。在無錫市境內(nèi)道路狀況較好，與無錫市聯(lián)系的錫甘路設(shè)計車速可達到60km/h。在蘇州境內(nèi)，與無錫接壤的部分道路路況較差，設(shè)計車速只有40km/h左右。因此根據(jù)現(xiàn)狀道路狀況，由鵝湖度假區(qū)至無錫、蘇州和常熟的行車時間大約在半個小時以內(nèi)。:無錫碩放機場距蕩口鎮(zhèn)12km，現(xiàn)有至北京、廣東、福建、山東的四個國內(nèi)航班。蕩口鎮(zhèn)距上海虹橋機場130km。規(guī)劃的無錫新機場距蕩口鎮(zhèn)9km，有關(guān)無錫新機場的建設(shè)問題，江蘇省政府已開始進行前期調(diào)研工作。:滬寧鐵路的無錫站、蘇州站至蕩口的火車時間均在半個小時以內(nèi)。擬建中的京滬高速鐵路將在2004年啟動建設(shè)。:。規(guī)劃中的無錫東干線為一級公路標準，設(shè)計車速80km/小時，在蕩口鎮(zhèn)西側(cè)通過，距鵝湖度假區(qū)6km，計劃在今年開工建設(shè)。在蘇州境內(nèi)規(guī)劃的蘇州至張家港的一級公路也將在近期進行建設(shè)，距蕩口鎮(zhèn)7km。通過以上對蕩口鎮(zhèn)地域交通的分析，可以看出:鵝湖度假區(qū)現(xiàn)狀的對外交通至主要客源地無錫、蘇州、常熟三市的車行時間均在半小時以內(nèi)，這是居住地至工作地較好的車行距離，客戶是可以接受的。在近二、三年內(nèi)隨著大交通工程的建設(shè)和鎮(zhèn)區(qū)道路等級的提高，出行時間將會縮短八分鐘左右，也就是出行時間將會在20分鐘左右，這是十分理想的出行時間。（參見附件3 鵝湖度假村交通示意圖） 地區(qū)規(guī)劃建設(shè)情況蕩口鎮(zhèn)屬無錫市錫山區(qū)的中心鎮(zhèn)，距無錫市中心城邊緣12km。規(guī)劃擬將甘露鎮(zhèn)與蕩口鎮(zhèn)合并，重點建設(shè)蕩口鎮(zhèn)。市區(qū)與蕩口鎮(zhèn)聯(lián)系的錫甘路改造、城市供電、供水均由無錫市區(qū)統(tǒng)一建設(shè)。因此，蕩口鎮(zhèn)的建設(shè)不是按一般農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)標準進行建設(shè)，而是按照市區(qū)特大城市的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標準進行建設(shè)，以有利于蕩口鎮(zhèn)的城市化進程。現(xiàn)在蕩口鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制已基本完成，經(jīng)專家論證即將報無錫市人民政府審批。按照該總體規(guī)劃確定的原則，蕩口鎮(zhèn)是江蘇省歷史文化名鎮(zhèn)。無錫市旅游局已將該鎮(zhèn)列為江南歷史文化名鎮(zhèn)旅游景點之一。今年，蕩口鎮(zhèn)人民政府已按總體規(guī)劃布局進行道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在鵝湖度假區(qū)西側(cè)的濱湖大道將作為重點工程進行建設(shè)，該路向北可接通常熟，向南可連接蘇州，為鵝湖度假區(qū)地塊的開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了良好的外部建設(shè)條件。 用地現(xiàn)狀分析本項目地塊位于蕩口鎮(zhèn)區(qū)以東鵝真蕩畔，距鎮(zhèn)區(qū)中心1km，按規(guī)劃該用地性質(zhì)為旅游休閑居住用地。該用地現(xiàn)狀由魚池（河流）、村民居住用地和農(nóng)田三部分組成。魚池（河流）約占總用地的38％，村民居住用地占20％，農(nóng)田占42％。（吳淞高程系），地勢較低。根據(jù)現(xiàn)狀用地所處的位置及地形、地貌狀況分析，該地是進行旅游休閑和低層別墅居住建筑整體開發(fā)建設(shè)的優(yōu)良地塊，湖濱別墅有良好的臨水景觀，可提高別墅的商業(yè)價值。地塊內(nèi)部的魚池河網(wǎng)可進行整理，擴大水面，使每幢別墅都有臨水的景觀可借，這種地形可以規(guī)劃建設(shè)具有水環(huán)境特色的高尚別墅區(qū)。環(huán)湖（河）地段結(jié)合50M－20M綠化帶應(yīng)進行防洪堤岸的建設(shè)。（吳淞高程）來確定堤岸標高（＋）。這樣，湖邊堤岸較高，故內(nèi)部別墅標高也應(yīng)相應(yīng)抬高，所以，內(nèi)部用地應(yīng)進行整治河流和魚池,并適當擴大水面，以趨土石方平衡，這在今后規(guī)劃設(shè)計方案階段必須加以注意。另外，在雨季，當鵝真湖水位較高時，該地塊需進行機械排水。 地塊開發(fā)建設(shè)資源分析 地塊自然資源。鵝湖度假區(qū)千畝以上的土地在歷史文化名鎮(zhèn)和鵝真蕩畔，實不可多得：眾所周知，無錫適宜建高尚別墅區(qū)的土地以五里湖畔、大浮、十八灣和馬山地區(qū)為佳，然而上述地區(qū)受城市規(guī)劃控制和國家宏觀政策導(dǎo)向，在近期均難以審批一塊近千畝建別墅的土地。在無錫市20km半徑之內(nèi)的其他適宜建別墅的地塊中，處在湖泊之濱的已首推鵝湖度假區(qū)。且不說該地批租的價格較廉，就目前國家在宏觀上嚴格控制別墅區(qū)的大政策而言，鵝湖度假區(qū)的這塊土地就顯得特別寶貴，因此適時地發(fā)揮這塊土地的市場作用，就顯得特別緊迫。水資源:水是鵝湖度假區(qū)地塊特有的珍貴資源。地塊東和東南部的鵝真蕩是江南地區(qū)特有的秀美小湖泊，該蕩連通望虞河，北接長江，南連太湖。是太湖調(diào)節(jié)水量的重要通道，因其活水、水體污染較小，水質(zhì)在Ⅱ級以上，具有良好的生態(tài)環(huán)境。地塊內(nèi)部的河道和魚池也為創(chuàng)造一個獨具特色的度假區(qū)而具有得天獨厚的水環(huán)境。蕩口鎮(zhèn)是江蘇省歷史文化名鎮(zhèn)，是無錫地區(qū)文物古跡最多、保存最好、最有古鎮(zhèn)開發(fā)價值的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。早在晉代,蕩口就形成了集鎮(zhèn)，明代華氏家族遷徙至此后，蕩口逐步發(fā)展成為一個江南聞名的商埠。這里，歷代名人輩出，古代曾出進士37人，近代科學、文化名人更是燦若群星，蕩口還是“錫繡”的發(fā)源地?，F(xiàn)在，義盛河兩側(cè)，北侖河沿岸及人民路老街地區(qū)均保留了大量的歷史名人故居和具有典型江南水鄉(xiāng)特色建筑風貌的街區(qū)。全鎮(zhèn)現(xiàn)有縣級以上文保單位10多處，其中義莊文化和華氏古建筑群可以與無錫地區(qū)著名的惠山古祠堂群相媲美。這些具有特色的歷史文化街區(qū)，使蕩口鎮(zhèn)具有豐富的歷史文化底蘊。鑒于此，最近經(jīng)過東南大學專家論證，無錫有關(guān)部門已經(jīng)決定，推薦蕩口鎮(zhèn)申報“全國歷史文化名鎮(zhèn)”，申報材料即將上報江蘇省建設(shè)廳，經(jīng)審定后統(tǒng)一上報國家建設(shè)部。鵝湖度假區(qū)建在這樣富有豐富歷史文化氛圍的環(huán)境中,既會給蕩口鎮(zhèn)的人文景觀增添新的一頁，也將大大提高鵝湖度假區(qū)的文化價值，并帶動該區(qū)物業(yè)的商業(yè)價值有較大幅度的升值。以上地域大交通的分析表明，鵝湖度假區(qū)不僅與蕩口鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)中心有便捷的道路交通聯(lián)系，而且與無錫、蘇州、常熟三市均有較好的快速道路聯(lián)系，隨著鎮(zhèn)區(qū)的濱湖大道、無錫市域內(nèi)的東干線、蘇州市域的西干線以及錫甘路改造的相繼建設(shè)，將會大大縮短度假區(qū)與三市的空間距離，方便度假區(qū)客流的出行。 建設(shè)資源供水:根據(jù)無錫市規(guī)劃，2003年無錫市太湖水廠將對蕩口鎮(zhèn)供應(yīng)自來水。在污水處理方面，錫山區(qū)已經(jīng)計劃在蕩口鎮(zhèn)建設(shè)一個區(qū)域性污水處理廠。供電:根據(jù)蕩口鎮(zhèn)總體規(guī)劃，該鎮(zhèn)將形成以110KV變電所為中心，以380KV變電所為輔，自成體系的10KV供電網(wǎng)。供氣:鵝湖度假區(qū)鄰近梅村熱電廠,該廠已經(jīng)允諾愿意為度假區(qū)24小時提供供熱、供冷，其蒸汽管道將鋪至項目地塊的規(guī)劃紅線處。建設(shè)軟環(huán)境:無錫市、錫山區(qū)、蕩口鎮(zhèn)三級政府都已將城鎮(zhèn)建設(shè)列入重要的議事日程，放到了重要位置，配備了強有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，把城市建設(shè)列入了率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要戰(zhàn)略部署。各級政府都將城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、環(huán)境建設(shè)以及住宅建設(shè)等作為城市各項建設(shè)的重點。因此，鵝湖度假區(qū)處在這樣的建設(shè)環(huán)境中，將得到地方各級政府的關(guān)注和支持,這必將加快其建設(shè)速度。綜上所述，鵝湖度假區(qū)地塊的開發(fā)建設(shè)資源是優(yōu)厚的，外部的各項建設(shè)條件也趨于完善。更為重要的是,可以預(yù)計,在今后的開發(fā)建設(shè)過程中，政府與開發(fā)商之間將不會出現(xiàn)互相不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，基本上可以做到同步實施。 市場調(diào)研分析 近五年來無錫房地產(chǎn)市場的熱點演變從1998年至今，無錫房地產(chǎn)市場在五個方面發(fā)生了顯著變化，對市場供求產(chǎn)生了明顯影響。一是住房制度改革、房地產(chǎn)交易政策的變化，激活了市場需求。已購公房和經(jīng)濟適用房允許上市交易、住房貨幣補貼以及金融信貸政策的調(diào)整實施，增強了住房一級市場的購買支付能力，促使市場潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化；房地產(chǎn)交易程序簡化和稅費下調(diào)，降低了交易成本。二是土地供應(yīng)方式的變化，提高了市場透明度和公平性。2001年開始，土地供給全面采用招標拍賣方式，使一些上市公司、國內(nèi)外知名的房地產(chǎn)大公司有機會搶灘錫城房地產(chǎn)市場，同時對房地產(chǎn)產(chǎn)品價格構(gòu)成也產(chǎn)生了較大影響。三是國有房地產(chǎn)企業(yè)改革全面推行，企業(yè)性質(zhì)發(fā)生改變，開發(fā)主體的管理水平、運營模式、競爭實力等方面變化較大，產(chǎn)銷分離的理念已被廣泛接受，企劃、廣告、營銷代理、經(jīng)紀等中介行業(yè)迅速發(fā)展。四是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元化，滿足了不同的購房需求。無論是房型、戶型、建筑風格、景觀設(shè)計、配套設(shè)施、裝修標準，還是物業(yè)管理等方面都比以往更加優(yōu)化，并呈現(xiàn)出多元發(fā)展態(tài)勢，購房者有了更多的選擇余地。五是城市交通和基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及住宅建設(shè)的區(qū)位布局調(diào)整，產(chǎn)生了四大供求熱點區(qū)域：其一為市中心區(qū)和副中心區(qū)，商服用房和高檔公寓熱銷；其二為城市西南近湖親水地區(qū)，因新城建設(shè)和水環(huán)境治理，土地升值較快，需求看好；其三為東亭開發(fā)區(qū)和無錫市新區(qū)周邊，因外資企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)高度集中與該區(qū)域,(注意:本開發(fā)項目在地理上緊鄰新區(qū))并