【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 需須形成有效的差異化，表現(xiàn)在戶型面積、總價(jià)都有一定的落差。在同一個(gè)項(xiàng)目中，總會(huì)存在外部景觀的差異，也就形成高高低低的價(jià)差。從市調(diào)情況看，擁有湖景資源的商品住房的價(jià)格往往高于同類產(chǎn)品但景觀資源稀缺位置的價(jià)格。例如恒茂湖濱，二房看不到湖景，均價(jià)4000元/㎡，三房可以看到湖景，價(jià)格高達(dá)4700元/㎡，兩者價(jià)差絕對(duì)值上相差700元/㎡。同等條件下，考慮總價(jià)因素，二房的單價(jià)往往高于三房產(chǎn)品300400元/㎡，也就是說(shuō)，恒茂湖濱真正意義上的價(jià)差在1000元/㎡以上。去化情況目前在售個(gè)案主要集中在05年下半年和今年上半年推出，原有個(gè)案以推出小高層產(chǎn)品為主，新個(gè)案天驥俊園開(kāi)盤(pán)時(shí)先推出2棟多層，之后推出1棟高層。個(gè)別個(gè)案由于新推出產(chǎn)品的時(shí)間不長(zhǎng)，銷售率不高；但結(jié)合推出時(shí)間來(lái)看，區(qū)域內(nèi)總體銷售狀況較好。白金翰水景花園的高層由于彼此之間有遮擋，觀景效果不佳，銷售速度相對(duì)較慢，其先期的別墅定價(jià)過(guò)高，也給項(xiàng)目帶來(lái)了一定的負(fù)面影響。高能金域名都位于青山湖南岸，緊鄰體育公園，學(xué)校劃片重點(diǎn)中學(xué)師大附中、附小，加上開(kāi)發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)，其一期6棟高層公寓去化速度快，目前銷售率95%以上，二期高層產(chǎn)品面積較大，均價(jià)為全區(qū)最高達(dá)到4900元/㎡，于06年1月份推出，已推出部分的產(chǎn)品銷售率也達(dá)到了80%?？梢?jiàn)，該區(qū)域的高端水景產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)同度較高。由于產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)比較高，區(qū)域內(nèi)在售個(gè)案的二房和小面積三房去化情況比較理想，150㎡以上的三房去化速度相對(duì)較慢?？傮w去化均比較理想。從各個(gè)項(xiàng)目的成交情況來(lái)看，水景資源豐富與否很大程度上決定客戶最終的購(gòu)房行為。2006年下半年區(qū)域展望區(qū)域內(nèi)青山湖東西兩岸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間逐漸縮小，今后發(fā)展將以青山湖以北的區(qū)域?yàn)橹?。從今年新推個(gè)案來(lái)看，在戶型設(shè)計(jì)和小區(qū)規(guī)劃上有了很大的突破，價(jià)格也在節(jié)節(jié)攀升。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的深入，這個(gè)區(qū)域的稀缺性將更加明顯，這里也將成為市區(qū)唯一比較集中的富人區(qū)。京東板塊區(qū)域概況該區(qū)域定位南昌市副中心，位于市區(qū)東北部青山湖大道以東，除了原有的高新開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域范圍正繼續(xù)向東面擴(kuò)展。隨著2004年區(qū)域內(nèi)多個(gè)樓盤(pán)交房入住，高新技術(shù)園區(qū)、昌東大學(xué)園區(qū)的建設(shè)，京東旅游度假村的規(guī)劃，區(qū)域配套不斷完善，人氣漸旺，一個(gè)新的、成熟的區(qū)域?qū)⒅饾u展現(xiàn)在人們眼前。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不斷深入，區(qū)域中心的土地將日漸稀缺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將向區(qū)域東面的外圍發(fā)展。2006年上半年在售個(gè)案目前區(qū)域個(gè)案主要集中在區(qū)域北部的艾溪湖畔。在售個(gè)案：萬(wàn)科四季花城(北區(qū)一、二期)、豐源天域(二期)、榮昌格林晴天（一期）、尚東大道、世紀(jì)風(fēng)情。待推個(gè)案：浙江大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園創(chuàng)業(yè)發(fā)展大廈、天澤園、太平洋花園區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案比較表 案名總建 (㎡)在售面積(㎡)產(chǎn)品形態(tài)主力戶型均價(jià)（元/㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)元）公開(kāi)時(shí)間銷售率豐源天域多層/小高層/高層多層:四房:145159小高層:兩房100104高層:三房140143多層:2800小高層:2900高層:3100多層:4145小高層:2930高層:434492%尚東大道多層/小高層/高層多層:兩房:8393小高層:三房135136高層:一房3261多層:3000小高層:3500高層:3600多層:2528小高層:47高層:122275%東方明珠鉑金特區(qū)5萬(wàn)高層25F高層:一房3365高層:4380(精裝)高層:1528未開(kāi)盤(pán)萬(wàn)科四季花城北區(qū)35萬(wàn)17萬(wàn)多層/小高層多層:三房105147小高層:三房143150多層:3700小高層:3500:多層:3954小高層:505387%世紀(jì)風(fēng)情31萬(wàn)多層/小高層/高層多層:兩房8792小高層:108122高層:121138多層:3300小高層:3800高層:3800多層:2930小高層:4146高層:465285%%格林晴天多層/高層/雙拼多層:9095多層:2600多層232591%產(chǎn)品分析5年前，京東板塊的概念還未形成，2001年萬(wàn)科四季花城在艾溪湖畔造鎮(zhèn)，繼后的怡蘭苑、金邊瑞香苑、廬山花園等眾多樓盤(pán)相繼入駐，奠定了京東板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的雛形。當(dāng)時(shí)京東板塊只有這幾個(gè)樓盤(pán)難以形成氣候和聚集板塊效益，同紅谷灘等其它板塊相比顯得勢(shì)單力薄。經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，京東板塊的規(guī)模迅速壯大，涌現(xiàn)一批新個(gè)案，如豐源天域、尚東大道、世紀(jì)風(fēng)情等。區(qū)域開(kāi)發(fā)總量增長(zhǎng)較快，產(chǎn)品種類豐富。區(qū)域明星個(gè)案萬(wàn)科四季花城全區(qū)占地近1000畝，總建64萬(wàn)㎡，目前南區(qū)已交房入住，北區(qū)總建37萬(wàn)㎡，以多層公寓為主，小高層公寓與南區(qū)(3棟17F小高層)相比將明顯增多。其次就是世紀(jì)風(fēng)情總建達(dá)到50萬(wàn)㎡，為區(qū)內(nèi)第二大盤(pán)，戶型較好，以多層為主，典型的地中海風(fēng)情，產(chǎn)品力較強(qiáng)。產(chǎn)品形態(tài)方面，目前在售的個(gè)案以多層、小高層為主。萬(wàn)科四季花城、格林晴天以多層住宅為主，豐源天域、世紀(jì)風(fēng)情、尚東大道則以小高層為主。部分個(gè)案后期也會(huì)出現(xiàn)高層產(chǎn)品，萬(wàn)科四季花城內(nèi)有部分別墅產(chǎn)品。景觀方面，比較注重均好性，有適當(dāng)規(guī)劃空間的個(gè)案會(huì)出現(xiàn)大面積的中庭花園。去年新推的個(gè)案在景觀設(shè)計(jì)上的投入較大，例如世紀(jì)風(fēng)情，所用植物物種是從世界各地搜集的，多達(dá)2000多種，作為中部地區(qū)首家“星河灣”模式的樓盤(pán)，有著濃郁的地中海風(fēng)情。戶型設(shè)計(jì)方面，目前在推個(gè)案與2004年以前的個(gè)案相比，有了較明顯的提升，全明設(shè)計(jì)、入戶花園、270度觀景窗、大面積落地窗的戶型設(shè)計(jì)，產(chǎn)品力有很大的提高。主力戶型以85100㎡的二房以及110130㎡三房為主，萬(wàn)科四季花城和豐源天域一期的花園洋房的戶型面積相對(duì)較大，在150170㎡之間。價(jià)格行情區(qū)域內(nèi)價(jià)格行情集中在25003500元/㎡之間，目前區(qū)域內(nèi)在售個(gè)案價(jià)格行情最低2500元/㎡（榮昌格林晴天一期）；尚東大道高層單身公寓3600元/㎡為區(qū)內(nèi)最高；萬(wàn)科四季花城位于艾溪湖西北岸，位置相對(duì)較偏，但由于萬(wàn)科的品牌、產(chǎn)品上的優(yōu)勢(shì)，價(jià)格較高，小高層3150元/㎡，花園洋房3300元/㎡，整體在行情價(jià)上揚(yáng)較快。區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)大都靠近艾溪湖，在售個(gè)案多數(shù)為2005年推出，經(jīng)過(guò)一年多的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的均價(jià)從3000元/㎡以下上升到30003500元/㎡之間，價(jià)格上漲幅度較大。㎡之間，㎡之間。本區(qū)域內(nèi)個(gè)案注重小區(qū)規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)，對(duì)小區(qū)內(nèi)部景觀的投入力度加大，以世紀(jì)風(fēng)情和萬(wàn)科四季花城為主要代表。去化情況從2003年開(kāi)始，京東的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏加快，區(qū)域內(nèi)早期個(gè)案如廬山花園、臺(tái)灣花園去化狀況良好，余房無(wú)多。在售個(gè)案從推出時(shí)間上來(lái)看整體去化速度較快，在售部分的銷售率均在70%以上。歸結(jié)原因如下：A）價(jià)格明顯比市中心低；B）艾溪湖畔，空氣清新，生活環(huán)境優(yōu)越；C）沃爾瑪南昌第三店、京東鹿鼎購(gòu)物公園、江西省第二人民醫(yī)院等配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)極大增強(qiáng)購(gòu)房者的購(gòu)買信心；D）南昌市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和省級(jí)京東經(jīng)濟(jì)旅游開(kāi)發(fā)區(qū)為區(qū)域的發(fā)展增加更多的活力。去年新推個(gè)案數(shù)量較多，推出規(guī)模較大，地理位置較好而價(jià)格也不太高，萬(wàn)科四季花城有強(qiáng)大的品牌和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，北區(qū)的產(chǎn)品去化快；世紀(jì)風(fēng)情宣傳力度大，去化速度較正常，但由于其規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，銷售壓力大，仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。2006年下半年區(qū)域展望區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)比較完善，市場(chǎng)也比較成熟。2005年12月13日，被譽(yù)為南昌地王的“洪鋼地塊”以高達(dá)5億多的總價(jià)被恒茂拍得。其間，北京東路附近還先后出讓了86畝原南方電動(dòng)工具廠及周邊地塊、(原江西洪都鋼廠用地)、62畝青山湖大道以東原省工業(yè)設(shè)備安裝公司用地、25畝的順外村以北南鋼生活區(qū)用地、20畝的原北京東路以北（京東鎮(zhèn)桃竹村）用地。加之未知的以及今年的土地供應(yīng)，總計(jì)該區(qū)域未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地在800畝以上，總建規(guī)模在100萬(wàn)㎡以上。綜合分析本案位于青山湖北岸，與之相關(guān)或者相連的區(qū)域主要有青山湖區(qū)域以及京東板塊。產(chǎn)品類型：這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型豐富，有多層、小高層、高層、別墅類產(chǎn)品、花園洋房。產(chǎn)品規(guī)劃：這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)個(gè)案在產(chǎn)品的規(guī)劃上，均以均好性為規(guī)劃指導(dǎo)，大型個(gè)案以組團(tuán)圍繞主題中庭形成整體，小規(guī)模個(gè)案則以均好性為主，大都采用行列式排列。高層產(chǎn)品的規(guī)劃通常有大型中庭花園與自然景觀相結(jié)合，注重居住的品質(zhì)感。洋房、別墅：此類是住宅中較為高端的低密度產(chǎn)品，居住環(huán)境優(yōu)越，其在本區(qū)域各規(guī)模個(gè)案中均占有一定比例，并且該比例有增大的趨勢(shì)。它將對(duì)提升項(xiàng)目的整體檔次有著深遠(yuǎn)的影響和作用。與其它城市相比，例如廈門(mén)、福州，中高端產(chǎn)品定位往往都是洋房、別墅類產(chǎn)品與高層相結(jié)合，本案由于限高的因素，則洋房、別墅類產(chǎn)品與小高層相結(jié)合。主力房型：這兩個(gè)區(qū)域均有天然的湖景資源，青山湖區(qū)域有青山湖，京東板塊有艾溪湖。青山湖區(qū)域直接與市中心相連，各類戶型面積在同類產(chǎn)品中均明顯偏大；京東板塊由于與高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)相連，區(qū)域的成熟度相對(duì)偏低，但幅員遼闊，可供規(guī)劃和設(shè)計(jì)的空間較大，產(chǎn)品類型豐富，戶型面積也相對(duì)偏小。價(jià)格行情：這兩個(gè)區(qū)域的價(jià)格行情一直處于上漲趨勢(shì)。青山湖區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)格似乎已經(jīng)是市區(qū)最高價(jià)，可見(jiàn)地段、景觀資源、稀缺性、定位高端是價(jià)格上行最大的因素。京東區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間較大，價(jià)格的上漲幅度不大?？驮磳哟危呵嗌胶^(qū)域的客源以南昌市中高階層收入的二次置業(yè)客為主，京東板塊的客層則以相對(duì)年輕，收入比較可觀的階層為主。兩個(gè)區(qū)域的客源層上有一定的重疊性，或者說(shuō)，京東板塊的客源層也可能成為青山湖區(qū)域準(zhǔn)二次置業(yè)者。媒體訴求：比較注重規(guī)模、水景、生態(tài)、人文方面賣點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)健康、舒適的居住環(huán)境。建筑風(fēng)格：從在推的個(gè)案來(lái)看，建筑風(fēng)格越來(lái)越收到開(kāi)發(fā)商的重視，主要有加州風(fēng)格、西班牙風(fēng)格。色彩以米黃色、磚紅色為主。大都采用坡屋頂設(shè)計(jì)。三、南昌中高端住宅產(chǎn)品市場(chǎng)分析通過(guò)以上對(duì)南昌市整個(gè)大環(huán)境的描述、土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)交易情況分析以及本案周邊區(qū)域市場(chǎng)的分析，本案的產(chǎn)品定位漸漸明朗，主要向中高端發(fā)展。南昌目前中高端產(chǎn)品類型主要有低密度住宅（花園洋房、別墅類產(chǎn)品）、水景（湖景、江景）住宅。再考慮價(jià)格因素，青山湖區(qū)域價(jià)格在3700元/㎡以上，那么剩余的中高端產(chǎn)品主要分布在紅谷灘一線臨江位置、青山湖周邊、象湖新城以及市中心區(qū)域。追求更加人性化的居住環(huán)境是今年產(chǎn)品力提升的核心。強(qiáng)調(diào)更寬的樓距、更高的綠化、更生態(tài)的環(huán)境，注重戶型的創(chuàng)新、實(shí)用。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、購(gòu)買者更加理性，迫使開(kāi)發(fā)商更加注重研究目標(biāo)客戶的需求，求新、求變、求個(gè)性化，努力提高樓盤(pán)性價(jià)比。以下將對(duì)中高端的低密度住宅以及高端水景住宅作市場(chǎng)分析。低密度住宅別墅類產(chǎn)品現(xiàn)狀分布2006年上半年無(wú)新推別墅個(gè)案，多數(shù)老別墅個(gè)案在今年推出了新房源。目前在售高端別墅個(gè)案主要分布在象湖新城、紅谷灘碟子湖周邊和青山湖區(qū)內(nèi)。京東區(qū)域萬(wàn)科四季花城北區(qū)三期也將出現(xiàn)少量聯(lián)排別墅產(chǎn)品。主要個(gè)案有：象湖新城內(nèi)的“綠地山莊之綠地蘭宮”、“南昌居住主題公園”；紅谷灘碟子湖的“銘雅歐洲城”；青山湖畔的“青山湖香溢花城”、“白金翰水景花園”。其中，“綠地山莊”為純別墅項(xiàng)目，其它個(gè)案或多或少都有與常規(guī)公寓相結(jié)合。各區(qū)域在推重點(diǎn)個(gè)案比較表青山湖案名白金翰水景花園碧海云天香溢花城1期座落位置湖濱東路333號(hào)湖濱東路東側(cè)湖濱東路近沿江東路占地規(guī)模483容積率全案總建 (㎡)50萬(wàn)產(chǎn)品形態(tài)公寓/疊加/聯(lián)排/雙拼/獨(dú)幢多層/高層/疊加別墅多層/小高層/高層/花園洋房/TOWNHOUSE主力面積(㎡)獨(dú)棟300350聯(lián)排181203疊加160175疊加190205聯(lián)排190210雙拼270290均價(jià)(元/㎡)獨(dú)棟11000聯(lián)排6500疊加5000疊加5500聯(lián)排6800雙拼7300主力總價(jià)（萬(wàn)元）獨(dú)棟400500聯(lián)排118132疊加8088疊加105113聯(lián)排123143雙拼197212銷售率別墅90%別墅100%別墅85%工程進(jìn)度現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房公開(kāi)時(shí)間媒體主訴求青山湖畔真別墅青山湖畔，純正澳大利亞浪漫生活青山湖畔，壓軸大盤(pán)備注余房為獨(dú)棟別墅產(chǎn)品中只有疊加別墅，量少余房為聯(lián)排，體量較少紅谷灘碟子湖象湖新城案名銘雅歐洲城1期綠地蘭宮（綠地山莊國(guó)際升級(jí)版）南昌居住主題公園2期（聯(lián)排別墅部分）座落位置廬山南大道601號(hào)象湖路南隔堤以南金沙大道旁540012501410容積率全區(qū)總建 (㎡)35萬(wàn)130萬(wàn)產(chǎn)品形態(tài)多層/小高層/高層/獨(dú)棟別墅聯(lián)排聯(lián)排主力面積(㎡)獨(dú)棟別墅：237305多層三房：140160聯(lián)排172194聯(lián)排213價(jià)格范圍(元/㎡)獨(dú)棟別墅：1000013000多層：50005500聯(lián)排4000聯(lián)排3900主力總價(jià)（萬(wàn)元）獨(dú)棟別墅：250380多層：7590聯(lián)排6877聯(lián)排83銷售率獨(dú)棟別墅：39%85%85%工程進(jìn)度多數(shù)基礎(chǔ)施工，公寓部分現(xiàn)房封頂封頂公開(kāi)時(shí)間06年3月媒體主訴求至尊生活 跨世典藏綠地山莊國(guó)際升級(jí)版130萬(wàn)㎡夏威夷島居生活備注南昌市目前規(guī)模最大的別墅個(gè)案，外商獨(dú)資開(kāi)發(fā)。一期7棟公寓帶裝修，二期不帶，高度4層。產(chǎn)品分析從目前在推或即將推出的別墅來(lái)看，主要有以下特征：178。 別墅的品質(zhì)比較高。無(wú)論是位于近郊還是遠(yuǎn)郊，都親近自然，擁有良好的生態(tài)環(huán)境。有順地勢(shì)而建的坡景別墅，如綠地山莊；有臨湖而建的水景別墅，如白金瀚水景花園、香溢花城1期、銘雅歐