【文章內(nèi)容簡介】 3）區(qū)域樓盤供應(yīng)量（待售）調(diào)查與分析：樓盤名稱二房(套)/面積三房(套)/面積四房(套)/面積其它(套)/面積XXXXXX本項目合計本項目所占比例4）區(qū)域樓盤最近半年供應(yīng)/銷售量統(tǒng)計分析：樓盤名稱二房(套)/面積三房(套)/面積四房(套)/面積其它(套)/面積合計5）區(qū)域樓盤未來競爭形勢（待開發(fā)地塊）調(diào)查與分析：樓盤名稱地塊位置地塊面積建筑形態(tài)建筑面積現(xiàn)狀預(yù)計開發(fā)時間6）本體分析1)品牌形象2)建筑風(fēng)格定位3)戶型定位1）單方成本[工程成本+非工程成本]2）定價策略：價差體系、均價設(shè)定、付款方式和優(yōu)惠政策3）利潤目標(biāo)（利潤預(yù)測表）4）價格分期策略5）內(nèi)部認(rèn)購價6）開盤入市價7）調(diào)價策略1)委托代理公司銷售2)委托包銷3)供應(yīng)商易貨1)媒體選擇2)投放頻率及規(guī)模（配合各階段銷售方案執(zhí)行）3)廣告設(shè)計4)現(xiàn)場包裝5)公關(guān)活動6)費(fèi)用估算1)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)狀況運(yùn)行分析2)項目所在地市場情況簡明分析3)工程相關(guān)建議4)內(nèi)部認(rèn)購時間建議5)開盤時間建議1)內(nèi)部認(rèn)購期2)開盤強(qiáng)銷期（分段）3)銷售擴(kuò)張期4)掃尾清盤期2 銷售價格方案1)均價2)單元價差3)付款方式及優(yōu)惠折扣4)價格分期及調(diào)整策略1)項目的市場定位2)項目的單方成本3)項目的利潤目標(biāo)4)市場上現(xiàn)存及潛在競爭對手價格5)市場承受能力與接受度6)項目的最高指導(dǎo)思想（如追求最大利潤或追求銷售速度、規(guī)避風(fēng)險等）7)區(qū)域價格走勢、區(qū)域需求量調(diào)查、區(qū)域現(xiàn)時供應(yīng)量分析、未來開發(fā)量估計等8)上一批次房源實際銷售均價、整批房源去化率、各戶型去化率、熱銷（滯銷）原因等銷售情況9)項目本次推出房源的位置、景觀、戶型等因素1)樓層2)建筑位置3)朝向4)景觀5)戶型6)其他因素：如花園面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、附送設(shè)備、噪音、日曬等7)銷售策略的運(yùn)用：根據(jù)價差因素，確定各單元的價格系數(shù)3 工地廣告圍擋設(shè)立1）工地廣告圍擋系一個項目檔次和氣質(zhì)的直接體現(xiàn)，尤其是城市中心項目周邊人流車流密集，工地廣告圍擋擔(dān)當(dāng)著項目最好的戶外廣告宣傳角色，一定要從項目整體宣傳的高度對待工地廣告圍擋的設(shè)立。2）工地廣告圍擋的七個主要組成部分序號組成部分備注1基礎(chǔ)圍擋支柱混凝土預(yù)埋基礎(chǔ)部分2防濺墻地面以上500MM高的砌筑防濺墻3圍擋防濺墻上的廣告圍擋主體部分，分為“廣告板”、“形象板”，廣告圍擋的具體設(shè)計形式要依據(jù)項目位置、項目檔次、項目定位、建筑風(fēng)格、周邊競品圍擋形式和檔次、街道尺度等因素來通盤考慮。4工地大門工地大門位置及形式須結(jié)合圍擋進(jìn)行設(shè)計，要體現(xiàn)出品牌形象。5街角街角等特殊位置的特殊設(shè)計形式，可結(jié)合項目精神堡壘。6照明如需圍擋夜間照明，建議采用上打燈形式。7綠化防濺墻下綠化（不需要種植成片的高大喬灌木，防止遮擋廣告內(nèi)容）。3）工地廣告圍擋廣告板主要用于展示項目的開發(fā)理念、核心賣點(diǎn)、項目特點(diǎn)、項目優(yōu)勢；形象板主要用于展示項目建筑風(fēng)格、集團(tuán)LOGO、項目LOGO；4）項目公司營銷部負(fù)責(zé)工地廣告圍擋的樣式設(shè)計工作及圍擋畫面設(shè)計、畫面噴繪、畫面安裝、畫面維護(hù)工作，圍擋樣式設(shè)計方案需參考本部營銷管理部旗下其他項目案例并結(jié)合自身項目特點(diǎn)。5）項目工地廣告圍擋的設(shè)立與實施請參照以下工作指引進(jìn)行。工地廣告圍擋設(shè)立實施指引：工作階段工作內(nèi)容考慮要點(diǎn)項目公司責(zé)任部門合作單位所需周期圍擋籌劃范圍確定圍擋界限、與人行道路距離、總長度營銷部廣告公司代理公司710日基本材質(zhì)確定磚墻圍擋、鋼架鐵皮圍擋、其他形式標(biāo)準(zhǔn)塊形式確定形象版形式、廣告版形式特殊位置形式確定端頭位置處理、轉(zhuǎn)角位置處理工地大門位置確定工程分期、大門位置、大門數(shù)量工地大門形式確定工地大門樣式圍擋下方綠化方案綠化高度、綠化形式照明方案確定是否上照明、上打燈、內(nèi)打燈造價控制單方造價、總體造價圍擋設(shè)計形式及節(jié)點(diǎn)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)塊設(shè)計、細(xì)部節(jié)點(diǎn)設(shè)計、材質(zhì)及工藝要求營銷部廣告公司714日施工圖設(shè)計抗風(fēng)能力、底部防濺墻、圍擋基礎(chǔ)沉降縫、畫面緊固鉤工程部施工單位35日廣告畫面設(shè)計系列畫面、畫面邊緣預(yù)留營銷部廣告公司710日圍擋手續(xù)建設(shè)圍擋的手續(xù)依據(jù)各地區(qū)的要求辦理開發(fā)部————畫面發(fā)布的手續(xù)依據(jù)各地區(qū)的要求辦理營銷部廣告公司——圍擋招標(biāo)招標(biāo)（或直委）施工方出具詳細(xì)施工圖、招采施工單位約10日議價及付款方式按工程進(jìn)度付款、盡量對甲方有利簽訂合同工期、質(zhì)保期、質(zhì)保金、抗風(fēng)能力、質(zhì)量問題賠償界定圍擋施工界址確定項目公司公司與施工方共同確定詳細(xì)點(diǎn)位工程部施工單位約3日施工條件準(zhǔn)備臨水及臨電接駁點(diǎn)設(shè)置正式施工必要工序的質(zhì)量保證時間（如基礎(chǔ)養(yǎng)生期）約30日圍擋驗收按合同驗收整改項目公司總經(jīng)理、工程、營銷、預(yù)算等部門共同驗收工程部施工單位17日畫面尺寸復(fù)尺根據(jù)實際實施逐塊復(fù)尺營銷部噴繪安裝畫面小樣確認(rèn)平面設(shè)計師及甲方共同至噴繪公司確認(rèn)噴繪色彩、文稿、布樣營銷部廣告公司噴繪公司約1日畫面噴繪畫面無拼接、噴繪精度、噴繪周期噴繪公司約3日畫面安裝邊緣打扣牢固、繃緊綁牢、畫面平整度12日日常維護(hù)圍擋巡檢定期巡視檢查畫面完好性及結(jié)構(gòu)安全性營銷部工地保安每日一次維護(hù)保養(yǎng)結(jié)構(gòu)外露部位定期涂補(bǔ)防銹漆工程部施工單位每季度一次畫面更換保留初始復(fù)尺記錄營銷部廣告公司噴繪公司根據(jù)所需1）客戶參觀界面必須與工地施工界面用遮擋圍板進(jìn)行區(qū)隔，以形成良好的參觀氛圍，防止施工界面的臟亂差對客戶形成不利影響，阻止客戶因好奇心進(jìn)入工地施工現(xiàn)場，防止不必要的傷害事故發(fā)生。2）此遮擋圍板高度不低于2米即可，主要目的是將客戶在參觀示范區(qū)的過程中將視線鎖定在示范區(qū)良好的環(huán)境氛圍內(nèi)，起到對工地現(xiàn)場的遮擋作用。3）遮擋圍板應(yīng)采用鐵皮圍板形式，噴繪畫面可以不出現(xiàn)項目LOGO、項目LOGO可以采用自然的樹木與草地的照片進(jìn)行噴繪，營造一個與示范區(qū)融為一體的環(huán)境。4）遮擋圍板可以不分“廣告版”與“形象版”，直接采用頂部統(tǒng)一高度即可，具體每一塊的長寬比可根據(jù)場地實際情況進(jìn)行設(shè)計。遮擋圍板的防濺墻做到200MM300MM高即可。5）遮擋圍板的具體設(shè)計與實施可參照以上述工地外圍廣告圍擋進(jìn)行。4 售樓處及樣板房設(shè)計，應(yīng)綜合考慮以下因素：1）售樓處設(shè)計作為來訪顧客的第一個接觸點(diǎn)，應(yīng)選擇顯眼及方便的地點(diǎn)，最好在主干大路旁。在設(shè)計時，同時考慮在樓頂或附近樹立指示牌；2）考慮顧客從售樓處到樣板房及其他參觀地方的路線布置及安排，注意顧客的安全、舒適、經(jīng)過道路的良好體驗；3）售樓處及樣板房的選點(diǎn)應(yīng)盡量減弱對后續(xù)施工的影響；4）要充分考慮售樓處及樣板房日后的利用價值；5）樣板房若暫不具備窗外景觀條件的，；6）樣板房分為交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房及示范樣板房，如交樓標(biāo)準(zhǔn)為毛壞房，則通常不設(shè)交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房，帶裝修出售的則一般需設(shè)交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房，交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房涉及大量工程方面的界面，項目公司應(yīng)按銷售承諾做好交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房。1）符合項目市場定位，偏向較高檔次，能刺激顧客的購買欲望；2）樣板房要能表現(xiàn)單位的優(yōu)點(diǎn)及彌補(bǔ)缺點(diǎn)，可作適當(dāng)?shù)钠矫娓膭樱?）考慮主要目標(biāo)客戶的要求，以裝修的功能設(shè)計，作適當(dāng)引導(dǎo)；4）樣板房的設(shè)計容許顧客可作相類的裝修，因此不應(yīng)改動結(jié)構(gòu)及外立面，或違反物業(yè)管理的規(guī)定（如空調(diào)擺放位置），所以在決定裝修方案前應(yīng)與工程及物業(yè)溝通，選定外門窗、分戶門、空調(diào)位置等；5）為方便活動及增加空間感，可不安裝戶內(nèi)門門扇；6）樣板房外需設(shè)置本套單位的平面圖及面積標(biāo)示的看板；7）示范樣板房裝修布置時應(yīng)將實際交房中出現(xiàn)的設(shè)計結(jié)構(gòu)（如梁、柱、管道等）在顯著位置標(biāo)注說明。1）裝修設(shè)計平面圖2）裝修設(shè)計透視效果圖178。 ①裝修選材、選料標(biāo)準(zhǔn)178。 ②裝修成本預(yù)算178。 ③施工條件及工期5 網(wǎng)絡(luò)營銷管理1）網(wǎng)絡(luò)廣告包括：宣傳軟文及宣傳圖片、項目基本數(shù)據(jù)、網(wǎng)站鏈接、項目地理位置圖、項目鳥瞰圖、項目立面圖、項目景觀圖、戶型圖、園區(qū)實景照片及樣板間照片等。2）免費(fèi)網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布178。各項目公司營銷部應(yīng)指派專人（網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人）負(fù)責(zé)網(wǎng)絡(luò)營銷，與各門戶網(wǎng)站建立有效溝通渠道，及時發(fā)布各項目的免費(fèi)網(wǎng)絡(luò)廣告。178。網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)將建立聯(lián)系的各網(wǎng)站聯(lián)系人及聯(lián)系方式上報本部營銷管理部存檔，如對方有人員變動應(yīng)及時通知變更情況。178。網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)定期檢查建立聯(lián)系的各網(wǎng)站，查看是否存在廣告過期、誤差等現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時與相關(guān)網(wǎng)站取得聯(lián)系，更新或更正。3）付費(fèi)網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布178。如各項目公司營銷部需要發(fā)布付費(fèi)網(wǎng)絡(luò)廣告，應(yīng)將方案（內(nèi)容說明、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等）上報本部營銷管理部備案。178。網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)定期檢查所發(fā)布的網(wǎng)絡(luò)廣告，查看是否存在誤差、無法顯示等現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時與相關(guān)網(wǎng)站溝通，更正或維護(hù)。1）活動類新聞發(fā)布178。活動類新聞包括：項目各階段時間節(jié)點(diǎn)新聞（如開工、開盤、竣工、交房等），項目營銷推廣活動新聞（如客戶聯(lián)誼會、推廣活動、房展會等）。178。網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)與各門戶網(wǎng)站及相關(guān)論壇聯(lián)系，及時發(fā)布相關(guān)新聞。178。網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)保證所發(fā)布新聞的準(zhǔn)確性及時效性，并定期查看是否存在誤差、無法顯示等現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時與相關(guān)網(wǎng)站溝通，更正或維護(hù)。2）項目官方數(shù)據(jù)發(fā)布178。項目官方數(shù)據(jù)包括：項目地址、占地面積、建筑面積、容積率、綠化率、戶型面積、開竣工時間、開盤時間、銷售電話等。178。網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)與各門戶網(wǎng)站及相關(guān)論壇聯(lián)系，及時向相關(guān)網(wǎng)站提供項目官方數(shù)據(jù)。178。網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)定期檢查各門戶網(wǎng)站有關(guān)自身項目的信息，查看項目數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確或是否存在欠缺，如發(fā)現(xiàn)存在問題或因項目自身原因?qū)е马椖繑?shù)據(jù)發(fā)生變更的，應(yīng)及時與相關(guān)網(wǎng)站溝通，更正或維護(hù)。1）門戶網(wǎng)站論壇包括：新浪樂居、搜房網(wǎng)、搜狐房產(chǎn)、網(wǎng)易房產(chǎn)等主要房地產(chǎn)網(wǎng)站。2）網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)在論壇內(nèi)以普通網(wǎng)友的身份及時發(fā)布項目相關(guān)活動新聞，解答網(wǎng)友針對項目所提出的相關(guān)問題。3）網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)每日瀏覽各門戶網(wǎng)站論壇，查看關(guān)于項目的帖子，如發(fā)現(xiàn)存在對自身不利或惡意攻擊的帖子，應(yīng)采取以下兩種方式處理：第一，設(shè)法聯(lián)系論壇版主，及時刪除不利內(nèi)容；第二，如無法刪除，應(yīng)及時跟帖（可發(fā)動公司其他員工）向網(wǎng)友說明情況或反駁，將輿論導(dǎo)向良性（不限于一次發(fā)帖）。4）網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)將問題帖子和處理跟帖情況截圖保存，整理后定期報送本部營銷管理部備案。5）如問題帖子所述問題確實系項目自身原因（如工程質(zhì)量原因、銷售接待態(tài)度、物業(yè)服務(wù)態(tài)度、未按時交房等）的，除將輿論導(dǎo)向良性外，需將所述問題進(jìn)行記錄整理后報送本部營銷管理部，便于本部營銷管理部及時掌握相關(guān)信息并指導(dǎo)改進(jìn)相關(guān)工作。6）網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)將其在相關(guān)論壇注冊的ID告知本部營銷管理部，以便于本部營銷管理部監(jiān)督檢查。1）包括：項目已購業(yè)主自發(fā)建立或潛在購房者針對欲購項目建立的。2）網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)設(shè)法找出已建立的相關(guān)，并加入其中并將號告知本部營銷管理部。3）網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人在內(nèi)應(yīng)隱藏身份，以普通網(wǎng)友身份發(fā)言，關(guān)注網(wǎng)友群內(nèi)的發(fā)言內(nèi)容，查看是否存在對本部營銷管理部、項目公司的不利輿論或惡意攻擊，如發(fā)現(xiàn)存在問題，應(yīng)及時發(fā)言將輿論導(dǎo)向良性。4）如群內(nèi)所述問題確實是項目自身原因（如工程質(zhì)量原因、銷售接待態(tài)度、物業(yè)服務(wù)態(tài)度、未按時交房等）的除將輿論導(dǎo)向良性外，需將所述問題進(jìn)行記錄整理后報送本部營銷管理部，便于本部營銷管理部及時掌握相關(guān)信息并指導(dǎo)改進(jìn)相關(guān)工作。1）微信消息包括：項目各階段時間節(jié)點(diǎn)動態(tài)（如開工、開盤、竣工、交房等），項目營銷推廣活動（如客戶聯(lián)誼會、推廣活動、房展會、促銷活動等）。2）網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)及時建立項目微信官方公眾號，發(fā)布項目各階段時間節(jié)點(diǎn)的動態(tài)消息，增加項目關(guān)注度。3）網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)保證所發(fā)布消息的準(zhǔn)確性及時效性，并定期查看是否存在誤差、無法顯示等現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時與相關(guān)網(wǎng)站溝通，更正或維護(hù)。4）網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)每日及時更新瀏覽項目微信消息及轉(zhuǎn)發(fā)情況，如發(fā)現(xiàn)存在對自身不利或惡意攻擊的消息，應(yīng)及時將輿論導(dǎo)向良性。5）網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)將問題處理結(jié)果，整理后定期報送本部營銷管理部備案。6）網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)將項目微信公眾號告知本部營銷管理部，以便于本部營銷管理部定期監(jiān)督檢查。1）突發(fā)事件包括：由于公司或項目自身原因（如工程質(zhì)量、事故、業(yè)主投訴、銷售沖突）導(dǎo)致媒體上出現(xiàn)曝光等不利言論。2）發(fā)生突發(fā)事件后網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)第一時間與各門戶網(wǎng)站及論壇取得聯(lián)系，控制各網(wǎng)站或論壇對事件相關(guān)新聞的發(fā)布，防止網(wǎng)絡(luò)輿論擴(kuò)散，盡量降低事件帶來的負(fù)面影響。3）網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)以普通網(wǎng)友的身份在各論壇及中發(fā)布相關(guān)事件的良性言論，引導(dǎo)輿論恢復(fù)。4）網(wǎng)絡(luò)營銷負(fù)責(zé)人應(yīng)將相關(guān)事件的網(wǎng)絡(luò)處理結(jié)果報送本部營銷管理部，以便于本部營銷管理部及