【正文】 積段產(chǎn)品均存在不同程度的庫(kù)存。無(wú)錫市場(chǎng)供應(yīng)最為充足的是戶型為 40100 平米的產(chǎn)品，而需求方面則以 60120 平米戶型最為熱銷；此外， 160200 平米的大戶型產(chǎn)品也存在一定的市場(chǎng)需求度。結(jié)論? 無(wú)錫辦公類項(xiàng)目間同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，特色產(chǎn)品稀缺。無(wú)錫辦公類項(xiàng)目間同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，特色產(chǎn)品稀缺。? 辦公市場(chǎng)供大于求，且?guī)齑媪颗c未來(lái)推量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式嚴(yán)峻。辦公市場(chǎng)供大于求，且?guī)齑媪颗c未來(lái)推量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式嚴(yán)峻。? 辦公類產(chǎn)品去化普遍不理想，市中心區(qū)辦公產(chǎn)品去化略快于周邊區(qū)域。辦公類產(chǎn)品去化普遍不理想，市中心區(qū)辦公產(chǎn)品去化略快于周邊區(qū)域。20 / 32? 未來(lái)辦公產(chǎn)品的主力供應(yīng)區(qū)域仍然集中在市區(qū)核心位置，特別是解放環(huán)線和太未來(lái)辦公產(chǎn)品的主力供應(yīng)區(qū)域仍然集中在市區(qū)核心位置，特別是解放環(huán)線和太湖廣場(chǎng)區(qū)域；太湖新城區(qū)域尚處于開(kāi)發(fā)階段，辦公氛圍尚未形成。湖廣場(chǎng)區(qū)域；太湖新城區(qū)域尚處于開(kāi)發(fā)階段，辦公氛圍尚未形成。? 60100 平方米的戶型為市場(chǎng)的供應(yīng)主力和需求主力。平方米的戶型為市場(chǎng)的供應(yīng)主力和需求主力。二、出租辦公類產(chǎn)品分析主要辦公類產(chǎn)品租金及客源分析區(qū)域 案名 出租價(jià)格 客源類型 代表企業(yè)西 BD 聯(lián)創(chuàng)大廈 城市建設(shè)及服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈客戶 尚未入住濱湖區(qū)明珠發(fā)展大廈 物資貿(mào)易、電子、工程建設(shè) 聲達(dá)科技、阿爾茲化工、21 / 32工業(yè)材料及設(shè)備生產(chǎn)、物流 友信包裝、天大貿(mào)易、聯(lián)盛律師事務(wù)所數(shù)碼大廈 國(guó)大教育、世家裝飾、宏達(dá)盛源信息、盛融國(guó)貿(mào)、康孚機(jī)電、南長(zhǎng)區(qū)盛世天下 臨澤圖形設(shè)計(jì)、丞綱裝潢監(jiān)理、 博尚婚典、鷗亞培訓(xùn)匯金廣場(chǎng) 開(kāi)炫律師事務(wù)所、恒盈科技、博成商貿(mào)錢柜投資、中億實(shí)業(yè)、遠(yuǎn)洋新世紀(jì)貨運(yùn)東方廣場(chǎng) 琨越科技、瑞銀投資泰祺教育、康輝旅行社、國(guó)信證券摩天 360 錦華裝飾、法略律師事務(wù)所明珠世紀(jì)大廈 凱豐科技、華進(jìn)傳播、貝通機(jī)械世貿(mào)人才網(wǎng)、大山實(shí)業(yè)、日本兄弟佳福大廈 國(guó)聯(lián)期貨、遠(yuǎn)聞律師事務(wù)所 老板電器、汽摩配件網(wǎng)金鼎廣場(chǎng) 怡信天成、超凡美容、鼎建建材 茂豐電器、聯(lián)智廣告天安大廈 泛成貨運(yùn)、安鴻咨詢、睿智教育、 金聯(lián)投資、世紀(jì)龍騰裝飾銀輝城市花園 明輝化工、 《都市家居》新科空調(diào)、江蘇律師網(wǎng)優(yōu)族聯(lián)盟 友潤(rùn)貿(mào)易、科士達(dá)電子、 天信儀表、端點(diǎn)裝飾保利廣場(chǎng) 美國(guó)友邦、華地企業(yè)、名居裝飾崇安區(qū)華光大廈 以服務(wù)型企業(yè)為主主要涉及行業(yè)為：網(wǎng)絡(luò)、科技、咨詢、商貿(mào)裝潢、法律、教育、投資陽(yáng)光谷培訓(xùn)、華亨醫(yī)療、東海商貿(mào)江大留學(xué)、華亨計(jì)算機(jī)工程、賽博盈科資料來(lái)源:新聯(lián)康研展部 目前無(wú)錫辦公項(xiàng)目的租金基本維持在 12 元/，位置偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目租金低于核心區(qū)項(xiàng)目，物業(yè)級(jí)別較低的項(xiàng)目租金低于高級(jí)別項(xiàng)目，商住型項(xiàng)目租金低于純辦公類項(xiàng)目。核心區(qū)項(xiàng)目以第三產(chǎn)業(yè)類客源為主，側(cè)重咨詢、創(chuàng)意、服務(wù)等領(lǐng)域。濱湖等周邊區(qū)域則以工業(yè)、物流、工程、電子、貿(mào)易等領(lǐng)域的客源為主。結(jié)論? 目前無(wú)錫辦公市場(chǎng)租金水平普遍較低。目前無(wú)錫辦公市場(chǎng)租金水平普遍較低。? 由于低廉的租金導(dǎo)致投資回報(bào)不足，因此目前無(wú)錫市辦公型產(chǎn)品客源多以自用由于低廉的租金導(dǎo)致投資回報(bào)不足，因此目前無(wú)錫市辦公型產(chǎn)品客源多以自用為主，投資行為較少。為主，投資行為較少。22 / 32三、酒店類產(chǎn)品分析需求分析酒店業(yè)的發(fā)展情況，主要受三種條件影響：商務(wù)出行、旅游、會(huì)展，無(wú)錫既是長(zhǎng)三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，又是全國(guó)聞名的重點(diǎn)旅游城市：境外旅游 增長(zhǎng) 境內(nèi)旅游 增長(zhǎng) 公路鐵路客運(yùn) 增長(zhǎng) 空港客運(yùn) 增長(zhǎng)05 年人數(shù)（萬(wàn)人次） % ％ 20465 ％ ——23 / 3206 年人數(shù)（萬(wàn)人次） ％ ％ 22431 ％ ％07 年人數(shù)（萬(wàn)人次） 0 % 23354 % %資料來(lái)源:新聯(lián)康研展部 由上表可見(jiàn)：隨著無(wú)錫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，近年來(lái)商務(wù)與旅游人口的增長(zhǎng)迅猛，而這對(duì)于無(wú)錫市的酒店行業(yè)，特別是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的商務(wù)型酒店的發(fā)展提供了廣闊的空間。自營(yíng)型酒店分析價(jià)格（元 / 天）區(qū)域 酒店 星級(jí)200299 300399 400499 500599 600899 8001000錦江大酒店君來(lái)梁溪飯店國(guó)際飯店萬(wàn)怡酒店4 星中旅大酒店物產(chǎn)大酒店聚豐園飯店繁華商業(yè)區(qū)海天大酒店3 星錫海花園酒店山明水秀大酒店無(wú)錫大飯店4 星古羅馬大酒店友誼大飯店城郊風(fēng)景區(qū)東林大酒店3 星標(biāo)準(zhǔn)間 高級(jí)、商務(wù)間 豪華間無(wú)錫市目前運(yùn)作的四星級(jí)酒店中，標(biāo)準(zhǔn)客房?jī)r(jià)格基本維持在 500 元/天以內(nèi)，高級(jí)、商務(wù)類客房的價(jià)格在 400800 元/ 天，而豪華型客房的價(jià)格則普遍在 600 元/天以上。三星級(jí)酒店中標(biāo)準(zhǔn)間客房的價(jià)格基本控制在 300 元/天以內(nèi)，而較高端的客房的價(jià)格多集中在 300400 元/天，三星級(jí)酒店中僅有個(gè)別鄰近景區(qū)的個(gè)案設(shè)置了豪華類客房。同檔次客房，位于城郊風(fēng)景名勝區(qū)的休閑度假型酒店價(jià)格要略高于市核心區(qū)的商務(wù)辦公型酒店，但差距不大。24 / 32投資型酒店分析項(xiàng)目 星級(jí) 區(qū)域開(kāi)盤時(shí)間價(jià)格主力戶型投資回報(bào)管理酒店委托年限銷售率 客源 備注凱燕環(huán)球5 星 南長(zhǎng)區(qū) 統(tǒng)價(jià) 18888 6080 7%凱賓斯基2 95%大中型企業(yè)管理者鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家僅為 4952 層112 戶雷迪森5 星 新區(qū) 均價(jià) 12022 60 左右 8%雷迪森10 40%大中型企業(yè)管理者鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家高級(jí)白領(lǐng)整體出售一期推出約 400 戶資料來(lái)源:新聯(lián)康研展部 目前無(wú)錫市場(chǎng)投資型酒店項(xiàng)目?jī)H有凱燕環(huán)球中心和雷迪森廣場(chǎng)兩個(gè)。這兩個(gè)項(xiàng)目均聘請(qǐng)國(guó)際知名酒店進(jìn)行管理，以小面積戶型為主，承諾的投資回報(bào)在投資總額的 7%8% /年之間。以兩個(gè)項(xiàng)目目前的銷售情況來(lái)看，該類產(chǎn)品市場(chǎng)接受度一般，但去化速度明顯快于辦公類產(chǎn)品。結(jié)論? 無(wú)錫市的城市定位與規(guī)劃預(yù)示了未來(lái)其經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店的發(fā)展空間廣闊。無(wú)錫市的城市定位與規(guī)劃預(yù)示了未來(lái)其經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店的發(fā)展空間廣闊。? 無(wú)錫市目前酒店市場(chǎng)房?jī)r(jià)定位較合理。無(wú)錫市目前酒店市場(chǎng)房?jī)r(jià)定位較合理。? 投資型酒店均以長(zhǎng)期、穩(wěn)定的投資回報(bào)來(lái)吸引客源，銷售情況好于辦公類產(chǎn)品。投資型酒店均以長(zhǎng)期、穩(wěn)定的投資回報(bào)來(lái)吸引客源，銷售情況好于辦公類產(chǎn)品。四、整體市場(chǎng)結(jié)論? 無(wú)錫市辦公市場(chǎng)普遍存在同質(zhì)化現(xiàn)象。無(wú)錫市辦公市場(chǎng)普遍存在同質(zhì)化現(xiàn)象。? 目前辦公市場(chǎng)需求不足，產(chǎn)品銷售周期較長(zhǎng)，如何在現(xiàn)有情況下?tīng)?zhēng)取為數(shù)不多目前辦公市場(chǎng)需求不足，產(chǎn)品銷售周期較長(zhǎng)，如何在現(xiàn)有情況下?tīng)?zhēng)取為數(shù)不多的市場(chǎng)份額成為各項(xiàng)目急需解決的首要問(wèn)題。的市場(chǎng)份額成為各項(xiàng)目急需解決的首要問(wèn)題。25 / 32? 無(wú)錫市辦公項(xiàng)目的客源區(qū)域性較強(qiáng)，太湖新城區(qū)域未來(lái)的主力客源將主要以新無(wú)錫市辦公項(xiàng)目的客源區(qū)域性較強(qiáng)，太湖新城區(qū)域未來(lái)的主力客源將主要以新城規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及行政中心內(nèi)的科技、數(shù)碼、金融、行政等領(lǐng)域的相關(guān)企城規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及行政中心內(nèi)的科技、數(shù)碼、金融、行政等領(lǐng)域的相關(guān)企業(yè)為主。業(yè)為主。? 目前酒店類產(chǎn)品去化速度快于辦公類產(chǎn)品，良好的的投資回報(bào)成為左右其去化目前酒店類產(chǎn)品去化速度快于辦公類產(chǎn)品，良好的的投資回報(bào)成為左右其去化的決定性因素。的決定性因素。26 / 32地塊篇一、地塊屬性地塊位置本地塊編號(hào) B32，位于太湖新城中心區(qū)的金融商務(wù)第一街區(qū)內(nèi) B 地塊的東北側(cè)。北至和暢路，東至立德道，南側(cè)與規(guī)劃中的 B34 地塊相鄰，西側(cè)與 B31 地塊隔公共綠地相望。 地塊現(xiàn)狀 立信大道 觀山路東段（在建） 觀山路西段配套設(shè)施27 / 32目前區(qū)域尚處于開(kāi)發(fā)起步階段，周邊近距離內(nèi)尚無(wú)配套設(shè)施。根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施將十分完備。交通出行道路狀況和暢路：規(guī)劃路寬 24 米，將于 08 年內(nèi)建成通車。立信大道：規(guī)劃路寬 45 米，將于 08 年內(nèi)建成通車。立德路：規(guī)劃路寬 30 米，將于 08 年內(nèi)建成通車。吳越北路、吳越南路：將于 08 年內(nèi)建成通車捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃中的地鐵 4 號(hào)線皆從區(qū)域內(nèi)通過(guò)，其中，本地塊距離地鐵 1 號(hào)線的濱湖廣場(chǎng)站約 450 米，距離地鐵 4 號(hào)線的吳越路站約 350 米。地塊描述屬性：商業(yè)、辦公、文化娛樂(lè)容積率： 總建：約 萬(wàn)建筑密度： 40%綠地率： 25%限高： 100 米建筑裙房宜為 3 層，建筑周邊設(shè)置凈高不低于 2 層、凈寬不小于 米的騎樓。本項(xiàng)目地塊位于和暢路與立德路交叉口的西南側(cè)。占地 3600 平方米。目前本項(xiàng)目地塊為田地（部分已荒廢） ，尚有少量農(nóng)民房等待拆遷。二、項(xiàng)目 SWOT 分析28 / 32有利點(diǎn)? 地塊規(guī)整，規(guī)劃明晰。? 項(xiàng)目臨近寧青山生態(tài)公園與尚賢河生態(tài)濕地，生態(tài)景觀與辦公環(huán)境優(yōu)良。? 紅豆國(guó)際廣場(chǎng)的先期運(yùn)作可彰顯開(kāi)發(fā)商實(shí)力，為本項(xiàng)目在無(wú)錫辦公市場(chǎng)積累一定的口碑與人氣。不利點(diǎn)? 目前區(qū)域內(nèi)尚無(wú)任何生活配套。? 周邊道路尚在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，目前大部分機(jī)動(dòng)車尚無(wú)法駛?cè)搿C(jī)會(huì)點(diǎn)? 太湖新城良好的區(qū)域規(guī)劃前景。? 太湖新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)將為本項(xiàng)目引入大量客源。? 地塊位于規(guī)劃中的新城 CBD 區(qū)域，將來(lái)辦公氣息濃厚，集聚效應(yīng)明顯。威脅點(diǎn)? 太湖新城區(qū)域開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)? 市場(chǎng)辦公產(chǎn)品連年供大于求，市場(chǎng)需求不足。? 項(xiàng)目位于規(guī)劃中的商務(wù) CBD 核心區(qū)，未來(lái)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目眾多。29 / 32定位篇一、辦公類產(chǎn)品項(xiàng)目定位無(wú)錫新城自由商務(wù)高地? 無(wú)錫辦公市場(chǎng)容量有限，需求長(zhǎng)期不足。且市場(chǎng)現(xiàn)有辦公項(xiàng)目普遍存在產(chǎn)品雷同。? 隨著太湖新城建設(shè)的持續(xù)及利好消息的不斷刺激，本案的地段優(yōu)勢(shì)在未來(lái)幾年內(nèi)將逐漸突顯，成為新的“城市行政、商務(wù)中心” 。? 自由、隨意的 LOFT 式辦公產(chǎn)品將成為本案的核心價(jià)值點(diǎn)，這也是目前的市場(chǎng)空白點(diǎn)。? 建議政府相關(guān)職能部門對(duì)在本案乃至整個(gè)金融商務(wù)街區(qū)內(nèi)置業(yè)、注冊(cè)的企業(yè)給予一定的政策和稅收優(yōu)惠，這勢(shì)必為政府、入駐企業(yè)、開(kāi)發(fā)商乃至整個(gè)金融商務(wù)街區(qū)和太湖新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)形成一個(gè)多贏互利的局面。產(chǎn)品建議? 6080 平方米小戶型產(chǎn)品? 米挑高 LOFT 式商務(wù)空間? 自由分割，自由組合的全新個(gè)性化辦公領(lǐng)地30 / 32建筑外立面效果圖 大堂效果圖 室內(nèi)效果圖客源定位? 需要享受政府相關(guān)優(yōu)惠政策的企業(yè)? 需要自由、隨意、個(gè)性化辦公空間的企業(yè)? 看好太湖新城未來(lái)發(fā)展前景的企業(yè)? 周邊開(kāi)發(fā)區(qū)與科技園區(qū)內(nèi)的企業(yè)31 / 32二、酒店式公寓產(chǎn)品項(xiàng)目定位太湖新城星級(jí)寓所穩(wěn)健型投資首選? 無(wú)錫市場(chǎng)目前酒店式公寓項(xiàng)目稀缺且?guī)齑媾c未來(lái)推案體量均不充足。? 酒店式公寓產(chǎn)品市場(chǎng)去化情況良好，優(yōu)于辦公類產(chǎn)品。? 隨著太湖新城建設(shè)的持續(xù)及利好消息的不斷刺激，本案的地段優(yōu)勢(shì)在未來(lái)幾年內(nèi)將逐漸突顯，成為新的“城市行政、商務(wù)中心” 。? 穩(wěn)健型的投資高回報(bào)將成為本案的核心價(jià)值點(diǎn)。? 引進(jìn)知名酒店管理企業(yè)在保證開(kāi)發(fā)商與投資人利益與回報(bào)的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)作。產(chǎn)品建議? 50 平方米左右的小戶型產(chǎn)品? 保證連續(xù) 3 年 7%的投資收益建筑外立面效果圖32 / 32 大堂效果圖 室內(nèi)效果圖客源定位以投資性質(zhì)為主，購(gòu)買主力將主要集中為各大中型企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)、高層領(lǐng)導(dǎo)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私企老板。 ，