【文章內容簡介】 革示范試點工作的指導意見》，提出探索發(fā)展土地股份合作社，建立完善的土地交易市場。2014年，在20個綜合改革試點縣啟動城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地使用權交易市場建設；到2020年，基本形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一、開放、競爭、有序的建設用地市場體系。點評：伴隨我國工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農業(yè)現(xiàn)代化進程，農村勞動力大量轉移，農業(yè)物質技術裝備水平不斷提高，農戶承包土地的經(jīng)營權流轉明顯加快。與此相適應，農村產(chǎn)權交易服務機構不斷涌現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，截至2012年底，全國已有800多個縣（市）、13000多個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建立了土地流轉服務中心；林業(yè)系統(tǒng)成立了1200多家林權交易機構。到2014年10月底，全國有北京、上海、天津、重慶、安徽、山東、成都、武漢、杭州、廣州、昆明等11個省級或省會城市級農村產(chǎn)權交易服務機構。但現(xiàn)在的農村產(chǎn)權交易機構面臨重重挑戰(zhàn)，一是交易機構定位模糊，主管部門不統(tǒng)一，有的是企業(yè)性質，按照公司機制運行，有的是事業(yè)單位，政企不分；二是法律制度不完善，集體產(chǎn)權是否必須進場規(guī)范交易、農村產(chǎn)權交易機構的合法性、二次流轉、長久不變等都缺乏相關法律依據(jù)；三是配套政策不完善。因此，加強土地流轉的管理和服務，研究制定流轉市場運行規(guī)范，加快發(fā)展多種形式的土地經(jīng)營權流轉市場便成為必然。此次農地流轉的指導意見即是全國層面上首部針對農村產(chǎn)權流轉交易市場的指導性文件，將對市場形式、規(guī)模、布局、品種以及市場功能作出明確規(guī)定。在其指導下，2015年的土地流轉交易會更加順暢，規(guī)模有望進一步擴大。第三章 2014年城鎮(zhèn)化發(fā)展分析第一節(jié) 總體發(fā)展概括2014年，%。全國31個省市自治區(qū)中，僅直轄市、東部沿海地區(qū)和少量的中部地區(qū)城鎮(zhèn)化率高于全國平均水平。表2 20122014年中國城鎮(zhèn)化率中國城鎮(zhèn)化率2012年%2013年%2014年%數(shù)據(jù)來源：表3 20112014年全國各地城鎮(zhèn)化情況2011年城鎮(zhèn)化率2012年城鎮(zhèn)化率2013年城鎮(zhèn)化率2014年城鎮(zhèn)化率2015年城鎮(zhèn)化率上海%%%89%北京%%%%天津%%%廣東%%%%70%浙江%%64%%遼寧%%%%70%左右江蘇%%%%福建%%%%%內蒙古%%%%黑龍江%%%57%重慶%%%%60%吉林%%%60%湖北%%%%58%山東%%%%56%山西%%%%海南%%%%寧夏%%%%55%陜西%%%%青海%%%%%江西%%%%53%以上河北%%%%湖南%%%%安徽%%%%新疆%%%%四川%%%%廣西%%%%50%左右河南%%%%甘肅%%%%云南%%%%45%左右貴州%%%%46%西藏%%%%全國%%%數(shù)據(jù)來源：中國產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)網(wǎng)第二節(jié) 城鎮(zhèn)化模式我國的城鎮(zhèn)化推進模式歸納為以下七類：建立開發(fā)區(qū)、建設新區(qū)和新城、城市擴展、舊城改造、建設中央商務區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)化和村莊產(chǎn)業(yè)化。從城鎮(zhèn)化推進的主導力量來看，這七種模式涵蓋了國家、省、市、區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村等從中央到地方的多級行政主體；從空間維度來看，這七種模式也基本覆蓋了城鄉(xiāng)空間范圍。同心圓表示全部城鄉(xiāng)空間，中心是城市，外圍是鄉(xiāng)村，城市中心區(qū)有舊城和CBD，城市向周邊延伸形成城市擴展區(qū)，在鄉(xiāng)村有大量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村莊，開發(fā)區(qū)和新區(qū)、新城亦大多選址于此區(qū)域。這七種推進模式互相結合和互相交叉，比如，舊城改造可以與建設中央商務區(qū)相結合，我國多數(shù)區(qū)域的城鎮(zhèn)化推進方式都不是單一模式，往往是多種不同模式的綜合。圖2 中國多元城鎮(zhèn)化推進模式空間圖示表4 中國多元城鎮(zhèn)化推進模式比較建立開發(fā)區(qū)建設新區(qū)新城城市擴展舊城改造建設CDB鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)化農村產(chǎn)業(yè)化動力機制主導力量國務院、省、市級政府國務院、市級政府市級政府市、區(qū)級政府市級政府市級、縣級、鄉(xiāng)級政府村委會與農村精英合一運作方式政府主導、市場運作、企業(yè)參與政府主導、企業(yè)參與政府引導、市場運作、企業(yè)參與政府主導、企業(yè)參與政府主導、市場運作、企業(yè)參與政府指導、企業(yè)參與村干部帶動、村集體經(jīng)濟發(fā)展；政府推動、村民參與土地供給中央劃撥、大規(guī)模征用農地等大規(guī)模征用農村土地征用農村土地城市用地城市用地、征用農地農村集體土地農村集體土地推進方式自上而下自上而下自上而下與自下而上相結合自上而下自上而下自下而上與自上而下相結合自上而下與自下而上兩種空間模式發(fā)生區(qū)位城市近郊、遠郊城市近郊、遠郊城市內部城市內部城市內部、新區(qū)新城或開發(fā)區(qū)內部鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村村增長方式跳躍發(fā)展、連續(xù)發(fā)展跳躍發(fā)展、連續(xù)發(fā)展連續(xù)發(fā)展內部重組內部重組、連續(xù)發(fā)展、跳躍發(fā)展就地發(fā)展就地發(fā)展規(guī)模特征整體整體整體、碎片整體整體整體、碎片整體、碎片第四章 2014年城鎮(zhèn)化細分領域分析第一節(jié) 土地儲備行業(yè)土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準權限范圍內，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提供各類建設用地的行為。在新型城鎮(zhèn)化背景下，土地儲備被賦予了更多的含義，主要包括利用、開發(fā)、保護、治理、法規(guī)、規(guī)劃、管理等諸多要素。概況地說，新型城鎮(zhèn)化背景下的土地儲備，是通過土地要素的合理配置提高土地利用效率，通過土地、資本、技術結合，對人（農民）、產(chǎn)業(yè)以及社會經(jīng)濟進行綜合的統(tǒng)籌安排，使農民從被動城城鎮(zhèn)化到主動城鎮(zhèn)化，實現(xiàn)在一樣的土地過上不一樣的生活。一、發(fā)展現(xiàn)狀土地儲備對于城鎮(zhèn)化的重要意義在于以其為平臺的一系列政策為城鎮(zhèn)化建設提供了空間基礎。通過一系列農用土地整合、中心村建設、農村基礎設施建設能夠明顯提高廣大農村地區(qū)土地使用效率，在同樣的空間上，用不同形式組織各類要素，提高經(jīng)濟總產(chǎn)出和農村居民生活水平。2014年，%，%。其中，%；，%，%；，%，下滑速度比2013年縮小1個百分點。二、經(jīng)營情況2014年土地市場先熱后冷，年初首月全國300城市即以44%的出讓金同比漲幅取得良好開局，延續(xù)上一年翹尾行情，但僅兩個月時間便迅速降溫。受樓市漸冷傳導，地方政府推地節(jié)奏放緩，房企資金壓力加大，拿地日趨謹慎，二季度起地市逐漸下行，供求量降幅擴大，僅樓面均價維持小幅上漲。四季度，隨著政策利好以及樓市逐步升溫，房企抓住窗口期加大優(yōu)質地塊儲備力度，一線城市率先反彈，地王頻現(xiàn)。從各類用地的供求結構來看，2014年工業(yè)用地供求量仍保持45%以上占比，居各類用地之首，住宅類用地則較2013年下降約兩個百分點，商辦類用地和其他用地基本持平。由于在樓面均價方面的領漲，住宅類用地出讓金占比未降，仍為總額的68%，商辦類用地以23%列第二。表5 2014年全國300個城市土地市場交易情況時間指標推出面積成交面積出讓金樓面均價溢價率（萬平方米）（萬平方米）（億元）（元/平方米）（%）2014年絕對量1356591040322341212341000%同比24%31%27%6%5%四季度絕對量3684823442609614208%同比38%50%44%16%6%三季度絕對量3239225322471310719%同比21%30%47%20%11%二季度絕對量32138263365430111812%同比25%25%12%12%3%一季度絕對量34282289327173132913%同比3%10%15%25%%數(shù)據(jù)來源：（一）供應情況2014年，全國300個城市供地二季度起供地節(jié)奏放緩，同比降幅均在兩成以上，2014年供應總量較2013年回落。2014年，全國300個城市共推出土地36260宗，同比減少20%；推出土地面積135659萬平方米，同比減少24%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）11088宗，同比減少26%，推出土地面積48486萬平方米，同比減少28%；商辦類用地7327宗，同比減少20%，推出土地面積21021萬平方米，同比減少25%。表6 2014年全國300個城市共推出土地情況全部其中：住宅土地數(shù)量（宗）同比增速（%）土地面積（萬平方米）同比增速（%）土地數(shù)量（宗）同比增速（%）土地面積（萬平方米）同比增速（%）2013年4518717796471490766798192014年36260201356592411088264848628數(shù)據(jù)來源：整理（二）成交情況2014年，全國300個城市土地成交量保持低位運行，降幅大于供應量，住宅、商辦用地降幅均超30%。2014年，全國300個城市共成交土地27907宗，同比減少28%；成交面積104032萬平方米，同比減少31%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）7941宗，同比減少35%，成交面積35377萬平方米，同比減少36%；商辦類用地5363宗，同比減少29%，成交土地面積15917萬平方米，同比減少31%。表7 2014年全國300個城市土地成交情況全部其中：住宅土地數(shù)量（宗）同比增速（%）土地面積（萬平方米）同比增速（%）土地數(shù)量（宗）同比增速（%）土地面積（萬平方米）同比增速（%）2013年37208143569101179052974262014年2790728104032317941353537736數(shù)據(jù)來源：整理（三）樓面均價2014年，全國300個城市重點城市優(yōu)質地塊拉高均價水平，除三季度外均同比上漲，宅地價格領漲。2014年，全國300個城市成交樓面均價為1234元/平方米，同比上漲6%。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為1834元/平方米，同比上漲13%；商辦類用地成交樓面均價為1533元/平方米，同比上漲9%。表8 2014年全國300個城市土地成交價格情況全部其中：住宅成交樓面價（元/平方米）同比增速（%）成交樓面價（元/平方米）同比增速（%）2013年1174271628242014年12346183413數(shù)據(jù)來源：整理（四）溢價率2014年，全國300個城市各類用地均呈下降趨勢，全年僅3個月份同比微增，低溢價成交成主流。2014年，全國300個城市土地平均溢價率10%，較2013年同期下降5個百分點。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率12%，較2013年同期下降7個百分點；商辦類用地平均溢價率10%，較2013年同期下降3個百分點。（五）出讓金2014年，全國300個城市土地交易低迷致出讓金整體下滑，僅一季度同比增加，重點城市占比提高。2014年，全國300個城市土地出讓金總額為23412億元，同比減少27%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為16001億元，同比減少27%；商辦類用地出讓金總額為5449億元，同比減少30%。2014年，住宅及商辦類土地出讓金在總額中占比超90%，與2013年同期基本持平，10個重點城市占比提高。全國40個大中城市中，僅9個城市高于2013年同期，廣州、深圳熱點區(qū)域地塊集中成交，出讓金漲幅均在20%左右，一線城市僅上海低于2013年；降幅前十城市中，北海、呼和浩特2城市延續(xù)上半年下跌趨勢，同比降幅均超過65%，地市分化現(xiàn)象仍比較明顯。三、資金運作模式（一）土地債券融資土地債券，即地區(qū)土地儲備中心以土地為抵押物，發(fā)行信托類債券，委托銀行提供擔保并承擔銷售，信托公司代為募集，募集成功后，資金將以信托貸款的方式指定投向土地儲備中心。土地債券的投資人需要獲得固定收益，而土地增值便成了這種模式運行的前提。與土地儲備貸款相似，土地出讓金是主要還款來源。這種融資方式的優(yōu)點是可以在銀根收緊的情況下，廣泛吸引社會資本投入土地開發(fā)，通過銀行和投資公司的包裝，安全地擴展土地儲備融資渠道。土地債券在西方發(fā)展已經(jīng)較為成熟。我國的土地債券融資此前只在內蒙古試點過。目前提出積極探索土地債券，既符合宏觀政策方向，也體現(xiàn)了地方對土地儲備融資長效機制的思考。但在某種程度上，土地債券融資模式意味著變相的地方債。目前地方融資平臺的清理工作仍在進行，發(fā)行土地債券必然要確定擔保人、融資抵押標的、償債資金第二來源等問題，如何定性也將無從回避。此外，土地儲備開發(fā)是一個資金密集、周期較長的過程，在土地市場受調控影響可能陷入低迷的時候，如果得不到充足的資金補充，這一制度本身將受到影響。（二）土地項目融資作為一種近年來產(chǎn)生的新融資方式，項目融資尤其是中長期的項目融資，在國際上日益受到借款人的歡迎。具體到土地項目融資