【文章內(nèi)容簡介】 的因素，但在當前如此紛繁的樓盤推廣轟炸攻勢之下，如何能夠有效吸引廣大客戶的眼球，成為購房者關(guān)注的重心，一個能夠讓人耳目一新的名字就會成為沖破市場的第一利器；而一個好的名字并不僅僅是只求標新立異，而且必須滿足以下幾個基本條件：216。 能夠朗朗上口（至少不能拗口）216。 充分體現(xiàn)項目的檔次與氣質(zhì)216。 給人以聯(lián)想的空間命名及釋義目前項目案名“中天世紀”缺乏整體形象概念性，不能有效的對項目進行整體推廣，我們建議在該案名后添加各組團名稱，針對一期樣板區(qū)的概念，附屬案名應(yīng)當具備——別墅特性，強調(diào)業(yè)主的專屬性！景觀風情采用整個歐洲風格來融入各個組團，基本確定為一期為荷蘭VS西班牙風情；二期為荷蘭風情；三期為意大利風情或北歐風情；團購地塊為地中海風情；她的名字叫—— 中天世紀城一期《夏陽溪韻》備用：《鼎世龍圖》 ————有天有地的陽光、水景別墅 釋義：夏天暖暖的陽光、美麗的私家花園、綠綠的楊柳，動聽的溪流水韻。二期．《秋日物語》備用《臥龍?zhí)煜隆? ————伊比利亞半島風情洋房 釋義：綿綿的伊比利亞半島自然景觀體系和潺潺流水從中間把它一分為兩個自然和歷史共存的地帶。穿過“卡斯提爾”（景觀節(jié)點）它們分別建于每個組團的中央景觀區(qū)這個龐大的景觀體系為業(yè)主提供了遼闊開放的小區(qū)美景。自然景觀中那麥田和稻田，那河域和小村，它們和都市一起成為凝聚著藝術(shù)財寶和紀念價值的歷史的義它就是中天世紀城的的秋日物語。 三、物業(yè)類型定位物業(yè)類型目前已經(jīng)定位，基本無法修改，故在物業(yè)形態(tài)方面不做多述：（一）選擇類型方案結(jié)合本項目的規(guī)劃技術(shù)指標和地塊的實際情況，項目為：別墅VS情景花園洋房ＶＳ大型的商業(yè)。目前的規(guī)劃在商業(yè)不具備優(yōu)勢，建議進行修改（二）選擇主要依據(jù)216。 成本因素216。 休閑綠化空間216。 景觀利用216。 市場接受程度216。 營銷推廣因素（三）、方案選擇因方案已經(jīng)報規(guī)，方案已定（四）戶型及面積定位　　　　　情景洋房：216。 根據(jù)前期市場分析，三房、四房仍是中心區(qū)需求的主體，并且在片區(qū)屬于空白，因此我們的項目預計80%——90%的戶型為三和四房；216。 由于兩房在該片區(qū)市場需求量較小，另一方面為了提高項目的整體品質(zhì)，所以在該項目中不考慮兩房；216。 ６－７戶型考慮復式；216。 三房和四房以面積在1１0－１３０為主力戶型１５０—180M2戶型的輔助戶型；別墅部分：選擇180－250350之間做４房－５房，集中在戶型附加值的挖掘上，塑造有天、有地、有露臺等私享空間；商住兩用在下篇做細述：戶型面積比例如下表：戶型面積（M2）所占比例3*212014035%3+1*213015025%4*214016015%4+1*215018015%5*３（別墅增加主人私人會客廳）180３５０10%（五）價格定位（根據(jù)市場做初步均價，實際單價根據(jù)產(chǎn)品做細分，將單獨成案） 選擇定價目標確定最后的價格考慮影響定價的因素分析競爭者的產(chǎn)品和價格估計成本和需求 制定本項目價格需考慮的重要因素 v整體的經(jīng)濟環(huán)境 v市場的供需狀況 v物業(yè)的地理位置v物業(yè)的整體定位v物業(yè)的質(zhì)素、包裝v宣傳推廣效果v建筑工程進度v項目的開發(fā)建造成本和宣傳推廣成本v發(fā)展商的期望銷售率和期望利潤　樓盤權(quán)重本項目龍景園星光傲城文山體育城藍天家園XABCD100%40%15%15%30%按揭均價（元）權(quán)重150016002１00１５００A龍景園IA：40%PA：１５４５MA：1770位置1311119１０B新光傲城IB：15%PB：１８７２MB：615交通1188777C文山體育城IC：15%PC：２２６８MC：554周邊環(huán)境8655D藍天園ID：30%PD：１５９０MD：1304商服配套106667注明：P=(QX/Qi)Pi Mi=PiIIP—修正后樓盤的價格PI—樓盤按揭價格通過對當前市場比較可知，本項目住宅部分的均價為：１８１８X本項目100%１８１８ΣM：公共教育設(shè)施867規(guī)模1186510景觀111087戶型結(jié)構(gòu)15111110內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施1513111312工程進度8發(fā)展知名度533333合計100QXQAQBQCQD10086第 五 篇把 握 商 機、價 值 無 限商 業(yè) 部 分 定 位前提：必須對現(xiàn)有商業(yè)的規(guī)劃作大規(guī)模的調(diào)整，見具體的方案調(diào)整建議案一、業(yè)態(tài)定位（一）常規(guī)業(yè)態(tài)定位綜合性百貨商場。其特點是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，主要包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對較高，多采用專柜經(jīng)營的方式。 主題性商場。如珠寶世界、家居廣場、家電廣場等，其特點是經(jīng)營品種限于一定的主題。 超市。其特點是采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，因此客流量相對較高。 A、大型超市。其特點是單店規(guī)模較大、品種齊全，以經(jīng)營國產(chǎn)及合資產(chǎn)品為主，以當?shù)鼐用駷橹饕?wù)對象，滿足顧客日常生活一站式購物的需要，如沃爾瑪?shù)取? B、便民式超市。其特點是單店規(guī)模較小、分店較多，主要經(jīng)營食品和日常生活必需品。 C、百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài)。其特點是在同一商場內(nèi)同時引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機地結(jié)合起來。 D、連鎖專賣（專業(yè)）店。主要是服裝、醫(yī)藥、咖啡店等。 E、個體經(jīng)營的獨立街鋪。從以上分析可以看出，目前文山尚缺乏類似上海新天地、財富中心、西單購物中心這種真正意義上的大型SHOPPING MALL，相信在不久的將來便會出現(xiàn)大型百貨商場、大型超市的旗艦店，主題較明顯的商業(yè)區(qū)出現(xiàn)。因此，本項目的業(yè)態(tài)定位為集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的大規(guī)模商業(yè)服務(wù)場所。鑒于非常規(guī)商業(yè)運作主要是取決于發(fā)展商的自身行為，在這里不作更多的闡述，以下主要是按常規(guī)商場運作模式對本項目的商業(yè)中心、社區(qū)底商進行定位。二、商業(yè)功能定位項目的底商經(jīng)營主題應(yīng)緊扣社區(qū)購物消費服務(wù)，通過主力店、精品店、特色店的設(shè)置協(xié)調(diào)商業(yè)功能的組合，突出項目的購物、休閑、娛樂為一體的新型消費模式，同時應(yīng)與本項目消費者的地位形象相匹配，創(chuàng)造良好的適宜中高層次消費群的購物環(huán)境，讓更多的消費者了解本項目擁有更優(yōu)雅的購物環(huán)境和高品質(zhì)的商品。功能內(nèi)容風情食園、飲食店中店、特色食品店迷你電影、游戲天地、娛樂無極限流行榜樣、未來時尚在線數(shù)碼中心品牌名店街超市、百貨、連鎖店文化書城u 風情食園：地方風情食園u 飲食店中店：咖啡廳、果汁店、甜品店、茶座、小酒吧u 特色食品店：各地名特產(chǎn) u 娛樂無極限：兒童游戲場、大型游戲場、小型迷你影院u 奧林匹克運動場：健身房、司諾克、保齡球館等u 流行時尚：流行服飾、時尚飾品、化妝品、皮鞋、眼鏡、音像等u 數(shù)碼天地：手機、電腦、數(shù)碼相機等u 品牌名店街：服裝、皮具、珠寶首飾、鐘表等u 超市：u 百貨：u 文化書店：大型書店、各類專業(yè)書店等u 沖洗店、干洗店、商務(wù)中心、通信公司。三、經(jīng)營特色定位（1）一個商場要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走特色化經(jīng)營路線。大眾化的經(jīng)營定位與特色化的經(jīng)營定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場所處的經(jīng)營環(huán)境來定。如果商場所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費群，而且周邊沒有過于強大的競爭對手，那么，采用大眾化的經(jīng)營定位，往往可以取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營風險相對小很多。不過，縱觀目前文山商業(yè)市場，這樣的區(qū)域性商業(yè)空白點已不多見，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競爭激烈，但除了東方路步行街外，其它大部分商業(yè)普遍存在著產(chǎn)品價格低、購物環(huán)境差、管理混亂等現(xiàn)象。因此，本項目應(yīng)在購物檔次、購物環(huán)境上改變以往的消費習慣，走高端化和特色化相結(jié)合的道路。（2）商場特色化定位可以體現(xiàn)在許多方面，但有三個方面往往是最主要的，一是商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等方面；二是服務(wù)特色；三是購物環(huán)境。四、經(jīng)營模式定位目前各商場所采用的經(jīng)營方式主要有以下幾種：（1）自營：1）購銷：商場自行進貨，自行銷售，自擔經(jīng)營風險。2）保底抽傭：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時雙方約定最低銷售保底額，當銷售額低于該保底額時，商場仍按保底額的一定比例抽取傭金。3）純分成，商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共擔風險。（2）招租：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９裼蓪嶋H用家負責經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承當經(jīng)營風險。此外，還可委托管理公司進行經(jīng)營管理。商業(yè)經(jīng)營管理能力不同的企業(yè)對經(jīng)營方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表：經(jīng)營方式適用情況自營企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力自營為主，招租為輔企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力，但為擴大規(guī)模，充實服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)以外的商戶作為補充。自營為輔，招租為主企業(yè)缺乏商場經(jīng)營管理能力或營運資金不足。全部招租企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力。委托管理公司經(jīng)營管理企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力。本項目商業(yè)部分的經(jīng)營模式主要依據(jù)項目具體情況而定，基本原則是力求為開發(fā)商創(chuàng)造最大經(jīng)濟效益與社會效益，同時為了保持統(tǒng)一的項目管理，建議采用不完全出售的經(jīng)營模式，盡量避免出現(xiàn)分解成“豆腐塊”的方式出售，這種方式可導致商場缺乏規(guī)模效應(yīng)和應(yīng)有的檔次，在經(jīng)營上容易產(chǎn)生混亂，在銷售上也不易對項目實施整體控制。因此，本司建議從維護商場統(tǒng)一形象和項目的檔次出發(fā)，社區(qū)商業(yè)全部出售，可以給住戶進行指導經(jīng)營或者反租的形式進行，做出效應(yīng)交到客戶手里。臨臥龍路商業(yè)中心，聘請知名的管理公司對其進行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營或者公司自己經(jīng)營。五、經(jīng)營規(guī)模定位 一般來講，商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到以下因素的制約： （1）顧客購物疲勞度對商場單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。顧客購物休閑的步速一般是3040米/分鐘，瀏覽購物的步行距離一般不超過7500米。由此可大致測算。如果單店面積超過這一規(guī)模，則超出部分的營業(yè)面積，在通常情況下需要考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費場所。 （2）商圈購買力對單店規(guī)模的制約。簡單測算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。一方面，商場的購買力取決于商圈人口及其消費水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過客及外地游客；消費水平往往與其收入水平和消費習慣有關(guān)；競爭店分流的購買力往往與競爭各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營能力、經(jīng)營范圍等方面的差異程度有關(guān)；另一方面，商場單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營成本和經(jīng)營毛利率有關(guān)。 （3）產(chǎn)品品種對商場規(guī)模的制約。目前我國現(xiàn)有的商品品種約70萬種，實際上一個商場所能經(jīng)營的品種往往只占很小的比例，即使是一些超大規(guī)模的商場，其經(jīng)營的品種也不超過十幾萬種，而對于走特色化經(jīng)營路線的商場，可供選擇的商品種類就更少。如果商場規(guī)模過大，勢必造成品種重復經(jīng)營，降低商場單位面積銷售額，從而影響整體經(jīng)營效益?？偨Y(jié)：根據(jù)本項目沿街商業(yè)5０－120平米之間，商業(yè)中心區(qū)30３０００平米，我們可以考慮商場或者隔斷銷售。整體規(guī)模符合消費者的消費心理，同時拓大經(jīng)營范圍，引入豐富的產(chǎn)品品種，這樣會更加刺激消費者的消費欲望。六、目標客戶分析根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)商鋪市場現(xiàn)狀及我司市場調(diào)研結(jié)果及考慮項目相關(guān)諸因素的影響，中人大廈項目的商業(yè)部分目標客戶群定位為：投資客戶 私營企業(yè) 中高級政府官員 有灰色收入人員 民間資本用于者經(jīng)營商戶 傳統(tǒng)商戶