【文章內(nèi)容簡介】 四川，歷史悠久，文化燦爛。自蠶叢、魚鳧以來至今已有4500余年文明史，水旱從人，物華天寶，號稱天府之國?，F(xiàn)有國家歷史文化名城成都、自貢、樂山、宜賓、瀘州、閬中、都江堰7座、全國重點文物保護單位40處，有省級歷史文化名城（鎮(zhèn)）24座從古代水利工程、古鎮(zhèn)民居到名人故居，從寺廟道觀、石刻壁畫到現(xiàn)代藝術博物館，從史前遺址到現(xiàn)代建設風貌，應有盡有。南絲綢之路經(jīng)過四川往南延伸；三國豪杰在蜀道上演繹了無數(shù)故事；舉世矚目的紅軍長征在川西走過了最艱苦的一段，留下了光輝的足跡。另外，在巴蜀美麗的大地上，還聚居著藏、彝、羌、納西等15個少數(shù)民族，燈會、花會、轉(zhuǎn)山會、賽馬會、火把節(jié)，民風民俗豐富多彩，川酒川菜享譽中外，傾倒了無數(shù)海內(nèi)外游客。3. 經(jīng)濟分析 2012年，%。其中：，%；，%；，%。按常住人口計算人均生產(chǎn)總值57624元，%。一、二、∶∶。，%；，%。，%。% 。其中，%，%，%，%，%，%，%，%。%。%。%。%。[2] 市場供求現(xiàn)狀分析和預測 市場供給分析1. 供給情況和投資量分析圖表 1 成都市2008年~2012年商業(yè)用地供求情況（單位：畝）縱觀近5年成都市商業(yè)用地的供求情況來看，商業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)需求與政府供應的情況走勢一致，在2008年到2011年呈上升趨勢，在2011年達到峰值。地震為成都的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一個十分重要的契機，在城市修復和加速建設的大背景下商業(yè)房地產(chǎn)也逐步擴大建設的規(guī)模。這樣的趨勢使商業(yè)房地產(chǎn)在成都像雨后春筍般出現(xiàn)，為使產(chǎn)業(yè)得到可持續(xù)的發(fā)展，政府在2012年減少對商業(yè)用地的供應量，有效控制商業(yè)地產(chǎn)在成都的飽和。研究商業(yè)用地的供求比可得到，成都市對商業(yè)用地的需求在逐漸降低。但對成都商業(yè)用地在城市的分布（詳細數(shù)據(jù)見下圖）可得到商業(yè)地產(chǎn)在城市分布不均，以城南發(fā)展最為繁榮，因近年成都開始對城北的老舊建筑進行大規(guī)模的拆遷和改造，城北的商業(yè)發(fā)展緊隨城南之后。從2011年開始，城北的商業(yè)用地成交量開始最低，預計到2013年商業(yè)用地在城北依然還有小幅度的回升，不會停止供應。（相關數(shù)據(jù)來自《2012年成都商業(yè)地產(chǎn)報告》[3]、《2011年成都土地市場分析報告》[4]以及《2009年成都物業(yè)市場回顧》[5]）圖表 2 成都2008~2012已成交商業(yè)用地在城市分布情況對比（單位：畝）2. 空置情況分析圖表 3 2008~2012成都商業(yè)中心空置率從成都零售物業(yè)地產(chǎn)近5年的空置率來看，總體是呈下降趨勢，在2012年空置率的走勢開始上漲，截止2013年第一季度，%。結合成交面積可見，成都市中心城區(qū)的零售物業(yè)的市場呈現(xiàn)供給總量增加，同時開發(fā)商的投資力度大于市場供給增量。按照仲量聯(lián)行的預期，這樣的高空置率會在2013年第四個季度結束時有所下降[]。，%?？傮w看來零售物業(yè)市場仍處于良性發(fā)展的軌道上。（相關數(shù)據(jù)來自《2012年成都商業(yè)地產(chǎn)報告》[3]、《2011年成都土地市場分析報告》[4]以及《2009年成都物業(yè)市場回顧》[5]）3. 租金及售價波動情況根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，2011年第三季度成都核心商圈的購物中心租金為510元/平方米，2012年第三季度的租金攀升至647元/平方米，%。同期，非核心商圈零售地產(chǎn)首層租金均值為356元/平方米，%[6]。截至2013年第一季度末成都優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均月凈租金為376元/平方米，核心商圈優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均凈租金達669元/平米。相比之下租金的增幅在減少，但租金依然會在短期之內(nèi)呈現(xiàn)上升的趨勢。根據(jù)2013年成都寫字樓市場分析報告的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2012年成都超甲級寫字樓的平均租金為153元/平方米/月，甲級寫字樓平均租金為116元/平方米/月，近兩年甲級寫字樓已成為市場主力。 商圈消費群分析1. 市場需求容量分析根據(jù)過去5年的商業(yè)銷售數(shù)據(jù)：自2008年起，成都亨得利的年銷售額就在全國鐘表單店中排名第一，浪琴專柜的銷量更沖到了全球第一；2010年，成都王府井百貨雅詩蘭黛專柜以全年銷售6500萬元，位列全球?qū)９竦谝幻?；ARMANIJEANS、BOSSOrange，成都店全國銷量第一；LV成都直營店的年度銷售業(yè)績一直穩(wěn)居全國三甲；2011年，迪奧香水、彩妝在成都的銷量居全球第一，護膚產(chǎn)品銷量居全球第二……成都已成為中國奢侈品消費成長速度最快的地方之一?！　　陡２妓埂贩Q，成都已經(jīng)成為全國最主要的時尚奢侈品消費中心，消費額僅次于北京、上海，居全國第三。成都的商業(yè)地產(chǎn)容量十分可觀。截至2012年年底，成都各級各類國際品牌共引入199個，% 。中國西部大開發(fā)戰(zhàn)略及產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整為成都帶來的前所未有的機遇，2013年財富論壇選址證明了成都的商業(yè)投資價值潛力。2. 消費者群體分析l 消費者年齡層次消費群體顯然以年輕人居多，其中1620歲之間的被訪者占2%，年齡在2125歲的被訪者占17%，34%的被訪者年齡在2530歲之間，27%的被訪者年齡在3035歲之間，14%的被訪者年齡在3640歲之間，5%的被訪者年齡在4045歲之間。因此本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)應適應年輕人的消費喜好。l 消費者工作地點序號區(qū)域百分比1府青立交282馬鞍路233建設路174八里莊/二仙橋145紅星路96五塊石片區(qū)67萬年場3l 消費者購買能力成都市社會消費品零售總額在全國僅次于北京和上海，根據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計得到的數(shù)據(jù)來看：2012年12月，%，；%；%。2012年1~。 競爭環(huán)境分析右圖為截止2012年成都各已開業(yè)商業(yè)中心在中心城區(qū)的分布圖。由圖中可得到商業(yè)中心集中分布在城中，而在本項目擬建的城北地區(qū)交通便利，但商業(yè)中心稀缺。左圖為未來新增商業(yè)項目在成都市中心城區(qū)的分布圖。由圖中我們可得到地鐵沿線的商業(yè)中心增多，且規(guī)模更大，這一現(xiàn)象在本項目所在的城北區(qū)域表現(xiàn)明顯。成都商業(yè)地產(chǎn)市場日益著重打造帶給消費者集娛樂和購物為一體的多功能商業(yè)中心，項目互相抄襲的現(xiàn)象較少，由于引進的品牌采用統(tǒng)一售價所以價格戰(zhàn)等低競爭手段也不太多見。相反，開發(fā)商力求打造品牌，在策劃過程中更注重展示項目特點，以此來吸引消費者。在這樣的競爭環(huán)境中，購物中心要在同類競爭者中脫穎而出必須要找準定位，為目標消費人群帶來獨特的購物體驗。 市場定位和建設規(guī)模 租金售價的分析根據(jù)上述的市場調(diào)查內(nèi)容，成都的商業(yè)地產(chǎn)中，截止2013年第一季度核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)的購物中心租金達到平均669元/㎡/月，縱觀近兩年的租金情況是呈上升趨勢；非核心區(qū)域的購物中心首層租金也達到了平均367元/㎡/月。寫字樓方面，根據(jù)2013年成都地區(qū)寫字樓市場調(diào)研報告的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，成都地區(qū)超甲級寫字樓的租金可達平均xxx元/㎡/月，甲級寫字樓的租金為85~131元/㎡/月。本項目地處成都北一環(huán)，地理優(yōu)勢不及城中核心商圈，但定位為優(yōu)質(zhì)購物中心和甲級寫字樓，租金應根據(jù)市場調(diào)研報告的平均租金合理擬定，暫擬定購物中心和寫字樓租金分別為380元/㎡/月、120元/㎡/月。根據(jù)同檔次的購物中心和寫字樓售價，㎡、㎡。 租售比例的分析在過去，大量的購物中心采用的一種只租不售的經(jīng)營模式，對于購物中心這種回收期較長的商業(yè)地產(chǎn)，只租不售的方式更加增加了開發(fā)商資金長期得不到回收的狀況，為保證購物中心有合理的收益，根據(jù)文章《中國購物中心的經(jīng)營模式和發(fā)展》，購物中心的出售比例最好不高于18%。 項目SWOT分析優(yōu)勢（Strengths）劣勢(Weakness)（1） 項目所在地周圍已建成的住宅小區(qū)和成都高校較多，對提升項目價值有不可限量的作用；（2） 項目所在地交通便利，距離春熙路商圈直線距離僅5分鐘車程。（1）項目附近老舊建筑目前尚未拆除，地段環(huán)境尚未得到很好改善，影響項目在消費者心中的地位；（2）項目地理位置欠妥，門口立交橋可能會遮擋且影響企業(yè)形象。機會（Opportunities）威脅（Threats）（1） “北改”項目的實施將使項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍將逐步成熟；（2） 由于近年房產(chǎn)的發(fā)展和品牌開發(fā)商的涌入，區(qū)域形象提升，客戶認同加強。（1） 大區(qū)域內(nèi)競爭對手較多，消費群體定位比較一致； 目標客戶群的選擇根據(jù)市場調(diào)查內(nèi)容，項目所在地周圍的潛在消費群體以26歲~35歲年齡段為主，消費者大多是生活在項目用地周圍的住戶。通過對住宅區(qū)的考察，得到區(qū)域內(nèi)商品房多為中檔偏高檔，還有部分上世紀建設的小區(qū)以及高校。我們將項目的目標消費群體設定在以家庭為主的青年消費人群。 市場定位通過對項目所在地周圍情況的實地考察，我們了解到該項目所在區(qū)域內(nèi)為住宅區(qū)和電子科技大學的校園，住宅包括中高檔小區(qū)及普通的老住宅區(qū)；范圍內(nèi)娛樂設施較為匱乏，因此項目將定位為滿足住戶生活需求的集購物和休閑娛樂為一體的綜合載體。項目以購物為主打，輔助餐飲和娛樂，為住戶帶來生活一站式服務。項目的租金暫定為購物中心380元/㎡/月，寫字樓120元/㎡/月；㎡，㎡。購物中心出售面積為購物中心總面積的10%，寫字樓出售面積為寫字樓總面積的20%。 建設規(guī)模序號項目指標1總用地面積13333平方米2建筑占地面積10700平方米3總建筑面積70700平方米4容積率5建筑密度20%6綠地率25%第四部分 規(guī)劃設計方案構建 建筑規(guī)劃方案 方案一1. 建設內(nèi)容1) 購物中心主樓為項目主體，包括地下負一樓、負二樓共7層，滿足周邊住戶對生活用品的采購和娛樂的需求。2) 機動車、非機動車停車場設計機動車和非機動車停車場，滿足周邊住戶和消費者的停車需求。3) 綠化為商業(yè)中心營造優(yōu)美的購物環(huán)境，項目綠化部分為入口處的特色綠化生態(tài)廣場，為消費者帶來舒適的購物體驗。2. 規(guī)劃布局1） 購物中心模塊布局216。 物業(yè)條件假設l 建筑類型：封閉式，負一樓與下沉式廣場相連；l 入口位置：主入口1個，次入口4個（一層2個，負一層2個），負一層下沉式廣場處設置2個入口；l 中庭：1個不規(guī)則形中庭；l 商業(yè)體量：建筑面積70700平方米，包括地下兩層，商業(yè)中心主樓共7層；l 停車場：10000平方米。216。 業(yè)態(tài)樓層分布圖通過對租金水平、店鋪面積、消費頻率和消費類型的調(diào)查與分析，得到了各業(yè)態(tài)的合理落位樓層圖：專業(yè)百貨機動車、非機動車停車場電影城綜合百貨綜合百貨綜合百貨培訓中心快速餐飲超級市場食品雜貨專業(yè)店藥妝店家庭餐飲書店amp。休閑餐飲快速時尚品牌店個人時尚購物零售業(yè)B2B1L1L2L3L4L5KTV2） 購物中心動線設計l 人流動線l 空間形式：采用封閉式動線設計，保證在嚴酷的天氣條件下使消費者和零售商能享受到舒適的環(huán)境，同時也為展覽、娛樂、表演和促銷提供場所，增加商業(yè)機會，能延長營業(yè)時間；l 水平動線設計模式：采用環(huán)形布局，使店鋪能夠得到均等的被瀏覽的幾率，提高交易率；l 垂直交通系統(tǒng)：采用交叉式排列，消費者流動升降兩方向均為連續(xù)，不會發(fā)生混亂，結合不規(guī)則形中庭，營造一步一景的豐富感； l 中庭的垂直動線：中庭自上而下沒有變化，消費者在任何樓層都能不被遮擋地觀察中庭的活動。l 物流消防動線l 物流動線：負二層為庫房，購物中心的背立面設置專門的卸貨通道；l 消防動線：①購物中心防火等級為一級，營業(yè)區(qū)防火分區(qū)最大面積為4000平方米，每個區(qū)域設置自動噴水滅火系統(tǒng)，地下室分區(qū)面積為500平方米；②每層消防疏散通道寬度按照每層疏散人數(shù)寬度指數(shù)制定；③每個防火分區(qū)設置不少于兩個出口。3. 建筑造型1） 建筑形態(tài)：采用簇形中的Y形結構，在適應建筑用地地塊的同時用新穎的造型吸引消費者。2） 入口外觀設計l 入口設計：采用焦點式的入口設計，個性鮮明，簡潔大氣，輔以夜景照明以及其他裝飾方式，營造出一目了然的商業(yè)氛圍。l 外觀設計：以簡單明快為主，入口處外墻設置為通透的玻璃幕墻，白天可以增強室內(nèi)通透感，夜晚市內(nèi)的燈光可以使入口更加吸引人，同時為部分租戶增大了展示的機會；外觀采用時尚新穎的外墻設計，戶外設置大型廣告牌，吸引消費者眼球的同時也可以增加廣告費的收入。3） 廣場及景觀設計l 廣場設計：廣場設計旨在為消費者提供休閑場所，廣場以綠化、人造景觀和休息區(qū)組成，起到吸引潛在消費者的作用；l 景觀設計：購物中心內(nèi)恰當布置綠植和季節(jié)性花卉，室外廣場采用草坪和低矮灌木避免干擾消費者視線，輔以水景為消費者帶來舒適的感官感受。4） 店鋪外觀店鋪外觀無統(tǒng)一風格，每家租戶為彰顯各自特點可以自行設計，但在施工前必須建立審批機制。5） 銷售支持區(qū)設計l 洗手間：為殘障人士設置專門的衛(wèi)生設施，衛(wèi)生間外設立等候區(qū)。l 休息區(qū)：每層樓的中庭周圍設置休息區(qū)，固定座位可滿足至少一家三口的家庭式或三人以上購物人群。l 停車場：動線流暢，鮮明的色彩分區(qū)便于消費者記憶。l 廣告：設置戶外廣告牌、LED廣告和商場櫥窗廣告l 其他服務：設置專門的殘疾人通道，提供無障礙購物環(huán)境；休閑飲食區(qū)提供無線WIFI服務；設置吸煙區(qū)。4. 結構設計本項目為大型商業(yè)中心，屬于商業(yè)類公共建筑，建筑耐久年限為二級；建筑使用年限為50年；本工程抗震設防烈度為8度，抗震設防分類為乙級。抗爭結構體系為鋼筋混凝土框架結構，框架結構抗震等級為一級，抗震墻抗震等級為一級；屋面防水等級為二級；本工程B1及地上5層，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板，基礎為鋼筋混凝土筏板，采用天然地基。5. 公用設備方案1) 給排水系統(tǒng)設計設計范圍：本工程為多層建筑，屬于重要人流高密度公共建筑，建筑物耐火等級為地上一級。給排水部分包括給水、熱水、中水、排水、雨水等分類。2) 電氣系統(tǒng)設計設計范圍：本項目擬設計建設以下電氣系統(tǒng)。l 強電系統(tǒng)：10/；電力及其配電系統(tǒng)；照明及其配電系統(tǒng)；建筑防雷保護、接地系統(tǒng)及安全措施。l 智能化系統(tǒng)：信息設施系統(tǒng)ITSI（包括信息網(wǎng)絡系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、有線電視