【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 革示范試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出探索發(fā)展土地股份合作社，建立完善的土地交易市場(chǎng)。2014年，在20個(gè)綜合改革試點(diǎn)縣啟動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地使用權(quán)交易市場(chǎng)建設(shè)；到2020年，基本形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的建設(shè)用地市場(chǎng)體系。點(diǎn)評(píng)：伴隨我國(guó)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，農(nóng)村勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)物質(zhì)技術(shù)裝備水平不斷提高，農(nóng)戶承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)明顯加快。與此相適應(yīng)，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)不斷涌現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2012年底，全國(guó)已有800多個(gè)縣（市）、13000多個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心；林業(yè)系統(tǒng)成立了1200多家林權(quán)交易機(jī)構(gòu)。到2014年10月底，全國(guó)有北京、上海、天津、重慶、安徽、山東、成都、武漢、杭州、廣州、昆明等11個(gè)省級(jí)或省會(huì)城市級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)。但現(xiàn)在的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)面臨重重挑戰(zhàn)，一是交易機(jī)構(gòu)定位模糊，主管部門不統(tǒng)一，有的是企業(yè)性質(zhì)，按照公司機(jī)制運(yùn)行，有的是事業(yè)單位，政企不分；二是法律制度不完善，集體產(chǎn)權(quán)是否必須進(jìn)場(chǎng)規(guī)范交易、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的合法性、二次流轉(zhuǎn)、長(zhǎng)久不變等都缺乏相關(guān)法律依據(jù)；三是配套政策不完善。因此，加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)，研究制定流轉(zhuǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)范，加快發(fā)展多種形式的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)便成為必然。此次農(nóng)地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)即是全國(guó)層面上首部針對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)的指導(dǎo)性文件，將對(duì)市場(chǎng)形式、規(guī)模、布局、品種以及市場(chǎng)功能作出明確規(guī)定。在其指導(dǎo)下，2015年的土地流轉(zhuǎn)交易會(huì)更加順暢，規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大。第三章 2014年城鎮(zhèn)化發(fā)展分析第一節(jié) 總體發(fā)展概括2014年，%。全國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)中，僅直轄市、東部沿海地區(qū)和少量的中部地區(qū)城鎮(zhèn)化率高于全國(guó)平均水平。表2 20122014年中國(guó)城鎮(zhèn)化率中國(guó)城鎮(zhèn)化率2012年%2013年%2014年%數(shù)據(jù)來(lái)源：表3 20112014年全國(guó)各地城鎮(zhèn)化情況2011年城鎮(zhèn)化率2012年城鎮(zhèn)化率2013年城鎮(zhèn)化率2014年城鎮(zhèn)化率2015年城鎮(zhèn)化率上海%%%89%北京%%%%天津%%%廣東%%%%70%浙江%%64%%遼寧%%%%70%左右江蘇%%%%福建%%%%%內(nèi)蒙古%%%%黑龍江%%%57%重慶%%%%60%吉林%%%60%湖北%%%%58%山東%%%%56%山西%%%%海南%%%%寧夏%%%%55%陜西%%%%青海%%%%%江西%%%%53%以上河北%%%%湖南%%%%安徽%%%%新疆%%%%四川%%%%廣西%%%%50%左右河南%%%%甘肅%%%%云南%%%%45%左右貴州%%%%46%西藏%%%%全國(guó)%%%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)網(wǎng)第二節(jié) 城鎮(zhèn)化模式我國(guó)的城鎮(zhèn)化推進(jìn)模式歸納為以下七類：建立開(kāi)發(fā)區(qū)、建設(shè)新區(qū)和新城、城市擴(kuò)展、舊城改造、建設(shè)中央商務(wù)區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)化和村莊產(chǎn)業(yè)化。從城鎮(zhèn)化推進(jìn)的主導(dǎo)力量來(lái)看，這七種模式涵蓋了國(guó)家、省、市、區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村等從中央到地方的多級(jí)行政主體；從空間維度來(lái)看，這七種模式也基本覆蓋了城鄉(xiāng)空間范圍。同心圓表示全部城鄉(xiāng)空間，中心是城市，外圍是鄉(xiāng)村，城市中心區(qū)有舊城和CBD，城市向周邊延伸形成城市擴(kuò)展區(qū)，在鄉(xiāng)村有大量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村莊，開(kāi)發(fā)區(qū)和新區(qū)、新城亦大多選址于此區(qū)域。這七種推進(jìn)模式互相結(jié)合和互相交叉，比如，舊城改造可以與建設(shè)中央商務(wù)區(qū)相結(jié)合，我國(guó)多數(shù)區(qū)域的城鎮(zhèn)化推進(jìn)方式都不是單一模式，往往是多種不同模式的綜合。圖2 中國(guó)多元城鎮(zhèn)化推進(jìn)模式空間圖示表4 中國(guó)多元城鎮(zhèn)化推進(jìn)模式比較建立開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)新區(qū)新城城市擴(kuò)展舊城改造建設(shè)CDB鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)化農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化動(dòng)力機(jī)制主導(dǎo)力量國(guó)務(wù)院、省、市級(jí)政府國(guó)務(wù)院、市級(jí)政府市級(jí)政府市、區(qū)級(jí)政府市級(jí)政府市級(jí)、縣級(jí)、鄉(xiāng)級(jí)政府村委會(huì)與農(nóng)村精英合一運(yùn)作方式政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、企業(yè)參與政府主導(dǎo)、企業(yè)參與政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、企業(yè)參與政府主導(dǎo)、企業(yè)參與政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、企業(yè)參與政府指導(dǎo)、企業(yè)參與村干部帶動(dòng)、村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展；政府推動(dòng)、村民參與土地供給中央劃撥、大規(guī)模征用農(nóng)地等大規(guī)模征用農(nóng)村土地征用農(nóng)村土地城市用地城市用地、征用農(nóng)地農(nóng)村集體土地農(nóng)村集體土地推進(jìn)方式自上而下自上而下自上而下與自下而上相結(jié)合自上而下自上而下自下而上與自上而下相結(jié)合自上而下與自下而上兩種空間模式發(fā)生區(qū)位城市近郊、遠(yuǎn)郊城市近郊、遠(yuǎn)郊城市內(nèi)部城市內(nèi)部城市內(nèi)部、新區(qū)新城或開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)部鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村村增長(zhǎng)方式跳躍發(fā)展、連續(xù)發(fā)展跳躍發(fā)展、連續(xù)發(fā)展連續(xù)發(fā)展內(nèi)部重組內(nèi)部重組、連續(xù)發(fā)展、跳躍發(fā)展就地發(fā)展就地發(fā)展規(guī)模特征整體整體整體、碎片整體整體整體、碎片整體、碎片第四章 2014年城鎮(zhèn)化細(xì)分領(lǐng)域分析第一節(jié) 土地儲(chǔ)備行業(yè)土地儲(chǔ)備，是指各級(jí)人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲(chǔ)存或前期開(kāi)發(fā)整理，并向社會(huì)提供各類建設(shè)用地的行為。在新型城鎮(zhèn)化背景下，土地儲(chǔ)備被賦予了更多的含義，主要包括利用、開(kāi)發(fā)、保護(hù)、治理、法規(guī)、規(guī)劃、管理等諸多要素。概況地說(shuō)，新型城鎮(zhèn)化背景下的土地儲(chǔ)備，是通過(guò)土地要素的合理配置提高土地利用效率，通過(guò)土地、資本、技術(shù)結(jié)合，對(duì)人（農(nóng)民）、產(chǎn)業(yè)以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行綜合的統(tǒng)籌安排，使農(nóng)民從被動(dòng)城城鎮(zhèn)化到主動(dòng)城鎮(zhèn)化，實(shí)現(xiàn)在一樣的土地過(guò)上不一樣的生活。一、發(fā)展現(xiàn)狀土地儲(chǔ)備對(duì)于城鎮(zhèn)化的重要意義在于以其為平臺(tái)的一系列政策為城鎮(zhèn)化建設(shè)提供了空間基礎(chǔ)。通過(guò)一系列農(nóng)用土地整合、中心村建設(shè)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能夠明顯提高廣大農(nóng)村地區(qū)土地使用效率，在同樣的空間上，用不同形式組織各類要素，提高經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出和農(nóng)村居民生活水平。2014年，%，%。其中，%；，%，%；，%，下滑速度比2013年縮小1個(gè)百分點(diǎn)。二、經(jīng)營(yíng)情況2014年土地市場(chǎng)先熱后冷，年初首月全國(guó)300城市即以44%的出讓金同比漲幅取得良好開(kāi)局，延續(xù)上一年翹尾行情，但僅兩個(gè)月時(shí)間便迅速降溫。受樓市漸冷傳導(dǎo)，地方政府推地節(jié)奏放緩，房企資金壓力加大，拿地日趨謹(jǐn)慎，二季度起地市逐漸下行，供求量降幅擴(kuò)大，僅樓面均價(jià)維持小幅上漲。四季度，隨著政策利好以及樓市逐步升溫，房企抓住窗口期加大優(yōu)質(zhì)地塊儲(chǔ)備力度，一線城市率先反彈，地王頻現(xiàn)。從各類用地的供求結(jié)構(gòu)來(lái)看，2014年工業(yè)用地供求量仍保持45%以上占比，居各類用地之首，住宅類用地則較2013年下降約兩個(gè)百分點(diǎn)，商辦類用地和其他用地基本持平。由于在樓面均價(jià)方面的領(lǐng)漲，住宅類用地出讓金占比未降，仍為總額的68%，商辦類用地以23%列第二。表5 2014年全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)交易情況時(shí)間指標(biāo)推出面積成交面積出讓金樓面均價(jià)溢價(jià)率（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)平方米）（億元）（元/平方米）（%）2014年絕對(duì)量1356591040322341212341000%同比24%31%27%6%5%四季度絕對(duì)量3684823442609614208%同比38%50%44%16%6%三季度絕對(duì)量3239225322471310719%同比21%30%47%20%11%二季度絕對(duì)量32138263365430111812%同比25%25%12%12%3%一季度絕對(duì)量34282289327173132913%同比3%10%15%25%%數(shù)據(jù)來(lái)源：（一）供應(yīng)情況2014年，全國(guó)300個(gè)城市供地二季度起供地節(jié)奏放緩，同比降幅均在兩成以上，2014年供應(yīng)總量較2013年回落。2014年，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地36260宗，同比減少20%；推出土地面積135659萬(wàn)平方米，同比減少24%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）11088宗，同比減少26%，推出土地面積48486萬(wàn)平方米，同比減少28%；商辦類用地7327宗，同比減少20%，推出土地面積21021萬(wàn)平方米，同比減少25%。表6 2014年全國(guó)300個(gè)城市共推出土地情況全部其中：住宅土地?cái)?shù)量（宗）同比增速（%）土地面積（萬(wàn)平方米）同比增速（%）土地?cái)?shù)量（宗）同比增速（%）土地面積（萬(wàn)平方米）同比增速（%）2013年4518717796471490766798192014年36260201356592411088264848628數(shù)據(jù)來(lái)源：整理（二）成交情況2014年，全國(guó)300個(gè)城市土地成交量保持低位運(yùn)行，降幅大于供應(yīng)量，住宅、商辦用地降幅均超30%。2014年，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地27907宗，同比減少28%；成交面積104032萬(wàn)平方米，同比減少31%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）7941宗，同比減少35%，成交面積35377萬(wàn)平方米，同比減少36%；商辦類用地5363宗，同比減少29%，成交土地面積15917萬(wàn)平方米，同比減少31%。表7 2014年全國(guó)300個(gè)城市土地成交情況全部其中：住宅土地?cái)?shù)量（宗）同比增速（%）土地面積（萬(wàn)平方米）同比增速（%）土地?cái)?shù)量（宗）同比增速（%）土地面積（萬(wàn)平方米）同比增速（%）2013年37208143569101179052974262014年2790728104032317941353537736數(shù)據(jù)來(lái)源：整理（三）樓面均價(jià)2014年，全國(guó)300個(gè)城市重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊拉高均價(jià)水平，除三季度外均同比上漲，宅地價(jià)格領(lǐng)漲。2014年，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1234元/平方米，同比上漲6%。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為1834元/平方米，同比上漲13%；商辦類用地成交樓面均價(jià)為1533元/平方米，同比上漲9%。表8 2014年全國(guó)300個(gè)城市土地成交價(jià)格情況全部其中：住宅成交樓面價(jià)（元/平方米）同比增速（%）成交樓面價(jià)（元/平方米）同比增速（%）2013年1174271628242014年12346183413數(shù)據(jù)來(lái)源：整理（四）溢價(jià)率2014年，全國(guó)300個(gè)城市各類用地均呈下降趨勢(shì)，全年僅3個(gè)月份同比微增，低溢價(jià)成交成主流。2014年，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率10%，較2013年同期下降5個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率12%，較2013年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)；商辦類用地平均溢價(jià)率10%，較2013年同期下降3個(gè)百分點(diǎn)。（五）出讓金2014年，全國(guó)300個(gè)城市土地交易低迷致出讓金整體下滑，僅一季度同比增加，重點(diǎn)城市占比提高。2014年，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為23412億元，同比減少27%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為16001億元，同比減少27%；商辦類用地出讓金總額為5449億元，同比減少30%。2014年，住宅及商辦類土地出讓金在總額中占比超90%，與2013年同期基本持平，10個(gè)重點(diǎn)城市占比提高。全國(guó)40個(gè)大中城市中，僅9個(gè)城市高于2013年同期，廣州、深圳熱點(diǎn)區(qū)域地塊集中成交，出讓金漲幅均在20%左右，一線城市僅上海低于2013年；降幅前十城市中，北海、呼和浩特2城市延續(xù)上半年下跌趨勢(shì)，同比降幅均超過(guò)65%，地市分化現(xiàn)象仍比較明顯。三、資金運(yùn)作模式（一）土地債券融資土地債券，即地區(qū)土地儲(chǔ)備中心以土地為抵押物，發(fā)行信托類債券，委托銀行提供擔(dān)保并承擔(dān)銷售，信托公司代為募集，募集成功后，資金將以信托貸款的方式指定投向土地儲(chǔ)備中心。土地債券的投資人需要獲得固定收益，而土地增值便成了這種模式運(yùn)行的前提。與土地儲(chǔ)備貸款相似，土地出讓金是主要還款來(lái)源。這種融資方式的優(yōu)點(diǎn)是可以在銀根收緊的情況下，廣泛吸引社會(huì)資本投入土地開(kāi)發(fā)，通過(guò)銀行和投資公司的包裝，安全地?cái)U(kuò)展土地儲(chǔ)備融資渠道。土地債券在西方發(fā)展已經(jīng)較為成熟。我國(guó)的土地債券融資此前只在內(nèi)蒙古試點(diǎn)過(guò)。目前提出積極探索土地債券，既符合宏觀政策方向，也體現(xiàn)了地方對(duì)土地儲(chǔ)備融資長(zhǎng)效機(jī)制的思考。但在某種程度上，土地債券融資模式意味著變相的地方債。目前地方融資平臺(tái)的清理工作仍在進(jìn)行，發(fā)行土地債券必然要確定擔(dān)保人、融資抵押標(biāo)的、償債資金第二來(lái)源等問(wèn)題，如何定性也將無(wú)從回避。此外，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)是一個(gè)資金密集、周期較長(zhǎng)的過(guò)程，在土地市場(chǎng)受調(diào)控影響可能陷入低迷的時(shí)候，如果得不到充足的資金補(bǔ)充，這一制度本身將受到影響。（二）土地項(xiàng)目融資作為一種近年來(lái)產(chǎn)生的新融資方式，項(xiàng)目融資尤其是中長(zhǎng)期的項(xiàng)目融資，在國(guó)際上日益受到借款人的歡迎。具體到土地項(xiàng)目融資