物業(yè)規(guī)劃技巧論述(編輯修改稿)
2025-08-31 03:41 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 廊，花臺、小池、雕塑等建筑小品。 (五)居住區(qū)建設(shè)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 評價居住區(qū)經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)劣的依據(jù)，是用以下幾項主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) (1)居住人口毛密度＝居住總?cè)丝诳傆玫孛娣e(600800人/公頃) (2)居住人口凈密度＝居住總?cè)丝诳偩幼∮玫孛娣e(人/公頃) (3)居住建筑面積密度＝居住總面積總居住用地面積(%) (4)居住建筑密度＝總住宅占地面積總居住用地面積(%) (5)容積率＝總建筑面積總建筑用地面積(%) (6)建筑密度＝建筑基礎(chǔ)面積建筑用地面積(%) (7)高層住宅比例＝高層住宅面積總住宅面積(%) (8)公建比例＝公共建筑面積總住宅面積(一般為16%20%) (9)配套商業(yè)面積比例＝配套商業(yè)面積住宅建筑面積(規(guī)定為5%) (10)綠化覆蓋率＝綠化覆蓋面積規(guī)劃用地面積(一般為60%左右) (11)人均公共綠地面積＝集中綠地面積居住人口(近期為2m2/人) 運(yùn)用以上技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)衡量居住區(qū)經(jīng)濟(jì)效益時，一定要進(jìn)行綜合分析，全面研究和考慮；要根據(jù)不同城市的具體情況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，因地制宜地作出具體分析和判斷，還要從遠(yuǎn)景發(fā)展來分析研究確定指標(biāo)的科學(xué)性、合理性?？傊`活運(yùn)用，而不應(yīng)生搬硬套，要結(jié)合時間、地點、具體條件來制定。公共建筑規(guī)劃 (一)公共建筑規(guī)劃的原則 根據(jù)規(guī)劃的不同級別和人口數(shù)量，并遵循配套齊全、分散和集中相結(jié)合的原則布置公共建筑。其基本要求有以下幾項 (1)適當(dāng)集中布置。使居民一次行動能達(dá)到多種目的。 (2)符合人流走向。居民日常使用頻繁的設(shè)施，應(yīng)當(dāng)布置在居民上下班經(jīng)過的地方，以方便居民。 (3)服務(wù)半徑縮小。使居民節(jié)省時間和路途。 (4)不要干擾居民。對于某些產(chǎn)生噪聲、氣味與污染等公建項目，應(yīng)和住宅保持一定距離。 (5)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)條件，兼顧區(qū)內(nèi)外服務(wù)，發(fā)揮服務(wù)潛力，以獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益。 (二)公共建筑布置的形式 (1)托幼建筑和文教建筑。應(yīng)保證兒童和學(xué)生就近入托上學(xué)，服務(wù)半徑應(yīng)盡量縮短，但也要和住宅保持一定距離，以防互相干擾，同時應(yīng)考慮到交通安全問題。 (2)商業(yè)服務(wù)建筑?？刹贾迷诰用駞^(qū)中心或沿街集中布置，也可在住宅樓底層設(shè)置。對于規(guī)模較大的項目可以集中布置；而較小的項目則分散布置為宜，可使居民順道或就近滿足所需。 (3)附屬建筑項目。這是指鍋爐房、煤氣調(diào)壓站、水泵房等公共設(shè)施應(yīng)與住宅隔開布置，以防干擾，但也要有方便的交通聯(lián)系。 (4)停車場庫。 (三)公共建筑項目內(nèi)容及其指標(biāo) 中國于1980年12月國家建委頒布了居住區(qū)級和居住小區(qū)級公共建筑設(shè)施定額指標(biāo)，制定了公共建筑項目內(nèi)容和指標(biāo)的規(guī)定。 (1)居住區(qū)級公共建筑 ?、俳逃l(wèi)生。包括托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、門診所等。 ?、诮鹑卩]電。包括銀行、郵電所等。 ?、凵虡I(yè)服務(wù)。包括百貨商店、書店、藥房、食品、日用雜品、飯館、副食、菜場、理發(fā)、浴室、服裝加工、綜合修理、洗染等。 ?、芪膴鼠w育。包括影劇院、科技文化館、青少年宮、運(yùn)動場等。 ?、菪姓芾?。包括派出所、街道辦事處、市政管理、房管所、商業(yè)管理機(jī)構(gòu)等。 ?、薷綄俳ㄖ?。包括液化氣站、煤氣調(diào)壓站、開閉所等。 以上公共建筑的指標(biāo)為：每千人建筑面積6207342m2。詳見下表。 (2)小區(qū)級公共建筑 ①教育文體建筑。包括托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、運(yùn)動場等，每千人建筑面積為559850m2。 ?、谏虡I(yè)服務(wù)建筑。包括百貨店、糧店、菜場、理發(fā)店、飲食店、綜合服務(wù)及物質(zhì)回收等，每千人建筑面積為353389m2。 ?、劢鹑卩]電建筑。包括儲蓄所、郵電所等，每千人建筑面積為16225m2?？荚嚢? ④附屬建筑。包括居委會、物業(yè)管理部門、變電站、公廁、垃圾站等，每千人建筑面積為101914725m2。 居住小區(qū)級公共建筑指標(biāo)。 (2)布置方式 一般宜相對集中布置，以形成居住區(qū)中心。 ①文化商業(yè)服務(wù)中心位置的選擇 以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，并考慮居住區(qū)不同的類型和所處的地位。 ?、谖幕虡I(yè)服務(wù)中心的布置方式 a)沿街線狀布置 應(yīng)在保證住宅有良好朝向的前提下，考慮沿街建筑群體的藝術(shù)要求，并保證有足夠供人流集散用的人行道寬度和車輛停放的場地。 6)獨立地段成片集中布置 根據(jù)各類建筑的功能要求和行業(yè)特點成組結(jié)合分塊布置，既要沿街立面的藝術(shù)處理，又要注意內(nèi)部空間的組合，以及合理組織人流和貨流的線路。 c)沿街和成片集中相結(jié)合的布置方式 沿街和成片集中相結(jié)合的布置方式可根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、氣候條件、建設(shè)規(guī)模、用地情況、現(xiàn)狀條件而定。 (3)商業(yè)服務(wù)設(shè)施 居住區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施占有相當(dāng)數(shù)量，且項目眾多，內(nèi)容豐富，布置方式一般有以下兩種： a)住宅底層商業(yè)服務(wù)設(shè)施 這是比較常用的布置方式。對要求輔助房不多，無特殊設(shè)備和無煙塵、噪聲，氣味的項目，如銀行、郵局、書店、照相、眼鏡店等布置在住宅底層，不作較大處理。 b)獨立設(shè)置的商業(yè)服務(wù)設(shè)施 它可以布置在同一幢空間較大的建筑內(nèi)，也可以由幾幢建筑結(jié)合周圍環(huán)境加以組合。它的優(yōu)點是平面布置靈活且能統(tǒng)一建網(wǎng)、簡化結(jié)構(gòu)、有利于建筑的定型化，由于集中緊湊、便
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