東方銀座策劃案(編輯修改稿)
2025-05-13 12:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的生活方式，即買即住、生活用品齊備的便利；b. 用按揭去抵租房費用，日后可用于出租或出售付款，兼具保值增值功能。 （7） 老板購屋族a、 與揚州有業(yè)務(wù)往來之外地老板，購置用作周轉(zhuǎn)性酒店；b、 尋花問柳、金屋藏嬌、贈送情人；c、 建材城及周邊老板購買自住，看重生活服務(wù)及接近產(chǎn)業(yè)之便利。其中，1，2，3屬于低檔次的投資客，而屬于異類。二、 使用者類型：（1） 租戶——以服務(wù)行業(yè)小姐為主；（2） 異類型用戶——老板購屋族中尋花問柳、金屋藏嬌與贈送情人型。第四章 項目弱勢與應(yīng)對操作策略在確立了項目的市場定位與客戶群體之后，就進入本案的操作環(huán)節(jié)，如前所述，本案的運作精髓在于市場面與操作面的銜接及專業(yè)執(zhí)行。我們以圖表方式對本案的操作進行介紹：提升核心支撐一、 項目價值攻防體系營造利基凸顯 投資價值：（小成本）穩(wěn)賺超值的絕版投資機會產(chǎn)品營造 產(chǎn)品價值：生活機能完善的酒店式優(yōu)雅生活（空間及服務(wù)）市場基礎(chǔ) 地段價值：項目位于江陽路城市商務(wù)休閑服務(wù)區(qū)弱勢 項目區(qū)域目前人氣高不足，城市中心地位感不足應(yīng)對策略參照第一章縱論，以城市發(fā)展趨勢為項目區(qū)域作論證，地圖表現(xiàn)很重要。通過報紙軟性報道引導(dǎo)社會認(rèn)識，為項目銷售提前加溫造勢。二、 項目弱勢的應(yīng)對策略便民消費與時尚高業(yè)薄弱，生活機能感不足以四星級酒店、娛樂行業(yè)的發(fā)達為項目周邊未來生活機能作注腳，并以項目西南側(cè)好又多的興建與揚子江路的時代超市補強項目的配套與機能。作為銷售說辭的補充。以成熟的建筑，公共空間到室內(nèi)設(shè)計營造項目百分百的酒店生活質(zhì)感。以仿真的效果圖表現(xiàn)及售樓處樣品房制作讓客戶獲得強烈的感性認(rèn)識以醇熟的文案與平面設(shè)計，系統(tǒng)以、的策劃執(zhí)行，全項目包裝的每個細節(jié)都充分貫穿項目的質(zhì)感與投資價值，特別執(zhí)行：a、 以精美售樓處與樣品房凸顯項目實物效果b、 以不同風(fēng)格的裝潢冊子提供客戶對購買物業(yè)的裝修參考，全項目由內(nèi)到外真實可感，增強客戶購買感性，減少觀望。揚州目前的項目在產(chǎn)品營造與宣傳傳達方面都較薄弱，本案地塊并不優(yōu)異，項目的價值要靠人為營造才能釋放出來。以地段價值與投資方式的比較，凸顯項目的投資潛力。增強客戶購買的心理基礎(chǔ)；與此配合，在售樓現(xiàn)場，以現(xiàn)場氣氛營造的手法與談判通定策略減少客戶觀望，增強強殺力；以策略性的價格操作手法令客戶進入購買狀況。不再觀望，并促成客戶連帶購買。揚州房地產(chǎn)市場不溫不火，購買尚處于自發(fā)狀態(tài)，投資尚未成為社會普遍的理財意識。三、 項目主輔牌設(shè)計本項目兼具投資與居住休閑之功能，其中投資型（5的部分）可占到60%—70%。但是可以明顯看出，投資之利益也是通過居住及休閑的功能品質(zhì)得以實現(xiàn)，因為以業(yè)主的小套房投資回報期望，吸引的租房仍將是單身貴族與粉領(lǐng)新貴，所以本案在打的兩張牌（休閑居住與投資）中，首先應(yīng)將酒店式的建筑形象與酒店式服務(wù)設(shè)計充分，生活機能（注）與休閑品質(zhì)補強，使居住型客戶（包括老板）進場，再以良好的投資前景，保值與得利吸引投資客進場。針對本案的獨特客戶目標(biāo)，在項目內(nèi)增設(shè)適合客戶消費習(xí)慣、品味的典型休閑生活配套必不可少。此外：在本項目整體定位及形象塑造基礎(chǔ)上，促使本案南面底層店面形成便民時尚消費商業(yè)網(wǎng)，對客戶來說也是可信的，并能成為本案生活機能銷售說辭。注：生活機能：1. 套房室內(nèi)格局、裝潢、生活器具；2. 酒店式物業(yè)服務(wù)；3. 項目內(nèi)設(shè)必須的休閑配套，以適合住戶的時尚消費需求。 以上所提之項目設(shè)計將于下一節(jié)《產(chǎn)品設(shè)計》中詳加闡述。 第五章 產(chǎn)品設(shè)計策略針對項目的最終用戶，我們?yōu)楸景冈O(shè)定性格為：繁華城市新城心，最炫的休閑度假私家酒店導(dǎo)出項目定義：東 方 銀 座希爾頓級私家飯店金套房再從音、形、義、韻全方位賦予項目希爾頓級酒店金套房的特征與氣質(zhì)，尤以大堂入口、中庭表現(xiàn)及套房風(fēng)格裝修為項目定調(diào)子。一、 建筑表現(xiàn) 大堂及底層布局（參看附圖）從大堂的入口到電梯廳的設(shè)計，須營造典雅尊貴氣氛，總臺與咖啡座銜接至露天花榭休閑區(qū)的設(shè)置，功能分區(qū)，動線流暢。a、 大堂內(nèi)部突出燈光設(shè)計吊燈選擇；b、 Poster（告示牌）及標(biāo)牌之使用；Poster采用不銹鋼支架、字體簡潔清新、色調(diào)柔和；標(biāo)牌及各式標(biāo)簽體現(xiàn)精致感。 大堂入口區(qū)的外立面除了大門的設(shè)計外，外立面注重酒店式色彩之使用，凸顯尊貴、典雅，在建筑形體設(shè)計上考慮弧形使用及符號使用。 電梯廳與電梯電梯廳采用豪華裝修，采用進口高級電梯，電梯內(nèi)鋪設(shè)地毯。 入口VI區(qū)（案名Logo—酒店標(biāo)志）項目經(jīng)過車道接入街面的適當(dāng)位置設(shè)置一個典型的酒店式VI區(qū)，LOGO采用符號化的標(biāo)志及標(biāo)準(zhǔn)字體，配合單色背景。 建筑立面的VI區(qū)借鑒酒店作法，在項目立面的頂部設(shè)置VI區(qū)，以適當(dāng)裝潢手法表現(xiàn)酒店名稱及標(biāo)志。 主樓室內(nèi)中庭在主樓的挑空區(qū)域規(guī)劃室內(nèi)中庭，為盡量減少對當(dāng)層客戶生活私密的影響考慮，該中庭以觀賞性為主，略帶休閑功能，設(shè)計為枯山水，并擬邀請園林設(shè)計專家予以設(shè)計。鑒于本案中庭面積不大，景觀設(shè)計中須考慮近中遠三個角度的視覺效果，尤其是8層以上客戶對中庭的觀賞效果，在格局上、面積上不須大，而要突出重點，凸顯精致小品，在枯山水中可適當(dāng)設(shè)計小巧的半私密空間，點綴生活情趣。二、 室內(nèi)格局及裝潢提供十多種裝潢風(fēng)格的小冊子。三、 酒店式物業(yè)服務(wù)1. 大堂設(shè)總臺：總臺提供
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