【正文】 / 32板、進(jìn)口石膏吊頂 金屬板吊頂每層 1 個(gè)公用洗手間花園、露天游泳池恒華科技園獨(dú)棟商務(wù)6000 毛坯 —— —— ——工業(yè)設(shè)計(jì)甲級(jí)5A10000簡裝：高 科 技 刷卡 識(shí) 別 系 統(tǒng)新 風(fēng) 系 統(tǒng)富士康空調(diào)大堂：喜來登標(biāo)準(zhǔn)的水 景大 堂 ， 9 米 挑 高 ，1500 平 米 空 間每 層 3 個(gè) 公 用 洗 手 間員工食堂、高檔商務(wù)會(huì)所天誠大廈未分級(jí)12022 毛坯 中央空調(diào) 每戶獨(dú)用廚衛(wèi) 裙房設(shè)置商業(yè)中心，引進(jìn)銀行南長區(qū) 新天地甲級(jí)5A8900 毛坯三菱電機(jī)中央空調(diào)每層 1 個(gè)公用衛(wèi)生間 無新區(qū)創(chuàng)源大廈未分級(jí)7000毛坯：地毯、吊頂、墻面涂料麥克維爾中央空調(diào) 米挑高酒店式大堂，中空玻璃，自感應(yīng)門一 層 2 個(gè) 公 用 洗 手 間職工餐廳、銀行崇安區(qū)摩天360乙級(jí)5A17000簡裝：地毯、涂料、吊頂、衛(wèi)浴大金中央空調(diào)墻面面磚、地面大理石，藝術(shù)吊頂，高級(jí)潔具大面積戶型設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間餐飲區(qū)、豪華休閑娛樂及商務(wù)三大主題會(huì)所、迷你影院資料來源:新聯(lián)康研展部 無錫辦公樓多以毛坯房形式進(jìn)行銷售，但普遍重視大堂部分的裝修，而采用獨(dú)立衛(wèi)生間的只有華邸國際、天誠大廈和摩天 360（部分） 。標(biāo)準(zhǔn)層面積 標(biāo)準(zhǔn)層開間數(shù)區(qū)域 案名500999 10001499 15001999 2022 及以上 4 及以下 58 812 1216聯(lián)創(chuàng)大廈華邸國際華仁逸景潤華國際濱湖區(qū)工業(yè)設(shè)計(jì)大廈天誠大廈南長區(qū)新天地廣場(chǎng)新區(qū) 創(chuàng)源大廈崇安區(qū) 摩天 360從上述表格可以看出，目前無錫辦公樓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層面積主要集中在 8001500 平方米，每層的開間數(shù)控制在 8 間左右。產(chǎn)品面積分析主力面積 開間面積段區(qū)域 案名 5099 100149 150199 200 以上 5099 100149 150199 200299 300399400 以上聯(lián)創(chuàng)大廈華邸國際華仁逸景潤華國際濱湖區(qū)工業(yè)設(shè)計(jì)大廈天誠大廈南長區(qū) 新天地廣場(chǎng)新區(qū) 創(chuàng)源大廈崇安區(qū) 摩天 360目前在無錫在售的辦公樓主力產(chǎn)品均以 80150 平米的小面積單位為主，而同時(shí)又普遍采取了大跨度的產(chǎn)品面積段設(shè)置，以增大購房者的選擇面；此外，所有的項(xiàng)目均為框架15 / 32結(jié)構(gòu)，可實(shí)現(xiàn)多戶甚至整層打通。本案規(guī)劃中亦有裙房部分，估計(jì)裙房樓層為 3 層。較高的層高有利于提升產(chǎn)品品質(zhì)和增加辦公舒適度。區(qū)域 項(xiàng)目物業(yè)級(jí)別總層數(shù)裙房層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層高裙房層高特殊樓層層高均價(jià) 銷售率14 / 32西 BD 聯(lián)創(chuàng)大廈 未分級(jí) 地上 18/地下 1 4 地下車庫 5 7200 近 100%華邸國際大廈 甲級(jí) 5A 地上 28 / 地下 2 3 3 —— 10000 80%華仁逸景國際 甲級(jí) 5A 地上 20 / 地下 1 3 1 樓 52 樓 3 樓 —— 10000 近 100%潤華國際大廈 甲級(jí) 5A 地上 55 / 地下 3 6 大堂 10 米裙房 4 米以上地下室層高 4 13000 1 期 100%恒華科技園 獨(dú)棟商務(wù) 地上 35 / 地下 1 —— ——1 樓 地下室 6000 1 期 40%濱湖區(qū)工業(yè)設(shè)計(jì)大廈 甲級(jí) 5A 地上 27 / 地下 1 大堂 9 10000 未開天誠大廈 未分級(jí) 27 5 —— 12022 80%南長區(qū)新天地廣場(chǎng) 甲級(jí) 5A 地上 13 / 地下 1 無 —— —— 8900 80%新區(qū) 創(chuàng)源大廈 未分級(jí) 地上 11/地下 1 2 3 大堂 7000 未開崇安區(qū) 摩天 360 乙級(jí) 5A 地上 50/地下 3 無 / —— 17000 近 100%資料來源:新聯(lián)康研展部 無錫市的辦公樓均設(shè)置了地下室，主要用于車輛停放與設(shè)備放置。樓層與層高分析總樓層區(qū)域 案名10 以下 1020 2030 31 及以上西 BD 聯(lián)創(chuàng)大廈 18華邸國際大廈 28華仁逸景國際 20潤華國際大廈 55（B 座 48）恒華科技園 35濱湖區(qū)工業(yè)設(shè)計(jì)大廈 27天誠大廈 27南長區(qū)新天地廣場(chǎng) 13新區(qū) 創(chuàng)源大廈 11崇安區(qū) 摩天 360 50目前無錫辦公產(chǎn)品地上部分主要以 1530 層的單體獨(dú)棟型高層為主，其中超高層項(xiàng)目有潤華國際大廈 55 層，摩天 360 50 層，而恒華科技園則規(guī)劃為別墅式獨(dú)棟商務(wù)產(chǎn)品。目前大規(guī)模的辦公項(xiàng)目主要為摩天 360 總建達(dá) 8 萬平方米，工業(yè)設(shè)計(jì)大廈 7萬平方米，恒華科技園 10 萬平米。本案處于東蠡湖東南的太湖新城核心區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)尚無競爭個(gè)案。11 / 32競品篇一、在售辦公類產(chǎn)品分析主要競爭個(gè)案概覽區(qū) 項(xiàng)目 開盤 交付 物業(yè) 項(xiàng)目 總層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn) 主力面積 電梯 裝修 物業(yè) 均價(jià) 本期銷12 / 32域 時(shí)間 時(shí)間 級(jí)別 總建 層高 費(fèi) 售率西 BD聯(lián)創(chuàng) 現(xiàn)房未分級(jí)5地上 18地下 1 88112日本三菱毛坯 7200近100%華邸國際 甲級(jí)5A地上 28 地下 23 105 OTIS 精裝 4 10000 80%華仁逸景 現(xiàn)房甲級(jí)5A地上 20 地下 1 195218 OTIS 簡裝 4 10000近100%潤華國際 甲級(jí)5A15辦公 4地上 55地下 3辦公 85108公寓 60180知名品牌精裝 13000 100%恒華科技園 獨(dú)棟商務(wù)10地上 35 地下 1單棟 7941500預(yù)留電梯井毛坯 未定 6000 40%濱湖區(qū)工業(yè)設(shè)計(jì)預(yù)甲級(jí)5A7地上 27 地下 1 7695日本富士達(dá)簡裝 未定 10000 未開天誠大廈08 年底未分級(jí) 27 80102 富士 毛坯 3 12022 80%南長區(qū) 新天地 甲級(jí)5A辦公地上 13 地下 1 6575廣州日立毛坯 未定 8900 80%新區(qū)創(chuàng)源大廈預(yù)未分級(jí)地上 11地下 1389101202208OTIS 毛坯2 年內(nèi) 7000 未開崇安區(qū)摩天360 乙級(jí)5A8地上 50地下 3 辦公 133190日本三菱毛坯簡裝 17000近100%資料來源:新聯(lián)康研展部 目前無錫市在售或即將推出的辦公類項(xiàng)目共計(jì) 10 個(gè)，其中有 6 個(gè)集中于濱湖區(qū)，且多集中于東蠡湖以北，靠近市區(qū)的區(qū)域。? 無錫近年來辦公類產(chǎn)品市場(chǎng)相對(duì)冷淡，價(jià)格未出現(xiàn)明顯上漲。結(jié)論? 無錫辦公市場(chǎng)供大于求現(xiàn)象明顯，庫存量較大。06 年全年，無錫辦公市場(chǎng)成交價(jià)格呈上漲趨勢(shì)，到四季度到達(dá)最高點(diǎn)，主要由于凱燕環(huán)球中心辦公成交價(jià)格的提升帶動(dòng)了整體市場(chǎng)的價(jià)格。街區(qū)的地塊內(nèi)部。本案就位于 0741 號(hào)地塊內(nèi)（0741 號(hào)地塊被劃為 14 個(gè)地塊，分別由 10 家開發(fā)商競得） 。目前濱湖區(qū)內(nèi)的辦公類地塊除太湖新城中心區(qū)以外，主要集中于東蠡湖以北，靠近市區(qū)的區(qū)域。7 / 32市場(chǎng)篇一、一級(jí)市場(chǎng)辦公類土地出讓分析地塊編號(hào) 地塊名稱 占地面 積 用地性質(zhì) 容積率 預(yù)計(jì)總 建 竟得單位錫國土 062濱湖蠡溪路東側(cè)地塊 商業(yè)、辦公 蠡園地產(chǎn)錫國土 0650河埒核心商務(wù)區(qū)地塊 商業(yè)、辦公居住 大連萬達(dá)錫國土 0667市民廣場(chǎng)南，中南路北地塊 辦公、商業(yè)(含酒店)文化娛樂、居住 九龍倉置業(yè)錫國土 0676 崇安寺二期地塊 商業(yè)、辦公停車場(chǎng)A、B 、C 23崇安寺地產(chǎn)錫國土 0679 高浪路北側(cè)地塊 商業(yè)、辦公 紫光置業(yè)錫國土 0680濱開南社區(qū)一號(hào)地塊 A:商業(yè)、辦公、居住B、C:居住AB、C 南京興元錫國土 0681 體育中心北側(cè)地塊 商業(yè)、辦公居住 河埒街道資產(chǎn)經(jīng)營公司錫國土 06105 東大街地塊 辦公、商業(yè)酒店 恒隆地產(chǎn)錫國土 076 錫滬路北側(cè)地塊 商業(yè)、辦公 尤渡村集團(tuán)錫國土 0726 崇安新城 20 號(hào)地塊 商業(yè)、辦公 廣益地產(chǎn)錫國土 0731 第九棉紡織廠地塊 A:商業(yè)、辦公、居?。籅:商業(yè)、辦公、配套A B 棲霞建設(shè)錫國土 07 新東方廣場(chǎng)地塊 商業(yè)、辦公 蠡湖地產(chǎn)8 / 3232 文化娛樂錫國土 0739 國稅局北側(cè)地塊 商業(yè)、辦公居住A,B、C 天華百潤錫國土 0740 新生路西南側(cè)地塊 商業(yè)（含五星級(jí)酒店） 、辦公 蘇寧地產(chǎn)錫國土 0741太湖新城中心區(qū) 1號(hào)地塊 A:商業(yè)、居住B：商業(yè)、辦公文化娛樂C：商業(yè)、辦公ABC太湖新城建設(shè)投資管理公司錫國土 0742 崇安新城 13 號(hào)地塊 商業(yè)(市場(chǎng))辦公 崇安新城龍安置業(yè)錫國土 0746 電瓶車廠地塊 商業(yè)、辦公娛樂、住宅 上海鵬潤錫國土 0747蠡園開發(fā)區(qū)原管委會(huì)地塊 商業(yè)（含五星級(jí)酒店） 、辦公 上海城開錫國土 086自行車廠、無線電廠地塊 商業(yè)、商務(wù)辦公、居住AB、 C —— 江蘇金洋錫國土 087 鴻橋村委地塊 商業(yè)、辦公、居住 上海中銳錫國土 0822 長江北路東側(cè)地塊 商業(yè)、商務(wù)辦公 Cyber Port錫國土 0825長江路、旺莊路口東南側(cè)地塊 商業(yè)、商務(wù)辦公 茂業(yè)置業(yè)資料來源: 2022 年至今無錫市區(qū)具有競爭性的同類性質(zhì)土地共計(jì)成交 22 幅。? 太湖新城所具備的多方面優(yōu)勢(shì)將集聚大量大規(guī)模、高科技企業(yè)的入駐并導(dǎo)入大太湖新城所具備的多方面優(yōu)勢(shì)將集聚大量大規(guī)模、高科技企業(yè)的入駐并導(dǎo)入大批高層次和高消費(fèi)人群，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展促進(jìn)作用巨大。四、結(jié)論? 太湖新城開發(fā)建設(shè)步伐日益加快，各級(jí)部門政策傾斜明顯，區(qū)域關(guān)注度逐漸提太湖新城開發(fā)建設(shè)步伐日益加快，各級(jí)部門政策傾斜明顯，區(qū)域關(guān)注度逐漸提高，發(fā)展前景廣闊。 ? 三年內(nèi)，太湖新城中央商務(wù)區(qū)和西區(qū)創(chuàng)意中心將完成主要干道和重點(diǎn)綠化環(huán)境建設(shè)，完成水系整治和基礎(chǔ)設(shè)施配套，初步形成現(xiàn)代化新城框架和風(fēng)貌。三、焦點(diǎn)關(guān)注6 / 32? 吳越路、大通路、震澤路、具區(qū)路、貢湖大道、立信大道、五湖大道、方廟路、立德道、清舒道將在 08 年內(nèi)完成建設(shè)，并構(gòu)成新城“三縱三橫”的道路主干網(wǎng)。金融商務(wù)第一街區(qū)高起點(diǎn)規(guī)劃，力求建成無錫金融商務(wù)、創(chuàng)意研發(fā)和企業(yè)集團(tuán)總部的聚集地， 16 棟高層建筑將成為“總部經(jīng)濟(jì)”和高端產(chǎn)業(yè)的主要承接載體。目前已有無錫國聯(lián)、香港昌興等 11 家國內(nèi)外著名企業(yè)合作開發(fā)金融街區(qū)。建設(shè)目標(biāo)太湖新城規(guī)劃的總體目標(biāo)是：塑造一個(gè)新城——開放的、現(xiàn)代化的湖濱新城；打造兩個(gè)中心