【文章內(nèi)容簡介】 成本包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。本公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，按其預(yù)計使用壽命及凈殘值率對建筑物和土地使用權(quán)計提折舊或攤銷。投資性房地產(chǎn)的預(yù)計使用壽命、凈殘值率及年折舊（攤銷）率列示如下：類 別預(yù)計使用壽命（年）預(yù)計凈殘值率年折舊（攤銷）率土地使用權(quán)房屋建筑物投資性房地產(chǎn)的用途改變?yōu)樽杂脮r，自改變之日起，本公司將該投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的用途改變?yōu)橘嵢∽饨鸹蛸Y本增值時，自改變之日起，本公司將固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。發(fā)生轉(zhuǎn)換時，以轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。資產(chǎn)負(fù)債表日，若單項投資性房地產(chǎn)的可收回金額低于賬面價值時，將資產(chǎn)的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失，計入當(dāng)期損益，同時計提相應(yīng)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。投資性房地產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計期間不再轉(zhuǎn)回。當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。（十四） 固定資產(chǎn)1. 固定資產(chǎn)確認(rèn)條件固定資產(chǎn)指同時滿足與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)和該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量條件的，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。2. 各類固定資產(chǎn)的折舊方法除已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)和單獨計價入賬的土地之外，本公司對所有固定資產(chǎn)計提折舊。折舊方法采用年限平均法【工作量法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法】。本公司根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，確定固定資產(chǎn)的使用壽命和預(yù)計凈殘值。并在年度終了，對固定資產(chǎn)的使用壽命、預(yù)計凈殘值和折舊方法進(jìn)行復(fù)核，如與原先估計數(shù)存在差異的，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。本公司的固定資產(chǎn)類別、折舊年限、殘值率和年折舊率如下：類別折舊年限（年）殘值率（%）年折舊率（%）房屋及建筑物機(jī)器設(shè)備運輸工具3. 固定資產(chǎn)的減值測試方法、減值準(zhǔn)備計提方法資產(chǎn)負(fù)債表日，固定資產(chǎn)按照賬面價值與可收回金額孰低計價。若單項固定資產(chǎn)的可收回金額低于賬面價值，將資產(chǎn)的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失，計入當(dāng)期損益，同時計提相應(yīng)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。固定資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計期間不再轉(zhuǎn)回。4. 融資租入固定資產(chǎn)的認(rèn)定依據(jù)、計價方法當(dāng)本公司租入的固定資產(chǎn)符合下列一項或數(shù)項標(biāo)準(zhǔn)時，確認(rèn)為融資租入固定資產(chǎn)：（1）在租賃期屆滿時，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給本公司。（2）本公司有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購買價款預(yù)計將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時租賃資產(chǎn)的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定本公司將會行使這種選擇權(quán)。（3）即使資產(chǎn)的所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，但租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分。（4）本公司在租賃開始日的最低租賃付款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值。（5）租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大改造，只有本公司才能使用。融資租賃租入的固定資產(chǎn)，按租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值與最低租賃付款額的現(xiàn)值兩者中較低者，作為入賬價值。最低租賃付款額作為長期應(yīng)付款的入賬價值，其差額作為未確認(rèn)融資費用。在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發(fā)生的，可歸屬于租賃項目的手續(xù)費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用，計入租入資產(chǎn)價值。未確認(rèn)融資費用在租賃期內(nèi)各個期間采用實際利率法進(jìn)行分?jǐn)?。本公司采用與自有固定資產(chǎn)相一致的折舊政策計提融資租入固定資產(chǎn)折舊。能夠合理確定租賃期屆滿時取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的，在租賃資產(chǎn)使用壽命內(nèi)計提折舊。無法合理確定租賃期屆滿時能夠取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的，在租賃期與租賃資產(chǎn)使用壽命兩者中較短的期間內(nèi)計提折舊。5. 其他說明本公司固定資產(chǎn)按成本進(jìn)行初始計量。其中，外購的固定資產(chǎn)的成本包括買價、進(jìn)口關(guān)稅等相關(guān)稅費，以及為使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。自行建造固定資產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。投資者投入的固定資產(chǎn)，按投資合同或協(xié)議約定的價值作為入賬價值，但合同或協(xié)議約定價值不公允的按公允價值入賬。購買固定資產(chǎn)的價款超過正常信用條件延期支付，實質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，固定資產(chǎn)的成本以購買價款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。實際支付的價款與購買價款的現(xiàn)值之間的差額，除應(yīng)予資本化的以外，在信用期間內(nèi)計入當(dāng)期損益。當(dāng)固定資產(chǎn)被處置、或者預(yù)期通過使用或處置不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益時，終止確認(rèn)該固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。（十五） 在建工程本公司自行建造的在建工程按實際成本計價，實際成本由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。本公司的在在建工程包括……說明在建工程的類別已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，按照估計價值確定其成本，并計提折舊；待辦理竣工決算后，再按實際成本調(diào)整原來的暫估價值，但不調(diào)整原已計提的折舊額。資產(chǎn)負(fù)債表日，本公司對在建工程按照賬面價值與可收回金額孰低計量，按單項工程可收回金額低于賬面價值的差額，計提在建工程減值準(zhǔn)備，計入當(dāng)期損益，同時計提相應(yīng)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。在建工程減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計期間不再轉(zhuǎn)回。（十六） 借款費用本公司發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費用，在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。同時滿足下列條件時，借款費用開始資本化：（1）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出；（2）借款費用已經(jīng)發(fā)生；（3）為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。在資本化期間內(nèi)，每一會計期間的資本化金額，為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款的，以專門借款當(dāng)期實際發(fā)生的利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進(jìn)行暫時性投資取得的投資收益后的金額確定。為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用了一般借款的，根據(jù)累計資產(chǎn)支出超過專門借款部分的資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)乘以所占用一般借款的資本化率，計算確定一般借款應(yīng)予資本化的利息金額。【資本化率根據(jù)一般借款加權(quán)平均利率計算確定?！坷①Y本化金額，不超過當(dāng)期相關(guān)借款實際發(fā)生的利息金額。說明計算各項利息費用時利率的確定方法，采用實際利率計算利息費用的，說明實際利率的計算過程。符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過3個月的，暫停借款費用的資本化。在中斷期間發(fā)生的借款費用確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益，直至資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)活動重新開始。如果中斷是所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)必要的程序，借款費用繼續(xù)資本化。購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時，停止借款費用資本化。（十七） 生物資產(chǎn)本公司的生物資產(chǎn)包括消耗性生物資產(chǎn)、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)和公益性生物資產(chǎn)。消耗性生物資產(chǎn)包括……，生產(chǎn)性生物資產(chǎn)包括……，公益性生物資產(chǎn)包括……。生物資產(chǎn)同時滿足下列條件的，予以確認(rèn)：（1）企業(yè)因過去的交易或者事項而擁有或者控制該生物資產(chǎn)；（2）與該生物資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益或服務(wù)潛能很可能流入企業(yè)；（3）該生物資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。以下僅列舉了生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的相關(guān)政策，如存在其他類型的生物資產(chǎn)請自行增加描述：各類生物資產(chǎn)的使用壽命和預(yù)計凈殘值的確定依據(jù)、折舊方法、減值測試方法和減值準(zhǔn)備計提方法。采用公允價值計量生物資產(chǎn)的，應(yīng)披露采用公允價值的依據(jù)。生產(chǎn)性生物資產(chǎn)按照成本進(jìn)行初始計量。外購的生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的成本包括購買價款、相關(guān)稅費、運輸費、保險費以及可直接歸屬于購買該資產(chǎn)的其他支出。投資者投入的生產(chǎn)性生物資產(chǎn)，按投資合同或協(xié)議約定的價值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費作為生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的入賬價值，但合同或協(xié)議約定價值不公允的，按公允價值確定實際成本。自行繁殖的生產(chǎn)性生物資產(chǎn)，其成本的確定按照其達(dá)到預(yù)計生產(chǎn)經(jīng)營目的前發(fā)生的飼料費、人工費和應(yīng)分?jǐn)偟拈g接費用等必要支出。本公司生產(chǎn)性生物資產(chǎn)在郁閉或達(dá)到預(yù)定生產(chǎn)經(jīng)營目的后發(fā)生的管護(hù)、飼養(yǎng)費用計入當(dāng)期損益。本公司對生產(chǎn)性生物資產(chǎn)計提折舊，折舊方法采用年限平均法。本公司根據(jù)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的性質(zhì)、使用情況和有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實現(xiàn)方式，確定其使用壽命和預(yù)計凈殘值。并在年度終了，對生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的使用壽命、預(yù)計凈殘值和折舊方法進(jìn)行復(fù)核，如與原先估計數(shù)存在差異的，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。本公司生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的預(yù)計使用壽命、預(yù)計凈殘值率和年折舊率如下：資產(chǎn)類別預(yù)計使用壽命(年)預(yù)計凈殘值率年折舊率資產(chǎn)負(fù)債表日，本公司對生產(chǎn)性生物資產(chǎn)按照其賬面價值與可收回金額孰低計量，按單項資產(chǎn)可收回金額低于賬面價值的差額計提生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的減值準(zhǔn)備。生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計期間不再轉(zhuǎn)回。生物資產(chǎn)的收獲與處置：生物資產(chǎn)轉(zhuǎn)變用途后的成本按轉(zhuǎn)變用途時的賬面價值確定；生物資產(chǎn)出售、毀損、盤虧時，將其處置收入扣除賬面價值及相關(guān)稅費后的余額計入當(dāng)期損益。 （十八） 油氣資產(chǎn)說明與各類油氣資產(chǎn)相關(guān)支出的資本化標(biāo)準(zhǔn)；各類油氣資產(chǎn)的折耗或攤銷方法、減值測試方法和減值準(zhǔn)備計提方法；采礦許可證等執(zhí)照費用的會計處理方法；油氣儲量估計的判斷依據(jù)等。（十九） 無形資產(chǎn)與開發(fā)支出無形資產(chǎn)是指本公司擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)，包括……。無形資產(chǎn)按照成本進(jìn)行初始計量。購入的無形資產(chǎn)，按實際支付的價款和相關(guān)支出作為實際成本。投資者投入的無形資產(chǎn)，按投資合同或協(xié)議約定的價值確定實際成本，但合同或協(xié)議約定價值不公允的，按公允價值確定實際成本。本公司在取得無形資產(chǎn)時分析判斷其使用壽命，劃分為使用壽命有限和使用壽命不確定的無形資產(chǎn)。使用壽命有限的無形資產(chǎn)，在使用壽命內(nèi)采用直線法攤銷，并在年度終了，對無形資產(chǎn)的使用壽命和攤銷方法進(jìn)行復(fù)核，如與原先估計數(shù)存在差異的，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。使用壽命有限的無形資產(chǎn)攤銷方法如下：類別使用壽命攤銷方法備注對于只有土地使用權(quán)的，建議以如下方式說明：本公司無形資產(chǎn)均為使用壽命有限的土地使用權(quán)，采用直線法攤銷，使用年限如下：地塊類別使用期間備注使用壽命不確定的無形資產(chǎn)不予攤銷。本公司在每個會計期間對使用壽命不確定的無形資產(chǎn)的使用壽命進(jìn)行復(fù)核，當(dāng)有確鑿證據(jù)表明其使用壽命是有限的，則估計其使用壽命，按直線法進(jìn)行攤銷。使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，無論是否存在減值跡象，每年都進(jìn)行減值測試。說明使用壽命不確定的判斷依據(jù)，每一個會計期間對該無形資產(chǎn)使用壽命進(jìn)行復(fù)核的程序，以及針對該項無形資產(chǎn)的減值測試方法及減值準(zhǔn)備計提方法。資產(chǎn)負(fù)債表日，本公司對無形資產(chǎn)按照其賬面價值與可收回金額孰低計量，按單項資產(chǎn)可收回金額低于賬面價值的差額計提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，相應(yīng)的資產(chǎn)減值損失計入當(dāng)期損益。無形資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計期間不再轉(zhuǎn)回。本公司內(nèi)部研究開發(fā)項目的支出，區(qū)分研究階段支出與開發(fā)階段支出進(jìn)行相應(yīng)處理。將為獲取并理解 （表述相應(yīng)技術(shù)及其相關(guān)的新的科學(xué)或技術(shù)知識）而進(jìn)行的獨創(chuàng)性的有計劃調(diào)查期間確認(rèn)為研究階段（或表述企業(yè)具體判斷標(biāo)準(zhǔn)）；將進(jìn)行XX商業(yè)性生產(chǎn)（或使用）前，將研究成果或其他知識應(yīng)用于XX計劃或設(shè)計，以生產(chǎn)出新的或具有實質(zhì)性改進(jìn)的材料（裝置或產(chǎn)品）期間確認(rèn)為開發(fā)階段。研究是指為獲取并理解新的科學(xué)或技術(shù)知識而進(jìn)行的獨創(chuàng)性的有計劃調(diào)查。開發(fā)是指在進(jìn)行商業(yè)性生產(chǎn)或使用前，將研究成果或其他知識應(yīng)用于某項計劃或設(shè)計，以生產(chǎn)出新的或具有實質(zhì)性改進(jìn)的材料、裝置、產(chǎn)品等。內(nèi)部研究開發(fā)項目研究階段的支出，于發(fā)生時計入當(dāng)期損益；內(nèi)部研究開發(fā)項目開發(fā)階段的支出，同時滿足下列條件的確認(rèn)為無形資產(chǎn)，否則于發(fā)生時計入當(dāng)期損益：（1）完成該無形資產(chǎn)以使其能夠使用或出售在技術(shù)上具有可行性；（2）具有完成該無形資產(chǎn)并使用或出售的意圖；（3）無形資產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的方式，包括能夠證明運用該無形資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品存在市場或無形資產(chǎn)自身存在市場，無形資產(chǎn)將在內(nèi)部使用的，應(yīng)當(dāng)證明其有用性；（4）有足夠的技術(shù)、財務(wù)資源和其他資源支持，以完成該無形資產(chǎn)的開發(fā)，并有能力使用或出售該無形資產(chǎn)；（5）歸屬于該無形資產(chǎn)開發(fā)階段的支出能夠可靠地計量。前期已計入損益的開發(fā)支出不在以后期間確認(rèn)為資產(chǎn)。已資本化的開發(fā)階段的支出在資產(chǎn)負(fù)債表上列示為開發(fā)支出，自該項目達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)之日起轉(zhuǎn)為無形資產(chǎn)。（二十） 商譽(yù)商譽(yù)為非同一控制下企業(yè)合并成本超過應(yīng)享有的被投資單位或被購買方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)于取得日或購買日的公允價值份額的差額。與子公司有關(guān)的商譽(yù)在合并財務(wù)報表上單獨列示，與聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)有關(guān)的商譽(yù)，包含在長期股權(quán)投資的賬面價值中。在財務(wù)報表中單獨列示的商譽(yù)至少在每年年終進(jìn)行減值測試。減值測試時，商譽(yù)的賬面價值依據(jù)相關(guān)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合能夠從企業(yè)合并的協(xié)同效應(yīng)中受益的情況分?jǐn)傊潦芤娴馁Y產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合。（二十一） 長期待攤費用本公司長期待攤費用是指已經(jīng)支出，但受益期限在一年以上（不含一年）的各項費用，包括：……等，其攤銷方法如下：類別攤銷方法攤銷年限備注（二十二） 附回購條件的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)考慮交易的經(jīng)濟(jì)實質(zhì)，充分披露其會計處理方法。（二十三） 維修基金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定項目，不適用請刪除。請根據(jù)企業(yè)實際情況表述。示例如下：本公司按商品房銷售款的一定比例向業(yè)主收取維修基金時，計入其他應(yīng)付款核算；按規(guī)定將收取的維修基金交付給土地與房屋管理部門