【正文】 世界強國。要完善政策，促進其健康發(fā)展。國家及各級政府將加強對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，包括運用稅收、金融、行政監(jiān)管等多種手段，旨在克服目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲過快等不同程度的過熱、虛熱和結(jié)構(gòu)性問題，以防止出現(xiàn)較嚴(yán)重的風(fēng)險。國家禁止開發(fā)別墅住宅政策的主要出發(fā)點是保護土地資源，但未充分估計市場對別墅住宅的需求。目標(biāo)客戶：低收入家庭；土地供給方式：無償劃撥土地；開發(fā)單位：國有獨資房地產(chǎn)公司。收益較強，但風(fēng)險較大。收益大，但風(fēng)險一般。集云南省政治、經(jīng)濟、文化中心為一體，在整個云南經(jīng)濟地位獨一無二。全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)812億元，％。一、二、∶∶。2003年植樹造林工作取得新進展，退耕還林成效顯著。2003年，％。昆明市煙草、醫(yī)藥、化工、機電、電力、冶金六大支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)增加值均保持了快速增長，共創(chuàng)造了工業(yè)增加值190．74億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的88．7％，同比增長12．5％，快于全市工業(yè)平均增速2．4個百分點。在加快發(fā)展的大環(huán)境下，昆明市緊緊抓住擴大內(nèi)需，實施西部大開發(fā)，建設(shè)現(xiàn)代新昆明等重大發(fā)展機遇，加大發(fā)展力度，加快建設(shè)速度，全年全社會固定資產(chǎn)投資總額達360億元，％，超過1998年迎接世博會投資高峰的水平。10月份舉辦的昆明房交會吸引了大量外地購房者，進一步推動了昆明 商品房市場。交通運輸、郵電通信業(yè)保持較好的發(fā)展勢頭。2003年，消費品市場繼續(xù)保持增長態(tài)勢。2003年部分商品呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢，從限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易企業(yè)銷售情況看，通訊產(chǎn)品以手機較為暢銷，；電視機、音響、攝像機、影碟機等家電產(chǎn)品的銷量均好于去年，；計算機、轎車銷售繼續(xù)升高，％；人民生活水平逐步提高，消費品市場的發(fā)展前景看好?！　?，％，％；，％。％。％。市級應(yīng)用型科研機構(gòu)轉(zhuǎn)制工作穩(wěn)步推進。文藝創(chuàng)作又出精品，《小河淌水》等文藝精品獲得多項全國大獎。城鄉(xiāng)居民生活水平進一步提高。對口幫扶，部門掛鉤，異地開發(fā)等扶貧工作取得新成績。社會保障體系建設(shè)繼續(xù)加強?！ㄔO(shè)特大型城市的構(gòu)想：(1)在云南全省的定位：保持昆明市作為云南政治、經(jīng)濟和文化中心的“中心地位”，作為全省經(jīng)濟發(fā)展中重要的增長極發(fā)動機。按照新昆明城市建設(shè)規(guī)劃，到2020年，昆明城市總?cè)丝趯默F(xiàn)在的578萬發(fā)展到800萬人，城鎮(zhèn)人口由245萬發(fā)展到650萬人，城鎮(zhèn)化率由52％提高到81％?！耙缓沫h(huán)”，指環(huán)湖公路，環(huán)湖截污，環(huán)湖生態(tài)，環(huán)湖新城。主要功能：我省重要的金融商貿(mào)旅游服務(wù)和行政中心，城市主要居住區(qū)。主要功能：昆明市域城鎮(zhèn)體系新城區(qū)，滇池盆地主要城市，將建成我省的主要鐵路口岸、現(xiàn)代城市物流中心、高校園區(qū)、科技工業(yè)園區(qū)和以花卉產(chǎn)業(yè)為特色的生物產(chǎn)業(yè)基地。西城，由昆陽、?？跇?gòu)成，為市域城鎮(zhèn)體系中的中等城市。三個衛(wèi)星城市的功能分別為：安寧是科技工業(yè)城，嵩明擬考慮為國際航空港經(jīng)濟區(qū)，宜良是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和新興旅游度假城。按照城市規(guī)劃藍圖，呈貢新城將劃分為八大片區(qū)，規(guī)劃面積為107平方公里，規(guī)劃人口為100萬。機場選址在昆明市官渡區(qū)大板橋鎮(zhèn)。圍繞機場建設(shè)項目工程，機場周邊地區(qū)的道路建設(shè)，空港經(jīng)濟區(qū)的市政設(shè)施和房地產(chǎn)建設(shè)。發(fā)展東南亞國家的風(fēng)情建筑、工藝特產(chǎn)、特色餐飲、特色文化、保健休閑、旅游超市等。主要發(fā)展花卉種植及新品種開發(fā)，綠色蔬菜、鮮果以及鮮活水產(chǎn)品，農(nóng)副產(chǎn)品集散交易等。主要發(fā)展綜合休閑度假、集團機構(gòu)休閑度假，運動休閑和專業(yè)化商品展示等。主要發(fā)展農(nóng)業(yè)機械、工業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)零配件和金屬工藝品等。為此，市國土資源部門和市土地投資公司已組織力量對空港專用高速公路、供排水、供電、通信、燃?xì)獾裙こ添椖窟M行了可行性研究，為國際國內(nèi)資本進入提供了基礎(chǔ)條件。建設(shè)以智能交通技術(shù)為支撐的現(xiàn)代交通管理系統(tǒng)。45分鐘環(huán)滇城市群交通圈：從主城進入高快路網(wǎng)，45分鐘貫通環(huán)湖城市群，抵達東城、南城、西城，以及安寧、富民和昆明新機場。線路全長213公里，雙向六車道高速公路。全面改造提升二環(huán)路，形成主城快速內(nèi)環(huán)路，其首要功能是快速迂回和分流穿城交通，其次是主城與對外交通高速系統(tǒng)進行聯(lián)結(jié)的樞紐環(huán)路；二環(huán)全長26．5公里，6至8車道快速路，采用高標(biāo)準(zhǔn)立交和進出匝道，全環(huán)無紅燈；同時形成6至10個慢速車道。五通道：形成5條連續(xù)交通的放射主干道（東郊路、官南路、滇池路、昆畹路、龍泉路），聯(lián)通一環(huán)和二環(huán)快速系統(tǒng)，并向外通達周邊大路網(wǎng)，形成一體化系統(tǒng)。實施都市區(qū)“一環(huán)兩軸”軌道交通工程，主城區(qū)“十字雙線”軌道交通工程和“方格狀”快速ＢＲＴ工程。兩軸：利用國鐵成昆線，建設(shè)主城至昆明新機場的軌道交通線（東北軸線），線路全長46公里，商業(yè)營運速度50－80公里／小時，運力3萬人次／小時；利用現(xiàn)有米軌，建設(shè)主城至呈貢新城（東城）的客運城鐵線（東南軸線），線路全長32公里，商業(yè)營運速度30－50公里／小時，運力1．5－3萬人次／小時。雙線：主城區(qū)高架輕軌西線和東線，全長28公里。提升形成ＢＲＴ系統(tǒng)后，運力可達1．5－2萬人次／小時，營運速度達20－35公里／小時或更高，相當(dāng)于輕軌的運力和服務(wù)水平。意義：二環(huán)快速系統(tǒng)工程建成后，將形成昆明快速路網(wǎng)核心樞紐環(huán)?？擅黠@提升出入城交通效率。解決方案：昆明市交通綜合整治指揮部委托廣州市市政設(shè)計院（該單位設(shè)計了國內(nèi)最成功的廣州內(nèi)環(huán)快速路），在市有關(guān)部門的配合下，開展了昆明二環(huán)快速系統(tǒng)的初步規(guī)劃設(shè)計，提出了以下兩個方案。 近日公園路段人車分流東風(fēng)路近日公園段下穿工程將連通“文明街片區(qū)——正義路——威遠街片區(qū)——金馬碧雞廣場——東西寺塔片區(qū)”，形成昆明市最大的中心商業(yè)、休閑步行街區(qū)，強化和豐富昆明市傳統(tǒng)中軸線，提高城市品位?！俣蓞^(qū)的發(fā)展構(gòu)想官渡區(qū)在新昆明的建設(shè)中要建設(shè)昆明“浦東”。被列為云南省縣（區(qū)）農(nóng)村經(jīng)濟實力百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)行列。官渡位居主城與東城之間，在“一湖四片”這個環(huán)帶中，在城區(qū)、城郊、郊區(qū)之間，官渡不僅將起到牽線搭橋的作用，更蘊含著“神龍”首尾的巨大爆發(fā)力。按照新型工業(yè)化的要求，著力推進工業(yè)東移，提升改造傳統(tǒng)工業(yè)，大力培育新型工業(yè)，積極發(fā)展都市型工業(yè)，注重發(fā)展技術(shù)與勞動密集型產(chǎn)業(yè)，整合中小企業(yè)，扶持骨干企業(yè)，引導(dǎo)全區(qū)工業(yè)向園區(qū)化、集群化方向發(fā)展，建立具有官渡特色的工業(yè)體系。該區(qū)域是現(xiàn)代新昆明建設(shè)規(guī)劃主城與東城的結(jié)合部，是近期昆明城市拓展的重點地區(qū)。立足于高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、新理念，以新興工業(yè)城市的標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)劃建設(shè)，加強道路、水、電為重點的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大宣傳包裝力度，大力引進工業(yè)項目，形成在新型工業(yè)為核心競爭力、城市與山水融為一體的現(xiàn)代化工業(yè)城。大板橋鎮(zhèn)的地理位置處在昆明主城、呈貢新城區(qū)和昆明新機場的幾何中心。在無錫市境內(nèi)道路狀況較好，與無錫市聯(lián)系的錫甘路設(shè)計車速可達到60km/h。蕩口鎮(zhèn)距上海虹橋機場130km。:。在近二、三年內(nèi)隨著大交通工程的建設(shè)和鎮(zhèn)區(qū)道路等級的提高，出行時間將會縮短八分鐘左右，也就是出行時間將會在20分鐘左右，這是十分理想的出行時間。因此，蕩口鎮(zhèn)的建設(shè)不是按一般農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)，而是按照市區(qū)特大城市的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)，以有利于蕩口鎮(zhèn)的城市化進程。今年，蕩口鎮(zhèn)人民政府已按總體規(guī)劃布局進行道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在鵝湖度假區(qū)西側(cè)的濱湖大道將作為重點工程進行建設(shè)，該路向北可接通常熟，向南可連接蘇州，為鵝湖度假區(qū)地塊的開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了良好的外部建設(shè)條件。（吳淞高程系），地勢較低。（吳淞高程）來確定堤岸標(biāo)高（＋）。鵝湖度假區(qū)千畝以上的土地在歷史文化名鎮(zhèn)和鵝真蕩畔，實不可多得：眾所周知，無錫適宜建高尚別墅區(qū)的土地以五里湖畔、大浮、十八灣和馬山地區(qū)為佳，然而上述地區(qū)受城市規(guī)劃控制和國家宏觀政策導(dǎo)向，在近期均難以審批一塊近千畝建別墅的土地。地塊東和東南部的鵝真蕩是江南地區(qū)特有的秀美小湖泊，該蕩連通望虞河，北接長江，南連太湖。早在晉代,蕩口就形成了集鎮(zhèn)，明代華氏家族遷徙至此后，蕩口逐步發(fā)展成為一個江南聞名的商埠。這些具有特色的歷史文化街區(qū)，使蕩口鎮(zhèn)具有豐富的歷史文化底蘊。 建設(shè)資源供水:根據(jù)無錫市規(guī)劃，2003年無錫市太湖水廠將對蕩口鎮(zhèn)供應(yīng)自來水。建設(shè)軟環(huán)境:無錫市、錫山區(qū)、蕩口鎮(zhèn)三級政府都已將城鎮(zhèn)建設(shè)列入重要的議事日程，放到了重要位置，配備了強有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，把城市建設(shè)列入了率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要戰(zhàn)略部署。更為重要的是,可以預(yù)計,在今后的開發(fā)建設(shè)過程中，政府與開發(fā)商之間將不會出現(xiàn)互相不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，基本上可以做到同步實施。二是土地供應(yīng)方式的變化，提高了市場透明度和公平性。無論是房型、戶型、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)，還是物業(yè)管理等方面都比以往更加優(yōu)化，并呈現(xiàn)出多元發(fā)展態(tài)勢，購房者有了更多的選擇余地。相信這一政策的實行，必將有力促進住房的消費。土地供應(yīng)方面，2001年，無錫市區(qū)出讓土地9幅，除三個“退二進三”項目土地采用協(xié)議方式出讓外，其余均以拍賣或招標(biāo)方式出讓，土地出讓總量為53萬平方米。至2002年底。 銷售 銷售住宅 面積住宅 金額住宅200020012002數(shù)據(jù)來源：2000、2002002年無錫房地產(chǎn)市場報告(以上所稱無錫市區(qū)為無錫市建成區(qū)，不含錫山、惠山、濱湖、新區(qū)所轄建制鎮(zhèn)及鄉(xiāng)區(qū))。假定五年內(nèi)基本完成城市低洼地區(qū)、危舊房成片改造和老居民新村治理改造任務(wù)，五年內(nèi)市區(qū)人均使用面積達到20平方米左右，以2005年150萬人的城市規(guī)模，“十五”期間，無錫市區(qū)對住宅的潛在需求總量將在1500萬平方米至2000萬平方米之間，由此可見無錫房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間十分巨大。1088根據(jù)以上所列2002年數(shù)據(jù)，,無錫市區(qū)高收入戶每戶可支配收入為44308元,最高收入戶每戶的年收入為86258元。全市私營企業(yè)投資者人數(shù)為84588人，,其中市區(qū)51338人,。抽樣調(diào)查2: 據(jù)去年6月進行的一次對無錫市區(qū)近600戶年收入在4萬元以上的高收入戶家庭的住房意向問卷調(diào)查（據(jù)無錫市城調(diào)隊提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，家庭年收入在4萬元以上的家庭約占總戶數(shù)的20%，），%。有意向購房者購買時間布為：%，%，%，%。購房者對層次的需求的選擇：%，%，%，%。綜合以上分析預(yù)測:預(yù)測1:按照抽樣調(diào)查2的數(shù)據(jù)分析。%的比例推算,；，城鄉(xiāng)合計達10650戶。另外，據(jù)無錫市房地產(chǎn)交易市場統(tǒng)計，到2002年底,在錫直接購買高級住宅的有260戶,其中香港、臺灣客商占45%，日商占29%，其余為歐美客商。其中相當(dāng)數(shù)量的人員將有在錫購買低密度高檔住宅的需求，而且，隨著無錫市外資企業(yè)的持續(xù)增加，在錫購買低密度高檔住宅的外商也將逐年增加。另外，由于鵝湖旅游度假區(qū)處于無錫市中心、蘇州市區(qū)西片以及常熟市等邊三角形的幾何中心，本項目還將能吸引蘇州西片、常熟市南片的外商和港澳臺企業(yè)以及這些地區(qū)的高收入戶購買低密度高檔住宅需求（參見以下表7—8）。第二產(chǎn)業(yè)(億元) 蘇、錫、常地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)競爭態(tài)勢比較分析 區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般競爭狀況蘇、錫、常市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基本上是同時起步的，在1992年之前，無錫、常州的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r明顯好于蘇州。2001年錫山市并入無錫市區(qū)，2002年武進市并入常州市區(qū)，兩市房地產(chǎn)業(yè)才發(fā)展提速，市場不斷繁榮。193217722000年以來，隨著社會上“白領(lǐng)階層、老板階層”的不斷涌現(xiàn)以及外向型經(jīng)濟的加快發(fā)展，對別墅、高檔住宅的需求量上升較快，蘇州市7個別墅區(qū)全面旺銷，平均售價在每平方米5000至7000元之間，而金雞湖、太湖之濱的別墅等低密度物業(yè)售價超過了7000元/平米。上面提到的蠡湖地區(qū)四個項目中，太湖虹橋花園和太湖明珠苑以及種禽場項目，就在湖邊，周邊有黿頭渚、影視城、蠡園等風(fēng)景名勝，地理位置得天獨厚；對泰德新城而言，蠡湖地區(qū)規(guī)劃調(diào)整令該區(qū)塊增色不少，而威尼斯花園的綜合優(yōu)勢最大：第一，作為無錫地區(qū)最早的高檔別墅區(qū)，威尼斯花園的品牌和社會美譽度比較高；第二，威尼斯花園一期140多棟別墅和幾十套公寓已經(jīng)全部入住，業(yè)主來自20多個國家和地區(qū)，人氣較旺；第三，比較新開發(fā)的別墅區(qū)，威尼斯花園內(nèi)的景觀已經(jīng)很具規(guī)模，樹木成蔭，四季鳥語花香；第四，蠡湖大橋的建設(shè)、大學(xué)城以及未來濱湖新城的啟動，將對威尼斯花園的交通條件和周邊環(huán)境產(chǎn)生有利影響。這些家庭將是未來本地區(qū)低密度物業(yè)的重要客戶來源。 客戶要求描述低密度高檔物業(yè)的目標(biāo)客戶購房目的并非是解決居住困難，所以他們對產(chǎn)品的要求也比較苛刻。在戶型面積配比方面，絕大部分客戶需求的是復(fù)式結(jié)構(gòu)和越層結(jié)構(gòu)房屋，聯(lián)排別墅面積在160～250平方米之間，獨立別墅面積在200～400平方米之間。本項目所處的蕩口鎮(zhèn)是無錫地區(qū)文物古跡最多、保存最好、最有古鎮(zhèn)開發(fā)價值的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，被同濟大學(xué)國家歷史文化名城研究中心主任阮儀三等專家譽為“無錫后花園”，有“無錫烏鎮(zhèn)”之稱，旅游資源豐富。 結(jié)合本項目的區(qū)位優(yōu)勢，根據(jù)以上對無錫地區(qū)客戶對別墅購買力的分析,并針對以上分析的三個梯次的目標(biāo)客戶群，考慮本項目的土地價格以及相關(guān)的開發(fā)成本因素，可以將本項目定位為無錫東南片最佳的旅游度假休閑勝地和最適宜居住的大型低密度高檔社區(qū)，物業(yè)售價在4500～8000元/平方米之間,并參照上海地區(qū)的價格段分布的特點,合理確定本案的別墅價格段構(gòu)成。以上分析表明本項目推出后,由于近期內(nèi)供求上的不確定性,將在產(chǎn)品銷售、資金回籠方面產(chǎn)生較大風(fēng)險。相對其他項目而言，鵝湖旅游度假區(qū)的價格競爭優(yōu)勢最為明顯（馬山地區(qū)毛地價25萬元/畝左右，蠡湖地區(qū)毛地價85萬元/畝以上）。政策風(fēng)險包括政策不穩(wěn)定、政策不配套以及政策執(zhí)行不規(guī)范所造成的經(jīng)濟風(fēng)險。從1995年到2000年，％％，大大超過國際公認(rèn)的政府正常負(fù)債限度，蘊含著一定的債務(wù)風(fēng)險。但是，這一系列政策的能量已經(jīng)得到釋放，國家對房地產(chǎn)業(yè)的政策主導(dǎo)面，正從積極引導(dǎo)、放開搞活，轉(zhuǎn)向適度控制、防止泡沫風(fēng)險。從這一點看,本項目也可能遇到意外的政策風(fēng)險,為項目帶來重大損失。以３年期存款為例，％％，％。相反，因為近期流通中貨幣增加較多，貨幣流動性加大，加上證券市場、房地產(chǎn)市場相互擠壓，可能導(dǎo)致某些泡沫浮現(xiàn)并破裂，資本從市場撤出，潛在的通貨緊縮有轉(zhuǎn)為通貨膨脹的可能