估價(jià)作業(yè)方案制定(編輯修改稿)
2025-08-31 13:53 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 得方式為劃撥。 估價(jià)目的 是為委托方以該房地產(chǎn)作為抵押貸款擔(dān)保物提供價(jià)值參考依據(jù)。 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 是 2022年 3月 15日。 （ 2）確定價(jià)格內(nèi)涵 本次評(píng)估為抵押價(jià)值評(píng)估，按規(guī)范要求，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，因此估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵確定為抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)格，價(jià)格類型是房地產(chǎn)抵押價(jià)值。 （ 3）選擇適宜方法、途徑 途徑 1 選用成本法進(jìn)行估價(jià)。 行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，先分別測(cè)算房地產(chǎn)與土地的成本價(jià)格，再綜合形成整幢辦公綜合樓房地產(chǎn)的價(jià)格。選用成本法時(shí)，地價(jià)構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金。 途徑 2 選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。 先加上估價(jià)對(duì)象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，然后用市場(chǎng)法測(cè)算該對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，從得出的估價(jià)額中減去需要補(bǔ)交的土地出讓金即得出估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值。 途徑 3 選用收益法進(jìn)行估價(jià)。 先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，然后將估價(jià)對(duì)象分為商業(yè)、辦公用房?jī)刹糠?，再用收益法分別測(cè)算各部分的價(jià)值。二者相加形成估價(jià)對(duì)象總價(jià)值，從得出的估價(jià)總價(jià)值中減去需要補(bǔ)交的土地出讓金即得出估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值。 基于估價(jià)對(duì)象資料可靠性，決定選用以上成本法、收益法兩種估價(jià)路線估價(jià)，將兩種估價(jià)方法的結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定最終估價(jià)值。 （ 4）方法應(yīng)用要點(diǎn)或需要特殊處理的地方 收益法何總哦土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)，剩余年限為可收益年限。 某市房地產(chǎn)管理局預(yù)出售直管公房，現(xiàn)委托評(píng)估公司進(jìn)行出售價(jià)格評(píng)估。估價(jià)對(duì)象：謀取內(nèi)四個(gè)房管所直管公房（混合、磚木房屋共 35 000平方米） 估價(jià)目的 ：對(duì)房管局直管公房做出售價(jià)價(jià)格評(píng)估 估價(jià)時(shí)點(diǎn) ： 199469 價(jià)值定義 ：房改售房?jī)r(jià)格 估價(jià)技術(shù)路線設(shè)計(jì) 如下： 先明確價(jià)格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價(jià)加上基準(zhǔn)地價(jià)，再確定方法和途徑，是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房屋的平均價(jià)格作為這一類房屋的基準(zhǔn)售價(jià)，然后再選用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法分別估算建筑物價(jià)格和地價(jià)，最終確定房屋的基準(zhǔn)售價(jià)。 評(píng)估人委托， 要求對(duì)房地產(chǎn)保險(xiǎn)事故發(fā)生后 的損失價(jià)值或損失程度進(jìn)行評(píng)估。 試寫(xiě)出該估價(jià)任務(wù)的技術(shù)路線。 一、估價(jià)作業(yè)方案內(nèi)容 （ 1） 簡(jiǎn)單的估價(jià)項(xiàng)目 只需實(shí)施過(guò)程主動(dòng)機(jī)型了以往有效的工作方式和慣例。 （ 2） 技術(shù)難度大、工作量大、沒(méi)經(jīng)歷過(guò)的、重要性強(qiáng)的估價(jià)任務(wù) ① 首先研究擬定一個(gè)周密的估價(jià)作業(yè)方案，將耗費(fèi)較多資源。 ②對(duì)于國(guó)際著名評(píng)估機(jī)構(gòu)，還將建立評(píng)估設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)系統(tǒng)，用來(lái)評(píng)價(jià)已完成的評(píng)估設(shè)計(jì)方案。 北京奧運(yùn)場(chǎng)館拆遷評(píng)估項(xiàng)目為北京市重點(diǎn)項(xiàng)目，北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有 限公司通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)取得了其中的 3號(hào)標(biāo)段住宅拆遷評(píng)估和 7號(hào)標(biāo)段非住 宅非住宅拆遷評(píng)估項(xiàng)目（總共分為 7個(gè)標(biāo)段）。關(guān)于 2022年 8月正式開(kāi)始 拆遷評(píng)估工作。 3號(hào)標(biāo)段是 6個(gè)標(biāo)段中戶數(shù)及建筑面積最多的標(biāo)段，總戶數(shù)達(dá) 415戶 ，總建筑面積達(dá) 55 000平方米，設(shè)計(jì)朝陽(yáng)區(qū)兩個(gè)生產(chǎn)隊(duì)及中科院的部分 公房，情況十分復(fù)雜，原有的基礎(chǔ)工作不是很完善，加之工程要求時(shí)間 緊，公司評(píng)估人員借助項(xiàng)目管理技術(shù)通過(guò)研究制定縝密的實(shí)施方案，使 得所有估價(jià)人員分工明確、目標(biāo)明確、技術(shù)路線明確，實(shí)現(xiàn)了估價(jià)作業(yè) 的優(yōu)化整合，確保了估價(jià)結(jié)果的質(zhì)量和可信度，同時(shí)提前 4天完成委托 任務(wù)。 注： 《 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》 指出 “ 在明確估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì) 估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。 ” 確定擬采用的估價(jià)技術(shù)路線， 初步選擇適用于估價(jià)對(duì)象的估價(jià)方法； 擬調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道； 預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)； 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。 （ 1）確定擬采用的股價(jià)技術(shù)路線，初步選擇適用于估價(jià)對(duì)象的估價(jià)方法 ① 估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)
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