【正文】 ，就比較符合物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)管理要求。 表二：風(fēng)險(xiǎn)因素細(xì)項(xiàng)一覽表 　 保潔類 　 1．消殺工作防止中毒； 2．清潔光滑作業(yè)面防止摔傷； 3．高空或離開(kāi)地面作業(yè)時(shí)防止墜下(如：清潔外墻等)； 4．綠化工作時(shí)防止被植物或工具刺傷、割傷； 5．搬運(yùn)物件過(guò)程防止身體傷害(如：磕傷、扭傷、砸傷等)； 6．惡劣天氣情況下保潔作業(yè)防止身體傷害(如：酷暑、寒冬、雷電、臺(tái)風(fēng)等天氣)； 7．在汽車道、車輛出入口保潔作業(yè)防止身體傷害； 8．清潔下水管井等密閉管井防止缺氧和中毒； 9．在工程現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)防止意外事故發(fā)生(如：墜物、扎腳等)； 10．防止工作現(xiàn)場(chǎng)因產(chǎn)生噪音、污染、有害氣體等對(duì)身體的傷害； 11．防止在保潔工作時(shí)觸電(如：清潔開(kāi)關(guān)面板、插座、燈罩等)； 12．高空通道使用護(hù)欄防止墜下。這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵所在。 經(jīng)營(yíng)管理能力是目前國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體最為重視但也是最為頭疼的問(wèn)題。 (五)對(duì)物業(yè)管理資源進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整 根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況和物業(yè)管理公司自身特點(diǎn)，將不具備競(jìng)爭(zhēng)力的，運(yùn)作成本不合理的業(yè)務(wù)(如清潔，某些機(jī)電維保)分包出去。 (四)重視財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)工程管理，節(jié)能降耗 有效地控制或降低成本，也能為物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益。 3．為物業(yè)管理或房地產(chǎn)業(yè)提供咨詢、策劃、市場(chǎng)信息和顧問(wèn)方面的服務(wù)。樹(shù)立良好的商業(yè)形象，使商業(yè)項(xiàng)目步入了良性發(fā)展的軌道。 3)統(tǒng)一服務(wù)咨詢和服務(wù)監(jiān)督，即為商戶提供專業(yè)的服務(wù)咨詢：統(tǒng)一指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、客戶主動(dòng)進(jìn)行培訓(xùn)，請(qǐng)“最佳商戶”介紹先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)身說(shuō)法，幫助其提高經(jīng)營(yíng)能力。 1)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題，即統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。在商業(yè)的管理實(shí)踐中，注重培訓(xùn)、注重研討，通過(guò)組織設(shè)備管理，節(jié)能降耗等現(xiàn)場(chǎng)交流和研討會(huì)，充分實(shí)現(xiàn)管理思想與管理經(jīng)驗(yàn)的共享，促進(jìn)公司物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)的逐步趨近并保持穩(wěn)定。從宏觀上把握和控制物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理工作，建立和推行了有效的年度目標(biāo)管理責(zé)任制，以目標(biāo)為導(dǎo)向，引導(dǎo)各方面的物業(yè)管理基礎(chǔ)工作達(dá)到管理指標(biāo)的要求。 2．做好基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)工作，保障商業(yè)項(xiàng)目順利度過(guò)“培育期” 物業(yè)管理是商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后能否順暢運(yùn)營(yíng)的重要保證。比如針對(duì)中心商業(yè)區(qū)同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重的現(xiàn)狀，新建商業(yè)物業(yè)就可以采用市場(chǎng)細(xì)分方式定位，將綜合市場(chǎng)變?yōu)閷I(yè)市場(chǎng)，或與其他商業(yè)物業(yè)互補(bǔ)，并且可以通過(guò)差異化的主題營(yíng)造，使該商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生不同的訴求點(diǎn)和對(duì)消費(fèi)者的特殊吸引力； 2)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)和外觀設(shè)計(jì)給予合理建議。一方面，物業(yè)公司可以根據(jù)其以往商業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，給予設(shè)計(jì)研發(fā)方面的建議，使設(shè)計(jì)更趨合理。 (二)做好全過(guò)程管理的戰(zhàn)略規(guī)劃 我們知道商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理涵蓋了前期市場(chǎng)調(diào)研，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、前期工程介入、項(xiàng)目交接驗(yàn)收、合同管理、開(kāi)業(yè)籌劃，后期運(yùn)營(yíng)管理等全過(guò)程的管理。 (一)組建好專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，提升商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平 商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，豐富的業(yè)態(tài)、超大的規(guī)模、復(fù)雜的設(shè)備、巨大的招商量、眾多的合作伙伴等等，需要多學(xué)科人才組成的復(fù)合型管理團(tuán)隊(duì)才能奏效。 一、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn)與內(nèi)容 (一)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的特點(diǎn) 客戶群體綜合性強(qiáng)； 內(nèi)部環(huán)境舒適性； 設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)要求嚴(yán)格； 服務(wù)人性化要求； 安全管理特殊性高； 交通便利性要求高； 管理人員的高素質(zhì)要求； 空間管理的規(guī)范性； 營(yíng)銷推廣的配合。既能夠向開(kāi)發(fā)商提供商業(yè)定位和市場(chǎng)細(xì)分方面的服務(wù)，又能夠在以后的商場(chǎng)或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用，維護(hù)和擴(kuò)大市場(chǎng)的影響力，吸引消費(fèi)者的駐足。 七、利潤(rùn)最大化 “利潤(rùn)最大化”是所有企業(yè)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不例外。同時(shí)，物業(yè)管理是一個(gè)具有規(guī)模效應(yīng)的行業(yè)，只有具備一定的規(guī)模，才可能取得理想的規(guī)模效益，同樣，只有通過(guò)規(guī)模化發(fā)展，物業(yè)經(jīng)營(yíng)才能更好地通過(guò)資源共享而降低運(yùn)營(yíng)成本，從而具備一個(gè)更好的發(fā)展平臺(tái)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)具有知識(shí)型、綜合性、創(chuàng)造性、復(fù)雜性、收益性等特點(diǎn)，需要大量的法律、租賃、估價(jià)、測(cè)量、咨詢、策劃等專業(yè)人才為用戶提供綜合服務(wù)，而這需要不斷培養(yǎng)專業(yè)化、高素質(zhì)和具有優(yōu)秀服務(wù)意識(shí)的員工，建立一支具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)物業(yè)管理理念的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。解決這類問(wèn)題的關(guān)鍵在于在全行業(yè)真正確立業(yè)主是物業(yè)管理物權(quán)主體的機(jī)制，改變目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)普遍分化甚至阻撓業(yè)主組織起來(lái)行使權(quán)利的現(xiàn)象。 此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)痛下決心，不斷提高技術(shù)化改進(jìn)程度，盡量采用機(jī)械化、智能化的勞動(dòng)工具，逐步完成從勞動(dòng)密集型企業(yè)向技術(shù)密集型企業(yè)的過(guò)渡，降低企業(yè)的人力資源成本。《物權(quán)法》和《勞動(dòng)合同法》的實(shí)施，在一定程度上加大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 4．利用品牌優(yōu)勢(shì)實(shí)施資本運(yùn)作 這是一種以資本運(yùn)作為紐帶，有效利用品牌企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，通過(guò)合資、合作、兼并、重組、收購(gòu)等方式，借助強(qiáng)大的資本實(shí)力收購(gòu)、兼并具備發(fā)展?jié)摿Φ哪繕?biāo)企業(yè)，從而快速完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)和區(qū)域布局，拓展企業(yè)生存空間，實(shí)現(xiàn)資源共享和低成本的市場(chǎng)擴(kuò)張，形成跨地區(qū)、跨行業(yè)的大型物業(yè)管理集團(tuán)的資本運(yùn)作模式。最后，員工的能力和專業(yè)素質(zhì)能否勝任也是需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主的需求開(kāi)展服務(wù)，滿足業(yè)主的不同需求。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在如何有效進(jìn)行業(yè)主需求分析、拓展?jié)撛诜?wù)空間、探索高端經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目上多下功夫。如發(fā)展商不提供低價(jià)商業(yè)用房，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以租用部分商業(yè)用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，這樣可以規(guī)避物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)及因業(yè)主不再續(xù)簽合約導(dǎo)致的續(xù)期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)自由處置和經(jīng)營(yíng)的物業(yè)資源才能帶來(lái)最大的收益。近年來(lái)，在我國(guó)內(nèi)地迅猛拓展業(yè)務(wù)的外資物業(yè)服務(wù)企業(yè)，無(wú)論是戴德梁行、仲量聯(lián)行還是世邦魏理仕，無(wú)一例外都以房地產(chǎn)綜合服務(wù)的優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)，都以提供物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理綜合服務(wù)為特色，寓經(jīng)營(yíng)于管理服務(wù)之中，體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準(zhǔn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。在美國(guó)，物業(yè)管理的宗旨是使物業(yè)擁有最高的價(jià)值、最高的租金，即物業(yè)保值、增值，屬于典型的資產(chǎn)管理理念。一、轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：歐美發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的大部分收入來(lái)自于物業(yè)服務(wù)費(fèi)以外的經(jīng)營(yíng)性服務(wù)收入。而我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入大部分來(lái)自于“四?！?保安、保潔、保綠、保修)等傳統(tǒng)的基礎(chǔ)性服務(wù)收入。 1．積極儲(chǔ)備物業(yè)經(jīng)營(yíng)資源 擁有經(jīng)營(yíng)資源是開(kāi)展物業(yè)經(jīng)營(yíng)的前提條件，但經(jīng)營(yíng)業(yè)主共用資源必須經(jīng)業(yè)主同意，否則就是侵權(quán)行為，且收入的大部分依法將歸業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)得益不大。 (2)租用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)占有經(jīng)營(yíng)條件的先天優(yōu)勢(shì)，又存在剛性的市場(chǎng)需求，所以如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，可以獲得令人滿意的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。一般來(lái)說(shuō)，專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)和收益都較大。其次，經(jīng)營(yíng)收益與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)比也是值得深思的問(wèn)題。顯然，這種經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)在于通過(guò)延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模效益，增強(qiáng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展后勁。 三、堅(jiān)持合法經(jīng)營(yíng)，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 法律法規(guī)是國(guó)家的剛性規(guī)則。并積極研究和應(yīng)對(duì)《物權(quán)法》帶給廣大業(yè)主的諸多變化，一方面滿足業(yè)主新增的服務(wù)需求，另一方面與專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，謀求構(gòu)建物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)合作共贏的新格局。當(dāng)前物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中最激烈的矛盾和沖突歸根結(jié)底都是業(yè)主物權(quán)實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題。 五、以人為本，注重育才 在傳統(tǒng)觀念中，物業(yè)管理屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，但隨著行業(yè)由“管理物業(yè)”進(jìn)入“經(jīng)營(yíng)物業(yè)”，物業(yè)管理逐步與國(guó)際接軌，步入“經(jīng)營(yíng)型管理模式”時(shí)代。要通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)管理、苦練內(nèi)功、優(yōu)化服務(wù)、打造品牌來(lái)增強(qiáng)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。因此，能否有效感知業(yè)主的需求或潛在需求及是否具備滿足這些需求的能力也顯得至關(guān)重要。商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是專門(mén)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，除了要有對(duì)房地產(chǎn)的豐富知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)之外，還需要有很強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和管理的經(jīng)驗(yàn)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)