烏魯木齊鯉魚山路成片土地開發(fā)可行性分析報告(編輯修改稿)
2025-08-30 08:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 市北線主要的居民地和商業(yè)、文化區(qū)域，也是新疆傳統(tǒng)的醫(yī)療、衛(wèi)生聚集地。 鯉魚山周邊地區(qū)是一個相對獨立的商業(yè)和居住版塊，雖然帶有一定工業(yè)區(qū)的成份，但整體環(huán)境在烏魯木齊屬于綠化密集地區(qū)，有著得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢。1998年以來，華源、廣匯等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)在鯉魚山一帶興建完成部分住宅小區(qū)，使鯉魚山路、新醫(yī)路形成了中、高檔住宅區(qū)的片區(qū)形象，從而提高了鯉魚山路的整塊土地價值。 烏魯木齊城市地域狹長，景觀資源嚴重缺乏，從中、高收入階層近幾年的置業(yè)趨勢看，對環(huán)境和自然資源的要求越來越高。鯉魚山路有依山傍景的觀景資源，同時又是烏魯木齊的主要商務(wù)區(qū)域，擁有完善的交通、商務(wù)、工作、生活和娛樂設(shè)施。據(jù)統(tǒng)計，該片區(qū)內(nèi)歷年商品住宅的總供應(yīng)量為68萬平方米，銷售率超過90%，商業(yè)項目和住宅項目開發(fā)前景看好。景觀資源和市政配套 該片土地在烏魯木齊鯉魚山景觀走廊內(nèi)，背靠鯉魚山公園和新疆民族風(fēng)情園，烏魯木齊惟一的市內(nèi)水系和平渠從中間穿越，與紅山景觀區(qū)形成對應(yīng)，是烏魯木齊城市北線主要的景觀帶和綠化帶。片區(qū)內(nèi)夏季平均氣溫低于市中心2攝氏度，冬季平均氣溫高于市中心2攝氏度，居住環(huán)境優(yōu)良，風(fēng)景優(yōu)美。 做為傳統(tǒng)的中心居住地，該片區(qū)市政配套完善，南、北、東、西分別臨近鯉魚山路、新醫(yī)路、友好路、北京路等城市主干道，與河灘快速公路相距500米，9條公交線路通過片區(qū)，四面通暢，交通便捷。 區(qū)域附近的友好路十字是烏魯木齊主要的商業(yè)區(qū)，1000米生活圈分布著友好商場、富成百貨、賽特購物中心、深圳城等知名零售商業(yè)和肯德基、百富漢堡等知名餐飲、娛樂網(wǎng)點，生活、購物便利。 周邊學(xué)院林立，幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等星羅棋布，人文氣氛濃郁，是烏魯木齊市區(qū)內(nèi)不可多得的、理想的人文居住區(qū)。土地成本和土地開發(fā)權(quán) 做為城市中心居住地，該土地經(jīng)過新的功能規(guī)劃后，進入有償出讓用地范圍。2001年4月，新疆啤酒花股份有限公司以投標方式，取得了該片土地（原新疆制藥廠），出讓金額為10100萬元（參照和比較：2000年12月，實際交易金額為41000萬元）。在以后兩年內(nèi)，新疆啤酒花股份有限公司需交納土地出讓金5600萬元（已交納1200萬元），投入前期和拆遷費用約3000萬元（已投入），完成“四通一平”后的土地成本增加到19000萬元左右。 以上地價，是烏魯木齊2年前三類土地的標準定價。在新的城市規(guī)劃中，該土地已經(jīng)確認為一類開發(fā)用地，按照烏魯木齊2003年土地出讓標準，該片土地的出讓金需增加3600萬元。 四、擬征購?fù)恋亻_發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓情況土地轉(zhuǎn)讓背景 新疆啤酒花股份有限公司獲得該片土地開發(fā)權(quán)后，將擬名為“陽光地帶”的商住開發(fā)計劃上報自治區(qū)計劃委員會，根據(jù)新計投資561號文件《自治區(qū)計委關(guān)于下達自治區(qū)2001年商品房開發(fā)建設(shè)投資計劃（第三批）的通知》，該項目獲準建設(shè)35萬平米商、住用房。此后，啤酒花房產(chǎn)聘請澳大利亞DCN公司主持了項目的規(guī)劃設(shè)計工作，于2002年4月通過烏魯木齊市規(guī)劃局審核批準。 2002年7月，啤酒花股份投資開發(fā)的另一個住宅項目“裕景花園”因質(zhì)量問題遭遇業(yè)主投訴，在退房要求得不到滿足的情況下，部分業(yè)主集體上訪。該事件被當?shù)匦侣劽浇槠毓夂螅【苹ü煞莘慨a(chǎn)項目受到嚴重挫傷，銷售和開發(fā)陷入停滯，該項目在臨近開發(fā)階段被迫中斷。經(jīng)過近一年的企業(yè)整改，新疆啤酒花股分有限公司醞釀企業(yè)轉(zhuǎn)型，決定放棄房地產(chǎn)市場，鞏固和發(fā)展自己的啤酒花種植主業(yè)。由此，鯉魚山土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓進入程序。土地收購意向和土地費用 該土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息發(fā)布后，新疆各大房地產(chǎn)企業(yè)均表示出強烈的收購意向。新疆鴻福集團獲知信息后，召開專門會議進行研討，與會者一致認為，該土地符合鴻福房地產(chǎn)公司后續(xù)項目的開發(fā)要求，應(yīng)予爭取。啤酒花股份獲悉新疆鴻福集團的收購意向后，對新疆鴻福集團的企業(yè)實力給予充分肯定，與新疆鴻福集團就土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜進行了多次洽談。 經(jīng)過雙方協(xié)商，（包括規(guī)劃設(shè)計方案、政府政策和批復(fù)文件等）轉(zhuǎn)讓給新疆鴻福房地產(chǎn)開發(fā)公司，轉(zhuǎn)讓價格以實際投入成本計算，包括土地購買成本10100萬元、土地出讓金5600萬元、前期和拆遷費用3000萬元、土地轉(zhuǎn)讓利潤1000萬元，四項合計，整體轉(zhuǎn)讓費用20000萬元。 意向確定后，新疆鴻福集團、新疆鴻福房地產(chǎn)公司對出讓土地的合法性、有效性做了全面審核和專業(yè)咨詢，并對土地使用情況進行勘測，認為該宗土地前期工作和報價真實無誤，收購以后，新疆鴻福房地產(chǎn)公司變更資產(chǎn)所有權(quán)以后，即可進入開發(fā)過程。 五、項目開發(fā)定位 完成土地收購工作以后，鴻福集團將對項目整體規(guī)劃做出調(diào)整，使之更符合新疆房地產(chǎn)市場當前需要，商住并重，充分發(fā)揮土地價值，合理規(guī)劃和使用土地面積。商業(yè)開發(fā) 1商業(yè)定位 利用現(xiàn)有土地的周邊臨街環(huán)境，結(jié)合新醫(yī)路沿線的新疆醫(yī)科大學(xué)（及附屬醫(yī)院）、蘭州軍區(qū)烏魯木齊總醫(yī)院等醫(yī)藥、醫(yī)療單位群聚優(yōu)勢，在新醫(yī)路沿線開發(fā)建設(shè)“鴻福醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品一條街（暫名）”。 整體建筑以3層為主，2層為店面和商鋪，3層為配套寫字間。 1定位依據(jù) 烏魯木齊醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品銷售網(wǎng)點散亂分布在臨近火車南站的奇臺路和開發(fā)區(qū)貴州路一帶，在綜合性商業(yè)市場嚴重過剩的情況下，到目前為止，烏魯木齊還沒有出現(xiàn)一家規(guī)范的、聚集性的醫(yī)藥產(chǎn)品專營市場。該土地周邊區(qū)域是傳統(tǒng)的醫(yī)療、藥品集散地，自然市場成熟，立地條件充分。而且，鴻福集團下屬的鴻福醫(yī)藥連鎖已經(jīng)形成規(guī)模和品牌優(yōu)勢，有多年的醫(yī)藥類市場運作經(jīng)驗，政策報批順理成章，內(nèi)部條件和外部條件均符合該類型項目的開發(fā)條件。 該項目建成以后，將成為新疆第一家以醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品為主的專營市場，發(fā)展前景好，銷售（招商）難度小。 1商業(yè)規(guī)模 遵循鴻福房
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