【文章內(nèi)容簡介】 成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。本公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量，按其預計使用壽命及凈殘值率對建筑物和土地使用權計提折舊或攤銷。投資性房地產(chǎn)的預計使用壽命、凈殘值率及年折舊（攤銷）率列示如下：類 別預計使用壽命（年）預計凈殘值率年折舊（攤銷）率土地使用權房屋建筑物投資性房地產(chǎn)的用途改變?yōu)樽杂脮r，自改變之日起，本公司將該投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的用途改變?yōu)橘嵢∽饨鸹蛸Y本增值時，自改變之日起，本公司將固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。發(fā)生轉(zhuǎn)換時，以轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。資產(chǎn)負債表日，若單項投資性房地產(chǎn)的可收回金額低于賬面價值時，將資產(chǎn)的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為資產(chǎn)減值損失，計入當期損益，同時計提相應的資產(chǎn)減值準備。投資性房地產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，在以后會計期間不再轉(zhuǎn)回。當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，終止確認該項投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。（十四） 固定資產(chǎn)1. 固定資產(chǎn)確認條件固定資產(chǎn)指同時滿足與該固定資產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)和該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量條件的，為生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有的使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。2. 各類固定資產(chǎn)的折舊方法除已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)和單獨計價入賬的土地之外，本公司對所有固定資產(chǎn)計提折舊。折舊方法采用年限平均法【工作量法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法】。本公司根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，確定固定資產(chǎn)的使用壽命和預計凈殘值。并在年度終了，對固定資產(chǎn)的使用壽命、預計凈殘值和折舊方法進行復核，如與原先估計數(shù)存在差異的，進行相應的調(diào)整。本公司的固定資產(chǎn)類別、折舊年限、殘值率和年折舊率如下：類別折舊年限（年）殘值率（%）年折舊率（%）房屋及建筑物機器設備運輸工具3. 固定資產(chǎn)的減值測試方法、減值準備計提方法資產(chǎn)負債表日，固定資產(chǎn)按照賬面價值與可收回金額孰低計價。若單項固定資產(chǎn)的可收回金額低于賬面價值，將資產(chǎn)的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為資產(chǎn)減值損失，計入當期損益，同時計提相應的資產(chǎn)減值準備。固定資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，在以后會計期間不再轉(zhuǎn)回。4. 融資租入固定資產(chǎn)的認定依據(jù)、計價方法當本公司租入的固定資產(chǎn)符合下列一項或數(shù)項標準時，確認為融資租入固定資產(chǎn)：（1）在租賃期屆滿時，租賃資產(chǎn)的所有權轉(zhuǎn)移給本公司。（2）本公司有購買租賃資產(chǎn)的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低于行使選擇權時租賃資產(chǎn)的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定本公司將會行使這種選擇權。（3）即使資產(chǎn)的所有權不轉(zhuǎn)移，但租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分。（4）本公司在租賃開始日的最低租賃付款額現(xiàn)值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值。（5）租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大改造，只有本公司才能使用。融資租賃租入的固定資產(chǎn)，按租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值與最低租賃付款額的現(xiàn)值兩者中較低者，作為入賬價值。最低租賃付款額作為長期應付款的入賬價值，其差額作為未確認融資費用。在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發(fā)生的，可歸屬于租賃項目的手續(xù)費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用，計入租入資產(chǎn)價值。未確認融資費用在租賃期內(nèi)各個期間采用實際利率法進行分攤。本公司采用與自有固定資產(chǎn)相一致的折舊政策計提融資租入固定資產(chǎn)折舊。能夠合理確定租賃期屆滿時取得租賃資產(chǎn)所有權的，在租賃資產(chǎn)使用壽命內(nèi)計提折舊。無法合理確定租賃期屆滿時能夠取得租賃資產(chǎn)所有權的，在租賃期與租賃資產(chǎn)使用壽命兩者中較短的期間內(nèi)計提折舊。5. 其他說明本公司固定資產(chǎn)按成本進行初始計量。其中，外購的固定資產(chǎn)的成本包括買價、進口關稅等相關稅費，以及為使固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。自行建造固定資產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。投資者投入的固定資產(chǎn)，按投資合同或協(xié)議約定的價值作為入賬價值，但合同或協(xié)議約定價值不公允的按公允價值入賬。購買固定資產(chǎn)的價款超過正常信用條件延期支付，實質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，固定資產(chǎn)的成本以購買價款的現(xiàn)值為基礎確定。實際支付的價款與購買價款的現(xiàn)值之間的差額，除應予資本化的以外，在信用期間內(nèi)計入當期損益。當固定資產(chǎn)被處置、或者預期通過使用或處置不能產(chǎn)生經(jīng)濟利益時，終止確認該固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。（十五） 在建工程本公司自行建造的在建工程按實際成本計價，實際成本由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。本公司的在在建工程包括……說明在建工程的類別已達到預定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，按照估計價值確定其成本，并計提折舊；待辦理竣工決算后，再按實際成本調(diào)整原來的暫估價值，但不調(diào)整原已計提的折舊額。資產(chǎn)負債表日，本公司對在建工程按照賬面價值與可收回金額孰低計量，按單項工程可收回金額低于賬面價值的差額，計提在建工程減值準備，計入當期損益，同時計提相應的資產(chǎn)減值準備。在建工程減值損失一經(jīng)確認，在以后會計期間不再轉(zhuǎn)回。（十六） 借款費用本公司發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，予以資本化，計入相關資產(chǎn)成本；其他借款費用，在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。同時滿足下列條件時，借款費用開始資本化：（1）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔帶息債務形式發(fā)生的支出；（2）借款費用已經(jīng)發(fā)生；（3）為使資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。在資本化期間內(nèi)，每一會計期間的資本化金額，為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款的，以專門借款當期實際發(fā)生的利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益后的金額確定。為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用了一般借款的，根據(jù)累計資產(chǎn)支出超過專門借款部分的資產(chǎn)支出加權平均數(shù)乘以所占用一般借款的資本化率，計算確定一般借款應予資本化的利息金額?！举Y本化率根據(jù)一般借款加權平均利率計算確定?！坷①Y本化金額，不超過當期相關借款實際發(fā)生的利息金額。說明計算各項利息費用時利率的確定方法，采用實際利率計算利息費用的，說明實際利率的計算過程。符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過3個月的，暫停借款費用的資本化。在中斷期間發(fā)生的借款費用確認為費用，計入當期損益，直至資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)活動重新開始。如果中斷是所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)必要的程序，借款費用繼續(xù)資本化。購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)時，停止借款費用資本化。（十七） 生物資產(chǎn)本公司的生物資產(chǎn)包括消耗性生物資產(chǎn)、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)和公益性生物資產(chǎn)。消耗性生物資產(chǎn)包括……，生產(chǎn)性生物資產(chǎn)包括……，公益性生物資產(chǎn)包括……。生物資產(chǎn)同時滿足下列條件的，予以確認：（1）企業(yè)因過去的交易或者事項而擁有或者控制該生物資產(chǎn)；（2）與該生物資產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益或服務潛能很可能流入企業(yè)；（3）該生物資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。以下僅列舉了生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的相關政策，如存在其他類型的生物資產(chǎn)請自行增加描述：各類生物資產(chǎn)的使用壽命和預計凈殘值的確定依據(jù)、折舊方法、減值測試方法和減值準備計提方法。采用公允價值計量生物資產(chǎn)的，應披露采用公允價值的依據(jù)。生產(chǎn)性生物資產(chǎn)按照成本進行初始計量。外購的生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的成本包括購買價款、相關稅費、運輸費、保險費以及可直接歸屬于購買該資產(chǎn)的其他支出。投資者投入的生產(chǎn)性生物資產(chǎn)，按投資合同或協(xié)議約定的價值加上應支付的相關稅費作為生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的入賬價值，但合同或協(xié)議約定價值不公允的，按公允價值確定實際成本。自行繁殖的生產(chǎn)性生物資產(chǎn)，其成本的確定按照其達到預計生產(chǎn)經(jīng)營目的前發(fā)生的飼料費、人工費和應分攤的間接費用等必要支出。本公司生產(chǎn)性生物資產(chǎn)在郁閉或達到預定生產(chǎn)經(jīng)營目的后發(fā)生的管護、飼養(yǎng)費用計入當期損益。本公司對生產(chǎn)性生物資產(chǎn)計提折舊，折舊方法采用年限平均法。本公司根據(jù)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的性質(zhì)、使用情況和有關經(jīng)濟利益的預期實現(xiàn)方式，確定其使用壽命和預計凈殘值。并在年度終了，對生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的使用壽命、預計凈殘值和折舊方法進行復核，如與原先估計數(shù)存在差異的，進行相應的調(diào)整。本公司生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的預計使用壽命、預計凈殘值率和年折舊率如下：資產(chǎn)類別預計使用壽命(年)預計凈殘值率年折舊率資產(chǎn)負債表日，本公司對生產(chǎn)性生物資產(chǎn)按照其賬面價值與可收回金額孰低計量，按單項資產(chǎn)可收回金額低于賬面價值的差額計提生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的減值準備。生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的減值損失一經(jīng)確認，在以后會計期間不再轉(zhuǎn)回。生物資產(chǎn)的收獲與處置：生物資產(chǎn)轉(zhuǎn)變用途后的成本按轉(zhuǎn)變用途時的賬面價值確定；生物資產(chǎn)出售、毀損、盤虧時，將其處置收入扣除賬面價值及相關稅費后的余額計入當期損益。 （十八） 油氣資產(chǎn)說明與各類油氣資產(chǎn)相關支出的資本化標準；各類油氣資產(chǎn)的折耗或攤銷方法、減值測試方法和減值準備計提方法；采礦許可證等執(zhí)照費用的會計處理方法；油氣儲量估計的判斷依據(jù)等。（十九） 無形資產(chǎn)與開發(fā)支出無形資產(chǎn)是指本公司擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產(chǎn)，包括……。無形資產(chǎn)按照成本進行初始計量。購入的無形資產(chǎn)，按實際支付的價款和相關支出作為實際成本。投資者投入的無形資產(chǎn)，按投資合同或協(xié)議約定的價值確定實際成本，但合同或協(xié)議約定價值不公允的，按公允價值確定實際成本。本公司在取得無形資產(chǎn)時分析判斷其使用壽命，劃分為使用壽命有限和使用壽命不確定的無形資產(chǎn)。使用壽命有限的無形資產(chǎn)，在使用壽命內(nèi)采用直線法攤銷，并在年度終了，對無形資產(chǎn)的使用壽命和攤銷方法進行復核，如與原先估計數(shù)存在差異的，進行相應的調(diào)整。使用壽命有限的無形資產(chǎn)攤銷方法如下：類別使用壽命攤銷方法備注對于只有土地使用權的，建議以如下方式說明：本公司無形資產(chǎn)均為使用壽命有限的土地使用權，采用直線法攤銷，使用年限如下：地塊類別使用期間備注使用壽命不確定的無形資產(chǎn)不予攤銷。本公司在每個會計期間對使用壽命不確定的無形資產(chǎn)的使用壽命進行復核，當有確鑿證據(jù)表明其使用壽命是有限的，則估計其使用壽命，按直線法進行攤銷。使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，無論是否存在減值跡象，每年都進行減值測試。說明使用壽命不確定的判斷依據(jù)，每一個會計期間對該無形資產(chǎn)使用壽命進行復核的程序，以及針對該項無形資產(chǎn)的減值測試方法及減值準備計提方法。資產(chǎn)負債表日，本公司對無形資產(chǎn)按照其賬面價值與可收回金額孰低計量，按單項資產(chǎn)可收回金額低于賬面價值的差額計提無形資產(chǎn)減值準備，相應的資產(chǎn)減值損失計入當期損益。無形資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，在以后會計期間不再轉(zhuǎn)回。本公司內(nèi)部研究開發(fā)項目的支出，區(qū)分研究階段支出與開發(fā)階段支出進行相應處理。將為獲取并理解 （表述相應技術及其相關的新的科學或技術知識）而進行的獨創(chuàng)性的有計劃調(diào)查期間確認為研究階段（或表述企業(yè)具體判斷標準）；將進行XX商業(yè)性生產(chǎn)（或使用）前，將研究成果或其他知識應用于XX計劃或設計，以生產(chǎn)出新的或具有實質(zhì)性改進的材料（裝置或產(chǎn)品）期間確認為開發(fā)階段。研究是指為獲取并理解新的科學或技術知識而進行的獨創(chuàng)性的有計劃調(diào)查。開發(fā)是指在進行商業(yè)性生產(chǎn)或使用前，將研究成果或其他知識應用于某項計劃或設計，以生產(chǎn)出新的或具有實質(zhì)性改進的材料、裝置、產(chǎn)品等。內(nèi)部研究開發(fā)項目研究階段的支出，于發(fā)生時計入當期損益；內(nèi)部研究開發(fā)項目開發(fā)階段的支出，同時滿足下列條件的確認為無形資產(chǎn)，否則于發(fā)生時計入當期損益：（1）完成該無形資產(chǎn)以使其能夠使用或出售在技術上具有可行性；（2）具有完成該無形資產(chǎn)并使用或出售的意圖；（3）無形資產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟利益的方式，包括能夠證明運用該無形資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品存在市場或無形資產(chǎn)自身存在市場，無形資產(chǎn)將在內(nèi)部使用的，應當證明其有用性；（4）有足夠的技術、財務資源和其他資源支持，以完成該無形資產(chǎn)的開發(fā)，并有能力使用或出售該無形資產(chǎn)；（5）歸屬于該無形資產(chǎn)開發(fā)階段的支出能夠可靠地計量。前期已計入損益的開發(fā)支出不在以后期間確認為資產(chǎn)。已資本化的開發(fā)階段的支出在資產(chǎn)負債表上列示為開發(fā)支出，自該項目達到預定可使用狀態(tài)之日起轉(zhuǎn)為無形資產(chǎn)。（二十） 商譽商譽為非同一控制下企業(yè)合并成本超過應享有的被投資單位或被購買方可辨認凈資產(chǎn)于取得日或購買日的公允價值份額的差額。與子公司有關的商譽在合并財務報表上單獨列示，與聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)有關的商譽，包含在長期股權投資的賬面價值中。在財務報表中單獨列示的商譽至少在每年年終進行減值測試。減值測試時，商譽的賬面價值依據(jù)相關的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合能夠從企業(yè)合并的協(xié)同效應中受益的情況分攤至受益的資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合。（二十一） 長期待攤費用本公司長期待攤費用是指已經(jīng)支出，但受益期限在一年以上（不含一年）的各項費用，包括：……等，其攤銷方法如下：類別攤銷方法攤銷年限備注（二十二） 附回購條件的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應考慮交易的經(jīng)濟實質(zhì)，充分披露其會計處理方法。（二十三） 維修基金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定項目，不適用請刪除。請根據(jù)企業(yè)實際情況表述。示例如下：本公司按商品房銷售款的一定比例向業(yè)主收取維修基金時，計入其他應付款核算；按規(guī)定將收取的維修基金交付給土地與房屋管理部門