第七章-成本法及其運(yùn)用(編輯修改稿)
2024-09-01 15:43 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 利息）土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)+銷(xiāo)售費(fèi)+投資利息+銷(xiāo)售稅+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（即開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值）銷(xiāo)售利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 直接成本利潤(rùn)率＞投資利潤(rùn)率 ＞成本利潤(rùn)率＞銷(xiāo)售利潤(rùn)率 ■利潤(rùn)率是通過(guò)大量調(diào)查、了解同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率得到的第三節(jié) 成本法的基本公式（掌握）一、成本法最基本的公式 房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格－折舊二、適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式（一）適用于新開(kāi)發(fā)的房地的基本公式 新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 =土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+ 銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（二）適用于新建成的建筑物的基本公式 新建成的建筑物價(jià)值 =建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+ 投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（三）適用于新開(kāi)發(fā)的土地的基本公式 新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值 =取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+ 管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+ 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)□ 新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)一般不存在折舊，但應(yīng)考慮下列因素，作增價(jià)或減價(jià)調(diào)整 ■選址是否適當(dāng) ■規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理 ■工程質(zhì)量的優(yōu)劣 ■周?chē)h(huán)境和景觀的好壞 ■該類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況□ 新開(kāi)發(fā)區(qū)宗地的估價(jià) ■新開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=（取得開(kāi)發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總銷(xiāo)售費(fèi)用+總投資利息+總銷(xiāo)售稅費(fèi)+總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）247。 （開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù) 開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積/開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面100%■三個(gè)步驟： 計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格； 計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格； 計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格 例：三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式（一）適用于舊的房地的基本公式 舊的房地價(jià)值=房地重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊 或：舊的房地價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格＋建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊（二）適用于舊的建筑物的基本公式 舊的建筑物價(jià)值=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格的求取一、重新購(gòu)建價(jià)格的含義（熟悉）□ 又稱(chēng)重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn) ■重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 ■重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是客觀的價(jià)格 ■重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是在全新?tīng)顩r下的的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格（土地的增價(jià)、減價(jià)因素一般已考慮在土地的重新購(gòu)建價(jià)格中）二、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路（熟悉）（一）房地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路□ 兩大路徑： ■將房地分為土地和建筑物，模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，采用成本法求?。? ■將房地分為土地和建筑物，先求土地的重新購(gòu)建價(jià)格，再求建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，然后相加——適用于能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的小塊熟地交易為主的情況（二）土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路 □ 假設(shè)土地上無(wú)建筑物，采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取——適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求重新開(kāi)發(fā)成本的土地 □ 也可采用成本法求取土地重新開(kāi)發(fā)成本（三）建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路□ 假設(shè)已取得一空地，在空地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)□ 也可設(shè)想，將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，發(fā)包人應(yīng)支付給承包商的全部費(fèi)用，再加上發(fā)包人的其他必要支出（如管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)等）及發(fā)包人的應(yīng)得利潤(rùn)三、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式（掌握）□ 按重新建造方式的不同，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格分為： 重建價(jià)格 重置價(jià)格□ 重建價(jià)格又稱(chēng)重建成本，指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)——可理解為“復(fù)制”□ 重置價(jià)格又稱(chēng)重置成本，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)□ 重建價(jià)格與重置價(jià)格通常不同： ■一般的建筑物適用重置價(jià)格 ■有歷
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