【文章內(nèi)容簡介】 表：222 20072011年萬科集團(tuán)產(chǎn)權(quán)比率分析表 單位：元項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年2011年所有者權(quán)益總額33,919,523, 38,818,549, 45,408,512, 54,586,199, 67,832,538, 負(fù)債總額66,174,944, 80,418,030, 92,200,042, 161,051,352, 228,375,901, 產(chǎn)權(quán)比率 中糧集團(tuán)同業(yè) 圖：223 萬科集團(tuán)產(chǎn)權(quán)比率趨勢分析圖 由圖：223可以看出，萬科集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)比率呈上升的趨勢，1011年的產(chǎn)權(quán)比率增長幅度較大，原因是房地產(chǎn)行業(yè)的地價(jià)的提高與萬科集團(tuán)的收購行為。從上可以看出，萬科集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)比率不斷的提高，企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)具有高風(fēng)險(xiǎn)，高報(bào)酬率的特點(diǎn)，企業(yè)經(jīng)營者利用了財(cái)務(wù)杠桿的作用，同時(shí)也增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。圖：224 萬科集團(tuán)與同行業(yè)產(chǎn)權(quán)比率趨勢比較圖 有圖：224可以看出萬科集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)比率高于行業(yè)的水平，二者在2011年萬科的產(chǎn)權(quán)比率低于行業(yè)水平。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)權(quán)比率水平相較其他產(chǎn)業(yè)較高。3. 利息保障倍數(shù)表：223 20072011年萬科集團(tuán)利息保障倍數(shù)分析表 單位：元項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年2011年利息費(fèi)用359,500, 657,253, 573,680, 504,227, 509,812, 稅前利潤7,641,605, 6,322,285, 8,617,427, 11,940,752, 15,805,882, 利息保障倍數(shù) 中糧集團(tuán)同業(yè) 圖：225 萬科集團(tuán)利息保障倍數(shù)趨勢分析圖 由圖：225可以看出，萬科集團(tuán)的利息保障倍數(shù)呈先下降，再上升的趨勢。0708年呈下降的趨勢，原因是08年的金融危機(jī)給萬科帶了巨大的影響，銷售量下降，資金運(yùn)用成本上升，所以它的利息保障倍數(shù)會(huì)下降；0811年的利息保障倍數(shù)不斷的上升，其原因是萬科集團(tuán)的銷售策略運(yùn)用得當(dāng)，合適市場的需求，另一個(gè)原因是萬科與建行、基金等組織積極合作，加強(qiáng)資金的管理。從上說明萬科集團(tuán)支付利息和履行債務(wù)契約的能力強(qiáng)，存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較少，已獲利息倍數(shù)越大，說明償債能力越強(qiáng)，企業(yè)的負(fù)債能力提高。圖：226 萬科集團(tuán)與同行業(yè)利息保障倍數(shù)趨勢比較圖 由圖：226可以看出萬科集團(tuán)的利息保障倍數(shù)的趨勢與行業(yè)的趨勢相近。07年低于行業(yè)水平，但是0811年都高于行業(yè)水平，并且不斷的拉大了差距。（3） 小結(jié) 萬科集團(tuán)的營運(yùn)資金不斷的增加，說明當(dāng)期的償債能力在增強(qiáng)。但是它的流動(dòng)比率在降低，同時(shí)速動(dòng)比率也是在降低，說明缺乏短期償債能力。萬科集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率較低，存貨的庫存風(fēng)險(xiǎn)較高，存貨的銷售速度較慢，存貨的資金流動(dòng)性較弱，償付能力也較弱，資本的運(yùn)用效率較低。萬科集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率處于下降的狀態(tài)，公司要提高應(yīng)收賬款的管理辦法，使得收款能力提高，從而提高資金周轉(zhuǎn)的速度。萬科企業(yè)的長期償債能力在不斷的下降，企業(yè)的負(fù)債水平較高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，企業(yè)充分利用了財(cái)務(wù)的杠桿作用，提高了股東的實(shí)際報(bào)酬率，降低了資金的成本。萬科集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)比率不斷的提高，企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)具有高風(fēng)險(xiǎn)，高報(bào)酬率的特點(diǎn)，企業(yè)經(jīng)營者利用了財(cái)務(wù)杠桿的作用，同時(shí)也增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。萬科集團(tuán)支付利息和履行債務(wù)契約的能力強(qiáng)，存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較少，已獲利息倍數(shù)越大，說明償債能力越強(qiáng)，企業(yè)的負(fù)債能力提高，企業(yè)支付利息的能力較強(qiáng)。三、獲利能力分析表：31 20072011年萬科集團(tuán)銷售毛利率分析表 單位：元項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年2011年主營業(yè)務(wù)收入35,526,611, 40,991,779, 48,881,013, 50,713,851, 71,782,749, 主營業(yè)務(wù)成本20,607,338, 25,005,274, 34,514,717, 30,073,495, 43,228,163, 銷售毛利14,919,272, 15,986,504, 14,366,295, 20,640,356, 28,554,586, 銷售毛利率（%） 中糧集團(tuán)同業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值圖：31 萬科集團(tuán)銷售毛利率趨勢分析圖 由圖：31可以看出，萬科集團(tuán)銷售毛利率呈先下降再上升的趨勢。0709年的銷售毛利率下降了10%，其中的原因是金融危機(jī)和國家的宏觀調(diào)控政策，不可忽視的是萬科集團(tuán)自身的銷售成本的控制存在不足；0911年的銷售毛利率水平恢復(fù)到一般水平，原因是萬科集團(tuán)的銷售策略符合市場的需求，同時(shí)管理方面的不斷的改進(jìn)，降低了成本。，說明萬科的盈利水平較穩(wěn)定，但是09年的毛利率最低，大部分在09年轉(zhuǎn)入結(jié)算。其中包括福州金域榕郡、廣州金色城品、南京金域緹香、天津假日潤園等4個(gè)08 年計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目。由于該等項(xiàng)目銷售時(shí)正值市場低迷，毛利率較低；另外，報(bào)告期內(nèi)結(jié)算的項(xiàng)目中還包括上海華漕21上海金色城市、廣州新里程等利潤率較低的保障性住房。圖：32 萬科集團(tuán)與同行業(yè)銷售毛利率趨勢比較圖 從圖：32可以看出萬科的銷售毛利率與行業(yè)的趨勢相近，但是萬科的銷售毛利率低于行業(yè)的水平。房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)和國家的政策的影響較為明顯。2. 銷售利潤率分析表：32 20072011年萬科集團(tuán)銷售凈利率分析表 單位：元項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年2011年主營業(yè)務(wù)收入35,526,611, 40,991,779, 48,881,013, 50,713,851, 71,782,749, 利潤總額7,641,605, 6,322,285, 8,617,427, 11,940,752, 15,805,882, 銷售利潤率(%) 中糧集團(tuán)同業(yè) 圖：33 萬科集團(tuán)銷售利潤率趨勢分析圖 由圖：33可以看出，萬科集團(tuán)的銷售凈利率呈先下降，再上升的，在略微下降的趨勢。%，其原因是金融危機(jī)導(dǎo)致的國內(nèi)房價(jià)價(jià)格下降，銷售量下降，國內(nèi)房地產(chǎn)需求萎縮等；0910年，銷售的凈利率逐步恢復(fù)，其原因是萬課集團(tuán)繼續(xù)貫徹快速開發(fā)、快速銷售的經(jīng)營策略，并通過標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品推廣、項(xiàng)目流程優(yōu)化、表彰快速開發(fā)項(xiàng)目等一系列措施，進(jìn)一步了提高項(xiàng)目經(jīng)營效率，縮短了項(xiàng)目從獲取到開工的平均周期，提高管理水平等，它的銷售凈利率提高了；1011年的銷售利潤率下降呈正常的趨勢。從上可得萬科集團(tuán)受市場經(jīng)濟(jì)的影響較大，同時(shí)也與它的銷售與財(cái)務(wù)政策關(guān)系密切，五年期間銷售利潤率受環(huán)境的影響明顯，要加強(qiáng)主營業(yè)務(wù)的管理。圖：34 萬科集團(tuán)與同行業(yè)銷售利潤率趨勢比較圖 由圖：34可以看出萬科的銷售利潤率0710年低于行業(yè)的水平，11年高于行業(yè)的水平?？梢钥闯龇康禺a(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境中受金融與國家政策的影響較為明顯，利潤的波動(dòng)較大。3. 銷售費(fèi)用率分析表：33 20072011年萬科集團(tuán)銷售費(fèi)用率分析表 單位：元項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年2011年?duì)I業(yè)收入35,526,611, 40,991,779, 48,881,013, 50,713,851, 71,782,749, 期間費(fèi)用3,317,809, 4,048,402, 3,529,384, 4,429,689, 3,152,654, 銷售費(fèi)用率 中糧集團(tuán)同業(yè)圖：35 萬科集團(tuán)銷售費(fèi)用率趨勢分析圖 由圖：35可以看出萬科集團(tuán)的銷售費(fèi)用率呈先上升，再下降，再上升，然后下降的趨勢五年期間萬科的主營業(yè)務(wù)不斷增加，但是期間費(fèi)用在不斷降低，2011年的銷售費(fèi)用率最低，萬科的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用在不斷的下降，說明萬科的管理水平上升。圖：36 萬科集團(tuán)與同行業(yè)銷售費(fèi)用率趨勢比較圖 由圖：36可以看出萬科集團(tuán)的銷售費(fèi)用率低于行業(yè)的水平，但是它的趨勢與行業(yè)的趨勢相近。4. 銷售成本率分析表：34 20072011年萬科集團(tuán)銷售成本率分析表 單位：元項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年2011年?duì)I業(yè)收入35,526,611, 40,991,779, 48,881,013, 50,713,851, 71,782,749, 營業(yè)成本20,607,338, 25,005,274, 34,514,717, 30,073,495, 43,228,163, 銷售成本率 同業(yè) 圖：37 萬科集團(tuán)銷售成本率趨勢分析圖 由圖：37可以看出萬科集團(tuán)的銷售成本率呈先上升再下降，再上升的趨勢。0709的上升趨勢明顯，其原因是金融危機(jī)使得它的銷售量下降，房價(jià)下降，從而是主營業(yè)務(wù)收入的增長幅度低于往年水平，同時(shí)它的銷售成本的增長幅度高于往年；2010年的銷售成本率有較大的下降幅度，其原因是加強(qiáng)了萬科在成本控制和費(fèi)用的管理上努力取得的成績；2011年的增長幅度較小，不為明顯。從上可以看出，萬科的銷售成本率控制的較為穩(wěn)定，但是還是較高，應(yīng)加強(qiáng)銷售和成本管理，降低銷售成本。圖：38 萬科集團(tuán)與同行業(yè)銷售成本率趨勢比較圖 由圖：38可以看出萬科的銷售成本率高于行業(yè)的銷售成本率，而且二者的趨勢相近。在市場的大環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)受的影響較為明顯。萬科集團(tuán)的銷售成本率高于行業(yè)的水平，這就是萬科的不足。5. 小結(jié) ，說明萬科的盈利水平較穩(wěn)定，但是09年的毛利率最低自身的銷售成本的控制存在不足；萬科集團(tuán)的銷售利潤率受市場經(jīng)濟(jì)的影響較大，同時(shí)也與它的銷售與財(cái)務(wù)政策關(guān)系密切，五年期間銷售利潤率受環(huán)境的影響明顯，要加強(qiáng)主營業(yè)務(wù)的管理；萬科集團(tuán)的銷售費(fèi)用率下降明顯，它的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用在不斷的下降，說明萬科的管理水平上升；，萬科的銷售成本率控制的較為穩(wěn)定，但是還是較高，應(yīng)加強(qiáng)銷售和成本管理，降低銷售成本。房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響較為明顯，企業(yè)的獲利能力受金融環(huán)境和國家的政策的影響也較為明顯，但是企業(yè)的營運(yùn)成本可以通過自身的管理降低。四、資產(chǎn)運(yùn)用效率分析表41 20072011年萬科集團(tuán)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析表 單位：元項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年2011年主營業(yè)務(wù)收入35,526,611, 40,991,779, 48,881,013, 50,713,851, 71,782,749, 年初總資產(chǎn)48,507,917, 100,094,467, 119,236,579, 137,608,554, 215,637,551, 年末總資產(chǎn)100,094,467, 119,236,579, 137,608,554, 215,637,551, 296,208,440, 平均總資產(chǎn)74,301,192, 109,665,523, 128,422,567, 176,623,053, 255,922,995, 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(%) 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) 1, 1, 中糧集團(tuán)同業(yè)圖：41 萬科集團(tuán)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率趨勢分析圖 由圖：41中可以看出，萬科集團(tuán)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在逐漸下降，0708年的周轉(zhuǎn)率的下降幅度為11%，原因是07年末的金融危機(jī)，在這樣的消費(fèi)環(huán)境中，萬科的主營業(yè)務(wù)收入減少；0809年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率水平穩(wěn)定，金融危機(jī)帶來的影響還在影響著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；0910年的周轉(zhuǎn)率的下降幅度為9%，而且也低于前三年的水平，這是因?yàn)槿f科收購了數(shù)家房地產(chǎn)公司，較大的增加了企業(yè)的總資產(chǎn)；2011年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率穩(wěn)定。從上可得萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降的幅度較大，萬科在資產(chǎn)的運(yùn)用上效率較低，經(jīng)營活動(dòng)的能力差，影響它的盈利能力。圖：42 萬科集團(tuán)與同行業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率趨勢比較圖 由圖：42可以看出，萬科集團(tuán)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高于行業(yè)水平，趨勢相近，但是萬科集團(tuán)2011年的為下降趨勢，行業(yè)的為上升趨勢。0711年整個(gè)房地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都是下降的趨勢，萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高于行業(yè)水平。2. 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表42 20072011年萬科集團(tuán)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析表 單位：元項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年2011年主營業(yè)務(wù)收入