廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-30 10:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的單體數(shù)量較多，基本不部置社區(qū)環(huán)境，即使有也很簡(jiǎn)單。較突出的是匯豐家園，內(nèi)部設(shè)立了運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池等。而這種社區(qū)環(huán)境和配套很大程度上吸引了眾多的消費(fèi)者，增加了樓盤的賣點(diǎn)。說明高層住宅同樣需要高檔次的配套來滿足消費(fèi)者娛樂休閑的需求。 6 / 24叁、產(chǎn)品篇一．項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于湖濱南路與后江埭路交匯處，處于廈門繁華商業(yè)區(qū)中心區(qū)域內(nèi)。項(xiàng)目周邊有多條公交線路經(jīng)過，此外距火車站不足 4 公里，交通便利。項(xiàng)目的周邊形成了多個(gè)居住小區(qū)，如聚祥廣場(chǎng)、繁榮廣場(chǎng)、新嘉園等都是非常成熟的居住社區(qū)，房地產(chǎn)已有多年的發(fā)展，人氣相當(dāng)足。二．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1. 項(xiàng)目用地面積：4619 平方米2. 建筑占地面積：4126 平方米3. 總建筑面積：64549 平方米4. 店鋪面積：9119 平方米5. 住宅面積：43052 平方米6. 地下室：12378 平方米7. 汽車停車位：219 輛三．項(xiàng)目周邊配套情況1． 學(xué)校：大同小學(xué)，廈門外語(yǔ)學(xué)院，廈門教育學(xué)院2． 商業(yè)設(shè)施：誠(chéng)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)，禾祥西路商業(yè)街7 / 243． 郵局、銀行：市郵政營(yíng)業(yè)廳，中國(guó)銀行，建設(shè)銀行，商業(yè)銀行4． 醫(yī)院：中山醫(yī)院5． 公交線路：周邊公交線路眾多，處于商業(yè)中心，交通發(fā)達(dá)。公交線路包括湖濱南路上：23 路 蓮花五村 ―中山路99 路 金山小區(qū) ―輪渡35 路 西堤碼頭 ―廈大白城禾祥西路上:56 路 輪渡 ―新店鎮(zhèn)25 路 江頭小區(qū) ―中山路 96 路 江頭建材市場(chǎng) ―海濱大廈 1 路 廈大― 文灶 28 路 嶺兜小區(qū) ―鷺江道 四．項(xiàng)目 SWOT 分析優(yōu)勢(shì)（S ）：1. 地處 CBD 商業(yè)圈，人氣足，交通發(fā)達(dá)。2. 周邊商業(yè)及居住氣氛濃厚，有利于提高本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值。3. 生活機(jī)能配套齊備，形成良好的居住氛圍，屬?gòu)B門最繁華的地段。4. 全鋼結(jié)構(gòu)，在廈門這種結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品是唯一的，目前只有東方時(shí)代廣場(chǎng)裙樓部分選用了和本項(xiàng)目相同的結(jié)構(gòu)。5. 小戶型，總價(jià)低，客戶置業(yè)門檻不高。8 / 24劣勢(shì)（W）：1. 爛尾樓的形象，購(gòu)房者容易產(chǎn)生抗性。因?yàn)閺B門購(gòu)房者更注重使用年限。2. 湖濱南路是一條交通要道，而禾祥西路又是商業(yè)街，項(xiàng)目南北都比較嘈雜。3. 為高層建筑，缺乏一般小區(qū)住宅之環(huán)境配套。機(jī)會(huì)（O）：1. 附近缺少新開工的樓盤，相近的樓盤都已進(jìn)入銷售尾期。2. 泉州單身公寓投資持續(xù)升溫，而廈門外地客戶中泉州客戶占了70%。3. 屬于廈門最優(yōu)地段，交通發(fā)達(dá)、升值潛力巨大。威脅（T）：1. 廈門采取新的購(gòu)房入戶制度，由原先購(gòu) 45 平米即可入廈門戶口提高到 150 平米才可辦理戶口，如果本項(xiàng)目不能享受原有入戶政策將流失掉一部分客戶。2. 房?jī)r(jià)升溫，二手房對(duì)市場(chǎng)的沖擊加大。3. 房產(chǎn)政策的變化，使投資客數(shù)量減少。4. 廈門政府現(xiàn)在大力支持島外開發(fā),會(huì)分散客戶投資島內(nèi)的注意力。五．產(chǎn)品定位 根據(jù)資料顯示廈門購(gòu)房者中有 %選擇預(yù)支未來，按揭購(gòu)買滿意的9 / 24房子，究其原因主要是因?yàn)槟壳暗馁?gòu)房主力軍的都是參加工作沒幾年的年輕人,這些人的資金積累一般不會(huì)很足, 一次性付款有很大的難度或者說是不可能,但這些年輕人的購(gòu)買欲望特別強(qiáng)烈, 還有就是這些人手頭上都握有按揭購(gòu)房所需的首付款,而且他們的收入普遍比較高,按揭后還款壓力不會(huì)很大,因此作為購(gòu)房付款的一種主要方式 按揭就得到了這些人的青睞。 另有 %的人選擇小戶型作為過渡房，因?yàn)樾粜头孔与m然并不能滿足購(gòu)房者的實(shí)際居住需求,但也能滿足購(gòu)房者擁有產(chǎn)權(quán)的重要傳統(tǒng)觀念,而且一但經(jīng)濟(jì)條件許可,就可以隨時(shí)把它出手, 再購(gòu)買自己滿意的房子, 所以持有這種置業(yè)觀點(diǎn)的人也不在少數(shù)!而從目前購(gòu)房者的購(gòu)房目的分析，投資購(gòu)房的比例正有節(jié)節(jié)上升的趨勢(shì)，而在投資的選擇上來看，地段好總價(jià)低的小戶型正越來越受到購(gòu)房者的青睞，極有超越商鋪投資的苗頭。結(jié)合本案地段極佳的先天優(yōu)勢(shì)，若定位成 SOHO 型的酒店式公寓，既能滿足家庭辦公的需要，又兼顧到了投資小戶型的市場(chǎng)需求，如此一來對(duì)本案的順利推廣會(huì)打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。六．產(chǎn)品定價(jià)鑒于本項(xiàng)目爛尾樓的客觀存在，而獨(dú)棟大樓在配套方面又無法做出規(guī)模，因此建議在大樓內(nèi)部的配套方面做到精益求精，同時(shí)通過精裝修的品質(zhì)來淡化爛尾樓的影響，而在售價(jià)方面則應(yīng)體現(xiàn)出高資態(tài)?？紤]到廈門買賣房產(chǎn)中習(xí)慣于打折的消費(fèi)習(xí)性，我們可采用抬高表價(jià)而在實(shí)際銷售中卻給于客戶一定折扣的方法，相信會(huì)給產(chǎn)品的去化帶來不小的好處。從本案實(shí)際情況考慮, 由于大廈樓高 30 層,1 到 4 層是商場(chǎng)部分,所以10 / 24起價(jià)樓層設(shè)定在五樓。目前處于蓮坂商圈的裕發(fā)廣場(chǎng)的均價(jià)定在 6250 一線，裝修標(biāo)準(zhǔn)在 800 左右，而即將公開的九龍城雖然定在 6800 一線，但由于它是挑高四米五的產(chǎn)品，所以把這個(gè)因素考慮在內(nèi)其毛坯均價(jià)也在5500 左右，這兩個(gè)項(xiàng)目都處于繁華商圈之內(nèi)，在地段上與本案有可比性，倘若本案在自身配套方面做到更加精益求精，如智能化管理，樓宇自動(dòng)化等參照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)制定，那么在售價(jià)方面則能取得更強(qiáng)的支撐。另外離本案最近的樓盤麗水華庭的價(jià)格在 5300 到 5500 之間,由于本案的產(chǎn)品是小戶型,考慮到總價(jià)的因素每平方可比其高 200 元,再加上五星級(jí)精裝修的品質(zhì),每平方又可加上約 1500——1800 元,同時(shí)考慮到項(xiàng)目位置處于黃金商業(yè)地段，項(xiàng)目本身全鋼結(jié)構(gòu)的貴族氣息，都在一定程度上提升
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