【正文】 歐美物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多把物業(yè)管理與經(jīng)營出租、代理買賣整合在一起，為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢、維護(hù)等服務(wù)，而且人員精干，管理與作業(yè)分離，沒有我國“大而全”或“小而全”的大包大攬模式。美國注冊物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)也首先要求保障管轄物業(yè)的租售，充分發(fā)揮物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益，并在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護(hù)工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)盡可能嘗試通過如下途徑儲備可以自主經(jīng)營的物業(yè)資源：(1)向發(fā)展商爭取。一般認(rèn)為，除地產(chǎn)中介類項目外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不宜過多地直接經(jīng)營具體項目，而是采用合作方式與相關(guān)服務(wù)企業(yè)結(jié)成利益共同體收取管理費用的合作模式。所以開展專項經(jīng)營之前首先要進(jìn)行規(guī)范細(xì)致的可行性分析，制定資金籌措方案和進(jìn)行經(jīng)營管理方案論證。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加快培養(yǎng)自身核心競爭力，依法規(guī)范自身管理服務(wù)行為，通過加強(qiáng)制度建設(shè)和企業(yè)自律來規(guī)避法律規(guī)定、市場競爭以及業(yè)主維權(quán)給企業(yè)帶來的經(jīng)營風(fēng)險。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要充分尊重業(yè)主的物權(quán)主體地位，并切實支持業(yè)主依法充分行使物權(quán)，提供完全透明化的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將會面臨來自于業(yè)主方小得多的風(fēng)險和壓力。當(dāng)前，中高端住宅小區(qū)的業(yè)主對服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)功能的延伸比對服務(wù)價格更為關(guān)注，更希望其個性化的服務(wù)需求和精神層面的需求能獲得滿足，這就要求企業(yè)具備物業(yè)服務(wù)的競爭力。商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理對商業(yè)地產(chǎn)的作用是為商業(yè)和房地產(chǎn)的銜接提供平臺，實現(xiàn)兩者的有效融合。不但要有深厚的商業(yè)知識和物業(yè)管理知識，還要有靈活的市場應(yīng)變能力。另一方面，可以增進(jìn)物業(yè)管理公司對商業(yè)物業(yè)的了解，有利于今后開展管理工作。實踐證明：忽視商業(yè)項目的物業(yè)管理，即使項目前期銷售或租賃情況很好，但維持不了多久也會出現(xiàn)人去樓空、經(jīng)營慘淡的局面。 3．在商業(yè)物業(yè)“利潤回籠階段”推行統(tǒng)一高效運(yùn)作理念 通常情況下，大型商業(yè)地產(chǎn)項目需經(jīng)歷2到5年的培育期，才能逐步轉(zhuǎn)入利潤回籠階段。 4)統(tǒng)一營銷管理，即統(tǒng)一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播文化資訊的平臺，形成具有城市代表意義的主題商業(yè)物業(yè)。 4．為同業(yè)提供培訓(xùn)、人才交流等方面的服務(wù)。這樣不僅大幅度降低成本，還能使物業(yè)管理公司集中精力和資源來發(fā)展自己的優(yōu)勢項目，也能達(dá)到很好的經(jīng)營效果。物業(yè)管理項目之風(fēng)險管理表一：風(fēng)險識別分類表 序號 風(fēng)險類型 處理方式 主分類 定義 細(xì)分風(fēng)險項 一 社區(qū)治安類 指治安事故風(fēng)險 偷盜、搶劫、自殺、欺騙、斗毆等風(fēng)險事項 預(yù)防 二 物業(yè)消防類 指火災(zāi)風(fēng)險 煤氣、電路、電器、裝修、明火等引起的火災(zāi)預(yù)防風(fēng)險事項 預(yù)防、控制 三 物業(yè)隱患類 指共用物業(yè)容易引起的傷害事故隱患事項 銳角、護(hù)欄、水池、陽臺、屋頂、懸掛物、障礙物等管理不善和標(biāo)識不清導(dǎo)致的事故風(fēng)險事項 弱化、標(biāo)識、宣傳、管控 四 公共秩序類 指公約秩序類引發(fā)的沖突風(fēng)險 寵物、噪音、共用區(qū)域占用、裝修等公約秩序沖突風(fēng)險事項 加強(qiáng)宣傳、管理控制 五 作業(yè)安全類 指員工操作事故風(fēng)險 設(shè)備運(yùn)行、維修、清潔、綠化、消殺、消毒等作業(yè)給客戶及員工帶來的傷害事故風(fēng)險及物品損壞風(fēng)險事項 預(yù)防、控制、外委轉(zhuǎn)移 六 服務(wù)溝通類 指因服務(wù)儀禮及溝通阻滯引起的抱怨風(fēng)險 因員工禮儀禮貌、態(tài)度作風(fēng)、反應(yīng)效率與回訪溝通等造成客戶抱怨及沖突的風(fēng)險事項 預(yù)防、管控 七 自然災(zāi)害類 指自然災(zāi)害造成的事故預(yù)防風(fēng)險 因臺風(fēng)、暴雨、冰凍、雷電、地質(zhì)災(zāi)害等自然因素造成的傷害或損壞風(fēng)險事項 預(yù)防 八 財務(wù)收繳類 指費用收繳管理處理不當(dāng)引起的風(fēng)險 因收費標(biāo)準(zhǔn)、行為、賬目、現(xiàn)金等管理失誤或誤會造成的事故或沖突風(fēng)險事項 預(yù)防 一級風(fēng)險管理是管理處的日常自我風(fēng)險管理。 復(fù)雜性。具體執(zhí)行部門可以由品質(zhì)部牽頭，組織成風(fēng)險管理委員會領(lǐng)導(dǎo)小組及矩陣組織管理機(jī)制，策劃并推行風(fēng)險管理為主題的各類主題管理活動。這個統(tǒng)籌管理需要把握兩個關(guān)鍵，一是結(jié)構(gòu)化，二是程序化。 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險很多，存在于財務(wù)管理的方方面面，但歸納起來風(fēng)險程度較高，對企業(yè)危害較大的主要有以下幾點， (一)招投標(biāo)和合同風(fēng)險 一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為了爭奪市場份額，在參加招投標(biāo)拓展新的物業(yè)項目時，盲目承諾，不計成本、不講利潤，甚至承諾帶資多少萬元投入中標(biāo)項目的整改。此操作嚴(yán)重違規(guī)，也承擔(dān)了不必要的稅負(fù)。 二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施物業(yè)服務(wù)過程中，任何一個過程和環(huán)節(jié)管理失當(dāng)，都有可能給企業(yè)帶來風(fēng)險，將直接或間接導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)承擔(dān)各種經(jīng)濟(jì)責(zé)任和經(jīng)營風(fēng)險，這就要求我們物業(yè)服務(wù)人員特別是財務(wù)管理人員要不斷地加強(qiáng)法制觀念的培養(yǎng)和法律知識的掌握和運(yùn)用。如果開發(fā)商欠款周期過長，代償能力與守信因素有可能會存在一定的變故。如在供電管理上，一些商業(yè)或工業(yè)物業(yè)在入伙初期一定要注意避免功率的浪費，可以采取暫停部分變壓器的辦法，做到只要能保證日常的正常供電就行了，這樣可以節(jié)省大筆費用。由此可見，不按規(guī)定運(yùn)作是要付出代價和承擔(dān)責(zé)任的，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定要按規(guī)定建立、正確使用、專賬核算、專戶存儲、按時公示。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)常樹危機(jī)意識，建立有效的風(fēng)險防范機(jī)制，并運(yùn)用先進(jìn)的管理手段與技能付諸實踐，將經(jīng)營風(fēng)險降低到最低或可控狀態(tài)，這個行業(yè)不是“萬丈深淵”，發(fā)展趨勢也不是“強(qiáng)弩之末”，它依然年輕，依然勃勃生機(jī)，在我國國民經(jīng)濟(jì)的體系中依然會發(fā)揮“螺絲釘”的作用。近段時間我們在對 20多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查中發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員對有關(guān)規(guī)定不甚明了，因此或多或少地都存在一些問題。 (三)酬金制下物業(yè)服務(wù)費收支結(jié)余的核算風(fēng)險的規(guī)避 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)人員一定耍弄清酬金制是怎么回事，在合同約定時要予以明確(一些優(yōu)質(zhì)項目盡量實行包干制)。謹(jǐn)慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是規(guī)避物業(yè)服務(wù)風(fēng)險的有力保障。 (五)代管基金的使用風(fēng)險 “代管基金”主要指深圳市征收的“本體維修基金”。如果房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)低迷，為了促銷，開發(fā)商采取向業(yè)主贈送多年物管費的做法；如果房地產(chǎn)商的資金出現(xiàn)困難，物業(yè)公司的債權(quán)就不會及時得到開發(fā)商的清償，從而影響物業(yè)公司的正常經(jīng)營；更有開發(fā)商待樓盤銷售完畢后(而前期物業(yè)合同一般都簽三年)，就銷聲匿跡了，一切都留給了物業(yè)公司墊背，這是物業(yè)公司最棘手的問題。 物業(yè)服務(wù)風(fēng)險管理的結(jié)構(gòu)化和程序化 風(fēng)險管理的各個環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的管理技術(shù)。 主動性 物業(yè)管理受托于人，服務(wù)于人，打理業(yè)主的物業(yè)經(jīng)營和管理。一方面是由于物業(yè)管理服務(wù)涉及秩序、環(huán)境、設(shè)備、設(shè)施、建筑本體等多個專業(yè)門類，另一方面，物業(yè)管理服務(wù)需要面對業(yè)主群體、政府部門、市政單位等關(guān)聯(lián)性客戶群，承載著很多社會責(zé)任和義務(wù)。根據(jù)各類風(fēng)險發(fā)生的特點和節(jié)律，將各類風(fēng)險的管理分解到適當(dāng)?shù)臅r刻進(jìn)行管理。 保安類 1．訓(xùn)練時防止身體傷害； 2．與客戶、外來人員等發(fā)生肢體接觸時防止身體傷害； 3．惡劣天氣情況下執(zhí)勤防止身體傷害(如：酷暑、寒冬、雷電、臺風(fēng)等天氣)； 4．搬運(yùn)物件過程防止身體傷害； 5．在汽車道、車輛出入口執(zhí)勤防止身體傷害； 6．使用防衛(wèi)武器時防止傷及他人和自己； 7．進(jìn)行意外搶險工作時防止身體傷害(如：滅火、制止罪犯等)； 8．使用巡邏車輛時防止意外發(fā)生(如：自行車、摩托車、電瓶車等)； 9．在工程現(xiàn)場工作時防止意外事故發(fā)生(如：墜物、扎腳等)； 10．車場崗位穿著反光衣。經(jīng)營性商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。這里重點提一下商業(yè)物業(yè)的節(jié)能管理。 (三)以商業(yè)物業(yè)本身為中心開展多種經(jīng)營 這種經(jīng)營是對物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營的很好的輔助和補(bǔ)充，由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢，又存在巨大的市場需求，所以一旦經(jīng)營得當(dāng)，也會