估價作業(yè)方案制定(編輯修改稿)
2024-08-31 13:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 得方式為劃撥。 估價目的 是為委托方以該房地產(chǎn)作為抵押貸款擔(dān)保物提供價值參考依據(jù)。 估價時點 是 2022年 3月 15日。 （ 2）確定價格內(nèi)涵 本次評估為抵押價值評估，按規(guī)范要求，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，因此估價價格內(nèi)涵確定為抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時的正常市場價格，價格類型是房地產(chǎn)抵押價值。 （ 3）選擇適宜方法、途徑 途徑 1 選用成本法進(jìn)行估價。 行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，先分別測算房地產(chǎn)與土地的成本價格，再綜合形成整幢辦公綜合樓房地產(chǎn)的價格。選用成本法時，地價構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金。 途徑 2 選用市場法進(jìn)行估價。 先加上估價對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，然后用市場法測算該對象的公開市場價格，從得出的估價額中減去需要補(bǔ)交的土地出讓金即得出估價對象的抵押價值。 途徑 3 選用收益法進(jìn)行估價。 先假設(shè)估價對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，然后將估價對象分為商業(yè)、辦公用房兩部分，再用收益法分別測算各部分的價值。二者相加形成估價對象總價值，從得出的估價總價值中減去需要補(bǔ)交的土地出讓金即得出估價對象的抵押價值。 基于估價對象資料可靠性，決定選用以上成本法、收益法兩種估價路線估價，將兩種估價方法的結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定最終估價值。 （ 4）方法應(yīng)用要點或需要特殊處理的地方 收益法何總哦土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價時點起計，剩余年限為可收益年限。 某市房地產(chǎn)管理局預(yù)出售直管公房，現(xiàn)委托評估公司進(jìn)行出售價格評估。估價對象：謀取內(nèi)四個房管所直管公房（混合、磚木房屋共 35 000平方米） 估價目的 ：對房管局直管公房做出售價價格評估 估價時點 ： 199469 價值定義 ：房改售房價格 估價技術(shù)路線設(shè)計 如下： 先明確價格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價加上基準(zhǔn)地價，再確定方法和途徑，是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房屋的平均價格作為這一類房屋的基準(zhǔn)售價，然后再選用成本法和基準(zhǔn)地價修正法分別估算建筑物價格和地價，最終確定房屋的基準(zhǔn)售價。 評估人委托， 要求對房地產(chǎn)保險事故發(fā)生后 的損失價值或損失程度進(jìn)行評估。 試寫出該估價任務(wù)的技術(shù)路線。 一、估價作業(yè)方案內(nèi)容 （ 1） 簡單的估價項目 只需實施過程主動機(jī)型了以往有效的工作方式和慣例。 （ 2） 技術(shù)難度大、工作量大、沒經(jīng)歷過的、重要性強(qiáng)的估價任務(wù) ① 首先研究擬定一個周密的估價作業(yè)方案，將耗費較多資源。 ②對于國際著名評估機(jī)構(gòu)，還將建立評估設(shè)計評價系統(tǒng)，用來評價已完成的評估設(shè)計方案。 北京奧運場館拆遷評估項目為北京市重點項目，北京首佳房地產(chǎn)評估有 限公司通過公開招標(biāo)取得了其中的 3號標(biāo)段住宅拆遷評估和 7號標(biāo)段非住 宅非住宅拆遷評估項目（總共分為 7個標(biāo)段）。關(guān)于 2022年 8月正式開始 拆遷評估工作。 3號標(biāo)段是 6個標(biāo)段中戶數(shù)及建筑面積最多的標(biāo)段，總戶數(shù)達(dá) 415戶 ，總建筑面積達(dá) 55 000平方米，設(shè)計朝陽區(qū)兩個生產(chǎn)隊及中科院的部分 公房，情況十分復(fù)雜，原有的基礎(chǔ)工作不是很完善，加之工程要求時間 緊，公司評估人員借助項目管理技術(shù)通過研究制定縝密的實施方案，使 得所有估價人員分工明確、目標(biāo)明確、技術(shù)路線明確，實現(xiàn)了估價作業(yè) 的優(yōu)化整合，確保了估價結(jié)果的質(zhì)量和可信度，同時提前 4天完成委托 任務(wù)。 注： 《 房地產(chǎn)估價規(guī)范 》 指出 “ 在明確估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對 估價項目進(jìn)行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。 ” 確定擬采用的估價技術(shù)路線， 初步選擇適用于估價對象的估價方法； 擬調(diào)查收集的資料及其來源渠道； 預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費； 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。 （ 1）確定擬采用的股價技術(shù)路線，初步選擇適用于估價對象的估價方法 ① 估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法及這些估價方法的綜合運
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