萬科東方尊峪均價制定及價格策略報告(編輯修改稿)
2024-08-30 08:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 原深港研究中心如上圖所示，06年上半年羅湖區(qū)三級市場成交均價為7480元/平米，二級市場成交均價為9678元/平米，根據(jù)市場影響的敏感性分析，各取20%的比重對東方尊峪一期的價格進行修正：東方尊峪市場比較價格羅湖二級市場06年上半年整體價格羅湖三級市場06年上半年整體價格總計價格1170696787480比重60%20%20%70241936149610455最后得出經(jīng)過市場比較的東方尊峪的價格為10455元/ 平米。因而中原建議： 東方尊峪一期開盤均價定為10455元/ M2如果開盤銷售非常順暢，成交量高于60%，可將價格分兩階段各提升5%（銷售率達60%和80%兩階段）一期最后實現(xiàn)均價1045560%+1045520%（1+5%）+10455020%（1+5%）（1+5%）=10774元/ M26) 東方尊峪二三期均價確定：A. 經(jīng)過東方尊峪項目策劃和銷售同事分別打分，綜合系數(shù)計算后初步得出整體各棟的綜合系數(shù)及棟差如下：各戶型水平差系數(shù) 逸濤閣逸清閣雍怡閣雍慧閣雍祥閣雍賢閣雍泰閣雍景閣雍翠閣逸瀾閣 1座2座3座4座1座2座3座 1座2座1座2座1座2座3座1座2座3座景觀戶型朝向視野戶型稀缺合計 8930 12950 11299 11299 10241 10072 10622 11426 10665 12654 11130 12908 13373 14558 14431 13373 13035 13542 13373 12738 12908 東方尊峪各棟整體均價表東方尊峪各棟整體均價圖示根據(jù)上述均價表計算所得，在目前市場及自身條件情況相同下，各期均價如下：一期（逸濤閣、逸清閣）均價：（8455+12261+10699+10699+9697+9537+10058）/7=10445元/㎡二期（第三臺地）均價：（10819+10098+11981+10538+12221+12662）/6=11659元/㎡三期（雍景閣、雍翠閣、逸瀾閣）均價：（13784+13664+12662+12342+12822+12662+12061+12221）/8=13083元/㎡注：雖然項目考慮整體推售，但是整體推售策略仍然是先主推第一臺地，第二臺地則需要通過價格制造一個自然引導(dǎo)，因此對二三臺地的均價需要加入市場增長、競爭對手比較、工程完善度等方面進行修正。B. 二期價格最終價格測算修正：1) 市場增長率考慮因素2005年1月——2006年8月羅湖整體均價增長率時間建筑面積均價 (元/㎡) 環(huán)比增長率2005年1月8031 2005年2月8511 %2005年3月8246 %2005年4月8097 %2005年5月8324 %2005年6月8205 %2005年7月9108 %2005年8月8174 %2005年9月8112 %2005年10月8157 %2005年11月8245 %2005年12月9062 %2006年1月9946 %2006年2月9668 %2006年3月8969 %2006年4月9510 %2006年5月10001 %2006年6月9520%2006年7月8969%2006年8月11473 %月平均增長率 %數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心根據(jù)上表所得A. %；B. 以2006年8月為價格表制作節(jié)點，—（3個月）
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