第七章-成本法及其運用(編輯修改稿)
2025-09-01 15:43 本頁面
【文章內容簡介】 利息）土地取得成本+開發(fā)成本+管理費+銷售費+投資利息+銷售稅+開發(fā)利潤（即開發(fā)完成后的房地產價值）銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產價值 直接成本利潤率＞投資利潤率 ＞成本利潤率＞銷售利潤率 ■利潤率是通過大量調查、了解同一市場上類似房地產開發(fā)項目的利潤率得到的第三節(jié) 成本法的基本公式（掌握）一、成本法最基本的公式 房地產價值=重新購建價格－折舊二、適用于新開發(fā)的房地產的基本公式（一）適用于新開發(fā)的房地的基本公式 新開發(fā)房地產價值 =土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+ 銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤（二）適用于新建成的建筑物的基本公式 新建成的建筑物價值 =建筑物建設成本+管理費用+銷售費用+ 投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤（三）適用于新開發(fā)的土地的基本公式 新開發(fā)的土地價值 =取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+ 管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+ 開發(fā)利潤□ 新開發(fā)的房地產一般不存在折舊，但應考慮下列因素，作增價或減價調整 ■選址是否適當 ■規(guī)劃設計是否合理 ■工程質量的優(yōu)劣 ■周圍環(huán)境和景觀的好壞 ■該類房地產的供求狀況□ 新開發(fā)區(qū)宗地的估價 ■新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總銷售費用+總投資利息+總銷售稅費+總開發(fā)利潤）247。 （開發(fā)區(qū)用地總面積開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率）用途、區(qū)位等因素調整系數(shù) 開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉讓土地總面積/開發(fā)區(qū)用地總面100%■三個步驟： 計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格； 計算開發(fā)區(qū)可轉讓土地的平均價格； 計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格 例：三、適用于舊的房地產的基本公式（一）適用于舊的房地的基本公式 舊的房地價值=房地重新購建價格－建筑物折舊 或：舊的房地價值=土地重新購建價格＋建筑物重新購建價格－建筑物折舊（二）適用于舊的建筑物的基本公式 舊的建筑物價值=建筑物重新購建價格－建筑物折舊第四節(jié) 重新購建價格的求取一、重新購建價格的含義（熟悉）□ 又稱重新購建成本，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤 ■重新購建價格應是估價時點的價格 ■重新購建價格應是客觀的價格 ■重新購建價格應是在全新狀況下的的價格，土地的重新購建價格應是在估價時點狀況下的價格（土地的增價、減價因素一般已考慮在土地的重新購建價格中）二、重新購建價格的求取思路（熟悉）（一）房地重新購建價格的求取思路□ 兩大路徑： ■將房地分為土地和建筑物，模擬房地產開發(fā)過程，采用成本法求?。? ■將房地分為土地和建筑物，先求土地的重新購建價格，再求建筑物的重新購建價格，然后相加——適用于能直接在其上進行房屋建設的小塊熟地交易為主的情況（二）土地重新購建價格的求取思路 □ 假設土地上無建筑物，采用市場法、基準地價修正法等求取——適用于城市建成區(qū)內難以求重新開發(fā)成本的土地 □ 也可采用成本法求取土地重新開發(fā)成本（三）建筑物重新購建價格的求取思路□ 假設已取得一空地，在空地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應得利潤□ 也可設想，將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，發(fā)包人應支付給承包商的全部費用，再加上發(fā)包人的其他必要支出（如管理費、銷售費、投資利息、銷售稅費等）及發(fā)包人的應得利潤三、建筑物重新購建價格的求取方式（掌握）□ 按重新建造方式的不同，建筑物重新購建價格分為： 重建價格 重置價格□ 重建價格又稱重建成本，指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、構配件、建筑設備和建筑技術及工藝等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應得利潤——可理解為“復制”□ 重置價格又稱重置成本，是采用估價時點時的建筑材料、構配件、建筑設備和建筑技術及工藝等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應得利潤□ 重建價格與重置價格通常不同： ■一般的建筑物適用重置價格 ■有歷
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