【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 主題商業(yè)物業(yè)。文化的，才具有生命力，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目所蘊(yùn)含的文化價(jià)值，就是這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目最為核心的競(jìng)爭(zhēng)力。 5)統(tǒng)一物業(yè)管理，即統(tǒng)一進(jìn)行建筑空間環(huán)境管理與設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營(yíng)造舒適的購(gòu)物休閑環(huán)境。樹(shù)立良好的商業(yè)形象，使商業(yè)項(xiàng)目步入了良性發(fā)展的軌道。 (三)以商業(yè)物業(yè)本身為中心開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng) 這種經(jīng)營(yíng)是對(duì)物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營(yíng)的很好的輔助和補(bǔ)充，由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢(shì)，又存在巨大的市場(chǎng)需求，所以一旦經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，也會(huì)得到很好的回報(bào)。概括起來(lái)，這類(lèi)經(jīng)營(yíng)主要有以下幾種： 1．針對(duì)業(yè)主和客戶(hù)而提供的有償服務(wù)，如專(zhuān)業(yè)清潔服務(wù)、機(jī)電設(shè)備維保服務(wù)和汽車(chē)美容服務(wù)等。 2．為物業(yè)管理行業(yè)提供產(chǎn)品和流通方面的服務(wù)。 3．為物業(yè)管理或房地產(chǎn)業(yè)提供咨詢(xún)、策劃、市場(chǎng)信息和顧問(wèn)方面的服務(wù)。 4．為同業(yè)提供培訓(xùn)、人才交流等方面的服務(wù)。 5．對(duì)公共場(chǎng)地或場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)，如戶(hù)外廣告、屋頂天線(xiàn)、公共場(chǎng)地的出租等。 6．開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如開(kāi)辦餐廳、超市、會(huì)所及康體娛樂(lè)設(shè)施、裝飾裝修公司、搬家公司、禮儀服務(wù)公司等。 (四)重視財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)工程管理，節(jié)能降耗 有效地控制或降低成本，也能為物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益。這里重點(diǎn)提一下商業(yè)物業(yè)的節(jié)能管理。 商業(yè)物業(yè)能耗的支出在商業(yè)管理運(yùn)作成本中所占的比重較大，商業(yè)物業(yè)能源消耗主要是水、電、氣(汽)和油的消耗，其中電的消耗占的比重較大。商業(yè)物業(yè)的節(jié)能管理應(yīng)從以下方面入手： 1．注重節(jié)能計(jì)劃的制定，并狠抓計(jì)劃的落實(shí)； 2．加強(qiáng)培訓(xùn)和巡檢，消除浪費(fèi)源頭； 3．每天抄錄水、電、油、氣消耗量，及時(shí)制止非正常情況的發(fā)生； 4．重視系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，最大限度地發(fā)揮設(shè)備的使用效能； 5．定期監(jiān)控賣(mài)場(chǎng)溫濕度狀況，適時(shí)進(jìn)行設(shè)定中的調(diào)節(jié)； 6．完善計(jì)量管理網(wǎng)絡(luò)，定期校驗(yàn)、更換計(jì)量表計(jì)； 7．加強(qiáng)夜間用電的管理，杜絕樓面通亮狀況的發(fā)生； 8．根據(jù)季節(jié)變化，合理運(yùn)行變壓器的臺(tái)數(shù)； 9．公共區(qū)域和亮化照明實(shí)施開(kāi)關(guān)鐘控，避免開(kāi)關(guān)隨意而產(chǎn)生的浪費(fèi)。 (五)對(duì)物業(yè)管理資源進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整 根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況和物業(yè)管理公司自身特點(diǎn)，將不具備競(jìng)爭(zhēng)力的，運(yùn)作成本不合理的業(yè)務(wù)(如清潔，某些機(jī)電維保)分包出去。這樣不僅大幅度降低成本，還能使物業(yè)管理公司集中精力和資源來(lái)發(fā)展自己的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，也能達(dá)到很好的經(jīng)營(yíng)效果。 (六)加強(qiáng)物業(yè)公關(guān) 加強(qiáng)商業(yè)物業(yè)的公共關(guān)系，物業(yè)企業(yè)一方面可以通過(guò)提供更快捷和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來(lái)吸引和保持客戶(hù)(消費(fèi)者)，另一方面可以通過(guò)對(duì)業(yè)務(wù)流程的全面管理而降低企業(yè)成本。 商業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)處理公共關(guān)系的核心內(nèi)容就是通過(guò)各種有效溝通渠道，采取多種形式加強(qiáng)、密切同物業(yè)經(jīng)營(yíng)方、業(yè)主、租戶(hù)的聯(lián)系，并在經(jīng)營(yíng)合作上明確與物業(yè)經(jīng)營(yíng)方的專(zhuān)業(yè)分工，物業(yè)經(jīng)營(yíng)方負(fù)責(zé)物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，物管機(jī)構(gòu)則專(zhuān)責(zé)物業(yè)管理，雙方合理分工，協(xié)力合作，致力達(dá)到共同經(jīng)營(yíng)、整體發(fā)展的目標(biāo)。 經(jīng)營(yíng)管理能力是目前國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體最為重視但也是最為頭疼的問(wèn)題。經(jīng)營(yíng)性商業(yè)項(xiàng)目的主要收入來(lái)自于商戶(hù)的租金。租金的支付者，是創(chuàng)造營(yíng)業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是要幫助商戶(hù)去創(chuàng)造收入，簡(jiǎn)而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢(qián)能力。這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理項(xiàng)目之風(fēng)險(xiǎn)管理表一：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分類(lèi)表 序號(hào) 風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型 處理方式 主分類(lèi) 定義 細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng) 一 社區(qū)治安類(lèi) 指治安事故風(fēng)險(xiǎn) 偷盜、搶劫、自殺、欺騙、斗毆等風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng) 預(yù)防 二 物業(yè)消防類(lèi) 指火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn) 煤氣、電路、電器、裝修、明火等引起的火災(zāi)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng) 預(yù)防、控制 三 物業(yè)隱患類(lèi) 指共用物業(yè)容易引起的傷害事故隱患事項(xiàng) 銳角、護(hù)欄、水池、陽(yáng)臺(tái)、屋頂、懸掛物、障礙物等管理不善和標(biāo)識(shí)不清導(dǎo)致的事故風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng) 弱化、標(biāo)識(shí)、宣傳、管控 四 公共秩序類(lèi) 指公約秩序類(lèi)引發(fā)的沖突風(fēng)險(xiǎn) 寵物、噪音、共用區(qū)域占用、裝修等公約秩序沖突風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng) 加強(qiáng)宣傳、管理控制 五 作業(yè)安全類(lèi) 指員工操作事故風(fēng)險(xiǎn) 設(shè)備運(yùn)行、維修、清潔、綠化、消殺、消毒等作業(yè)給客戶(hù)及員工帶來(lái)的傷害事故風(fēng)險(xiǎn)及物品損壞風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng) 預(yù)防、控制、外委轉(zhuǎn)移 六 服務(wù)溝通類(lèi) 指因服務(wù)儀禮及溝通阻滯引起的抱怨風(fēng)險(xiǎn) 因員工禮儀禮貌、態(tài)度作風(fēng)、反應(yīng)效率與回訪溝通等造成客戶(hù)抱怨及沖突的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng) 預(yù)防、管控 七 自然災(zāi)害類(lèi) 指自然災(zāi)害造成的事故預(yù)防風(fēng)險(xiǎn) 因臺(tái)風(fēng)、暴雨、冰凍、雷電、地質(zhì)災(zāi)害等自然因素造成的傷害或損壞風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng) 預(yù)防 八 財(cái)務(wù)收繳類(lèi) 指費(fèi)用收繳管理處理不當(dāng)引起的風(fēng)險(xiǎn) 因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、行為、賬目、現(xiàn)金等管理失誤或誤會(huì)造成的事故或沖突風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng) 預(yù)防 表二：風(fēng)險(xiǎn)因素細(xì)項(xiàng)一覽表 　 保潔類(lèi) 　 1．消殺工作防止中毒； 2．清潔光滑作業(yè)面防止摔傷； 3．高空或離開(kāi)地面作業(yè)時(shí)防止墜下(如：清潔外墻等)； 4．綠化工作時(shí)防止被植物或工具刺傷、割傷； 5．搬運(yùn)物件過(guò)程防止身體傷害(如：磕傷、扭傷、砸傷等)； 6．惡劣天氣情況下保潔作業(yè)防止身體傷害(如：酷暑、寒冬、雷電、臺(tái)風(fēng)等天氣)； 7．在汽車(chē)道、車(chē)輛出入口保潔作業(yè)防止身體傷害； 8．清潔下水管井等密閉管井防止缺氧和中毒； 9．在工程現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)防止意外事故發(fā)生(如：墜物、扎腳等)； 10．防止工作現(xiàn)場(chǎng)因產(chǎn)生噪音、污染、有害氣體等對(duì)身體的傷害； 11．防止在保潔工作時(shí)觸電(如：清潔開(kāi)關(guān)面板、插座、燈罩等)； 12．高空通道使用護(hù)欄防止墜下。 保安類(lèi) 1．訓(xùn)練時(shí)防止身體傷害； 2．與客戶(hù)、外來(lái)人員等發(fā)生肢體接觸時(shí)防止身體傷害； 3．惡劣天氣情況下執(zhí)勤防止身體傷害(如：酷暑、寒冬、雷電、臺(tái)風(fēng)等天氣)； 4．搬運(yùn)物件過(guò)程防止身體傷害； 5．在汽車(chē)道、車(chē)輛出入口執(zhí)勤防止身體傷害； 6．使用防衛(wèi)武器時(shí)防止傷及他人和自己； 7．進(jìn)行意外搶險(xiǎn)工作時(shí)防止身體傷害(如：滅火、制止罪犯等)； 8．使用巡邏車(chē)輛時(shí)防止意外發(fā)生(如：自行車(chē)、摩托車(chē)、電瓶車(chē)等)； 9．在工程現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)防止意外事故發(fā)生(如：墜物、扎腳等)； 10．車(chē)場(chǎng)崗位穿著反光衣。 維修類(lèi) 1．特種作業(yè)時(shí)防止意外 2．使用作業(yè)工具防止被刺傷、割傷、擦傷(如：刀、鐵錘、砂輪機(jī)等)； 3．高空及離開(kāi)地面作業(yè)時(shí)防止墜下(如：更換樓頂燈、路燈等)； 4．檢修電器、機(jī)械設(shè)備時(shí)防止身體傷害； 5．防止勞動(dòng)防護(hù)用具破損失效； 6．惡劣天氣情況下作業(yè)防止身體傷害； 7．搬運(yùn)物件過(guò)程防止身體傷害； 8．在無(wú)通風(fēng)情況的密閉管井中作業(yè)防止缺氧和中毒； 9．在工程現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)防止意外事故發(fā)生(如：墜物、扎腳等)。 表三：風(fēng)險(xiǎn)細(xì)項(xiàng)識(shí)別檢查表 序號(hào) 檢查項(xiàng)目 檢查內(nèi)容 檢查方法 是/否 備注 1 電桿及附件 ①電桿無(wú)傾斜、斷桿、腐爛、下陷；②橫擔(dān)無(wú)傾斜、彎曲、松動(dòng)；③絕緣于無(wú)損壞，瓷軸無(wú)破裂及放電現(xiàn)象 現(xiàn)場(chǎng)檢查 2 架空線(xiàn)路 ①無(wú)穿越危險(xiǎn)場(chǎng)所(0級(jí)、1級(jí)場(chǎng)所30m，2級(jí)場(chǎng)所1．5倍桿高)；②無(wú)障礙物碰線(xiàn)；③線(xiàn)路弧度符合規(guī)定；④防雷設(shè)施完好 現(xiàn)場(chǎng)檢查 3 電纜 ①埋地電纜走向標(biāo)樁牢固、明顯；②埋地電纜處無(wú)挖掘痕跡，無(wú)生物或腐蝕物堆放；③電纜頭無(wú)滲油，絕緣良好 現(xiàn)場(chǎng)檢查 　 4 檢查及接地 ①月檢查、季節(jié)性測(cè)試齊全、完整；②塔桿接地、重復(fù)接地良好，接地電阻值≤10Ω 查閱記錄、現(xiàn)場(chǎng)檢查、測(cè)試 物業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理程序化物業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理程序化就是要就項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，安排一定的制度程序，定期組織專(zhuān)題性管理，將風(fēng)險(xiǎn)管理程序化。如某物業(yè)公司建立的三級(jí)風(fēng)險(xiǎn)管理體制，就比較符合物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)管理要求