【文章內容簡介】 從現(xiàn)在起，將有 16 棟風格統(tǒng)一、界面整齊、品質超群的高層建筑陸續(xù)開工，建筑總面積達到 80 萬平方米，以此迅速形成新城核心區(qū)的現(xiàn)代商務氛圍。金融商務第一街區(qū)高起點規(guī)劃，力求建成無錫金融商務、創(chuàng)意研發(fā)和企業(yè)集團總部的聚集地， 16 棟高層建筑將成為“總部經濟”和高端產業(yè)的主要承接載體。顯然，金融商務第一街區(qū)的率先建設，奠定了高端服務業(yè)在新城的重要產業(yè)地位。三、焦點關注6 / 32? 吳越路、大通路、震澤路、具區(qū)路、貢湖大道、立信大道、五湖大道、方廟路、立德道、清舒道將在 08 年內完成建設，并構成新城“三縱三橫”的道路主干網。? 太湖新城中央商務區(qū)內的市民中心、會展中心、尚賢河生態(tài)濕地均在年內開工建設或整治，并于 09 年底前完成。 ? 三年內，太湖新城中央商務區(qū)和西區(qū)創(chuàng)意中心將完成主要干道和重點綠化環(huán)境建設，完成水系整治和基礎設施配套，初步形成現(xiàn)代化新城框架和風貌。? 太湖新城科教產業(yè)園將以軟件和動漫作為發(fā)展主攻方向，努力引進國際知名軟件企業(yè)和跨國公司研發(fā)中心，力爭到 2022 年軟件企業(yè)總數超 100 家，動漫及其衍生企業(yè) 6080 家，工業(yè)設計企業(yè)和研發(fā)機構總數達到 70 家。四、結論? 太湖新城開發(fā)建設步伐日益加快，各級部門政策傾斜明顯，區(qū)域關注度逐漸提太湖新城開發(fā)建設步伐日益加快，各級部門政策傾斜明顯，區(qū)域關注度逐漸提高，發(fā)展前景廣闊。高，發(fā)展前景廣闊。? 太湖新城所具備的多方面優(yōu)勢將集聚大量大規(guī)模、高科技企業(yè)的入駐并導入大太湖新城所具備的多方面優(yōu)勢將集聚大量大規(guī)模、高科技企業(yè)的入駐并導入大批高層次和高消費人群，對區(qū)域房地產發(fā)展促進作用巨大。批高層次和高消費人群，對區(qū)域房地產發(fā)展促進作用巨大。7 / 32市場篇一、一級市場辦公類土地出讓分析地塊編號 地塊名稱 占地面 積 用地性質 容積率 預計總 建 竟得單位錫國土 062濱湖蠡溪路東側地塊 商業(yè)、辦公 蠡園地產錫國土 0650河埒核心商務區(qū)地塊 商業(yè)、辦公居住 大連萬達錫國土 0667市民廣場南，中南路北地塊 辦公、商業(yè)(含酒店)文化娛樂、居住 九龍倉置業(yè)錫國土 0676 崇安寺二期地塊 商業(yè)、辦公停車場A、B 、C 23崇安寺地產錫國土 0679 高浪路北側地塊 商業(yè)、辦公 紫光置業(yè)錫國土 0680濱開南社區(qū)一號地塊 A:商業(yè)、辦公、居住B、C:居住AB、C 南京興元錫國土 0681 體育中心北側地塊 商業(yè)、辦公居住 河埒街道資產經營公司錫國土 06105 東大街地塊 辦公、商業(yè)酒店 恒隆地產錫國土 076 錫滬路北側地塊 商業(yè)、辦公 尤渡村集團錫國土 0726 崇安新城 20 號地塊 商業(yè)、辦公 廣益地產錫國土 0731 第九棉紡織廠地塊 A:商業(yè)、辦公、居住；B:商業(yè)、辦公、配套A B 棲霞建設錫國土 07 新東方廣場地塊 商業(yè)、辦公 蠡湖地產8 / 3232 文化娛樂錫國土 0739 國稅局北側地塊 商業(yè)、辦公居住A,B、C 天華百潤錫國土 0740 新生路西南側地塊 商業(yè)（含五星級酒店） 、辦公 蘇寧地產錫國土 0741太湖新城中心區(qū) 1號地塊 A:商業(yè)、居住B：商業(yè)、辦公文化娛樂C：商業(yè)、辦公ABC太湖新城建設投資管理公司錫國土 0742 崇安新城 13 號地塊 商業(yè)(市場)辦公 崇安新城龍安置業(yè)錫國土 0746 電瓶車廠地塊 商業(yè)、辦公娛樂、住宅 上海鵬潤錫國土 0747蠡園開發(fā)區(qū)原管委會地塊 商業(yè)（含五星級酒店） 、辦公 上海城開錫國土 086自行車廠、無線電廠地塊 商業(yè)、商務辦公、居住AB、 C —— 江蘇金洋錫國土 087 鴻橋村委地塊 商業(yè)、辦公、居住 上海中銳錫國土 0822 長江北路東側地塊 商業(yè)、商務辦公 Cyber Port錫國土 0825長江路、旺莊路口東南側地塊 商業(yè)、商務辦公 茂業(yè)置業(yè)資料來源: 2022 年至今無錫市區(qū)具有競爭性的同類性質土地共計成交 22 幅。大多集中在市中心區(qū)或市北區(qū)域。目前濱湖區(qū)內的辦公類地塊除太湖新城中心區(qū)以外，主要集中于東蠡湖以北，靠近市區(qū)的區(qū)域。位于太湖新城區(qū)域內的地塊只有 0670680 和 0741 號。本案就位于 0741 號地塊內（0741 號地塊被劃為 14 個地塊，分別由 10 家開發(fā)商競得） 。結論? 由于太湖新城特有的區(qū)位與規(guī)劃，本案未來的競爭將主要來自于金融商務第一由于太湖新城特有的區(qū)位與規(guī)劃，本案未來的競爭將主要來自于金融商務第一街區(qū)的地塊內部。街區(qū)的地塊內部。9 / 32二、二級市場辦公樓市場供需分析06 年1 季度06 年2 季度06 年3 季度06 年4 季度07 年1 季度07 年2 季度07 年3 季度07 年4 季度上市面積 58272 21819 47217 58615 100726 23252 65247 42445成交面積 15790 20832 12397 17071 17476 20220 18362 16402供求比 1: 1: 1: 1: 1: 1: 1: 1:成交均價 8327 11289 11431 12169 8568 9456 10339 10095資料來源:新聯(lián)康研展部 936610339945685681216911431112898327030000600009000012022006年 1季 度 06年 2季 度 06年 3季 度 06年 4季 度 07年 1季 度 07年 2季 度 07年 3季 度 07年 4季 度05000100001500020220上 市 面 積 成 交 面 積 成 交 均 價007 兩年無錫辦公市場新增供應量均明顯高于成交量，從而導致到 07 年底，無錫辦公市場的庫存量較高，至少達到 萬平方米。06 年全年，無錫辦公市場成交價格呈上漲趨勢，到四季度到達最高點，主要由于凱燕環(huán)球中心辦公成交價格的提升帶動了整體市場的價格。進入 07 年以來，由于市區(qū)外圍開發(fā)建設的逐步展開，周邊城區(qū)辦公項目的較低的成交價格拉低了整體市場成交價格10 / 32300035004000450050005500600006年 1季 度 06年 2季 度 06年 3季 度 06年 4季 度 07年 1季 度 07年 2季 度 07年 3季 度 07年 4季 度05000100001500020220住 宅 成 交 均 價 辦 公 成 交 均 價由上圖，通過對近 2 年來，無錫房地產市場辦公類產品與住宅類產品的市場價格走勢分析比較可以看出：相對住宅市場的紅火及成交價格的逐步走高，辦公樓市場的價格則始終保持在一個相對穩(wěn)定的程度，市場相對冷淡。結論? 無錫辦公市場供大于求現(xiàn)象明顯，庫存量較大。無錫辦公市場供大于求現(xiàn)象明顯，庫存量較大。? 無錫近年來辦公類產品市場相對冷淡，價格未出現(xiàn)明顯上漲。無錫近年來辦公類產品市場相對冷淡，價格未出現(xiàn)明顯上漲。11 / 32競品篇一、在售辦公類產品分析主要競爭個案概覽區(qū) 項目 開盤 交付 物業(yè) 項目 總層數 標準 主力面積 電梯 裝修 物業(yè) 均價 本期銷12 / 32域 時間 時間 級別 總建 層高 費 售率西 BD聯(lián)創(chuàng) 現(xiàn)房未分級5地上 18地下 1 88112日本三菱毛坯 7200近100%華邸國際 甲級5A地上 28 地下 23 105 OTIS 精裝 4 10000 80%華仁逸景 現(xiàn)房甲級5A地上 20 地下 1 195218 OTIS 簡裝 4 10000近100%潤華國際 甲級5A15辦公 4地上 55地下 3辦公 85108公寓 60180知名品牌精裝 13000 100%恒華科技園 獨棟商務10地上 35 地下 1單棟 7941500預留電梯井毛坯 未定 6000 40%濱湖區(qū)工業(yè)設計預甲級5A7地上 27 地下 1 7695日本富士達簡裝 未定 10000 未開天誠大廈08 年底未分級 27 80102 富士 毛坯 3 12022 80%南長區(qū) 新天地 甲級5A辦公地上 13 地下 1 6575廣州日立毛坯 未定 8900 80%新區(qū)創(chuàng)源大廈預未分級地上 11地下 1389101202208OTIS 毛坯2 年內 7000 未開崇安區(qū)摩天360 乙級5A8地上 50地下 3 辦公 133190日本三菱毛坯簡裝 17000近100%資料來源:新聯(lián)康研展部 目前無錫市在售或即將推出的辦公類項目共計 10 個，其中有 6 個集中于濱湖區(qū)，且多集中于東蠡湖以北，靠近市區(qū)的區(qū)域。位于東蠡湖東南區(qū)域的目前僅有恒華科技園一個且為別墅式商務辦公產品。本案處于東蠡湖東南的太湖新城核心區(qū)域，目前區(qū)域內尚無競爭個案。總建規(guī)模分析13 / 32總建規(guī)模（萬㎡）區(qū)域 案名3 萬以下 35 萬 510 萬西 BD 聯(lián)創(chuàng)大廈 5華邸國際大廈 華仁逸景國際 潤華國際大廈 4恒華科技園 10濱湖區(qū)工業(yè)設計大廈 7天誠大廈 新天地廣場 新區(qū) 創(chuàng)源大廈 崇安區(qū) 摩天 360 8由上表可見：目前無錫辦公樓項目總建規(guī)模普遍較小，總體看來，規(guī)模基本都在 5 萬平方米以內。目前大規(guī)模的辦公項目主要為摩天 360 總建達 8 萬平方米，工業(yè)設計大廈 7萬平方米，恒華科技園 10 萬平米。就本案來看，規(guī)劃的 7 萬平米總建在無錫辦公市場屬于中等規(guī)模。樓層與層高分析總樓層區(qū)域 案名10 以下 1020 2030 31 及以上西 BD 聯(lián)創(chuàng)大廈 18華邸國際大廈 28華仁逸景國際 20潤華國際大廈 55（B 座 48）恒華科技園 35濱湖區(qū)工業(yè)設計大廈 27天誠大廈 27南長區(qū)新天地廣場 13新區(qū) 創(chuàng)源大廈 11崇安區(qū) 摩天 360 50目前無錫辦公產品地上部分主要以 1530 層的單體獨棟型高層為主，其中超高層項目有潤華國際大廈 55 層，摩天 360 50 層，而恒華科技園則規(guī)劃為別墅式獨棟商務產品。根據規(guī)劃，本案預計層數在 20 層左右，屬于中等水平。區(qū)域 項目物業(yè)級別總層數裙房層數標準層高裙房層高特殊樓層層高均價 銷售率14 / 32西 BD 聯(lián)創(chuàng)大廈 未分級 地上 18/地下 1 4 地下車庫 5 7200 近 100%華邸國際大廈 甲級 5A 地上 28 / 地下 2 3 3 —— 10000 80%華仁逸景國際