【正文】 物業(yè)規(guī)劃技巧居住區(qū)的分類及其用地組成 　　1居住區(qū)的分類 　　居住區(qū)是指具有一定人口和用地范圍，并能滿足居民日常生活所需要的物質(zhì)和文化功能，以城市干道所分割或自然界限所圍成的相對獨立的區(qū)域。居住區(qū)規(guī)模以居住人口的數(shù)量和用地面積來區(qū)分。我國居住區(qū)按不同規(guī)模分為三級： 　　(1)居住區(qū)：居民數(shù)量為3—6萬人，占地面積為50—100公頃，服務(wù)半徑為800—1000m。 　　(2)居住小區(qū)：居民數(shù)量為5000—15000人，占地面積12—35公頃，服務(wù)半徑為500m左右。 　　(3)居住生活單元：居民人口數(shù)量2000—3000人，占地面積為2—3公頃，是相對獨立的居住場所。 　　2居住區(qū)用地組成考試吧 　　(1)居住建筑用地； 　　(2)公共建筑和生產(chǎn)性建筑占地； 　　(3)道路和廣場用地；　　 　　(4)園林綠地和體育場地等。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容 居住區(qū)規(guī)劃一般有以下幾個方面： 1選擇、確定用地位置、范圍； 2確定人口數(shù)量和用地面積；考試吧 3擬定居住建筑類型(包括單身職工)、層數(shù)比例、數(shù)量、布置方式； 4擬定公用服務(wù)設(shè)施的內(nèi)容、規(guī)劃、數(shù)量(用房與用地)、分布和布置方式； 5擬定各級道路的寬度、斷面形式、布置方式；考試吧－全國最大教育類網(wǎng)站 6擬定公共綠地、體育、休息等室外場地的數(shù)量、分布和布置方式； 7擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計方案； 8擬定各項技術(shù)經(jīng)濟指標和造價估算。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計 　　1居住區(qū)規(guī)劃是項綜合性較強的設(shè)計工作，一般應(yīng)滿足以下幾方面的要求　　1)使用要求 　　創(chuàng)造一個生活方便的居住環(huán)境，如為適應(yīng)住戶家庭不同的人口組成和氣候特點、選擇合適的住宅類型、合理確定公共服務(wù)設(shè)施的項目、規(guī)模及其分布方式、合理地組織居民室外活動、休息場地、綠化和居住區(qū)的內(nèi)外交通等。 　　2)衛(wèi)生要求 　　為居民創(chuàng)造一個衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境，要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)等條件，以防止噪聲的干擾和空氣的污染。 　　3)安全要求 　　為居民創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境?？荚嚢桑珖畲蠼逃惥W(wǎng)站 　　(1)防火 　　為保證一旦發(fā)生火災(zāi)時居民的安全、防止火災(zāi)的蔓延等。因而建筑物之間要保持一定的防火間距，防火間距的大小與建筑物的耐火等級及外墻門窗、洞口等情況而定。 　　當(dāng)街坊內(nèi)部通道離人行道超過80米、建筑長度超過160米時應(yīng)留出4米的消防通道，在居住區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消火栓，每個消火檢的服務(wù)半徑為150米。 　　(2)防震災(zāi)害 　　為把災(zāi)害控制到最低程度，在進行居住區(qū)規(guī)劃時，必須考慮以下幾點：考試吧－全國最大教育類網(wǎng)站 　?、俦M量避免布置在沼澤、不穩(wěn)定的填土堆石、地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜及在地震時有崩坍陷落危險的地段。 　?、诳紤]適當(dāng)?shù)陌踩枭⒂玫兀Y(jié)合公共綠地、學(xué)校等公共建筑的室外場地及街坊小花園。 　?、劬幼^(qū)內(nèi)的道路應(yīng)平緩暢通，便于疏散，并布置在房屋倒坍范圍之外。 　　4)經(jīng)濟要求 　　居住區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)與國民經(jīng)濟發(fā)展及居民生活水平相適應(yīng)，也就是說在確定住宅的標準，公共建筑的規(guī)模項目等均需考慮當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)投資、居民的經(jīng)濟情況及發(fā)展的需要。降低居住區(qū)建設(shè)的造價、提高建筑標準和節(jié)約城市用地是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的一項重要任務(wù)。 　　5)施工要求　　 　　居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)有利于施工的組織與經(jīng)營，特別是當(dāng)成片居住區(qū)進行機械化施工時，更應(yīng)注意各建設(shè)項目的布置應(yīng)適應(yīng)施工程序和建設(shè)程序。 　　6)美觀要求 　　居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的項目，因此它的規(guī)劃與建設(shè)對城市面貌起著很大影響。一個優(yōu)美的居住環(huán)境的形成不僅取決于住宅和公共建筑的設(shè)計，更重要的取決于建筑群體的組合，建筑群體與環(huán)境的結(jié)合，要反映出生動活潑、欣欣向榮的面貌，具有明朗、大方、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。住宅建筑規(guī)劃 　　(一)住宅建筑群布置的原則 　　(1)滿足日照充分的要求。住宅群的布置應(yīng)當(dāng)使大部分房屋為南北向，而且前后排房屋的距離達到設(shè)計規(guī)范的要求，使少部分房屋采用東西向排列。并且每一套住宅中，都要有一至二間能滿足日照要求。 　　(2)達到通風(fēng)良好的要求。我國住宅目前一般是用自然風(fēng)取得降溫散熱的效果，為此要求建筑物有門窗的方面應(yīng)該與當(dāng)?shù)叵募局鲗?dǎo)風(fēng)向垂直布置，才能使它導(dǎo)風(fēng)進入房間，或者組織穿堂風(fēng)，從而取得良好的通風(fēng)散熱的效果。 　　(3)做到整潔寧靜的要求。居住區(qū)級道路應(yīng)當(dāng)專為居住服務(wù)，不應(yīng)作為過境交通線，道路和住宅應(yīng)留有一定距離。垃圾站周圍要有圍墻設(shè)施，并應(yīng)經(jīng)常清運，它與住宅也要保持一定距離；飯店、鍋爐房等排放污染物的建筑物不應(yīng)緊靠住宅群布置。 　　(4)滿足庭院雅觀的要求。居住區(qū)內(nèi)空地應(yīng)當(dāng)進行綠化，布置街心小花園及建筑小品，為老人和兒童創(chuàng)造一個休憩場所。在住宅首層窗前墻外可以布置小院，種植花草，以起到美化環(huán)境和隔斷行人干擾的作用。 　　(二)住宅及其用地的規(guī)劃布置是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的主要內(nèi)容 　　1住宅類型的選擇 　　(1)住宅類型及其特點 　?、僮≌?　　以家庭為居住單位的建筑。 　?、谒奚?　　供單人居住的建筑。 　　以戶為單位的住宅，主要有以下幾種類型。 　　(2)住宅建筑經(jīng)濟和用地經(jīng)濟的關(guān)系　　 　　住宅建筑經(jīng)濟直接影響用地的經(jīng)濟，而用地經(jīng)濟往往又影響對住宅建筑經(jīng)濟的綜合評價。分析住宅建筑經(jīng)濟的主要依據(jù)是每平方米建筑面積造價、平面利用系數(shù)等指標，而用地經(jīng)濟的主