xxxx0322沈陽東方銀座13樓公寓價格策略報告(編輯修改稿)
2025-03-22 20:41 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 合適，有露臺贈送 D39。平 2 東南、西南 朝向較好，面積較大，獨立臥室，客廳贈送凸窗，有露臺贈送 具備差異性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項目標桿價值?？蛻粜枨罅扛?、可實現(xiàn)高市場價值。 成熟市場中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項目資金的主要來源?？蛻粜枨罅枯^高、可實現(xiàn)較高價值。 需要不斷投入以增強其競爭能力，可通過持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實現(xiàn)較高市場價值。 產(chǎn)品優(yōu)勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、市場可實現(xiàn)價值較低。 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 嬰兒產(chǎn)品 瘦狗產(chǎn)品 包裝，旗臶！ 利潤主力 培育、轉(zhuǎn)化 盡早出貨 ?綜合對市場供應(yīng)、項目自身產(chǎn)品差異化及目標客戶需求的分析，本項目的產(chǎn)品細分可借用波士頓矩陣表現(xiàn)： 高 市場增長率 高 明星 瘦狗 相對市場份額 波士頓矩陣 嬰兒 現(xiàn)金牛 本體分析 產(chǎn)品價值排序： E D C B A G F 高 高 明星，旗臶 現(xiàn)金牛，利潤主力 嬰兒，培養(yǎng) 瘦狗，出貨 相對市場份額 波士頓矩陣 約 8700平米 市場增長率 高 明星，旗臶現(xiàn)金牛，利潤主力嬰兒，培養(yǎng)瘦狗，出貨G B E C A D F 本體分析 綜合考慮產(chǎn)品本身的差異度，與市場對戶型的接受度，梳理出13樓公寓產(chǎn)品的價值排序。 A B B A C C C C C C C C G F D E E E E E E D F G 北 項目描述：一環(huán)旁 /配套齊全 /戶型設(shè)計優(yōu)勢突出 /配套齊全 /五星級酒店式物管 本體分析小結(jié)： ?地段： 大東區(qū)一環(huán)旁，核心居住區(qū)； ?配套： 周邊生活和商業(yè)配套齊全，且處于不斷繁榮階段； ?產(chǎn)品： 21層酒店式公寓， 3464平米公寓市場主力戶型； ?戶型： 實用宜居戶型設(shè)計，大面積贈送，優(yōu)勢突出； ?物業(yè)： 獨創(chuàng) 25K金管家酒店式物業(yè)服務(wù)； 1 項目背景分析 2 定價策略及方法 3 核心均價的推導(dǎo) 4 價格表形成及驗證 5 銷售安排及銷售預(yù)估 價格報告思路 目標回顧 價格目標： 保證合理收益，實現(xiàn)適當溢價 速度目標： 2023年實現(xiàn)全盤售罄 Q1：本項目入市該賣多少錢，實收均價多少錢？ Q2：如何制定推售策略，實現(xiàn)快速消化？ 1 項目背景分析 2 定價策略及方法 3 核心均價的推導(dǎo) 4 價格表形成及驗證 5 銷售安排及銷售預(yù)估 2..2定價策略 價格報告思路 公寓產(chǎn)品定位，作為項目主力現(xiàn)金牛產(chǎn)品，實現(xiàn)快速回款。 定價前提 以平價入市，實現(xiàn)火爆熱銷， 建立下半年銷售良好起勢，之后小幅快升， 與下半年住宅銷售相互借勢。 定價策略 確?？焖偃セ?，短期回款，平價入市，小幅提升，制造良好銷售起勢 定價策略 13樓公寓 514層，共計 240套房源 第一批推出單位 —— 13樓共 21層，樓層越高視野越好，地區(qū)產(chǎn)品價格相對較 低，首先推售低區(qū)產(chǎn)品，吸引客戶關(guān)注，制造熱銷場面，保證 高區(qū)產(chǎn)品順利入市。 13樓公寓 1521層，共計 168套房源 第二批推出單位 —— 順勢加推剩余房源，利用高區(qū)房源的景觀及視野優(yōu)勢進行 客戶引導(dǎo)，從而實現(xiàn)房源的快速去化。 由于目前項目無公寓產(chǎn)品客戶累計，介于片區(qū)競品的銷售情況，建議采用分批推售的銷售策略；首批推出部分房源，制造開盤熱銷場面，進而帶動第二批房源的價格提升及順利銷售。 推售策略 1 項目背景分析 2 定價策略及方法 3 核心均價的推導(dǎo) 4 價格表形成及驗證 5 銷售安排及銷售預(yù)估 價格報告思路 市場比較法 “ 市場比較法 ” 推導(dǎo)均價： 目前大東區(qū)的公寓項目主要有萬科藍山、萬恒領(lǐng)域、國瑞 F中糧大悅公寓、天潤廣場等，由于中糧大悅公寓與天潤廣場位于中街商圈，與項目不在同一片區(qū)內(nèi)，因此本項目公寓產(chǎn)品選定 萬科藍山、萬恒領(lǐng)域、國瑞 F1，通過“市場比較法”進行靜態(tài)比準，然后根據(jù)市場自然溢價率進行時間修正。 項目選擇與打分標準 時間調(diào)整系數(shù)： ?2023年上半年，大東區(qū)公寓價格持平，預(yù)計下半年每月公寓價格上漲 %。 比準指標 細項權(quán)重（ %） 地理位置 25% 戶型結(jié)構(gòu) 20% 商業(yè)配套 20% 開發(fā)商品牌 15% 規(guī)劃設(shè)計指標 10% 品質(zhì)展現(xiàn) 10% 市場比較法 本項目的靜態(tài)市場比準均價 “參考樓盤” 基于客戶關(guān)注度及項目可比性確定。 “權(quán)重” 為客戶關(guān)注度指數(shù)與產(chǎn)品差異度指數(shù)結(jié)合計算所得。 根據(jù)參考項目的市場靜態(tài)比準及結(jié)合市場自然增長溢價率的計算， 得出本項目 6月份入市的市場比準均價為： 6500元 /m2 參考樓盤 實收均價 (元 /㎡ ) 比準系數(shù) R 時間系數(shù)調(diào)整 比準均價 權(quán)重 權(quán)重均價 萬科藍山 7000 1 7128 萬恒領(lǐng)域 6500 1 6292 國瑞 F1 6000 1 5610 1683 比準均價 核心均價生成 根據(jù)市場靜態(tài)比較，建議 13樓公寓的入市均價為： 6500元 /平 ?根據(jù)市場比較法，結(jié)合市場自然增長率溢價，得出比準均價為 6500元 /平； 1 項目背景分析 2 定價策略及方法 3 核心均價的推導(dǎo) 4 價格表的形成 5 銷售安排及銷售預(yù)估 價格
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