【文章內(nèi)容簡介】 去快速推盤回籠資金壓力及部分城市供不應(yīng)求的綜合影響下，2010年上半年多數(shù)城市房價(jià)仍將維持高位上升態(tài)勢(shì)，但漲幅會(huì)逐漸趨緩。二、2010年房政以抑制房價(jià)和促進(jìn)健康發(fā)展為主鑒于目前經(jīng)濟(jì)回暖形勢(shì)較好、房產(chǎn)發(fā)展過快等情況，2008年出臺(tái)的一系列樓市優(yōu)惠政策在2010年將終止。被終止的政策包括契稅、營業(yè)稅減免、首套及改善型購房按揭利率7折優(yōu)惠、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自有資本金低額度等。同時(shí)，將恢復(fù)或出臺(tái)一系列控制性政策。2010年樓市政策不會(huì)轉(zhuǎn)向回顧2009年的樓市發(fā)展,可以用“怪”來形容，借助于救市一攬子計(jì)劃樓市迅猛發(fā)展，房價(jià)更是猶如坐上了“過山車”一路飆漲。由于09年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展“不正?！保叻矫嫘畔⒏裢庖岁P(guān)注。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在提出2010年經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，指出要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。這就意味著2010年樓市政策不會(huì)有大的改變。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在強(qiáng)調(diào)加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益時(shí)指出，要擴(kuò)大居民消費(fèi)，增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，可以說并未改變2008年10月出臺(tái)的房產(chǎn)優(yōu)惠政策的指導(dǎo)思想，因而出臺(tái)的大部分房產(chǎn)優(yōu)惠政策基本不會(huì)有大的改變。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議并提出的增加居民消費(fèi)為擴(kuò)大內(nèi)需重點(diǎn)、支持居民自住和改善性購房需求。繼續(xù)為低收入者增收減負(fù)，讓其有能力消費(fèi)；繼續(xù)刺激居民首次購房需求，購房契稅、房貸利率等優(yōu)惠政策要延續(xù)，對(duì)二套房貸則要嚴(yán)格把關(guān)。中國房地產(chǎn)業(yè)在09年4月份以來總體上是很不正常的，房價(jià)一路飆升造成一線城市存在泡沫。但中國的房地產(chǎn)泡沫不能一概而論，中國的城市房地產(chǎn)可以分為一線、二線、三線城市，泡沫僅僅是存在一線城市。對(duì)于2010年樓市走勢(shì)，我們認(rèn)為，樓市政策是跟著宏觀經(jīng)濟(jì)政策走，不會(huì)發(fā)生大變化。樓市政策的重點(diǎn)依然是鼓勵(lì)住房消費(fèi)，但抑制投資投機(jī)將是新動(dòng)向。08年10月央行和財(cái)政部的救市措施，以及12月國務(wù)院辦公廳出臺(tái)的“131號(hào)文”，減免稅收和房貸優(yōu)惠的出發(fā)點(diǎn)都是刺激自住需求，所以真正的自住需求，尤其首次置業(yè)的中低檔住宅需求者，實(shí)際上沒必要產(chǎn)生恐慌心理。但對(duì)于投資投機(jī)需求和二套以上改善需求者，政策肯定會(huì)變化，今年房價(jià)漲幅過大，民怨甚多，而且資產(chǎn)價(jià)格膨脹對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有害。政策轉(zhuǎn)而會(huì)抑制這類需求。抑制投機(jī)打壓房價(jià)成新動(dòng)向樓市政策雖未明確定調(diào)，但“抑制投機(jī)”在最近官方表態(tài)中頗為明顯。09年11月28日，國務(wù)院總理溫家寶在上?？疾毂Ｕ闲宰》抗こ踢M(jìn)展情況時(shí)指出，要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，同時(shí)要抑制投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。這可以視為中央層面釋放出可能會(huì)對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控的信號(hào)。此后不久，國務(wù)院就下發(fā)了關(guān)于二套房首付款不得低于四成的通知，相關(guān)條文如下：對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。以上條文，主要是國家對(duì)于地產(chǎn)中的非合理因素進(jìn)行控制。據(jù)相關(guān)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)最新報(bào)告顯示，截至09年10月，北京市平均房價(jià)已達(dá)到每平方米16057元，比09年1月份時(shí)10403元的平均價(jià)漲了54%。在上海，10月份的平均住房價(jià)格為16954元，自1月份以來上漲了22%。然而，這是懸在高空的房價(jià)，因?yàn)橥顿Y乃至投機(jī)的購房行為已漸趨普遍。更有開發(fā)商自曝投資比例超過七成。按照國際慣例，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資比例在15%左右是較為健康的，當(dāng)投資比例超過30%，就應(yīng)引起警惕，而現(xiàn)在不少樓盤已跨越50%的投資“紅線”，這不能不讓人憂慮。目前房價(jià)太高、漲幅太快,不是按年,而是按月在漲價(jià)。而且投資性購房的比例過大，尤其是在熱點(diǎn)城市。很多城市都是三代人一生的積蓄都用來買房了?？梢娨种仆稒C(jī)打壓房價(jià)將成為一個(gè)新方向。整治土地市場(chǎng)，打擊囤地行為09年，土地市場(chǎng)也成為樓市主角可謂熱鬧非凡，各地老“地王”曬太陽，新“地王”頻出，政府寡頭壟斷等現(xiàn)象不斷，地價(jià)推漲房價(jià)之說不絕于耳。隨后，國土部明令農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)范，發(fā)布限制、禁止用地項(xiàng)目的增補(bǔ)目錄。并再次“醞釀啟動(dòng)增值地價(jià)政策”。一系列土地調(diào)控政策,必然會(huì)影響2010年土地市場(chǎng)以及房價(jià)。而北京已經(jīng)率先實(shí)行土地招牌掛“價(jià)高者得”的原則。社科院發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出，政府寡頭壟斷型賣地和多個(gè)競爭者買地的土地市場(chǎng)格局，是除了土地供應(yīng)小于土地需求外推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的重要原因?？梢灶A(yù)見，新一輪土地調(diào)控2010年將會(huì)在樓市有所體現(xiàn)。盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議未有關(guān)于樓市的專門表述，但中央仍有可能出臺(tái)更具針對(duì)性和靈活性的政策，對(duì)樓市進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。如關(guān)于二套房的優(yōu)惠政策退出，明年兩到三次的加息空間對(duì)樓市必然也會(huì)產(chǎn)生一定影響。此外，政府還可能結(jié)合土地市場(chǎng)的專項(xiàng)整治，對(duì)開發(fā)商囤地等行為的打擊力度將加大，促進(jìn)節(jié)約集約使用土地資源，擴(kuò)大市場(chǎng)的有效供應(yīng)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，傳出房地產(chǎn)相關(guān)信息09年12月5日至7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開。中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席胡錦濤發(fā)表重要講話。會(huì)議提出了提出了明年經(jīng)濟(jì)工作的總體要求、重要原則、主要任務(wù)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)做了如下表述：2010年主要任務(wù)第二條：加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益。要以擴(kuò)大內(nèi)需特別是增加居民消費(fèi)需求為重點(diǎn)，以穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化為依托，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得明顯進(jìn)展。房地產(chǎn)作為擴(kuò)大內(nèi)需的主要組成部分，會(huì)議指出要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。2010年主要任務(wù)第六條：著力保障和改善民生，全力維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，會(huì)議指出要加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造?？偨Y(jié)一下中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)方面提出了如下三方面要求：l 要求一：增加普通商品房供給增強(qiáng)居民消費(fèi)能力近來房地產(chǎn)市場(chǎng)量價(jià)同步飆升，2010年房地產(chǎn)政策走向備受關(guān)注。會(huì)議提出，增加普通商品住房供給，支持居民自主和改善性購房需求。l 要求二：雙政策不變，力求經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，促進(jìn)房產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展會(huì)議提出，財(cái)政政策要加大對(duì)教育、衛(wèi)生、社會(huì)保障等民生領(lǐng)域和社會(huì)事業(yè)支持保障力度；投資適度增長，重點(diǎn)用于完成在建項(xiàng)目，嚴(yán)控新上項(xiàng)目；加大貨幣政策對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)薄弱環(huán)節(jié)、就業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等方面的支持。會(huì)議提出，要處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，鞏固和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)回升向好勢(shì)頭。l 要求三：重點(diǎn)發(fā)展保障性住房，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)六項(xiàng)主要工作中的最后一條“著力保障和改善民生，全力維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定”提到要“加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造”，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房構(gòu)成我國住房保障體系的主體，但經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到了廉租房建設(shè)，這就指出2010年住房保障的工作重點(diǎn)是廉租房建設(shè)。住房保障問題依然不能松懈，這是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。小結(jié)：l 作為目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的主力產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)雖然在09年出現(xiàn)了價(jià)格坐過山車的情況，全國各地房價(jià)也飆升到一個(gè)無法理解的區(qū)間，但是國家在來年不會(huì)出臺(tái)過度的相關(guān)緊縮政策；l 國家將會(huì)在來年出臺(tái)文件抑制各地房價(jià)上漲情況，控制其中的過度投資投機(jī)行為；l 國家為了合理調(diào)節(jié)房價(jià)，也會(huì)大力建設(shè)廉租房及經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，以保障社會(huì)中低階層能安居樂業(yè)；l 2010年地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)在下半年。第四部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況一、區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展概述：遵義市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展有十余年了，其發(fā)展經(jīng)歷了起步發(fā)展、持續(xù)發(fā)展、快速發(fā)展、穩(wěn)健發(fā)展四個(gè)階段：序號(hào)階段時(shí)間特征1起步階段1992年—1998年這一時(shí)期的商品房開發(fā)建設(shè)主要以單體的房屋開發(fā)建設(shè)為基本特征2發(fā)展階段1999年—2001年這一時(shí)期以商品房開發(fā)建設(shè)投資和規(guī)模增長為主要特征3快速發(fā)展階段2002年—2005年這一階段以小區(qū)式開發(fā)建設(shè)、住宅品質(zhì)快速提高和物業(yè)管理起步為特征4穩(wěn)健發(fā)展階段2006年—2007年這一階段主要以大盤、高樓的開發(fā)為主要特征，其中品質(zhì)打造、品牌營銷最為突出2008年遭遇寒流之后，2009年開始了新一輪的升級(jí)換代時(shí)期，這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到不斷壯大，這些企業(yè)無論是房屋品質(zhì)、企業(yè)實(shí)力、開發(fā)模式上都有了較為成熟的表現(xiàn)。這一時(shí)期的商品房開發(fā)越來越得到社會(huì)的認(rèn)可，主要表現(xiàn)在：商品房開發(fā)主要以住宅小區(qū)為主；小區(qū)配套設(shè)施、景觀環(huán)境更趨于人性化；綠化率保持在35%左右；物業(yè)管理成為新興的住宅小區(qū)主要元素，2萬平方米以上的住宅小區(qū)都實(shí)行了物業(yè)管理。二、區(qū)域內(nèi)分版塊情況遵義市區(qū)圍繞鳳凰山而建，湘江穿城而過，整個(gè)市區(qū)地域地理特征呈南北方向發(fā)展建設(shè)，本案項(xiàng)目位于遵義縣龍坑鎮(zhèn)，處于遵義市區(qū)南方。本市的房地產(chǎn)市場(chǎng)依據(jù)區(qū)域及行政劃分為以下幾個(gè)區(qū)域：老城區(qū)（主要以商業(yè)為主，分布在紅花崗周圍），該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值最大，房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售價(jià)格也是最高，住宅價(jià)格在3500元/平方左右。匯川區(qū)（主要以住宅為主，商業(yè)為輔，分布在匯川區(qū)政府周邊），該區(qū)域?qū)傩陆ǔ菂^(qū)，交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)建設(shè)相對(duì)完善，人居基礎(chǔ)較好，但商業(yè)產(chǎn)品價(jià)值有待時(shí)機(jī)，住宅價(jià)格大概在3300元/平方左右。鳳凰山周邊（主要以住宅為主，商業(yè)為輔，分布在鳳凰山周邊），該區(qū)域的人居自然環(huán)境很好，但基礎(chǔ)設(shè)施較陳舊，相對(duì)規(guī)模不大，比較擁擠。住宅價(jià)格在3000元/平方左右。火車站板塊（主要以住宅為主，商業(yè)為輔，分布在火車站、客車站周邊），該區(qū)域的住宅整體品質(zhì)不高，更多是針對(duì)外來人口和長期居住在本區(qū)域的人士，商業(yè)主要以產(chǎn)品集散、物流為主，住宅價(jià)格在2500元/平方左右。海爾大道沿線（主要以住宅為主，分布在海爾大道及桃溪河一帶），該區(qū)域是繼匯川板塊之后的又一熱點(diǎn)，項(xiàng)目規(guī)模較大，小區(qū)配套較好。該區(qū)域的價(jià)格差異也較大，從1740左右——4000元/平方不等。外環(huán)線一帶（主要以住宅為主，分布在外環(huán)線一帶），該區(qū)域較散，產(chǎn)品差異較大，但整體品質(zhì)不高，價(jià)格多在2000元/平方以內(nèi)。龍坑鎮(zhèn)南北鎮(zhèn)一帶，客觀的說該區(qū)域處于剛起步階段，雖然已有部分產(chǎn)品推出，但無論是規(guī)模還是品質(zhì)和開發(fā)理念都處于相對(duì)初級(jí)階段，除了較少優(yōu)秀樓盤外，如萬豪城。住宅價(jià)格大概在1700元2300元/平方左右。三、遵義房地產(chǎn)市場(chǎng)需求巨大遵義市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步已10余年時(shí)間。近年來，地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱程度與日俱增。面對(duì)當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)情形，有人歡喜，有人愁；有人躊躇滿志，有人駐足觀望；有人期待，也有人無奈。特別是經(jīng)歷2008年市場(chǎng)寒流和今年突然出現(xiàn)的回暖現(xiàn)象，更多的人開始迷惑不解了。依據(jù)遵義市最新的規(guī)劃藍(lán)圖，遵義市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間。 根據(jù)遵義市人民政府《國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》，按照把遵義建成現(xiàn)代化大城市的要求，力爭城市化水平每年提高1個(gè)百分點(diǎn)以上，2010年達(dá)到40%以上，基本形成承載100萬人口的城市柜架。 到2010年，紅花崗區(qū)力爭新增城市建成區(qū)面積8平方公里以上，新增轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口7萬人以上，城鎮(zhèn)化達(dá)到70%。2005年人口統(tǒng)計(jì)紅花崗區(qū)為84萬人，2010達(dá)到91萬人。到2010年，匯川區(qū)力爭城鎮(zhèn)人口達(dá)到20萬人以上，轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口5萬人以上，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)占全區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到90%以上，加強(qiáng)舊城改造，進(jìn)一步拓展城市空間。 從以上規(guī)劃可以看出，僅紅花崗區(qū)和匯川區(qū)在2010年前農(nóng)村轉(zhuǎn)移新增人口一項(xiàng)達(dá)12萬人。 按照國際慣例，當(dāng)居民生活水平基本達(dá)到小康后，個(gè)人對(duì)住房需求在35—40平方米，按照遵義市兩城區(qū)城市人口60萬人計(jì)算，僅現(xiàn)有為改善居住條件的住房需求為468萬平方米。 供給方面，近年來遵義市房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入提高情況基本一致，受遵義市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，城市化水平相對(duì)落后，城市人口規(guī)模不大等因素制約，兩城區(qū)（紅花崗區(qū)、匯川區(qū)）新建入市商品房規(guī)?；旧厦磕甓荚?00萬平方米以下，突破200萬平方米供給量成為市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)信號(hào)。2009年遵義市房交會(huì)參展企業(yè)及項(xiàng)目序號(hào)企業(yè)名稱項(xiàng)目名稱1浩鑫房開楓蛋白露2新明房開紫穎富麗東方3美潔爾房開爵士藍(lán)島4華林房開瀘路一號(hào)5興安房開太陽園6中天 城投集團(tuán)中天 萬里湘江7安廈房開安廈 一品城8高校房開長沙路汽車城9博一房開植物鄰都10恒運(yùn)房開陽光世界11僑龍房開納帕溪谷12東欣房開東欣彩虹城13東方房開東方星城2009年遵義市房交會(huì)參展一覽圖開幕式外國禮儀現(xiàn)場(chǎng)直播室人潮洶涌軍樂儀仗隊(duì)眾參展商 市民排隊(duì)領(lǐng)取禮品總結(jié)分析2009年遵義市房交會(huì)參展企業(yè)及項(xiàng)目13家，主要體現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：l 布展水平高l 營銷活動(dòng)接近一線城市水平l 政府給予高度重視l 媒體給予全方面宣傳l 總體規(guī)模還是較小，整體質(zhì)素趕一線城市還有較大距離四、遵義縣09年城建投資創(chuàng)新高遵義縣09年城建投資超十億元。截止12月底，%，%。，鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）。%。遵義縣不斷提升基礎(chǔ)設(shè)施的檔次。近些年來,該縣投資上億元,加強(qiáng)了交通、能源、環(huán)保、城建等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),先后完成了全縣通往31個(gè)鎮(zhèn)、鄉(xiāng)的公路和部分通村公路的硬化和油化,建設(shè)了全國有名的辣椒批發(fā)市場(chǎng)中國蝦子辣椒城等,鴨溪、蝦子等新興小城鎮(zhèn)躋身于全省先進(jìn)行列,這些硬環(huán)境的改善有力地吸引了外地客商。五、遵義縣與遵義市還有差距09年10月24日，遵義縣第3屆房地產(chǎn)推介交易會(huì)在南白鎮(zhèn)萬壽廣場(chǎng)隆重開幕，本次房交會(huì)以“打造遵義新城、構(gòu)建和諧人居”為主題，房交會(huì)為期5天。 從房交會(huì)可以看出：遵義縣的整體房價(jià)相對(duì)于遵義市的房價(jià)來說要便宜的多，但其樓盤規(guī)模及品質(zhì)并不遜于遵義市的一些樓盤?？傮w房價(jià)在16002200范圍，均價(jià)在18001900左右。開幕式與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)軍樂隊(duì)報(bào)到處六、龍坑鎮(zhèn)傾力打造魅力新城，有望促進(jìn)區(qū)域發(fā)展2010年1月2日，遵義縣龍坑鎮(zhèn)帶著涉及城建、工業(yè)、旅游、農(nóng)業(yè)開發(fā)