【正文】 物業(yè)就可以采用市場細(xì)分方式定位，將綜合市場變?yōu)閷I(yè)市場，或與其他商業(yè)物業(yè)互補(bǔ)，并且可以通過差異化的主題營造，使該商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生不同的訴求點(diǎn)和對消費(fèi)者的特殊吸引力； 2)對商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)和外觀設(shè)計(jì)給予合理建議。從宏觀上把握和控制物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理工作，建立和推行了有效的年度目標(biāo)管理責(zé)任制，以目標(biāo)為導(dǎo)向，引導(dǎo)各方面的物業(yè)管理基礎(chǔ)工作達(dá)到管理指標(biāo)的要求。 1)統(tǒng)一經(jīng)營主題，即統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。樹立良好的商業(yè)形象，使商業(yè)項(xiàng)目步入了良性發(fā)展的軌道。 (四)重視財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)工程管理，節(jié)能降耗 有效地控制或降低成本，也能為物業(yè)管理企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益。 經(jīng)營管理能力是目前國內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)主體最為重視但也是最為頭疼的問題。 表二：風(fēng)險(xiǎn)因素細(xì)項(xiàng)一覽表 　 保潔類 　 1．消殺工作防止中毒； 2．清潔光滑作業(yè)面防止摔傷； 3．高空或離開地面作業(yè)時(shí)防止墜下(如：清潔外墻等)； 4．綠化工作時(shí)防止被植物或工具刺傷、割傷； 5．搬運(yùn)物件過程防止身體傷害(如：磕傷、扭傷、砸傷等)； 6．惡劣天氣情況下保潔作業(yè)防止身體傷害(如：酷暑、寒冬、雷電、臺風(fēng)等天氣)； 7．在汽車道、車輛出入口保潔作業(yè)防止身體傷害； 8．清潔下水管井等密閉管井防止缺氧和中毒； 9．在工程現(xiàn)場工作時(shí)防止意外事故發(fā)生(如：墜物、扎腳等)； 10．防止工作現(xiàn)場因產(chǎn)生噪音、污染、有害氣體等對身體的傷害； 11．防止在保潔工作時(shí)觸電(如：清潔開關(guān)面板、插座、燈罩等)； 12．高空通道使用護(hù)欄防止墜下。 二級風(fēng)險(xiǎn)管理是由公司運(yùn)營管理部門統(tǒng)一進(jìn)行的項(xiàng)目外包管理以及月度性主題風(fēng)險(xiǎn)檢查、控制管理，還有季節(jié)性、節(jié)日性專題風(fēng)險(xiǎn)檢查控制管理。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，風(fēng)險(xiǎn)可謂無處不在。 物業(yè)管理的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，不僅需要企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)給予高度關(guān)注，而且需要將各階層員工組織起來，利用有效的風(fēng)險(xiǎn)管理激勵體系，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)識別的全面性和員工風(fēng)險(xiǎn)管理的參與性，否則風(fēng)險(xiǎn)管理就只能成為紙上談兵。 風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)則包括流程各個(gè)環(huán)節(jié)的應(yīng)用技術(shù)，需要專門給予討論。 (二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，深圳特區(qū)內(nèi)的平均物業(yè)費(fèi)收繳率是96．3％，特區(qū)外的寶安、龍崗92．5％，而深圳的周邊城市如惠州、淡水等只達(dá)到90％，深圳企業(yè)在內(nèi)地一些大中城市只能達(dá)到88％。這樣，由于企業(yè)在水、電收費(fèi)稅收方面處理不當(dāng)也會帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閷τ谄髽I(yè)而言，信譽(yù)可以說是無形資產(chǎn)，忽略了它，經(jīng)濟(jì)損失也就難以避免。只要我們盡職盡責(zé)，費(fèi)用收繳風(fēng)險(xiǎn)還是可以降到最低的。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有嚴(yán)格地按規(guī)定去執(zhí)行，以致目前業(yè)主對這一塊的投訴不斷。 企業(yè)財(cái)富積累的過程，從根本上講，是一個(gè)戰(zhàn)略決策與風(fēng)險(xiǎn)控制的過程，而風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。 (六)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的利潤被日益上漲的人力成本和不斷上漲的物價(jià)所擠占風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避 對于人力成本的飛速上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取減少人防、加強(qiáng)技防、培養(yǎng)一專多能的復(fù)合型人員、對項(xiàng)目實(shí)施封閉式管理等措施。另外還要注意在開發(fā)商沒有正式辦妥水電工程驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，盡量延緩接手管理或過戶，在接管時(shí)要注意用水用電的性質(zhì)，從而避免居民按商業(yè)價(jià)格交納水、電費(fèi)等。另外，在日常物業(yè)服務(wù)過程中，有很多事項(xiàng)是我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)無能為力的，我們向相關(guān)的政府職能部門反映并留下管理痕跡，比如小區(qū)住戶養(yǎng)狗、高空拋物、臺風(fēng)提醒、危險(xiǎn)警示等，要盡量多用一些溫馨提示，而屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任一定要落實(shí)到位，比如保安應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容(或公司管理流程規(guī)定的條款)，進(jìn)行巡邏簽到，一旦出現(xiàn)事故，要拿得出物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按約定履行了自己職責(zé)的證據(jù)。只有弄清法規(guī)要求，按法規(guī)要求去做，才可以避免由于業(yè)務(wù)不熟練而造成的風(fēng)險(xiǎn)，我想只要我們把自己的“功課”做好了，把該做的事都做好了就能夠規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。 (四)代收代繳水電等費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn) 目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的中高層物業(yè)的水、電費(fèi)及派生的排污費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等都沒有抄表到戶，而是由物業(yè)服務(wù)公司代收代繳，自來水公司、供電局都是抄總表，并從銀行向物業(yè)服務(wù)公司托收了費(fèi)用。這種低價(jià)入市的做法將帶來較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)中標(biāo)后要實(shí)現(xiàn)承諾時(shí)，物業(yè)公司要么違約，要么就因?yàn)槊銥槠潆y而難以為繼，或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)，到頭來基本是業(yè)主和物業(yè)公司兩敗俱傷。 物業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理結(jié)構(gòu)化 物業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理結(jié)構(gòu)化就是要整合公司的管理力量，解決項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)的識別，分析，歸類、處理方法等總是，將風(fēng)險(xiǎn)管理結(jié)構(gòu)化。承擔(dān)八個(gè)方面的管理職能：受董事會委托具體制訂組織風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略和政策；2，在組織內(nèi)部推行組織的風(fēng)險(xiǎn)文化，提高全員風(fēng)險(xiǎn)意識；向組織內(nèi)部機(jī)構(gòu)提供風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)；給每個(gè)管理項(xiàng)目設(shè)立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)政策和目標(biāo)；根據(jù)組織特點(diǎn)設(shè)計(jì)并執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃；受理組織內(nèi)部及外部關(guān)于改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理的建議和意見；制訂危機(jī)處理計(jì)劃；編寫、修訂組織的《風(fēng)險(xiǎn)管理手冊》。 無論是專業(yè)復(fù)合性角度還是服務(wù)過程性角度，與工業(yè)品生產(chǎn)管理的風(fēng)險(xiǎn)比較起來，物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理所涉及的環(huán)節(jié)和因素更加復(fù)雜，需要進(jìn)行全面規(guī)劃，否則就缺乏系統(tǒng)性和可操作性。由管理處在自我管理的日檢、周檢、月檢中對風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識別和控制。 (六)加強(qiáng)物業(yè)公關(guān) 加強(qiáng)商業(yè)物業(yè)的公共關(guān)系，物業(yè)企業(yè)一方面可以通過提供更快捷和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來吸引和保持客戶(消費(fèi)者)，另一方面可以通過對業(yè)務(wù)流程的全面管理而降低企業(yè)成本。 5．對公共場地或場所的經(jīng)營，如戶外廣告、屋頂天線、公共場地的出租等。文化的，才具有生命力，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目所蘊(yùn)含的文化價(jià)值，就是這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目最為核心的競爭力。由于受不同城市的商業(yè)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)等因素的影響，各個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)營業(yè)績等方面也不盡相同，相當(dāng)一部分商業(yè)項(xiàng)目在開業(yè)一年后，不僅順利地度過了艱難的“培育期”，而且發(fā)展勢頭良好，在當(dāng)?shù)匦纬闪溯^高的社會影響。 良好而穩(wěn)定的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)工作，是商業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營和管理取得成功的重要保證之一，具體措施： 1)統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一管理模式，引導(dǎo)公司從“形似”到“神似”。具體來講，在設(shè)計(jì)開發(fā)階段，商業(yè)物業(yè)管理對商業(yè)地產(chǎn)的作用表現(xiàn)在以下方面： 1)對商業(yè)地產(chǎn)的定位給予信息咨詢服務(wù)。商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營不是有單打一的專業(yè)就行，必須熟知并能熟練地操作諸如物業(yè)管理、商鋪管理、租賃管理、策劃推廣、資金運(yùn)作、信息系統(tǒng)、法律事務(wù)、人力資源等多方面的工作，而且要有溝通協(xié)調(diào)能力、團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)能力，如要能獲得政府相關(guān)規(guī)劃、政策和社會各方輿論的支持，要有交通、道路、城管、工商、稅務(wù)、公安的協(xié)助等等。 隨著近幾年商業(yè)地產(chǎn)的迅猛崛起和國外商業(yè)零售業(yè)涌入中國市場，作為維系商業(yè)經(jīng)營發(fā)展的重要保障——商業(yè)經(jīng)營管理也迎來了空前的發(fā)展和提升機(jī)會。此外，隨著內(nèi)外部環(huán)境的變化，任何一項(xiàng)服務(wù)都不會是一成不變的，沒有改進(jìn)就意味著落后。因此，當(dāng)前應(yīng)積極推行酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式，并支持業(yè)主大會，業(yè)主委員會依法成立和規(guī)范運(yùn)作，甚至鼓勵自行管理，最終可以從根本上解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難、業(yè)主物業(yè)企業(yè)溝通難、物業(yè)行業(yè)誠信度低的問題，從而最終構(gòu)建一種業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙贏的機(jī)制。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要具備與物業(yè)經(jīng)營相關(guān)的專業(yè)資質(zhì)，做到合法經(jīng)營。為了防范風(fēng)險(xiǎn)，專項(xiàng)經(jīng)營項(xiàng)目主要圍繞所管轄的社區(qū)物業(yè)開展，而且少數(shù)大企業(yè)才有條件實(shí)施這種一業(yè)為主、多元經(jīng)營的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。 3．開展社區(qū)專項(xiàng)經(jīng)營 專項(xiàng)經(jīng)營往往是以較大投資為基礎(chǔ)的系統(tǒng)性經(jīng)營活動，具有代表性的此類經(jīng)營活動有：開辦幼兒園、中小學(xué)校；經(jīng)營性場所，如餐廳、酒樓、超市、網(wǎng)吧等；會所及康體娛樂設(shè)施；裝飾裝修公司；搬家公司；禮儀服務(wù)公司等。依照行業(yè)慣例，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在合同中約定由開發(fā)建設(shè)單位低價(jià)提供一定的商業(yè)用房給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者在合同中約定停車場、會所、游泳池、網(wǎng)球場等設(shè)施的經(jīng)營收益劃歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理的投入或者充抵部分開辦費(fèi)用。