【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 備設(shè)施管理工作規(guī)范編號(hào)：CZWIWY05018版號(hào)：0/A生效日期：2015年9月15日 目的規(guī)范公共設(shè)施維修保養(yǎng)，使公共設(shè)施處于良好狀態(tài)和發(fā)揮正常的使用功能，延長(zhǎng)使用壽命。 適用范圍適用于公司物業(yè)項(xiàng)目公共設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。 主要職責(zé)；。負(fù)責(zé)具體實(shí)施公共設(shè)備設(shè)施的巡查、維修、養(yǎng)護(hù)。 程序及要求序號(hào)位置/類別管理要求1給水、排水、排污設(shè)施，并送檢化驗(yàn)，保證供水水質(zhì)符合國(guó)家飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)； ，每半年上一次黃油，每年保養(yǎng)一次，確保開(kāi)啟靈活無(wú)銹蝕； 、排污管道每年疏通一次，化糞池每年清理一次。如遇管道堵塞、化糞池滿外溢，應(yīng)及時(shí)疏通、清理并查明原因。2消防設(shè)施：每2年油漆一次，每月在排放口排水三分鐘，達(dá)到以下目的：，延長(zhǎng)管網(wǎng)使用壽命；；；，管網(wǎng)有無(wú)滲漏。：每月清潔一次，每年潮濕季節(jié)過(guò)后，取出水帶干燥一次，每3年試水一次；檢查是否老化、霉變及漏水，以保證發(fā)生火災(zāi)意外時(shí)能正常使用； 、消防接合器（包括配置閥門、止回閥門）：每年油漆一次，每半年在絲扣部位上黃油一次，防止銹蝕；、應(yīng)急指示燈：每月進(jìn)行一次放電操作，時(shí)間為兩小時(shí)。3路燈、梯燈、走廊燈設(shè)施，燈罩每季清潔一次；、梯燈、走廊燈點(diǎn)亮情況每月巡查一次，發(fā)現(xiàn)燈泡不亮?xí)r，及時(shí)更換，保證點(diǎn)亮率達(dá)到99%。4防雷及接地設(shè)施：每年除銹、防銹一次，檢查焊接點(diǎn)有無(wú)脫焊和斷開(kāi)，保證接觸良好；、避雷器和接地裝置：每年雷雨季節(jié)前安排進(jìn)行試驗(yàn)、測(cè)量和維護(hù)，并做好測(cè)量記錄；測(cè)試結(jié)果應(yīng)大于10歐姆電阻值的要求；、水泵接地網(wǎng)：每年測(cè)試一次，測(cè)試結(jié)果應(yīng)大于4歐姆電阻值的要求，確保安全接地；，要查找出原因，重新焊接或另外增設(shè)接地體，保證防雷設(shè)施良好運(yùn)行；，其腐蝕程度占截面積的30%以上則應(yīng)及時(shí)更換。5休閑、娛樂(lè)設(shè)施，每季保養(yǎng)一次，對(duì)鐵構(gòu)件、木制品每年維護(hù)保養(yǎng)一次，保證使用安全可靠；：、接頭等情況，當(dāng)磨損程度達(dá)到1/5時(shí)，更換連接環(huán)；，發(fā)現(xiàn)松動(dòng)及時(shí)緊固；滑梯表面是否光滑，如有腐爛及時(shí)更換；、搖擺玩具旋轉(zhuǎn)是否靈活，有無(wú)卡軸現(xiàn)象，在保養(yǎng)時(shí)加注黃油；；，應(yīng)每天檢查其安全性能。6室外木結(jié)構(gòu)及景觀木制品，局部損壞，或表面附著污物等問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清潔和修復(fù)；，使用油漆等防護(hù)劑進(jìn)行保養(yǎng)處理，保持景觀小品的良好形象。7水體景觀：定期撈除殘花、落葉和廢棄物，以及生長(zhǎng)過(guò)多的漂浮植物；按情況定期清除一次沉積水底的污泥(過(guò)厚會(huì)影響水質(zhì))； ：經(jīng)常檢查自然水體/人工水體的給水與溢水管道、噴泉的噴頭、動(dòng)力等設(shè)施；發(fā)現(xiàn)淤 、塞或漏裂而影響水位、水質(zhì)和水景造型的，做到及時(shí)修復(fù)；：每年夏季要割除、清理二次野生水草，保持庭園水池中野生水草的少量存在；對(duì)水下種植床中的水生花卉，應(yīng)進(jìn)行殘花敗葉的剪除工作。 8山石小品 一旦發(fā)現(xiàn)假山或疊石小品石塊的接合縫隙(由于沖刷、樹(shù)根擠壓和小動(dòng)物鉆營(yíng)) 擴(kuò)大,造成山石坍塌，應(yīng)立即進(jìn)行修復(fù)；，定期修剪二次，使其造型、體量與假山保持協(xié)調(diào)；，每年須修剪二次。 相關(guān)記錄《物業(yè)服務(wù)日常巡查記錄表》《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》服務(wù)中心工程維修工作規(guī)范——發(fā)電機(jī)（柴油）管理工作規(guī)范編號(hào)：CZWIWY05019版號(hào)：0/A生效日期：2015年9月15日 目的規(guī)范發(fā)電機(jī)（柴油）運(yùn)行管理，確保柴油發(fā)電機(jī)良好運(yùn)行。 適用范圍適用于公司物業(yè)項(xiàng)目發(fā)電機(jī)（柴油）的運(yùn)行管理。 主要職責(zé)負(fù)責(zé)制定發(fā)電機(jī)維保計(jì)劃，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌實(shí)施（柴油）發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。負(fù)責(zé)具體實(shí)施發(fā)電機(jī)運(yùn)行情況的巡查及設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)。 程序及要求序號(hào)程序/內(nèi)容管理要求1機(jī)房管理，須經(jīng)工程維修部主管或服務(wù)中心主任批準(zhǔn)，由值班人員陪同方可進(jìn)入；，鑰匙由專人管理，領(lǐng)用登記；，其他人員不得擅自操作；，不準(zhǔn)堆放雜物；，常備手電筒或應(yīng)急燈；，以備使用；，溫濕度保證在設(shè)備規(guī)定范圍內(nèi)；，設(shè)備無(wú)積水、油漬；，做好防鼠、防蟲(chóng)害工作。2操作管理；：檢查潤(rùn)滑機(jī)油油位，盡量保持油位在接近油位（HI）位置，但不可超過(guò)；：檢查引擎冷卻水位，水位應(yīng)散熱水箱蓋下約50mm位置，換水后一定要加注防銹水（DCA60L）；：確定油箱中有足夠的燃油，以及燃油系統(tǒng)管路無(wú)滲漏，并且到引擎的管路是暢通；：檢查蓄電池的端電壓是24v，電解液面過(guò)低，可添加適量相同比重的電解液。（試空載運(yùn)行）；⑴將控制面板的按鈕置于“RUN”位置，即激發(fā)控制系統(tǒng)及啟動(dòng)系統(tǒng)，并經(jīng)數(shù)秒后啟動(dòng)引擎，當(dāng)引擎器轉(zhuǎn)達(dá)到450~570RPM時(shí)，啟動(dòng)馬達(dá)將自動(dòng)脫離，發(fā)電機(jī)組進(jìn)入工作狀態(tài)；⑵若引擎無(wú)法順利啟動(dòng)，啟動(dòng)馬達(dá)將于75秒后脫離引擎機(jī)構(gòu)，并發(fā)出“逾時(shí)盤(pán)車失敗”的擎板，再次啟動(dòng)步驟是等候3分鐘讓啟動(dòng)馬達(dá)冷卻后，再重新啟動(dòng)，若仍不能啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，則需對(duì)應(yīng)顯示排除故障。，將按鈕置于自動(dòng)位置（AUTO）人為閉合切換開(kāi)關(guān)產(chǎn)生起動(dòng)信號(hào)，發(fā)電機(jī)會(huì)自動(dòng)啟動(dòng)，若啟動(dòng)失敗，則需對(duì)應(yīng)顯示故障排除。（試空載運(yùn)行停機(jī)）將按鈕置于“STOP”位置，機(jī)組即該停機(jī)； 自動(dòng)停機(jī)，當(dāng)“市電”恢復(fù)供電后，電源輸出到發(fā)電房應(yīng)急電源，聯(lián)鎖應(yīng)急電源“斷路器”分閘，機(jī)器自動(dòng)停機(jī)。33運(yùn)行管理運(yùn)行管理“市電”停電的情況下，值班人員應(yīng)迅速趕到發(fā)電機(jī)房，一般機(jī)組延時(shí)8秒自動(dòng)啟動(dòng)，若不能自投帶負(fù)荷，對(duì)冷卻系統(tǒng)，潤(rùn)滑系統(tǒng)、燃油系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)進(jìn)行檢查，經(jīng)查無(wú)故障，迅速手動(dòng)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)組；，巡視部位包括：柴油發(fā)電機(jī)、冷卻水箱、排煙系統(tǒng)、回風(fēng)系統(tǒng)、控制柜(箱)、儲(chǔ)油箱、蓄電池、消音系統(tǒng)，巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：，有無(wú)異常氣味；，是否有漏油(機(jī)油、柴油)、漏水現(xiàn)象；；；、單相電壓是否正常，三相電流是否有過(guò)載現(xiàn)象；；；(溫度不能超過(guò)45度，用半導(dǎo)體濕度計(jì))；；。；，進(jìn)行維修保養(yǎng)，并每周打掃機(jī)房一次，每半月清潔機(jī)組一次，無(wú)積塵、水漬、油漬；保證發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)儲(chǔ)備24小時(shí)滿負(fù)荷用油量。4異常情況處理“飛車”的處置：柴油發(fā)電機(jī)發(fā)生“飛車”現(xiàn)象時(shí)，當(dāng)值維修人員需沉著、冷靜、迅速果斷地采取措施：：將油門開(kāi)關(guān)拉到停機(jī)位置，如果柴油機(jī)停不下來(lái)，可以拆掉油泵進(jìn)油管或高壓油管；：用棉衣等物品直接包住空氣濾清器，或?qū)⒖諝鉃V清器拆下，直接用棉衣等物品塞住進(jìn)氣口（切斷氣路時(shí)，一定要注意安全）；；，應(yīng)立即查找原因。排除故障后，試機(jī)運(yùn)行，一切正常后方可正式使用?！稇?yīng)急事件處理工作規(guī)范》處置。；；，應(yīng)立即通知工程維修主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；，應(yīng)立即排水；，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理。如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)。更換相關(guān)管線等；、各絕緣電阻符合要求后，開(kāi)機(jī)試運(yùn)行；如無(wú)異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運(yùn)行?！栋l(fā)電機(jī)日常巡查記錄表》《發(fā)電機(jī)試運(yùn)行記錄表》服務(wù)中心工程維修工作規(guī)范——電梯管理工作規(guī)范編號(hào)：CZWIWY05020版號(hào)：0/A生效日期：2015年9月15日 目的為規(guī)范電梯運(yùn)行管理，確保電梯正常運(yùn)行。 適用范圍適用于公司物業(yè)項(xiàng)目電梯運(yùn)行的管理。 主要職責(zé)負(fù)責(zé)與外委電梯公司對(duì)接，負(fù)責(zé)對(duì)外委公司服務(wù)監(jiān)督考評(píng)。負(fù)責(zé)電梯的日常巡查，監(jiān)督電梯工作日常維修及保養(yǎng)工作。協(xié)助監(jiān)控電梯的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)工程維修部跟進(jìn)處理。 程序及要求序號(hào)程序/內(nèi)容要求1電梯機(jī)房管理、轎箱、井道內(nèi)吸煙；、電梯公司專業(yè)人員操作，非工作人員禁止操作；，由工程維修工陪同，方可進(jìn)入；，鑰匙由專人管理，領(lǐng)用登記；，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛濕度計(jì)，溫濕度保持在設(shè)備規(guī)定范圍內(nèi)，門窗開(kāi)啟靈活無(wú)破損；，不準(zhǔn)堆放雜物，做好防鼠防蟲(chóng)害工作；，以備使用；，常備手電筒或應(yīng)急燈；，應(yīng)在一樓/負(fù)一樓掛告示牌；。2安全操作要求，應(yīng)做好以下安全準(zhǔn)備工作：“檢修停用”標(biāo)牌；，不能關(guān)廳門時(shí)，用合適的護(hù)柵擋住入口處，防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入電梯轎廂或進(jìn)入電梯井道；，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開(kāi)關(guān)，關(guān)好廳門。：、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時(shí)必須停閉電梯；，站立之處應(yīng)有選擇，腳下不得有油污，否則應(yīng)打掃干凈，以防滑倒；，必須牢牢握住防護(hù)欄，并應(yīng)注意整個(gè)身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止被其他部件碰傷；需由轎內(nèi)檢修人員開(kāi)電梯時(shí)，要交代和配合好，未經(jīng)許可不準(zhǔn)開(kāi)動(dòng)電梯；；，應(yīng)盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時(shí)，應(yīng)預(yù)防觸電，并應(yīng)有監(jiān)護(hù)人、必備的工具和材料，特別應(yīng)注意電梯突然啟動(dòng)運(yùn)行；、電壓為36V以下的安全燈，最好使用手電筒；，嚴(yán)禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的檢修操作；，應(yīng)使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下；進(jìn)入底坑后，應(yīng)將底坑檢視燈箱上的急停開(kāi)關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開(kāi)關(guān)斷開(kāi)；，必須同時(shí)作業(yè)時(shí)，下方作業(yè)人員應(yīng)戴上安全帽；，檢修人員需暫離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)做到：關(guān)閉所有廳門，暫時(shí)關(guān)不上的必須設(shè)置明顯標(biāo)示物，進(jìn)行安全圍檔，并在該廳門口懸掛“危險(xiǎn)、切勿靠近”警告牌，并派人看守；切斷電梯總電源開(kāi)關(guān)；排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。：將所有開(kāi)關(guān)恢復(fù)到原來(lái)狀態(tài)，檢查工具、材料有無(wú)遺落在設(shè)備上；清點(diǎn)工具、材料，打掃工作現(xiàn)場(chǎng)，摘除懸掛的告示牌；送電試運(yùn)行，觀察電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)整改；通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運(yùn)行。3電梯日常維修保養(yǎng)電梯日常維修保養(yǎng)電梯維修工或電梯公司專業(yè)人員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整、測(cè)試和安全裝置效能檢查）；、清潔、潤(rùn)滑，著重對(duì)各安全裝置效能檢查； 、減速箱有無(wú)異常響聲，如有則應(yīng)對(duì)曳引電動(dòng)機(jī)軸承加注潤(rùn)滑油，對(duì)減速箱加入蝸輪蝸桿潤(rùn)滑油；，如有則應(yīng)更換彈性圈，檢查曳引電動(dòng)機(jī)、減速箱地腳螺栓有無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象，如有則應(yīng)擰緊；、動(dòng)作是否靈活無(wú)阻礙，否則應(yīng)加潤(rùn)滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否堅(jiān)固無(wú)松動(dòng)，松則應(yīng)擰緊；，則應(yīng)更換；，限速器輪、張緊輪輪槽應(yīng)無(wú)異常磨損，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應(yīng)完好無(wú)油污；限速器夾繩鉗口處應(yīng)無(wú)油污或異物，發(fā)腳螺栓應(yīng)堅(jiān)固；，否則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整；檢查限位開(kāi)關(guān)是否處于正常位置，如未在正常位置則應(yīng)扳回；，如果有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對(duì)各傳動(dòng)處加潤(rùn)滑油，安全鉗楔塊與導(dǎo)軌的間隙應(yīng)為24mm；安全鉗鉗口應(yīng)清潔無(wú)油污；，檢查接觸器、繼電器動(dòng)作是否正常，有無(wú)異常聲響，觸點(diǎn)有無(wú)打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應(yīng)進(jìn)行整修，整修達(dá)不到要求的則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的接觸器、繼電器；檢查熔斷器有無(wú)松動(dòng)、發(fā)熱現(xiàn)象，如有則應(yīng)處理并擰緊；檢查各儀表、信號(hào)燈是否正常，如損壞則應(yīng)予以更換；、開(kāi)裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應(yīng)更換；檢查各傳動(dòng)機(jī)構(gòu)動(dòng)作是否靈活無(wú)阻滯，如阻滯則應(yīng)對(duì)各傳動(dòng)部位加潤(rùn)滑油；檢查電氣觸頭或開(kāi)關(guān)接觸是否良好，否則應(yīng)擦拭或修理；、各廳門導(dǎo)軌的灰塵、油污；，否則應(yīng)修理，門鎖轉(zhuǎn)動(dòng)部位應(yīng)注入潤(rùn)滑油；檢查操縱箱按鈕、開(kāi)關(guān)操作是否靈活可靠，失效的應(yīng)及時(shí)更換；，安全觸板傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否堅(jiān)固，門機(jī)皮帶有無(wú)損傷，開(kāi)關(guān)門動(dòng)作是否靈活可靠，轎廂門限位開(kāi)關(guān)、減速開(kāi)關(guān)、門鎖接點(diǎn)、電阻器等有無(wú)損壞；（正常應(yīng)為2/3油盒），缺油應(yīng)及時(shí)加好，檢查滾輪導(dǎo)靴膠皮有無(wú)開(kāi)裂、膨脹，如有則應(yīng)更換；、超速保護(hù)、機(jī)械聯(lián)鎖、廳門和轎門機(jī)電聯(lián)鎖油壓緩沖器復(fù)位開(kāi)關(guān)、急停開(kāi)關(guān)、安全鉗開(kāi)關(guān)、檢修開(kāi)關(guān)、終端限位安全裝置是否動(dòng)作可靠，對(duì)不符合要求的要調(diào)整或更換，對(duì)傳動(dòng)部位應(yīng)加潤(rùn)滑油；、對(duì)重塊、緩沖器上的雜物，清掃底坑、清潔接油盒；，清除各部位塵土、污物；，繩有無(wú)伸長(zhǎng)，如伸長(zhǎng)則應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，曳引輪繩槽應(yīng)清潔無(wú)油污。、壓道板螺栓是否緊固，如松動(dòng)則應(yīng)擰緊；，緊固各端子板壓線螺母。4運(yùn)行管理，通過(guò)閉路電視觀察轎廂內(nèi)狀況，制止乘客的不文明行為，嚴(yán)禁易燃、易爆等物品和超長(zhǎng)超重等物品進(jìn)入電梯； ，每月至少一次對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行巡檢，并在相關(guān)記錄上簽名，同時(shí)對(duì)電梯公司維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)及檢查；，應(yīng)按電梯困人應(yīng)急處理流程處理（詳見(jiàn)附件）。 相關(guān)記錄《電梯定期保養(yǎng)報(bào)告單》《電梯日常巡查記錄表》附件：電梯困人應(yīng)急救援流程圖監(jiān)控室發(fā)現(xiàn)電梯困人或接到求救信號(hào)監(jiān)控室值班員通過(guò)內(nèi)線對(duì)講安慰被困乘客通知工程維修部派人前來(lái)施救電