xxxx0322沈陽(yáng)東方銀座13樓公寓價(jià)格策略報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-22 20:41 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 合適，有露臺(tái)贈(zèng)送 D39。平 2 東南、西南 朝向較好，面積較大，獨(dú)立臥室，客廳贈(zèng)送凸窗，有露臺(tái)贈(zèng)送 具備差異性?xún)?yōu)勢(shì)以及稀缺物業(yè)類(lèi)型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值?？蛻?hù)需求量高、可實(shí)現(xiàn)高市場(chǎng)價(jià)值。 成熟市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶(hù)關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來(lái)源?？蛻?hù)需求量較高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。 需要不斷投入以增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)能力，可通過(guò)持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶(hù)需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場(chǎng)價(jià)值。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較弱，市場(chǎng)承接度低，客戶(hù)需求量較低、市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低。 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 嬰兒產(chǎn)品 瘦狗產(chǎn)品 包裝，旗臶！ 利潤(rùn)主力 培育、轉(zhuǎn)化 盡早出貨 ?綜合對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)、項(xiàng)目自身產(chǎn)品差異化及目標(biāo)客戶(hù)需求的分析，本項(xiàng)目的產(chǎn)品細(xì)分可借用波士頓矩陣表現(xiàn)： 高 市場(chǎng)增長(zhǎng)率 高 明星 瘦狗 相對(duì)市場(chǎng)份額 波士頓矩陣 嬰兒 現(xiàn)金牛 本體分析 產(chǎn)品價(jià)值排序： E D C B A G F 高 高 明星，旗臶 現(xiàn)金牛，利潤(rùn)主力 嬰兒，培養(yǎng) 瘦狗，出貨 相對(duì)市場(chǎng)份額 波士頓矩陣 約 8700平米 市場(chǎng)增長(zhǎng)率 高 明星，旗臶現(xiàn)金牛，利潤(rùn)主力嬰兒，培養(yǎng)瘦狗，出貨G B E C A D F 本體分析 綜合考慮產(chǎn)品本身的差異度，與市場(chǎng)對(duì)戶(hù)型的接受度，梳理出13樓公寓產(chǎn)品的價(jià)值排序。 A B B A C C C C C C C C G F D E E E E E E D F G 北 項(xiàng)目描述：一環(huán)旁 /配套齊全 /戶(hù)型設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)突出 /配套齊全 /五星級(jí)酒店式物管 本體分析小結(jié)： ?地段： 大東區(qū)一環(huán)旁，核心居住區(qū)； ?配套： 周邊生活和商業(yè)配套齊全，且處于不斷繁榮階段； ?產(chǎn)品： 21層酒店式公寓， 3464平米公寓市場(chǎng)主力戶(hù)型； ?戶(hù)型： 實(shí)用宜居戶(hù)型設(shè)計(jì)，大面積贈(zèng)送，優(yōu)勢(shì)突出； ?物業(yè)： 獨(dú)創(chuàng) 25K金管家酒店式物業(yè)服務(wù)； 1 項(xiàng)目背景分析 2 定價(jià)策略及方法 3 核心均價(jià)的推導(dǎo) 4 價(jià)格表形成及驗(yàn)證 5 銷(xiāo)售安排及銷(xiāo)售預(yù)估 價(jià)格報(bào)告思路 目標(biāo)回顧 價(jià)格目標(biāo)： 保證合理收益，實(shí)現(xiàn)適當(dāng)溢價(jià) 速度目標(biāo)： 2023年實(shí)現(xiàn)全盤(pán)售罄 Q1：本項(xiàng)目入市該賣(mài)多少錢(qián)，實(shí)收均價(jià)多少錢(qián)？ Q2：如何制定推售策略，實(shí)現(xiàn)快速消化？ 1 項(xiàng)目背景分析 2 定價(jià)策略及方法 3 核心均價(jià)的推導(dǎo) 4 價(jià)格表形成及驗(yàn)證 5 銷(xiāo)售安排及銷(xiāo)售預(yù)估 2..2定價(jià)策略 價(jià)格報(bào)告思路 公寓產(chǎn)品定位，作為項(xiàng)目主力現(xiàn)金牛產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)快速回款。 定價(jià)前提 以平價(jià)入市，實(shí)現(xiàn)火爆熱銷(xiāo)， 建立下半年銷(xiāo)售良好起勢(shì)，之后小幅快升， 與下半年住宅銷(xiāo)售相互借勢(shì)。 定價(jià)策略 確?？焖偃セ?，短期回款，平價(jià)入市，小幅提升，制造良好銷(xiāo)售起勢(shì) 定價(jià)策略 13樓公寓 514層，共計(jì) 240套房源 第一批推出單位 —— 13樓共 21層，樓層越高視野越好，地區(qū)產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)較 低，首先推售低區(qū)產(chǎn)品，吸引客戶(hù)關(guān)注，制造熱銷(xiāo)場(chǎng)面，保證 高區(qū)產(chǎn)品順利入市。 13樓公寓 1521層，共計(jì) 168套房源 第二批推出單位 —— 順勢(shì)加推剩余房源，利用高區(qū)房源的景觀及視野優(yōu)勢(shì)進(jìn)行 客戶(hù)引導(dǎo)，從而實(shí)現(xiàn)房源的快速去化。 由于目前項(xiàng)目無(wú)公寓產(chǎn)品客戶(hù)累計(jì)，介于片區(qū)競(jìng)品的銷(xiāo)售情況，建議采用分批推售的銷(xiāo)售策略；首批推出部分房源，制造開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)場(chǎng)面，進(jìn)而帶動(dòng)第二批房源的價(jià)格提升及順利銷(xiāo)售。 推售策略 1 項(xiàng)目背景分析 2 定價(jià)策略及方法 3 核心均價(jià)的推導(dǎo) 4 價(jià)格表形成及驗(yàn)證 5 銷(xiāo)售安排及銷(xiāo)售預(yù)估 價(jià)格報(bào)告思路 市場(chǎng)比較法 “ 市場(chǎng)比較法 ” 推導(dǎo)均價(jià)： 目前大東區(qū)的公寓項(xiàng)目主要有萬(wàn)科藍(lán)山、萬(wàn)恒領(lǐng)域、國(guó)瑞 F中糧大悅公寓、天潤(rùn)廣場(chǎng)等，由于中糧大悅公寓與天潤(rùn)廣場(chǎng)位于中街商圈，與項(xiàng)目不在同一片區(qū)內(nèi)，因此本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品選定 萬(wàn)科藍(lán)山、萬(wàn)恒領(lǐng)域、國(guó)瑞 F1，通過(guò)“市場(chǎng)比較法”進(jìn)行靜態(tài)比準(zhǔn)，然后根據(jù)市場(chǎng)自然溢價(jià)率進(jìn)行時(shí)間修正。 項(xiàng)目選擇與打分標(biāo)準(zhǔn) 時(shí)間調(diào)整系數(shù)： ?2023年上半年，大東區(qū)公寓價(jià)格持平，預(yù)計(jì)下半年每月公寓價(jià)格上漲 %。 比準(zhǔn)指標(biāo) 細(xì)項(xiàng)權(quán)重（ %） 地理位置 25% 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 20% 商業(yè)配套 20% 開(kāi)發(fā)商品牌 15% 規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo) 10% 品質(zhì)展現(xiàn) 10% 市場(chǎng)比較法 本項(xiàng)目的靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià) “參考樓盤(pán)” 基于客戶(hù)關(guān)注度及項(xiàng)目可比性確定。 “權(quán)重” 為客戶(hù)關(guān)注度指數(shù)與產(chǎn)品差異度指數(shù)結(jié)合計(jì)算所得。 根據(jù)參考項(xiàng)目的市場(chǎng)靜態(tài)比準(zhǔn)及結(jié)合市場(chǎng)自然增長(zhǎng)溢價(jià)率的計(jì)算， 得出本項(xiàng)目 6月份入市的市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)為： 6500元 /m2 參考樓盤(pán) 實(shí)收均價(jià) (元 /㎡ ) 比準(zhǔn)系數(shù) R 時(shí)間系數(shù)調(diào)整 比準(zhǔn)均價(jià) 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) 萬(wàn)科藍(lán)山 7000 1 7128 萬(wàn)恒領(lǐng)域 6500 1 6292 國(guó)瑞 F1 6000 1 5610 1683 比準(zhǔn)均價(jià) 核心均價(jià)生成 根據(jù)市場(chǎng)靜態(tài)比較，建議 13樓公寓的入市均價(jià)為： 6500元 /平 ?根據(jù)市場(chǎng)比較法，結(jié)合市場(chǎng)自然增長(zhǎng)率溢價(jià)，得出比準(zhǔn)均價(jià)為 6500元 /平； 1 項(xiàng)目背景分析 2 定價(jià)策略及方法 3 核心均價(jià)的推導(dǎo) 4 價(jià)格表的形成 5 銷(xiāo)售安排及銷(xiāo)售預(yù)估 價(jià)格
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