【文章內(nèi)容簡介】 備設施管理工作規(guī)范編號：CZWIWY05018版號：0/A生效日期：2015年9月15日 目的規(guī)范公共設施維修保養(yǎng)，使公共設施處于良好狀態(tài)和發(fā)揮正常的使用功能，延長使用壽命。 適用范圍適用于公司物業(yè)項目公共設備設施的維修保養(yǎng)。 主要職責；。負責具體實施公共設備設施的巡查、維修、養(yǎng)護。 程序及要求序號位置/類別管理要求1給水、排水、排污設施，并送檢化驗，保證供水水質(zhì)符合國家飲用水衛(wèi)生標準； ，每半年上一次黃油，每年保養(yǎng)一次，確保開啟靈活無銹蝕； 、排污管道每年疏通一次，化糞池每年清理一次。如遇管道堵塞、化糞池滿外溢，應及時疏通、清理并查明原因。2消防設施：每2年油漆一次，每月在排放口排水三分鐘，達到以下目的：，延長管網(wǎng)使用壽命；；；，管網(wǎng)有無滲漏。：每月清潔一次，每年潮濕季節(jié)過后，取出水帶干燥一次，每3年試水一次；檢查是否老化、霉變及漏水，以保證發(fā)生火災意外時能正常使用； 、消防接合器（包括配置閥門、止回閥門）：每年油漆一次，每半年在絲扣部位上黃油一次，防止銹蝕；、應急指示燈：每月進行一次放電操作，時間為兩小時。3路燈、梯燈、走廊燈設施，燈罩每季清潔一次；、梯燈、走廊燈點亮情況每月巡查一次，發(fā)現(xiàn)燈泡不亮時，及時更換，保證點亮率達到99%。4防雷及接地設施：每年除銹、防銹一次，檢查焊接點有無脫焊和斷開，保證接觸良好；、避雷器和接地裝置：每年雷雨季節(jié)前安排進行試驗、測量和維護，并做好測量記錄；測試結(jié)果應大于10歐姆電阻值的要求；、水泵接地網(wǎng)：每年測試一次，測試結(jié)果應大于4歐姆電阻值的要求，確保安全接地；，要查找出原因，重新焊接或另外增設接地體，保證防雷設施良好運行；，其腐蝕程度占截面積的30%以上則應及時更換。5休閑、娛樂設施，每季保養(yǎng)一次，對鐵構(gòu)件、木制品每年維護保養(yǎng)一次，保證使用安全可靠；：、接頭等情況，當磨損程度達到1/5時，更換連接環(huán)；，發(fā)現(xiàn)松動及時緊固；滑梯表面是否光滑，如有腐爛及時更換；、搖擺玩具旋轉(zhuǎn)是否靈活，有無卡軸現(xiàn)象，在保養(yǎng)時加注黃油；；，應每天檢查其安全性能。6室外木結(jié)構(gòu)及景觀木制品，局部損壞，或表面附著污物等問題，應及時進行清潔和修復；，使用油漆等防護劑進行保養(yǎng)處理，保持景觀小品的良好形象。7水體景觀：定期撈除殘花、落葉和廢棄物，以及生長過多的漂浮植物；按情況定期清除一次沉積水底的污泥(過厚會影響水質(zhì))； ：經(jīng)常檢查自然水體/人工水體的給水與溢水管道、噴泉的噴頭、動力等設施；發(fā)現(xiàn)淤 、塞或漏裂而影響水位、水質(zhì)和水景造型的，做到及時修復；：每年夏季要割除、清理二次野生水草，保持庭園水池中野生水草的少量存在；對水下種植床中的水生花卉，應進行殘花敗葉的剪除工作。 8山石小品 一旦發(fā)現(xiàn)假山或疊石小品石塊的接合縫隙(由于沖刷、樹根擠壓和小動物鉆營) 擴大,造成山石坍塌，應立即進行修復；，定期修剪二次，使其造型、體量與假山保持協(xié)調(diào)；，每年須修剪二次。 相關記錄《物業(yè)服務日常巡查記錄表》《設備設施維修保養(yǎng)記錄表》服務中心工程維修工作規(guī)范——發(fā)電機（柴油）管理工作規(guī)范編號：CZWIWY05019版號：0/A生效日期：2015年9月15日 目的規(guī)范發(fā)電機（柴油）運行管理，確保柴油發(fā)電機良好運行。 適用范圍適用于公司物業(yè)項目發(fā)電機（柴油）的運行管理。 主要職責負責制定發(fā)電機維保計劃，負責統(tǒng)籌實施（柴油）發(fā)電機的運行管理。負責具體實施發(fā)電機運行情況的巡查及設備維修、養(yǎng)護。 程序及要求序號程序/內(nèi)容管理要求1機房管理，須經(jīng)工程維修部主管或服務中心主任批準，由值班人員陪同方可進入；，鑰匙由專人管理，領用登記；，其他人員不得擅自操作；，不準堆放雜物；，常備手電筒或應急燈；，以備使用；，溫濕度保證在設備規(guī)定范圍內(nèi)；，設備無積水、油漬；，做好防鼠、防蟲害工作。2操作管理；：檢查潤滑機油油位，盡量保持油位在接近油位（HI）位置，但不可超過；：檢查引擎冷卻水位，水位應散熱水箱蓋下約50mm位置，換水后一定要加注防銹水（DCA60L）；：確定油箱中有足夠的燃油，以及燃油系統(tǒng)管路無滲漏，并且到引擎的管路是暢通；：檢查蓄電池的端電壓是24v，電解液面過低，可添加適量相同比重的電解液。（試空載運行）；⑴將控制面板的按鈕置于“RUN”位置，即激發(fā)控制系統(tǒng)及啟動系統(tǒng)，并經(jīng)數(shù)秒后啟動引擎，當引擎器轉(zhuǎn)達到450~570RPM時，啟動馬達將自動脫離，發(fā)電機組進入工作狀態(tài)；⑵若引擎無法順利啟動，啟動馬達將于75秒后脫離引擎機構(gòu)，并發(fā)出“逾時盤車失敗”的擎板，再次啟動步驟是等候3分鐘讓啟動馬達冷卻后，再重新啟動，若仍不能啟動發(fā)電機，則需對應顯示排除故障。，將按鈕置于自動位置（AUTO）人為閉合切換開關產(chǎn)生起動信號，發(fā)電機會自動啟動，若啟動失敗，則需對應顯示故障排除。（試空載運行停機）將按鈕置于“STOP”位置，機組即該停機； 自動停機，當“市電”恢復供電后，電源輸出到發(fā)電房應急電源，聯(lián)鎖應急電源“斷路器”分閘，機器自動停機。33運行管理運行管理“市電”停電的情況下，值班人員應迅速趕到發(fā)電機房，一般機組延時8秒自動啟動，若不能自投帶負荷，對冷卻系統(tǒng)，潤滑系統(tǒng)、燃油系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)進行檢查，經(jīng)查無故障，迅速手動啟動發(fā)電機組；，巡視部位包括：柴油發(fā)電機、冷卻水箱、排煙系統(tǒng)、回風系統(tǒng)、控制柜(箱)、儲油箱、蓄電池、消音系統(tǒng)，巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：，有無異常氣味；，是否有漏油(機油、柴油)、漏水現(xiàn)象；；；、單相電壓是否正常，三相電流是否有過載現(xiàn)象；；；(溫度不能超過45度，用半導體濕度計)；；。；，進行維修保養(yǎng)，并每周打掃機房一次，每半月清潔機組一次，無積塵、水漬、油漬；保證發(fā)電機油箱內(nèi)儲備24小時滿負荷用油量。4異常情況處理“飛車”的處置：柴油發(fā)電機發(fā)生“飛車”現(xiàn)象時，當值維修人員需沉著、冷靜、迅速果斷地采取措施：：將油門開關拉到停機位置，如果柴油機停不下來，可以拆掉油泵進油管或高壓油管；：用棉衣等物品直接包住空氣濾清器，或?qū)⒖諝鉃V清器拆下，直接用棉衣等物品塞住進氣口（切斷氣路時，一定要注意安全）；；，應立即查找原因。排除故障后，試機運行，一切正常后方可正式使用?！稇笔录幚砉ぷ饕?guī)范》處置。；；，應立即通知工程維修主管，同時盡力阻滯進水；，應立即排水；，應立即對濕水設備設施進行除濕處理。如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風。更換相關管線等；、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行?！栋l(fā)電機日常巡查記錄表》《發(fā)電機試運行記錄表》服務中心工程維修工作規(guī)范——電梯管理工作規(guī)范編號：CZWIWY05020版號：0/A生效日期：2015年9月15日 目的為規(guī)范電梯運行管理，確保電梯正常運行。 適用范圍適用于公司物業(yè)項目電梯運行的管理。 主要職責負責與外委電梯公司對接，負責對外委公司服務監(jiān)督考評。負責電梯的日常巡查，監(jiān)督電梯工作日常維修及保養(yǎng)工作。協(xié)助監(jiān)控電梯的運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時報工程維修部跟進處理。 程序及要求序號程序/內(nèi)容要求1電梯機房管理、轎箱、井道內(nèi)吸煙；、電梯公司專業(yè)人員操作，非工作人員禁止操作；，由工程維修工陪同，方可進入；，鑰匙由專人管理，領用登記；，機房內(nèi)懸掛濕度計，溫濕度保持在設備規(guī)定范圍內(nèi)，門窗開啟靈活無破損；，不準堆放雜物，做好防鼠防蟲害工作；，以備使用；，常備手電筒或應急燈；，應在一樓/負一樓掛告示牌；。2安全操作要求，應做好以下安全準備工作：“檢修停用”標牌；，不能關廳門時，用合適的護柵擋住入口處，防止無關人員進入電梯轎廂或進入電梯井道；，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關，關好廳門。：、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須停閉電梯；，站立之處應有選擇，腳下不得有油污，否則應打掃干凈，以防滑倒；，必須牢牢握住防護欄，并應注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止被其他部件碰傷；需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時，要交代和配合好，未經(jīng)許可不準開動電梯；；，應盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時，應預防觸電，并應有監(jiān)護人、必備的工具和材料，特別應注意電梯突然啟動運行；、電壓為36V以下的安全燈，最好使用手電筒；，嚴禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作；，應使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下；進入底坑后，應將底坑檢視燈箱上的急停開關或限速器張緊裝置的斷繩開關斷開；，必須同時作業(yè)時，下方作業(yè)人員應戴上安全帽；，檢修人員需暫離開現(xiàn)場時，應做到：關閉所有廳門，暫時關不上的必須設置明顯標示物，進行安全圍檔，并在該廳門口懸掛“危險、切勿靠近”警告牌，并派人看守；切斷電梯總電源開關；排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。：將所有開關恢復到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落在設備上；清點工具、材料，打掃工作現(xiàn)場，摘除懸掛的告示牌；送電試運行，觀察電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時整改；通知有關人員電梯恢復正常運行。3電梯日常維修保養(yǎng)電梯日常維修保養(yǎng)電梯維修工或電梯公司專業(yè)人員負責電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤滑、調(diào)整、測試和安全裝置效能檢查）；、清潔、潤滑，著重對各安全裝置效能檢查； 、減速箱有無異常響聲，如有則應對曳引電動機軸承加注潤滑油，對減速箱加入蝸輪蝸桿潤滑油；，如有則應更換彈性圈，檢查曳引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象，如有則應擰緊；、動作是否靈活無阻礙，否則應加潤滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否堅固無松動，松則應擰緊；，則應更換；，限速器輪、張緊輪輪槽應無異常磨損，如磨損嚴重則應更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應完好無油污；限速器夾繩鉗口處應無油污或異物，發(fā)腳螺栓應堅固；，否則應作機械調(diào)整；檢查限位開關是否處于正常位置，如未在正常位置則應扳回；，如果有阻滯現(xiàn)象則應對各傳動處加潤滑油，安全鉗楔塊與導軌的間隙應為24mm；安全鉗鉗口應清潔無油污；，檢查接觸器、繼電器動作是否正常，有無異常聲響，觸點有無打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應進行整修，整修達不到要求的則應更換同型號規(guī)格的接觸器、繼電器；檢查熔斷器有無松動、發(fā)熱現(xiàn)象，如有則應處理并擰緊；檢查各儀表、信號燈是否正常，如損壞則應予以更換；、開裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應更換；檢查各傳動機構(gòu)動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應對各傳動部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關接觸是否良好，否則應擦拭或修理；、各廳門導軌的灰塵、油污；，否則應修理，門鎖轉(zhuǎn)動部位應注入潤滑油；檢查操縱箱按鈕、開關操作是否靈活可靠，失效的應及時更換；，安全觸板傳動機構(gòu)是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否堅固，門機皮帶有無損傷，開關門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關、減速開關、門鎖接點、電阻器等有無損壞；（正常應為2/3油盒），缺油應及時加好，檢查滾輪導靴膠皮有無開裂、膨脹，如有則應更換；、超速保護、機械聯(lián)鎖、廳門和轎門機電聯(lián)鎖油壓緩沖器復位開關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關、終端限位安全裝置是否動作可靠，對不符合要求的要調(diào)整或更換，對傳動部位應加潤滑油；、對重塊、緩沖器上的雜物，清掃底坑、清潔接油盒；，清除各部位塵土、污物；，繩有無伸長，如伸長則應作相應調(diào)整，曳引輪繩槽應清潔無油污。、壓道板螺栓是否緊固，如松動則應擰緊；，緊固各端子板壓線螺母。4運行管理，通過閉路電視觀察轎廂內(nèi)狀況，制止乘客的不文明行為，嚴禁易燃、易爆等物品和超長超重等物品進入電梯； ，每月至少一次對電梯設備進行巡檢，并在相關記錄上簽名，同時對電梯公司維修保養(yǎng)工作進行指導及檢查；，應按電梯困人應急處理流程處理（詳見附件）。 相關記錄《電梯定期保養(yǎng)報告單》《電梯日常巡查記錄表》附件：電梯困人應急救援流程圖監(jiān)控室發(fā)現(xiàn)電梯困人或接到求救信號監(jiān)控室值班員通過內(nèi)線對講安慰被困乘客通知工程維修部派人前來施救電