【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 右。. 烏魯木齊酒店市場(chǎng)預(yù)測(cè)某自治區(qū)旅游局在《某維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》中，對(duì)某地區(qū)旅游接待人數(shù)及收入進(jìn)行了預(yù)測(cè)。 某維吾爾自治區(qū)旅游接待人數(shù)及收入預(yù)測(cè)指標(biāo)項(xiàng)目2002年2005年201020152020上限下限上限下限上限下限上限下限國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)(萬(wàn)人)1434年增長(zhǎng)率(%)　14121087665國(guó)內(nèi)旅游收入(億元)年增長(zhǎng)率(%)　1816141211998海外旅游人數(shù)(萬(wàn)人)104年增長(zhǎng)率(%)　14121087665旅游外匯收入(億美元)年增長(zhǎng)率(%)　1816141211998旅游總?cè)藬?shù)(萬(wàn)人)旅游業(yè)總收入(億元)152144285260459419674644相當(dāng)于GDP(%)8710911101211注：美元折合人民幣按1:資料來(lái)源：《某維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》由于烏魯木齊是某旅游重點(diǎn)地區(qū)和旅游集散地，接待游客占全疆的50％以上，而旅游客人是星級(jí)酒店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長(zhǎng)率能夠大致地反映酒店客源的增長(zhǎng)，因此，烏魯木齊酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)年增長(zhǎng)率應(yīng)當(dāng)不低于10％，考慮到自2002年年開(kāi)始，烏魯木齊星級(jí)酒店增加較少，預(yù)計(jì)近年來(lái)烏魯木齊酒店出租率應(yīng)當(dāng)同全國(guó)其他地區(qū)一樣有所上升。. 競(jìng)爭(zhēng)分析 . 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況由于同星級(jí)酒店的客源基本相同，因此，烏魯木齊每一家三星級(jí)酒店都將是名豪商務(wù)酒店的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同名豪商務(wù)酒店距離較近，客房數(shù)量接近的三星級(jí)酒店相互間的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，與名豪商務(wù)酒店距離較近的三星級(jí)酒店基本情況為：⑴國(guó)泰大飯店國(guó)泰大飯店是某國(guó)泰實(shí)業(yè)貿(mào)易有限公司下屬的一家三星級(jí)涉外酒店，位于烏魯木齊阿勒泰路15號(hào)。飯店距機(jī)場(chǎng)8公里，距火車(chē)站10公里，距市中心2公里。酒店擁有客房約100間，客房類(lèi)型有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、豪華套房、貴賓套房；在會(huì)議設(shè)施方面，擁有接待300人大會(huì)議室一間，可接待200人中會(huì)議室一間，可接待50人小會(huì)議室二間；在健身娛樂(lè)設(shè)施方面，有健身房、臺(tái)球室、棋牌室、KTV廳、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，擁有可接待300人的海鮮娛樂(lè)城和可接待350人的穆巴拉克美苑（清真餐廳）。⑵翼龍大酒店翼龍大酒店為中石化獨(dú)山子煉油廠(chǎng)投資設(shè)立的三星級(jí)涉外酒店，位于烏魯木齊克拉瑪依西路20號(hào)附一號(hào)，距烏魯木齊國(guó)際機(jī)場(chǎng)16公里，距火車(chē)站8公里。翼龍大酒店共有客房130套，其中豪華套間23套；在會(huì)議設(shè)施方面，擁有可接待200人的大會(huì)議室1間，可接待30人的小會(huì)議室兩間。在健身娛樂(lè)設(shè)施方面，有健身房、夜總會(huì)、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待150人的中餐廳和清真餐廳。⑶獨(dú)山子大酒店獨(dú)山子大酒店是由某石油局獨(dú)山子石化總廠(chǎng)投資設(shè)立的三星級(jí)涉外酒店，位于克拉瑪依西路20號(hào)，酒店距機(jī)場(chǎng)15公里、距火車(chē)站7公里，距市中心2公里。獨(dú)山子大酒店擁有客房168間，房間類(lèi)型有標(biāo)準(zhǔn)間、豪華標(biāo)準(zhǔn)間和商務(wù)套房；在會(huì)議設(shè)施方面，有可接待100人的大會(huì)議室一間，可接待30人的中會(huì)議室二間，可接待12人的小會(huì)議室一間；在健身娛樂(lè)設(shè)施方面，有臺(tái)球室、乒乓球室、夜總會(huì)、KTV室和桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待160人的中餐廳和可接待50人的西餐廳。名豪商務(wù)酒店與鄰近酒店的主要情況對(duì)比見(jiàn)下表所示。相鄰酒店比較項(xiàng)目國(guó)泰大酒店翼龍大酒店獨(dú)山子大酒店名豪商務(wù)酒店客房種類(lèi)較齊全較齊全齊全較齊全客房數(shù)量100130168127酒店新舊程度舊舊舊新配套設(shè)備較齊全較齊全較齊全齊全\先進(jìn)會(huì)議設(shè)施齊全較齊全齊全較齊全娛樂(lè)設(shè)施齊全較齊全較齊全齊全 經(jīng)營(yíng)方式自營(yíng)單體酒店自營(yíng)單體酒店自營(yíng)單體酒店自營(yíng)單體酒店內(nèi)部接待無(wú)少量少量中量停車(chē)設(shè)施較少較少較少多周邊風(fēng)景環(huán)境一般一般一般較好周邊商務(wù)環(huán)境較好較好較好較好交通便利程度較好較好較好好所有制形式民營(yíng)國(guó)有國(guó)有民營(yíng)酒店定位商務(wù)旅游商務(wù)旅游商務(wù)旅游商務(wù)旅游. SWOT分析⑴優(yōu)勢(shì)①具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢(shì)酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長(zhǎng)到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長(zhǎng)都非常迅速，并且在開(kāi)業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。名豪商務(wù)酒店（前樓）2003年建成，作為新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)的12年將均處于該酒店高收益、高出租率時(shí)期，相對(duì)于建成時(shí)間較長(zhǎng)的同檔次酒店能夠取得更好的收益。②具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)酒店的成本費(fèi)用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素，對(duì)于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營(yíng)成本等都是重要的成本費(fèi)用因素。僅需投入部分家具、設(shè)備和裝修費(fèi)用酒店即可正式營(yíng)運(yùn)，這成為名豪酒店取得良好的盈利狀況無(wú)可替代的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)。從目前的預(yù)計(jì)來(lái)看，僅通過(guò)桑拿浴室、酒店大廳和KVT（二期）的出租承包收入每年就能取得236萬(wàn)元的收入（其中，桑拿浴室86萬(wàn)元租賃費(fèi)已經(jīng)與承租方簽訂協(xié)議），已經(jīng)超過(guò)每年180萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用。③具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)名豪酒店所處的區(qū)域目前現(xiàn)有的星級(jí)酒店不多，且名豪酒店位于烏魯木齊市計(jì)劃投資40億元的蜘蛛山腳下，如2010年蜘蛛山風(fēng)景區(qū)如期建成，則入住名豪酒店的客人將能夠直接觀(guān)賞到蜘蛛山的景色，將有助于提高名豪酒店的知名度、入住率和酒店房間價(jià)格。名豪酒店還擁有100余個(gè)停車(chē)位，這在烏魯木齊三星級(jí)酒店是絕無(wú)僅有的，能夠?yàn)榫频耆胱】腿颂峁┍憷耐＼?chē)服務(wù)，更能夠?yàn)椴惋?、KTV、桑拿提供便利的條件。④具有部分穩(wěn)定的客源根據(jù)公司與伊犁州達(dá)成的協(xié)議，某名豪酒店仍然將按照《接待標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議書(shū)》的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)接待安排伊犁州來(lái)烏工作人員的住宿，并承擔(dān)伊犁州在烏的宴請(qǐng)接待任務(wù)。這部分餐飲客房收入能夠?yàn)槊谰频晏峁┎糠址€(wěn)定的客源，降低酒店的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在酒店新樓建成前，伊犁辦事處承擔(dān)的內(nèi)部接待已經(jīng)達(dá)到每年70余萬(wàn)元，隨著軟硬件環(huán)境優(yōu)越的名豪酒店的開(kāi)業(yè)，相信穩(wěn)定的內(nèi)部接待金額將會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，同時(shí)，也能夠有效帶動(dòng)伊犁州來(lái)烏及各地前往伊犁州的商務(wù)客人的住宿、餐飲消費(fèi)。⑵劣勢(shì)①缺少酒店行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)本項(xiàng)目發(fā)起人－某洲際工貿(mào)公司以往未涉足酒店行業(yè)，尚缺少酒店行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。②酒店品牌知名度欠缺名豪酒店作為新開(kāi)業(yè)的酒店，是烏魯木齊酒店市場(chǎng)的新進(jìn)入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌將要經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間，投入一定的資金。③酒店星級(jí)尚未評(píng)定名豪酒店尚未開(kāi)業(yè)，酒店星級(jí)也未評(píng)定，在酒店星級(jí)評(píng)定前，作為未定級(jí)酒店在一定程度上會(huì)影響酒店客源和酒店房間價(jià)格。⑶機(jī)會(huì)①某和烏魯木齊旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的提高，我國(guó)的旅游業(yè)一直保持著較高的增長(zhǎng)速度，某和烏魯木齊作為我國(guó)重要的觀(guān)光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的發(fā)展速度，根據(jù)《某旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的預(yù)測(cè)，至2015年某國(guó)內(nèi)國(guó)外旅游收入將均保持10％以上的增長(zhǎng)速度，這為某酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果國(guó)際航空“落地簽證”等問(wèn)題得到妥善解決，由于某距離歐洲的航空距離優(yōu)勢(shì)，很可能成為消費(fèi)能力較強(qiáng)的歐洲游客的旅游熱點(diǎn)地區(qū)。②我國(guó)酒店業(yè)進(jìn)入新的一輪景氣周期由于酒店業(yè)自身的特點(diǎn)，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從我國(guó)酒店行業(yè)的利潤(rùn)、入住率、酒店房?jī)r(jià)等指標(biāo)分析，我國(guó)酒店自2001年應(yīng)當(dāng)已經(jīng)開(kāi)始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)時(shí)期（初期），目前正是進(jìn)入酒店業(yè)的良好時(shí)機(jī)。③某經(jīng)濟(jì)的發(fā)展隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，某經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展，2003以來(lái)國(guó)家計(jì)劃建設(shè)的中－哈輸油管道、獨(dú)山子石化和烏魯木齊石化擴(kuò)建工程將使某成為我國(guó)未來(lái)的石化化工重點(diǎn)地區(qū)，這些都會(huì)提供大量的商業(yè)機(jī)會(huì)，增加某的商務(wù)、會(huì)議游客數(shù)量，將為某酒店行業(yè)的發(fā)展提供助力。⑷威脅①酒店業(yè)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)酒店業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過(guò)剩，則競(jìng)爭(zhēng)程度將更為激烈，有可能出現(xiàn)四星級(jí)、五星級(jí)酒店通過(guò)降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)奪三星級(jí)酒店的客源，如國(guó)內(nèi)外酒店巨頭通過(guò)經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)大舉進(jìn)入某酒店市場(chǎng)，也會(huì)加大某酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將始終是酒店經(jīng)營(yíng)面臨的主要威脅，②容易受到突發(fā)事件的影響酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，容易受到突發(fā)事件（如急性傳染病，暴力恐怖事件）的影響，出現(xiàn)酒店出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個(gè)階段性時(shí)期內(nèi)急劇下降的現(xiàn)象。. 競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅的分析，項(xiàng)目的實(shí)施具有難以替代的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和眾多的機(jī)會(huì)，存在的劣勢(shì)均可以通過(guò)企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營(yíng)策略加以彌補(bǔ)，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長(zhǎng)型進(jìn)取戰(zhàn)略，盡快實(shí)施某名豪酒店項(xiàng)目，使名豪酒店能夠在2005年某旅游旺季到來(lái)之前正式投入運(yùn)營(yíng)。. 項(xiàng)目目標(biāo)定位。 根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目定位于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，設(shè)置餐飲和各種娛樂(lè)設(shè)施。酒店客戶(hù)群主要定位于參加各類(lèi)會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來(lái)烏旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶(hù)群體定位于商務(wù)、旅游、會(huì)議酒店。烏魯木齊市四星、五星級(jí)酒店由于房?jī)r(jià)高，相當(dāng)部分客源來(lái)自海外，其經(jīng)營(yíng)受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)影響較大，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，由于一直缺少濃厚國(guó)際商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐，所以沒(méi)有出現(xiàn)同等星級(jí)的酒店，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)四星、五星級(jí)酒店風(fēng)險(xiǎn)較大。此外，經(jīng)營(yíng)高星級(jí)酒店需要更高的經(jīng)營(yíng)技巧和管理手段，也具有較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。以國(guó)內(nèi)客戶(hù)為主要服務(wù)對(duì)象的一、二、三星級(jí)檔次酒店，隨著我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)游客、因商因公出差的國(guó)內(nèi)客戶(hù)的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利，市場(chǎng)前景較好；同時(shí)，隨著，人民生活水平的提高，更多的國(guó)內(nèi)旅游團(tuán)體和自助旅游者將來(lái)到烏魯木齊，而項(xiàng)目地處蜘蛛山腳下，周邊人文景觀(guān)多，再加上價(jià)位適當(dāng)、具有吸引力，將形成價(jià)格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營(yíng)效率。對(duì)于某些特殊標(biāo)準(zhǔn)的要求，可以設(shè)置若干高于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的套間以備使用。此外，通過(guò)加強(qiáng)管理和服務(wù)，名豪酒店的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級(jí)水平。6. 發(fā)展規(guī)劃. 總體設(shè)想 以取得每年經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用較低的某名豪酒店12年經(jīng)營(yíng)權(quán)為契機(jī)，對(duì)酒店按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修并配備相關(guān)設(shè)備、設(shè)施，爭(zhēng)取在2005年某旅游旺季開(kāi)始之前酒店能夠試營(yíng)業(yè)，以合理的價(jià)格、良好的設(shè)施、完善的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)建立酒店的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)與旅行社、會(huì)議會(huì)展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站的合作，結(jié)合酒店自行銷(xiāo)售，以公關(guān)和市場(chǎng)宣傳手段為服務(wù)，在2－3年成為烏魯木齊市知名三星級(jí)酒店。在酒店運(yùn)行2－3年后，可考慮通過(guò)自有資金積累或合作投資，實(shí)施后樓改造工程，以充分提高現(xiàn)有資產(chǎn)的利用率，取得更大的收益。. 公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想 . 完成酒店試營(yíng)業(yè)⑴本階段目標(biāo)本階段需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)：及時(shí)選擇好條件適宜的合作伙伴，完成酒店的設(shè)備購(gòu)置安裝，完成酒店管理人員的選聘工作，對(duì)招聘員工進(jìn)行培訓(xùn)，建立和完善酒店管理體系和質(zhì)量控制體系，在旅游旺季開(kāi)始前快速切入市場(chǎng)，迅速拓展市場(chǎng)，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。⑵工作重點(diǎn)積極尋找合作伙伴，盡早完成酒店的裝修和設(shè)備配備工作，按照三星級(jí)酒店的要求建立管和服務(wù)體系，進(jìn)行員工培訓(xùn)，完善營(yíng)運(yùn)條件，使酒店盡早進(jìn)入可正常營(yíng)運(yùn)狀態(tài)。招聘到適合的銷(xiāo)售、管理人才也是本階段的重要工作。第一階段計(jì)劃在3－5個(gè)月內(nèi)完成。. 通過(guò)三星級(jí)認(rèn)定、并成為烏魯木齊知名酒店之一⑴本階段目標(biāo)通過(guò)三星級(jí)酒店認(rèn)定，并在酒店入住率、客戶(hù)美譽(yù)度、經(jīng)濟(jì)效益等方面占據(jù)烏魯木齊三星級(jí)酒店的領(lǐng)先地位，成為烏魯木齊知名酒店之一。⑵工作重點(diǎn)加強(qiáng)酒店內(nèi)部管理、進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用。加強(qiáng)銷(xiāo)售隊(duì)伍建設(shè)，探索銷(xiāo)售創(chuàng)新手段，努力提高酒店的入住率和單位房間收入。第二階段計(jì)劃在2－3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。. 實(shí)施后樓改造工程，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益⑴本階段目標(biāo)本階段需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)：通過(guò)實(shí)施后樓改造工程，提高后樓的房間檔次和