【文章內(nèi)容簡介】 ONLY 綠葉島，留給萊蕪的人居傳奇世界籍生態(tài)社區(qū)國際化2015，萬千寵愛集于一身越是靠近，越難看清事物的本來面目，恰到好處的距離，則讓人更理性地去欣賞生活。對于綠葉島，已經(jīng)擁有絕好的中心位置，與繁華適當(dāng)?shù)木嚯x就顯得尤其必要。2015，是我們樂意的守望。綠葉島，世界籍生態(tài)社區(qū)國際化我的家，面朝一灣湖水，春去冬來我的別墅，住在自然里，春暖花開，鳥語悄悄我的愛人，就在窗旁，遠(yuǎn)眺那清幽、舒心的一徐秋風(fēng)我的孩子，在花園里，歡歌笑語，拾掇那夢幻般的童年在這座城市，許多人不缺居住的地方，而是缺少一個(gè)尋覓中的理想居住地，綠葉島，離城市一段距離，卻可享受一輩子的湖岸休閑生活。綠葉島，給予的就是生態(tài)的、藝術(shù)的、閑適的異國風(fēng)情目標(biāo)客戶定位： 根據(jù)市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)南城和西城的居民對住房的需求并不強(qiáng)烈，這主要是區(qū)域（御龍灣、金茂、鳳凰小區(qū)、金鼎西區(qū)、動(dòng)力部已蓋好的單身樓、親和家園3期、一鐵創(chuàng)業(yè)園、汶源小區(qū)、逯家莊居民樓、泰鋼集團(tuán)已拆遷正準(zhǔn)備蓋家屬樓）這些樓都是近欺要交的。現(xiàn)在這兩大區(qū)域擁有兩套房的居多，估計(jì)也占（20—30％），這種狀況說明，南城的住房市場需求將處于飽和狀態(tài)。這樣的市場，我們的目標(biāo)客戶群體在哪里？他們不是頂級的富豪，但同樣是「社會精英」、城市的「上流階層」 富有、更熱衷于消費(fèi)、享受和價(jià)值實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目主要抓住這樣的群體：三高群體（消費(fèi)高、地位高、心態(tài)高）一、正在尋找一個(gè)能標(biāo)示身份地位，體現(xiàn)財(cái)富價(jià)值的高企管理者，要求從心理和 尊重滿足。（馬斯洛需求理論中的塔尖需求）二、正在尋找一處高檔居所與私密性生活的富裕人士。三、渴望創(chuàng)業(yè)與投資商業(yè)的持幣觀望者，風(fēng)情商業(yè)街為其提供了優(yōu)良的平臺。物以類聚，人以群分，這類人是我們的上帝目標(biāo)客戶群體目標(biāo)2：市中心高薪層目標(biāo)1：投資型客戶目標(biāo)5：進(jìn)城生活的有錢人目標(biāo)6：外埠的高企管理者目標(biāo)3：行政單位管理者階層目標(biāo)4：收入較高經(jīng)商者戶 基本確定了樓盤的形象定位與客戶定位，然而，樓盤自身必須要有其運(yùn)營的功能支持，使樓盤充滿生機(jī)，給項(xiàng)目預(yù)留出充足的發(fā)展運(yùn)營空間，力爭項(xiàng)目的未來幾年、幾十年都能維護(hù)良好的經(jīng)營場景 ，功能定位至關(guān)重要。 我們提出了本項(xiàng)目以下幾種功能定位，并通過小區(qū)的工作人員將各種功能加以串聯(lián)，構(gòu)成完整的運(yùn)營體系和產(chǎn)業(yè)鏈條。功能定位：居住功能 商務(wù)功能 商業(yè)功能 休閑娛樂功能居住功能 本樓盤的運(yùn)營，最終落實(shí)到實(shí)現(xiàn)業(yè)主的居住，這將是本項(xiàng)目最重要的功能體現(xiàn)之一。本項(xiàng)目提供了三種建筑形態(tài)實(shí) 現(xiàn)這種功能： A、商業(yè)街 “開門是商鋪，關(guān)門是別墅”?？梢宰錾虡I(yè)，又可以做居住用，空間結(jié)構(gòu)上采用疊拼別墅的形式。 B、商務(wù)辦公別墅 作為會所的附樓配套，不排除其體現(xiàn)辦公、配套等功能，然而最終落實(shí)為能夠居住，推廣時(shí)所用名稱可稱作“空中 花園”，從而具備了住宅的味道。商務(wù)功能 體現(xiàn)其辦公、社交、會議等各種功能，并塑造出統(tǒng)一的整體形象。 A、辦公 本樓盤的潛在客戶往往領(lǐng)導(dǎo)層，其生活方式?jīng)Q定了其居家、辦公往往融為一體。 B、社交 商務(wù)活動(dòng)不可避免包含談判、交流、聚會、企業(yè)沙龍等各種方式，企業(yè)家公館的大尺度空間、多房間設(shè)計(jì)，能夠滿 足空間需求，而會所的經(jīng)營為其提供了良好的后備服務(wù)。同時(shí)，會所本身餐飲等功能，也為社交提供了優(yōu)良場所。商業(yè)功能 風(fēng)情商業(yè)街具備了開設(shè)店鋪的建筑物格局，從而使購房者可以將常見的生活配套型商業(yè)，如超市、服裝、小吃等休閑娛樂功能 會所內(nèi)，能夠提供臺球室、游泳館、足浴、健身、美容護(hù)膚室、美容美發(fā)廳、健身房、桌球室、乒乓球室、室內(nèi)乒 乓球、網(wǎng)球、各種類型的發(fā)燒友俱樂部等等設(shè)施，給業(yè)主提供能夠放松和娛樂的場所。價(jià)格定位：（1）目標(biāo)市場現(xiàn)行價(jià)格提示： 2013～2014年度萊蕪部分項(xiàng)目如汶河名邸已經(jīng)達(dá)到3800元的價(jià)格。但這只是極少數(shù)的個(gè)例，南城的房地產(chǎn)價(jià)格受目前地域環(huán)境的影響，和北城、東城相比仍然存在一定的差距。同時(shí)2014年萊蕪南城板塊小產(chǎn)權(quán)的大量出現(xiàn)，對于我們制定價(jià)格都需要作綜合的考量，需要我們注意。（2）我們定價(jià)思路： 根據(jù)萊蕪南城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的接受程度，我們必須面對目標(biāo)消費(fèi)群體的價(jià)格期待障礙，小心謹(jǐn)慎，不能盲目攀升，還是應(yīng)該本著“高、快、好”的整體運(yùn)營思路進(jìn)行定價(jià)。價(jià)格定位： 聯(lián)體別墅：實(shí)現(xiàn)均價(jià)4000—5000元/㎡ 單體別墅：實(shí)現(xiàn)均價(jià)5500—6500元/㎡ 花園洋房：實(shí)現(xiàn)均價(jià)3800～4000元/㎡ 商業(yè)步行街：根據(jù)萊蕪目前的商業(yè)價(jià)格，定為6000元/㎡ 疊拼別墅：實(shí)現(xiàn)價(jià)格3500—4000元/㎡ 為了加強(qiáng)小區(qū)價(jià)格實(shí)質(zhì)支撐，引導(dǎo)一種純生態(tài)的低碳潮流，弱化其他樓盤有暖氣的競爭，我們引進(jìn)低碳技術(shù)，自2013哥本哈根提出大氣話題，全球變暖氣候?qū)е碌膯栴}，現(xiàn)在倡導(dǎo)的綠色建筑，越來越受到國家重視，今后。必將成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的革命的導(dǎo)向。綠色低碳定位：引導(dǎo)低碳技術(shù)：建議社區(qū)采用—低碳技術(shù)代替空調(diào)供暖、制冷、提供熱水實(shí)現(xiàn)恒溫恒濕恒氧低碳住宅區(qū)，便于推廣宣傳，引導(dǎo)產(chǎn)品創(chuàng)新降低風(fēng)險(xiǎn)——借雞生蛋借鑒：清華池生態(tài)洗浴工程案例，尋求合作戰(zhàn)略伙伴建議：與創(chuàng)美佳友（北京）太陽能技術(shù)有限公司合作，采用三聯(lián) 供技術(shù)；融資模式：關(guān)于小區(qū)的低碳技術(shù)全部由對方出資開發(fā)及管理，一 起項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)，分的銷售收入。第五部分 規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃三大組團(tuán)建筑風(fēng)格六大組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)低碳技術(shù)總體思路：新中式商業(yè)街北美風(fēng)格花園洋房東南亞雨林聯(lián)排別墅東南亞雨林單體別墅示意圖：分為四大板塊組團(tuán)，三層建筑 商業(yè)街、花園洋房、單體別墅 /聯(lián)排別墅 中式風(fēng)格、北美風(fēng)格、東南亞風(fēng)格一、商業(yè)街規(guī)劃風(fēng)情商業(yè)街建議采用疊加式聯(lián)排別墅形式 一層、或二層商業(yè) + 住宅 萊蕪的地產(chǎn)市場至今還沒有一個(gè)真正意義上的別墅式商業(yè)步行街項(xiàng)目，這是我們的優(yōu)勢；建筑設(shè)計(jì)外立面風(fēng)格上建議建造成時(shí)尚簡潔的現(xiàn)代式風(fēng)格，規(guī)劃和景觀上設(shè)計(jì)為幾個(gè)小型組團(tuán)，同時(shí)在景觀設(shè)計(jì)上、小品運(yùn)用上與街區(qū)風(fēng)格相吻合，這樣每個(gè)小組團(tuán)都各具特色。商業(yè)布局規(guī)劃建議：兩條主干道商業(yè)步行街 一條沿河景觀公園分布，直接與孝義河大橋相連，廣納人流； 一條設(shè)置在內(nèi)側(cè)，功能與社區(qū)相連，相互呼應(yīng)，豐富社區(qū)商業(yè)配套； 街道上做一些富有藝術(shù)、人文、美觀的環(huán)境小品，塑造可參觀性。商業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)建議： 主要業(yè)態(tài)為商場、超市、小精品家居店、咖啡屋、餐飲、茶社、銀行、郵局、理發(fā)、休閑娛樂中心、服裝、化妝品專賣、書畫字藝術(shù)品等。特征：明確表達(dá)著鄰里、街坊的半私密空間。主街寬，胡同窄，內(nèi)庭院又豁然開敞，空間序列處在連續(xù)的變化之中，一層層地變得更私密。頗高的圍墻完全將私家院落領(lǐng)地與半私密空間、公共空間剝離，使得私家院落真正成為戶外起居空間。制式門樓、帶有傳統(tǒng)花窗的圍墻、傳統(tǒng)民居屋頂、略帶弧度的屋脊、灰色為主的墻面等傳統(tǒng)住宅的經(jīng)典符號，明確體現(xiàn)著中式宅院的風(fēng)格。 代表樓盤：江南古韻、觀唐、清華坊東方古典－中式風(fēng)格：人性、藝術(shù)二、花園洋房規(guī)劃建筑風(fēng)格建議采用北美風(fēng)格、退臺式花園洋房一梯兩戶，單層銷售、一層帶私家花園 考慮到本項(xiàng)目只有花園洋房可以區(qū)隔價(jià)格階梯，建議做成一梯兩戶，不做成復(fù)式形式，面積偏小、總價(jià)較低迎合中端消費(fèi)人群，層層退臺，家家有綠化，一層帶入戶花園贈(zèng)送面積，提高性價(jià)比。特征：以木、磚、石等自然元素為主建筑材料。由于氣候寒冷，屋檐坡度一般較大。一般有壁爐。極具個(gè)性，卻同樣充滿著無限異域風(fēng)情。分四種風(fēng)格：流行于17001780年的喬治亞風(fēng)格（Georgian）流行于1890 1940年的都鐸風(fēng)格（Tudor）流行于19001920年的草原風(fēng)格（Meadow）流行于1905 1930年的工匠風(fēng)格（Craftsman）代表樓盤：溫哥華森林、納帕溪谷、萬萬樹西方古典－北美風(fēng)格：大氣、舒適 層層退臺設(shè)計(jì) 層層退臺，增加 建筑美觀、加大項(xiàng)目亮點(diǎn)，根據(jù)國家規(guī)定半封、全封陽臺計(jì)算面積辦法，贈(zèng)送面積給客戶。 一層帶入戶花園，結(jié)合退臺設(shè)計(jì)效果，必須做一個(gè)獨(dú)立的樓梯進(jìn)入二層。 因此，我們可以因地制宜，做一個(gè)立體的綠化紐帶。三、聯(lián)排別墅規(guī)劃建筑風(fēng)格建議采用東南亞雨林風(fēng)格 在整體構(gòu)造上，采用聯(lián)排式疊拼造型，每