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昆明市大板橋鎮(zhèn)花箐旅游休閑度假區(qū)項(xiàng)目前期可行性研究報(bào)告(38頁(yè))(文件)

 

【正文】 場(chǎng)供給增加,開發(fā)建設(shè)節(jié)奏加快。房地產(chǎn)開發(fā)投資方面,2000年,;2001年,;2002年。 表4無錫市區(qū)2000—2002年商品房開發(fā)與銷售情況統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目完成投資額竣工面積隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,困難企業(yè)“退二進(jìn)三”項(xiàng)目建成了居住小區(qū),但未能帶動(dòng)周圍改造,又出現(xiàn)了新的環(huán)境不協(xié)調(diào)、新的配套不齊等矛盾。這可以從以下數(shù)據(jù)資料看出:表5 無錫市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與居民可支配收入增長(zhǎng)(簡(jiǎn)表) 年份GDP億元增幅%人均可支配入(元)增幅%高收入戶10%增幅%最高收入戶10%增幅%2002108602001945420008603199979201998717819976935199665001995576319945054521993332519922391199120071990183319891625119881454198712891986年均增長(zhǎng)根據(jù)上表數(shù)據(jù),通過作一元回歸分析表明,居民可支配收入與GDP增長(zhǎng)呈強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系,。表6 2002年無錫居民可支配收入水平分組表最低收入戶%低收入戶%中等收入戶%高收入戶%最高收入戶%占10占10占60占10占10資料來源:2003年無錫統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)此外,還必須注意到,改革開放以來,無錫市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)蓬勃發(fā)展,近五年來,民(私)營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,特別市原為集體企業(yè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已經(jīng)大部分改制為民(私)營(yíng)經(jīng)濟(jì),2001年,無錫全市民(私)營(yíng)企業(yè)已達(dá)38739家,其中市區(qū)24651家,注冊(cè)資本134億元。根據(jù)這一調(diào)查數(shù)據(jù)測(cè)算,,戶均可支配收入在5萬元以上有148000戶,其中5~10萬元的50320戶,10萬元以上的達(dá)15687戶。有購(gòu)房意向者的收入狀況為:家庭年收入4~%,6~%,8~10萬的占8%,%。購(gòu)房總價(jià)選擇分布:(萬元)%,26~%,31~%,36~%,41~%,46~%,%。所調(diào)查的對(duì)象中,70%為個(gè)私營(yíng)企業(yè)業(yè)主和轉(zhuǎn)制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)主,其余人員為高收入部門中的中高級(jí)管理人員。預(yù)測(cè)2:按照抽樣調(diào)查3的數(shù)據(jù)分析。在錫外商業(yè)主,及在外資企業(yè)和港澳臺(tái)企業(yè)中工作的外籍及港澳臺(tái)籍高級(jí)經(jīng)理人員已達(dá)13000多人,據(jù)無錫市外經(jīng)局、無錫市公安局等部門掌握的情況,現(xiàn)在常住無錫的外商(包括購(gòu)房、租房和住于外企自有公寓中)約有5000~6000人左右。所以,外商在錫購(gòu)買住宅以及租賃居住的實(shí)際數(shù)量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上述在房地產(chǎn)市場(chǎng)登記的數(shù)量。無錫市規(guī)模較大的外資企業(yè)大多集中于此,世界500家最大跨國(guó)公司中在錫投資的30多家公司基本集中于無錫新區(qū)。第一產(chǎn)業(yè)(億元)私營(yíng)企業(yè)(個(gè))16963644548462819其中工業(yè)8635452623371942批零餐飲542114021584594個(gè)體勞動(dòng)(戶)51080446601751513687表8 蘇州市區(qū)及與蕩口鎮(zhèn)鄰近地區(qū)利用外資情況01年:批準(zhǔn)外商投資項(xiàng)目合同(個(gè))市區(qū)常熟昆山吳江太倉(cāng)本年批準(zhǔn)企業(yè)數(shù)529101343128156本年批準(zhǔn)外資(萬美元)317808602381597165931159192本年實(shí)際利用外資11848230726750392119324734累計(jì)實(shí)際利用外資944233210961504601107869165026年末已開業(yè)的外資企業(yè)數(shù)11206081070592782從以上表78的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出,鄰近蕩口鎮(zhèn)的蘇州市有關(guān)片區(qū)中也有相當(dāng)多的潛在購(gòu)買本項(xiàng)目中低密度高檔住宅的潛在客戶。而與此同時(shí),無錫、常州的老城區(qū)過度開發(fā),城市擴(kuò)張緩慢,規(guī)劃滯后,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平未有大的提高。1299112415910047123170房地產(chǎn)開發(fā)施工總面積7624574078505214881467748526其中:住宅施工面積6253693446914053981238658440房屋竣工總面積445237204467248193558290269其中:住宅竣工面積376197161386205170465254227市區(qū)房屋竣工總面積19091151235136160235176237其中:住宅竣工面積16272115195109140199153198商品房銷售總面積373218149480202173540235249其中:住宅銷售面積330197134432183170480219224市區(qū)商品房銷售面積151147112259131143259162213其中:住宅銷售面積13614099235112135239150193市區(qū)商品房銷售金額其中:住宅銷售金額空置商品房面積2221367819293701275851其中:市區(qū)空置面積121826612155594541市區(qū)二手房成交面積市區(qū)商品住房均價(jià)125092111721300154715201550房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)539197124554219125593228127市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)188119107195140108205154106 蘇、錫、常地區(qū)低密度物業(yè)基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)分析蘇、錫、常地區(qū)低密度物業(yè)市場(chǎng)是1992年以后開始形成的,兩三年的時(shí)間內(nèi),各市在環(huán)太湖地區(qū),零星開發(fā)了一些別墅群,由于規(guī)劃滯后、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、物業(yè)管理不到位,市場(chǎng)需求不旺,長(zhǎng)期處于低水平競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。表10 2000—2003年無錫市部分別墅基本行情項(xiàng)目名稱總建筑面積建設(shè)年份銷售情況單價(jià)變動(dòng)情況(元/平米)威尼斯8萬平米1994基本售完開盤六七千,現(xiàn)5000左右 蘭寶苑2萬平米1994基本售完平均3800,最低3500太湖世家1999基本售完平均3000,最高10000百合園1萬平米1994基本售完3000—5200鑫博花園200335%開盤2000,現(xiàn)3100蠡景花園200285%2000—2500虹橋花園2003基本訂完6000—9000,平均7000綠島家園2002基本售完3000—4000 典型個(gè)案研究無錫市已經(jīng)形成或準(zhǔn)備開發(fā)的低密度()物業(yè)形態(tài)主要為獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅居住區(qū),比較集中分布在兩大區(qū)域:一個(gè)是蠡湖地區(qū),主要有太湖虹橋花園、太湖明珠苑及種禽場(chǎng)地塊(土地面積69023平方米,)、泰德新城、威尼斯花園(占地39萬平方米,一期已開發(fā)20萬平方米)等大型別墅項(xiàng)目;另一個(gè)是馬山地區(qū),主要有檀溪村地塊(占地1200畝,)和碧波二路南(占地19萬平方米,)兩個(gè)大項(xiàng)目,目前建設(shè)方案還沒有確定。從無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)2000戶家庭的問卷調(diào)查結(jié)果看,%的家庭有購(gòu)買別墅的需求,蘇州、常熟、漲家港等市對(duì)這類物業(yè)的需求比例也在4~6%之間。這些人的特點(diǎn)是人換位置不變,總有這樣身份的一群人有此需求;其次是一些個(gè)體工商戶、小私營(yíng)業(yè)主和一些演藝界人士以及律師、會(huì)計(jì)師等名人,占購(gòu)房比例的30%,但由于收入不穩(wěn)定,他們是豪宅消費(fèi)群體中變化最大的一族;還有一些客戶則是因貴而富的階層,這些人多半不愿意拋頭露面,習(xí)慣于隱而不宣的生活。調(diào)查結(jié)果顯示,在環(huán)境風(fēng)格方面,%的客戶喜歡江南園林式、%的客戶喜歡水岸住宅,%的客戶喜歡歐陸風(fēng)情,%的客戶喜歡北方庭院,%的客戶喜歡其他風(fēng)格的小區(qū)。 市場(chǎng)定位的確定做旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的四大支撐條件是旅游資源、交通、環(huán)境和周圍的就業(yè)支持。據(jù)上海別墅指數(shù)辦公室公布的數(shù)據(jù),目前上海市的別墅較多集中在100萬~200萬元的價(jià)格段,%;其次是總價(jià)在200萬~300萬元的中高檔別墅,%;而總價(jià)在100萬元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬元以上的豪華別墅分別為15%和12%。 需求方面從發(fā)展趨勢(shì)來看,隨著國(guó)企改革和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制的基本完成以及個(gè)私民營(yíng)企業(yè)的快速發(fā)展,本地區(qū)對(duì)居住類和度假休閑類別墅的需求將呈持續(xù)上升的態(tài)勢(shì),而對(duì)其他類型的低層高檔物業(yè)需求,受外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r變化,可能會(huì)產(chǎn)生波動(dòng),特別是出租型物業(yè)受其影響最明顯。對(duì)于具體區(qū)域,則要看項(xiàng)目的具體情況。反之,將具有一定的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。特別是公共部門債務(wù)急劇上升,近年間每年國(guó)債發(fā)行額高達(dá)3000-6000億元,去年年末國(guó)債余額超過15000億元?!熬盼濉币詠恚瑖?guó)家住房制度改革的實(shí)施,各地鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的貫徹,帶動(dòng)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和消費(fèi)水平的提高,也促進(jìn)了城市房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展。歷史經(jīng)驗(yàn)表明,高檔住宅房、度假別墅等,往往是調(diào)控監(jiān)管的首選目標(biāo)。自1996年5月1日至1999年6月10日,3年間銀行利率連續(xù)7次下調(diào)。但現(xiàn)在要進(jìn)一步調(diào)低利率已沒有多少空間。目前,國(guó)有商業(yè)銀行資本金普遍不充足,貸款結(jié)構(gòu)。在這種情況下,銀行存貸款利率將出現(xiàn)反彈回升,特別是如果項(xiàng)目籌集資金使用一定的民間資金,利率將會(huì)更高。與此同時(shí)。為了拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi),國(guó)家連續(xù)多年采取大幅降低儲(chǔ)蓄存款利率、優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大消費(fèi)信貸等一系列金融政策。在理論界、輿論界議論蜂起的情況下,國(guó)家和各級(jí)政府可能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取某些控制措施,對(duì)盲目投資和投機(jī)炒作加以限制。加上國(guó)有企業(yè)改革成本支付、養(yǎng)老金債務(wù)積累、外債和隱性外債增加等,將迫使擴(kuò)張性財(cái)政政策不得不有所收縮。近年來,中央宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控主要是實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,以拉動(dòng)投資,促進(jìn)消費(fèi),保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)較快發(fā)展。但由于本項(xiàng)目所處的鵝湖邊,受防洪因素的影響,開發(fā)時(shí)可能需要對(duì)地塊作加高處理,開發(fā)成本不確定性因素較多,對(duì)物業(yè)的售價(jià)將產(chǎn)生影響。在一個(gè)規(guī)則明確且信息暢通的市場(chǎng)中,商品的價(jià)格不會(huì)背離其價(jià)值,自然也就沒有泡沫,只有當(dāng)信息不對(duì)稱現(xiàn)象存在,增加了交易成本的時(shí)候,市場(chǎng)行為才會(huì)扭曲,價(jià)格無法體現(xiàn)真正的價(jià)值,泡沫才會(huì)出現(xiàn)。鵝湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目占地1800畝,是本地區(qū)(蘇、錫、常)最大的單體項(xiàng)目,總量規(guī)模較大。而與本項(xiàng)目相關(guān)的交通、環(huán)境等因素都在朝著優(yōu)化的方向發(fā)展。 市場(chǎng)定位思考 目標(biāo)客戶的導(dǎo)入目前無錫東部尚未有大型低密度高檔住宅區(qū)和旅游度假區(qū),鵝湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目的實(shí)施,將彌補(bǔ)這一空白,從而對(duì)無錫市區(qū)東部、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東亭開發(fā)區(qū)、錫山區(qū)梅村、厚橋、鴻聲、蕩口等鎮(zhèn),蘇州市區(qū)、高新區(qū)、太倉(cāng)、吳江、常熟市的目標(biāo)客戶群產(chǎn)生巨大的吸引力。在產(chǎn)品類型方面,客戶的需求主要有六類:一是居家生活型別墅,就是把別墅作為第一居所需求;二是度假型物業(yè),也就是兩套房,一套在市區(qū),一套在郊區(qū),五天在市區(qū),兩天在郊區(qū),這種居住與生活方式對(duì)聯(lián)體型別墅需求量較大;三是出租型別墅,很多外國(guó)公司的高級(jí)主管和外方員工,他們一般不會(huì)把別墅買下來,但公司高額的住房補(bǔ)貼使得他們有能力租住別墅;四是旅游型物業(yè),就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的,帶有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的別墅和配套物業(yè);五是辦公型物業(yè),一般是一個(gè)大公司把一棟樓買下來自用,既有了花園式的辦公環(huán)境,又有了高級(jí)管理人員的寓所;六是投資型別墅和高檔公寓,由于這類物業(yè)能夠獲得較高的租金收益,具有較高的投資價(jià)值,有較大的市場(chǎng)需求量。被調(diào)查對(duì)象中,戶主年齡在35至45周歲之間居多,70%為個(gè)私企業(yè)主和轉(zhuǎn)制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)的老板以及董事會(huì)成員,其他還有律師、會(huì)計(jì)師、海歸創(chuàng)業(yè)人員以及稅務(wù)、金融和電信等高收入部門的中高級(jí)管理人員,這些家庭的月均收入平均在3萬元以上,最低的也在2萬元以上。威尼斯花園二期將建造148幢聯(lián)體別墅、57幢獨(dú)立別墅和224套低層公寓,預(yù)計(jì)售價(jià)聯(lián)體別墅每平方米將在6000元左右,獨(dú)立別墅則會(huì)達(dá)到每平方米10000元左右,而公寓售價(jià)也將在3000元以上。在無錫,威尼斯、太湖世家、虹橋花園、蘭寶苑、翠湖苑等9個(gè)低密度物業(yè)小區(qū)近20萬平方米別墅和聯(lián)排別墅除太湖山莊屬爛尾樓需二次開發(fā)以外,其余均已基本售完,售價(jià)在每平米3000元至10000元之間(詳見表10)。21151863243525451812市區(qū)二手住房均價(jià)59242105202299124168市區(qū)二手房成交金額下面比較2000—2002年蘇、錫、常三市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r:表9 蘇錫常三市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 年份1992年以后,蘇州確立了以上海(浦東)為依托、城鄉(xiāng)并舉、分層次、全方位的大經(jīng)貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略,特別是新加坡工業(yè)
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