【文章內容簡介】 高），遠遠高于大型高端酒店，（７０％）。. 經(jīng)濟型酒店簡介金碧輝煌的高檔豪華酒店提供奢華尊貴的享受，不菲的價格自然也造就了巨大的營業(yè)額，但是進行對比之后發(fā)現(xiàn)利潤率和人均利潤、投資回報率等指標卻比不上看起來顯得有些寒酸和簡單的經(jīng)濟型酒店。進入新世紀，除了宏觀數(shù)據(jù)的各種變化之外，經(jīng)濟型酒店在我國迎來了最為重要的發(fā)展契機，一個高速成長的人群開始出現(xiàn)：價值敏感的中小企業(yè)商務人士和自助旅行者，他們需要清潔、舒適和便捷的住宿。而引入商務服務、舒適衛(wèi)浴、高級睡床和現(xiàn)代化管理的經(jīng)濟型酒店，逐漸成為被人們廣泛接受的業(yè)態(tài)。所謂經(jīng)濟型酒店，從狹義上講，是按照普通商務旅行者、度假旅游者選擇飯店的評價要素，重新設計建造改建的新的酒店。消費群體主要是工薪階層、一般商務人士、普通自費旅游者、學生群體等。市場中對這類酒店的理解，也是指適合那些比較節(jié)儉、花費不高、需要經(jīng)濟實惠型消費群體的那一類酒店。從廣義上可以對經(jīng)濟型酒店做出如下界定：涉及各行各業(yè)的、各投資主體興辦的、三星級及三星級以下的或者是無星級的中低檔次的、中小規(guī)模的，主要提供專業(yè)化客房服務的，且具有餐飲及其他基本服務功能的，讓消費者花費不高，開支節(jié)儉，能獲得實惠，提供有限服務的酒店。投資新西蘭經(jīng)濟型酒店的有兩種辦法，一種是購買現(xiàn)有旅館，汽車旅館，其優(yōu)點是可以快速投資并運營，回報相對較快。但因酒店業(yè)興隆很少有出售的旅館酒店。另一種是新建旅館，將地產(chǎn)投資和旅店投資結合起來。因酒店新，入住率高，價格有優(yōu)勢，加之地價的不斷增長其回報高，但投資額高，又因需要進行土木建設，開始回收時間較長?！?. 市場、競爭和項目定位. 新西蘭酒店市場分析預測 . 新西蘭旅游業(yè)基本情況新西蘭旅游局公布的最新統(tǒng)計顯示，截至2014年11月的12個月中，入境新西蘭的中國游客達到了257584人次，%。其中2014年11月單月，%。預計2015年的增長速度將不低于2014年?！⌒挛魈m統(tǒng)計局公布的旅游業(yè)統(tǒng)計報告，對截至2014年3月的年度進行統(tǒng)計。結果顯示，達到238億紐幣，增幅為5%。其中，來自中國和美國的游客“貢獻”最大。新西蘭旅游業(yè)協(xié)會近日表示，2014年其成員酒店入住率為76%，同比上升3%，是過去十年中入住率最高的年份。由于國際游客總數(shù)增加了15%，帶動平均房價上漲5元至144元，只此一項就帶來數(shù)百萬新元的經(jīng)濟收益。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，新西蘭本地人大約占酒店客人總數(shù)的一半，人數(shù)回到2008年的全球金融危機之前的水平，酒店接待的中國客人數(shù)量明顯增加，旅店入住緊張現(xiàn)象時常發(fā)生。新西蘭旅游局亞洲區(qū)總經(jīng)理克雷格(DavidCraig)克雷格透露，隨著赴新西蘭的中國游客人數(shù)增加，中國企業(yè)也借助這一東風，積極投入新西蘭當?shù)氐母黜棶a(chǎn)業(yè)，對酒店業(yè)的投資尤為顯著，意在為更多中國游客提供更完善的設施及服務。例如：2013年有來自中國的投資集團以360萬新西蘭元買下了位于皇后鎮(zhèn)弗蘭克頓(Frankton)街普納姆公寓(Pounamu)，該投資集團還買下了一塊1923平米的土地，成交價為110萬新西蘭元。2014年，來自中國的富華國際開發(fā)集團中標了奧克蘭溫亞德海濱新區(qū)(Wynyard Quarter)豪華酒店項目的開發(fā)，這一五星級酒店耗資2億新西蘭元。以上這些報道都證明, 新西蘭酒店業(yè)是個投資熱點, 中國投資新西蘭酒店建設已經(jīng)開始,　但還沒有投資經(jīng)濟型酒店的先例?！‰S著國際旅游被廣大中國游客接受, 出國度假觀光的不再只是高端游客, 所以對經(jīng)濟實惠的經(jīng)濟型酒店的需求會遠遠大于大型高端酒店。 新西蘭現(xiàn)在的經(jīng)濟型酒店的平均入住率為８９％（首都奧克蘭會更高），遠遠高于大型高端酒店，（７０％）。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實施，來奧克蘭旅游的中外游客逐年增多，全年接待旅游總人數(shù)７０３．２萬人次同比增長３３．５％（其中：國內旅游人數(shù)７００萬人次同比增長３４％；入境旅游人數(shù)３．２萬人次，同比下降３０％）；實現(xiàn)旅游總收入３７．７億元，同比增長２２％（其中：國內旅游收入３７億元同比增長２３％；入境旅游收入１０５６萬美元，同比下降２２．７％）。旅游市場逆勢上揚旅游業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)。. 奧克蘭市酒店基本情況目前奧克蘭市擁有星級酒店61家，其中五星級酒店2家，四星級酒店8家，三星級及以下酒店51家。另外有540家酒店沒參加星級評選，多為政府賓館、各地州縣駐蘭辦事處、各行政事業(yè)單位培訓中心，民間資本運營的賓館和小招待所。 奧克蘭市作為新西蘭最大的旅游集散地和主要旅游目的地，旅游人數(shù)和旅游收入均占全國的50％以上，也擁有全省最為健全的旅游服務體系。根據(jù)2013年旅游設施普查，奧克蘭市在2009年旅游酒店擁有客房49000間，床位76542張，客房和床位數(shù)均接近全國的50％。. 奧克蘭市酒店價格和出租率奧克蘭市星級酒店的價格在各個酒店之間、季節(jié)之間差異不大。根據(jù)2013－2014年的情況，在考慮團隊客人折扣因素后，經(jīng)濟型級酒店標準間實際價格旺季約在700元／間左右，平季約在650元／間左右，淡季約在600／間左右，全年平均價格約在650元／間左右。奧克蘭市經(jīng)濟型酒店的入住率高于星級酒店應在80％－85％左右，其中在9三個月旺季酒店出租率在90％以上，在10三個月平季中酒店出租率約在80％左右，在11－4月六個月淡季中出租率約在70％左右。. 新西蘭酒店市場預測根據(jù)新西蘭旅游局報告，本著“適度超前”、“留有余地”的原則，到2010年，全市旅游業(yè)總收入力爭達到52億元人民幣，%，年均增長速度20%，具體測算經(jīng)濟指標如下表：由于奧克蘭市是新西蘭旅游重點地區(qū)和旅游集散地，接待游客占全國的50％以上，而旅游客人是店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長率能夠大致地反映酒店客源的增長，因此，奧克蘭市酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長而增長，預計年增長率應當不低于10％，考慮各種酒店得增長速度將遠遠滯后于旅游客人的增長率, 預計近年來奧克蘭市酒店出租率應當同全國其他地區(qū)一樣有所上升。. 競爭分析早在2005年市政府開始規(guī)劃Albany的開發(fā)項目的時候是有興建大型酒店的項目的，但由于后來金融危機，地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)，導致整個計劃被廢棄了，現(xiàn)在釋放出的土地已經(jīng)悉數(shù)被各個開發(fā)商購買，大部分做了公寓的開發(fā)，一部分做了寫字樓的開發(fā)，興建酒店的有聽說過，但實際再建的還沒有?，F(xiàn)在了解到在藍色北島坐在位置得方圓1公里僅有酒店一家，距離不到500米。 該酒店現(xiàn)有客房40間，還有幾間會議室。入住率極高，幾乎全年爆滿，平均房價大約在150紐幣， 大約750元人民幣。附近五公里內還有幾家，但規(guī)模都不大，而且酒店興建較早，軟硬件設施老舊。 從設計理念、現(xiàn)代化程度和實際舒適度上都遠遠趕不上藍色北島。 藍色北島酒店的地理位置決定了它將是Albany地區(qū)酒店業(yè)的排頭兵，最大的競爭將來自自己。. SWOT分析⑴優(yōu)勢① 有新建設酒店的優(yōu)勢酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會維持相當高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。藍色北島酒店將在2017 建成營業(yè)，作為新建成酒店，其全新理念的設計和裝修、更現(xiàn)代化設施、設備更能夠符合客人的需求，其對酒店經(jīng)營的12年將均處于該酒店高收益、高出租率時期，相對于建成時間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。②具有顯著的成本費用優(yōu)勢酒店的成本費用是影響酒店經(jīng)濟效益的一個重要因素，對于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費用、家具及固定設施和其他日常運營成本等都是重要的成本費用因素。