【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)開發(fā)有限公司自行籌措，其中某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入自有資金41,700萬元，％，其余資金依靠依靠銀行貸款。表62 資金籌措與使用計(jì)劃表序號項(xiàng)目合計(jì)2006年2007年2008年一資金運(yùn)用138880 62115 37345 39421 1建筑安裝費(fèi)用97911 39164 29373 29373 2其它投資費(fèi)用24744 18821 2961 2961 3預(yù)備費(fèi)8544 3370 2587 2587 4建設(shè)期利息7682 759 2424 4500 二資金籌措138880 62115 37345 39421 1自有資金41700 35000 5000 1700 2銀行貸款97180 27115 32345 37721 其中：建設(shè)期利息7682 759 2424 4500 財(cái)務(wù)評價(jià)（1）收入測算本項(xiàng)目收入主要來源于五星級酒店客房收入、餐飲收入和其他收入，當(dāng)代藝術(shù)博覽館出租收入、門票收入和咖啡座收入，國際商務(wù)樓租金收入。證大藝術(shù)大酒店五星級酒店當(dāng)代藝術(shù)博覽館國際商務(wù)樓客房收入圖62 證大藝術(shù)大酒店收入來源構(gòu)成圖餐飲收入其他收入出租收入門票收入咖啡座收入租金收入分項(xiàng)詳列如下：☆ 五星級酒店800間套房，第1年每間1200元/天，此后每年房價(jià)上漲75元，每年按365天計(jì)；按照酒店的一般經(jīng)營情況，餐飲收入約占酒店總收入的35％，其他收入約占6％?！?當(dāng)代藝術(shù)博覽館藝術(shù)中心可出租面積5000平方米，以5元/平方米的價(jià)格出租，按365天計(jì)；門票按日均參觀300人次，門票10元，全年按365天計(jì)，每年增加3％；設(shè)咖啡座300席，人均消費(fèi)50元，上座率50％，每年增長5％。☆ 國際商務(wù)樓商務(wù)樓18000平方米，（）出租，按365天計(jì)，租金年增長5％。根據(jù)以上分析，項(xiàng)目建成運(yùn)營后年?duì)I業(yè)收入在41360萬元～110843萬元之間。收入測算詳見收入表（附表62）。（2）成本測算 經(jīng)營成本：包括項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)原材料費(fèi)、水電費(fèi)、工資及福利、修理費(fèi)、管理費(fèi)、其它費(fèi)用等支出，根據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況，并參考類似項(xiàng)目有關(guān)資料，計(jì)算本項(xiàng)目年經(jīng)營成本在17310萬元～22473萬元之間。折舊與攤銷：土建工程按30年折舊，設(shè)備按10年折舊，其他按20年折舊；建設(shè)單位管理費(fèi)按5年攤銷；土地使用權(quán)按40年攤銷；其他攤銷費(fèi)用按10年攤銷。長期借款利息計(jì)入總成本費(fèi)用。（3）稅金根據(jù)有關(guān)政策和法律，％計(jì)算；所得稅按15％計(jì)算；盈余公積金按稅后凈收益的10％計(jì)提。（4）財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算根據(jù)項(xiàng)目的投資估算，收入和成本測算編制本項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（見附表65）根據(jù)表中數(shù)據(jù)計(jì)算本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。表63 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析計(jì)算指標(biāo)序號財(cái)務(wù)指標(biāo)單位計(jì)算結(jié)果1內(nèi)部收益率%2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元171059 3靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年 4動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年 5全部投資利潤率%6全部投資利稅率%7資本金利潤率%以上財(cái)務(wù)指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目投資回報(bào)率高，投資回收期短，具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力，極具投資價(jià)值和升值潛力。計(jì)算指標(biāo)及參數(shù)詳見現(xiàn)金流量表（附表65）。全部投資的累計(jì)凈現(xiàn)金流量圖見圖63。圖63 全部投資累計(jì)凈現(xiàn)金流量變化圖 清償能力分析項(xiàng)目的清償能力分析是考察項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況及貸款的清償能力。償還借款本金的資金來源是項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的營運(yùn)利潤、折舊及攤銷。（含2年建設(shè)期）。詳見借款還本付息表（附表66）和資產(chǎn)負(fù)債表（附表67）。計(jì)算結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的借款償還能力。由于財(cái)務(wù)評價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，大部分基于預(yù)測和估算，存在一定程度的不確定性。為了分析、預(yù)測財(cái)務(wù)評價(jià)諸因素發(fā)生變化時(shí)對評價(jià)結(jié)論的影響，從中找出敏感因素，并確定其影響程度；因此在財(cái)務(wù)評價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行敏感性分析。根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，考慮到一些參數(shù)指標(biāo)的可能變化，本項(xiàng)目敏感性分析選取投資，收入和成本作為敏感性因素，對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)定性進(jìn)行考測。%，在進(jìn)行敏感性分析時(shí)，按投資、收入和成本三因素各增減5%、10%進(jìn)行分析計(jì)算。敏感性分析結(jié)果見圖64，圖65，圖65和表64所示。表64 財(cái)務(wù)評價(jià)敏感性分析內(nèi) 容變化量內(nèi)部收益率(％)IRR變化量投資變化10%5%0%05%+10%+收入變化10%+5%+0%05%110%成本變化10%5%0%05%+10%+從圖和表中可以看出，收入變化對內(nèi)部收益率影響最大，因此在運(yùn)營過程中特別注意對營運(yùn)收入方面的風(fēng)險(xiǎn)控制和管理；投資變化對內(nèi)部收益率的影響次之，在項(xiàng)目建設(shè)過程應(yīng)加強(qiáng)對投資的控制和核算，節(jié)約建設(shè)成本，力求項(xiàng)目投資效益的最大化。從敏感性分析的結(jié)論還可以看出，當(dāng)投資、收入和成本在177。10%的幅度變化時(shí)，內(nèi)部收益率始終保持在17%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)收益率。這說明本項(xiàng)目對環(huán)境變化具有較強(qiáng)的適應(yīng)性，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 盈虧平衡分析以服務(wù)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP），其計(jì)算公式為：通過上述計(jì)算可知，%時(shí)，即可保本。因此本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。盈虧平衡圖見圖67。％虧損區(qū)100％（服務(wù)能力）0固定成本總成本付稅后銷售收入金額盈利區(qū)圖67 盈虧平衡圖 4 綜合評價(jià)（1）由財(cái)務(wù)分析可知，％(所得稅后)，大于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率8%的指標(biāo)，表明本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的贏利能力。（2），表明本項(xiàng)目償債能力較強(qiáng)，能較快償還銀行借款。（3）敏感性分析結(jié)果表明，收入的影響對本項(xiàng)目內(nèi)部收益率影響最大，但即使收入下降10％，本項(xiàng)目仍具有較高的財(cái)務(wù)贏利能力；％，表明本項(xiàng)目實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)較小?？傊?，本項(xiàng)目的建設(shè)有助于增加浦東的文化氛圍，有助于提升城市形象，有助于緩解世博會(huì)期間客房緊缺的矛盾，能夠創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，并能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。附表61 建設(shè)投資估算詳表序號項(xiàng) 目金額估 算 指 標(biāo)(萬元)工程量單位指標(biāo)一建筑安裝費(fèi)用　　　　 建筑工程77104 150899 元/平方米 地上建筑28145 108000 元/平方米 　 五星酒店20026 74171 元/平方米 　 藝術(shù)中心3799 15829 元/平方米 　 商務(wù)辦公4320 18000 萬元/間 地下建筑17160 42899 元/平方米 下沉式廣場778 7779 元/平方米 室外其它工程945 31500 元/平方米 二次裝飾工程30076 150899 元/平方米 　 五星酒店16318 74171 元/平方米 　 藝術(shù)中心2849 15829 元/平方米 　 商務(wù)辦公1800 18000 元/平方米 　 地下一層建筑2031 20305 元/平方米 　 地下二層建筑791 22594 元/平方米 　 客房裝飾6288 1048 萬元/間 設(shè)備工程20808 150899 元/平方米 電梯系統(tǒng)3010 　　　 變配電系統(tǒng)2000 20000 元/KVA 照明系統(tǒng)2263 150899 元/平方米 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)7545 150899 元/平方米 消防系統(tǒng)，報(bào)警系統(tǒng)1886 150899 元/平方米 給排水及污水處理系統(tǒng)1358 150899 元/平方米 燃?xì)庀到y(tǒng)321 128305 元/平方米 電話配線385 128305 元/平方米 廣播及電視系統(tǒng)453 150899 元/平方米 避雷系統(tǒng)86 108000 元/平方米 智能化系統(tǒng)1500 　　　　第一部分合計(jì)97911 150899 元/平方米 　　　　　　二其它投資費(fèi)用　　　　 土地費(fèi)用15860 　　　 市政配套及接頭費(fèi)2263 150899 元/平方米 人防費(fèi)648 108000 元/平方米 勘察及設(shè)計(jì)等前期費(fèi)用4896 　　　 建設(shè)單位管理費(fèi)587 　　　 工程監(jiān)理費(fèi)490 　　　　第二部分合計(jì)24744 150899 元/平方米 　　　　　　三預(yù)備費(fèi)　　　　　 不可預(yù)見費(fèi)8544 　　　　第三部分合計(jì)8544 150899 元/平方米 　　　　　　四建設(shè)期貸款利息7682 　　　　第四部分合計(jì)7682 150899 元/平方米 　總 投 資138880150899元/平方米序號內(nèi) 容經(jīng) 營 期45678910 11121314151617181920212223　客房平均入住(出租率)65%75%90%85%80%80%80%80%80%82%82%82%82%82%82%82%82%82%82%82%　辦公用房平均出租率70%75%75%80%80%90%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%　藝術(shù)中心展覽場地出租率40%40%40%40%40%45%45%45%45%45%50%50%50%50%50%50%50%50%50%50%一客房住宿收入2277627923354783536935040367923854440296420484489546691484875028252078538745567057466592616105762853二酒店餐飲收入1351116564210462098120786218262286523904249442663327698287632982930894319593302434090351553622037286三其他收入23162840360835973563374239204098427645664748493151135296547956615844602762096392四藝術(shù)中心場地出租收入365365365365365411411411411411456456456456456456456456456456五藝術(shù)中心門票收入110113116120123127131135139143147152156161166171176181186192六咖啡廳/藝術(shù)品經(jīng)營收入374392412433454477501526552580609639671705740777816857900945七商務(wù)樓出租收入19092147214722902290257727202720272027202720272027202720272027202720272027202720　總收入4136050343631736315562622659506909172089750897994683069861478922892310953