【正文】 畢業(yè)設計—財富又一城可研報告摘要隨著時代的不斷發(fā)展，縣城已經逐步地城市化，不再局限于原有的規(guī)劃范圍，而是向外延伸發(fā)展新區(qū)，然而新區(qū)的發(fā)展無非是一個挑戰(zhàn)，不僅僅是政府，對于開發(fā)商來說，房地產開發(fā)項目的投資額巨大，影響的因素較多并且有著較高的投資風險，一個全新的區(qū)域更是如此。因此在前期的可行性研究在決策階段成為不可或缺的一部分。根據(jù)項目的情況及可行性研究報告的基本編制內容，對項目的可行性進行各方面的分析。通過對項目的全面分析、調查及方案的比較和評價，論證其在經濟方面合理、技術方面可行、環(huán)境方面準許并且擁有一定的經濟效益。在分析項目的建設地點時，結合周邊客觀分析項目發(fā)展的前景。在對項目的財務評價中對內部收益率、靜態(tài)投資回收期等以及不確定性因素的分析，并且對環(huán)境進行評價，從而論證該項目是否可行，為正確、有效的決策提供依據(jù)。關鍵詞：住宅小區(qū)；可行性研究；財務評價；風險分析The Feasibility Study Report on the XingGuang Residential Area AbstractWith the continuous development of the times,county urbanization already step by step,instead of being limited to the original area planning ,the government prefer to extend outward new ,the development of the new district is nothing more than a chanllenge,not only government,for developers,real estate development project investment is huge,thre are many factors affecting the project ,and a high investment risk .In particular a new the feasibility study is very necessary.According to the situation of the project and the basic content of feasibility study report,analysing the feasibility of the prehensive analysis of the project ,survey and scheme parision and evaluation,demonstrate its economic is reasonable,the technology is feasible and environmental permit and gain certain economic benefits.Analysis of the construction of the project site ,bined with environmental analysis project development internal rate in financial evalution of project,the static investment payback period is analyzed,and to evaluate the ,demonstrate the project is feasible or not.Keywords : Residential Area 。Financial evaluation 。Feasibility study report。Risk analysis.“星光天地”將成為集世界一流設計、建筑、管理、服務于一體的大型綜合性生活圈，必將為興文人民帶來全新的生活體驗。力求人性化、科學化，無論是三口之家，或是三代同堂，均能滿足不同業(yè)主對居住空間的不同需求，并以經典的建筑外觀、考究的戶型空間奠定樓盤的高品質基調，與周圍環(huán)境形成了自然和諧的氛圍，讓建筑的每個細節(jié)與生活產生共鳴，以人性規(guī)劃演繹對生活的熱愛。融入僰苗文化元素的標桿商業(yè)集群，鑄就興文新地標，住宅中心建筑面積近12萬方，總套數(shù)836戶，集星級入戶挑高大堂、法式園林、大型水景、世界頂級電梯配備、超大綠化面積、兒童游樂區(qū)等硬件，同時享受尊崇和星級的港式物管服務為一體82第一章 總論 項目概況l 項目名稱：興文縣星光小區(qū)項目l 項目擬建地址：宜賓市興文縣光明新區(qū)，北為玉屏大道，南為光明大道，東為建武路，西為九絲路l 項目性質：新建l 占地面積：63畝l 建筑面積：l 建設內容：本工程項目共7棟，地下1層，地上最高18層，最低15層，地下一層為停車場l 開發(fā)單位簡介：粵華集團?；浫A集團是一家集重型裝備、機械、鑄造、紡織、餐飲、建材、房地產為一體的多元化大型企業(yè)集團。集團現(xiàn)有控股企業(yè)十余家粵華置地是集房地產開發(fā)、商業(yè)投資運營、物業(yè)經營管理為一體的綜合性地產企業(yè)，由宜賓粵華置地有限公司、宜賓粵華商業(yè)管理有限公司、宜賓粵華房地產開發(fā)有限公司、四川長隆置地有限公司、四川正嘉物業(yè)管理有限公司組成，總注冊資金近一億元。粵華置地自2010年7月組建以來，有“半島大院” 、“半島理工” 、“星光天地” 、“星光名城”、“粵華集團總部” 等多個項目正在建設和開發(fā)中。公司以鑄造百年品牌為核心，以打造高端住宅、城市休閑商業(yè)為導向，通過專業(yè)化、科學化的有效運營，為客戶提供高品質產品，以實現(xiàn)房地產開發(fā)經營的最大效能和價值。 項目提出的背景興文縣位于四川盆地南緣，川滇黔結合部，東南與瀘州市敘永縣、南與云南省威信縣接壤，西鄰宜賓市珙縣、西北接長寧縣，北與江安縣、瀘州市納溪區(qū)共界?？h城距宜賓市、瀘州市均為105公里。全縣轄8鎮(zhèn)7鄉(xiāng)（其中5個苗族鄉(xiāng)，2006年鄉(xiāng)鎮(zhèn)調整前為11鎮(zhèn)10鄉(xiāng)），縣內多民族雜居，以漢族為主，有苗、回、藏、滿等17個少數(shù)民族；，占總人口的11%。縣城中城鎮(zhèn)，城區(qū)人口5萬人，面積4平方公里。光明壩新城開發(fā)區(qū)（以下簡稱開發(fā)區(qū)）位于興文縣城城市中心區(qū)西側，與城市舊城區(qū)以望城坡城市通道相連，以老城區(qū)為發(fā)展基礎、向西拓展城市發(fā)展空間的區(qū)域形成的城市行政、文化中心。開發(fā)區(qū)南至青杠林求雨山腳現(xiàn)狀過境公路S309外側，北至規(guī)劃新過境公路S309南側，東至望城坡東坡腳轉盤處，西至新舊過境公路交叉口。開發(fā)區(qū)四周群山環(huán)抱，地勢較為平坦略呈南北高，中部低；西部高，東部低，海拔最低高程347米，用地建設條件較好。興文縣境內名勝古跡較多，國家級風景名勝區(qū)興文縣石海洞鄉(xiāng)和幽雅靜謐的省級博望山風光。位于縣城南部30公里的石林鎮(zhèn)內的天泉洞中心風景區(qū)，蜚聲中外。開發(fā)區(qū)定性為集行政文化辦公的生態(tài)居住區(qū)，人口規(guī)模2萬。其一是為部分在新區(qū)工作的行政、文化和醫(yī)療等工作的白領人士提供高層次的居??；其二是滿足中心城少量外遷居住需求，提供高品質高檔次的居住地；其三是提供原有村莊居民的安置居住區(qū)，原則上就近安置，提供統(tǒng)一規(guī)劃的農民新村。居住小區(qū)配套設施根據(jù)規(guī)范設置，同時兼顧有效利用規(guī)劃區(qū)外的配套設施，規(guī)劃包括中學1所、小學1所、幼兒園3所、農貿市場2處等，且對其用地位置與規(guī)模進行了明確規(guī)定。居住用地中的公共服務設施依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》規(guī)定，同時考慮充分利用規(guī)劃區(qū)外的居住配套設施，有效利用城市資源，保證合理的服務半徑。規(guī)劃包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、市政公用和社區(qū)服務等八大類?；谝陨系慕ㄔO背景，項目將為消費者提供舒適的生活環(huán)境，便利的生活條件和豐富的文化活動。 項目開發(fā)建設條件 1）位置和地形星光小區(qū)項目位于興文縣光明新區(qū)，北為玉屏大道，南為光明大道，東為建武路，西為九絲路，場地為典型的溶蝕槽谷地貌。2）氣候屬于亞熱帶季風氣候，常年平均氣溫18℃，一年內無霜期長達340~360天，；，年相對濕度81~85%，秋節(jié)最高達86%；主導風向：西北風。3）地層場地內地層主要由第四系人工填土、耕土、粉質粘土、紅粘土，三疊系下統(tǒng)嘉陵江組石灰?guī)r組成。4）構造場地位于四川盆地邊緣弧形構造帶——華夏式構造帶，表現(xiàn)為舒緩寬展的褶皺，斷裂極少。構造呈現(xiàn)為由北東逐漸向東偏轉的弧形褶皺，總的趨勢為北東東向。5）水文地質工程區(qū)位于四川盆地亞熱帶氣候西部邊緣區(qū)，并受四川盆地氣候影響，熱而多雨，降雨集中。場地為典型的溶蝕槽谷地貌，下伏石灰?guī)r巖溶弱中等發(fā)育，場地四周無地表水體。場地地勢較低，地表水排泄不暢，洪期易匯集大量地表水，地表水對基礎施工影響較大。場地環(huán)境為Ⅲ類。水文地質條件較簡單。6）地震效應抗震設防度為6度，屬設計地第一組。7）場地的穩(wěn)定性與適宜性場地內及其附近無滑坡、危巖和崩塌、泥石流、采空區(qū)、地面沉降、活動斷裂等不良地質作用和地質災害，場地穩(wěn)定，適宜該工程建設。8）地基的均勻性該場地內土層結構較簡單，基巖埋藏深度差異大，為不均勻巖土地基。 項目建設的必要性 1) 項目建設符合國家政策國務院發(fā)布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（20142020年）》。規(guī)劃提出，未來，我國將推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，并提出到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右、城鎮(zhèn)化格局更加優(yōu)化、城市發(fā)展模式科學合理等具體目標。住建部政策研究中心主任秦虹曾經分析認為，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（20142020年）》可能會給房地產業(yè)帶來3個新變化：其一，房地產市場將會出現(xiàn)分化，從過去的總體上漲到未來有的地方上漲，有的地方平衡，有的地方可能出現(xiàn)一段時間內的低迷甚至是負增長；其二，新房市場的增速將會下降，二手房市場的需求將會增加；其三，商務辦公、產業(yè)地產、旅游休閑、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老等非傳統(tǒng)房地產，將面臨新的發(fā)展機遇。有鑒于此，她大膽預測，新規(guī)劃將會帶來60%的新增住房需求。但預測能否實現(xiàn)還要打上一個問號，因為農業(yè)轉移人口能否在城市買得起房是個問題，農業(yè)轉移人口能給哪些城市帶來住房需求也還有待觀察。新型城鎮(zhèn)化對樓市來說是個巨大的利好，那是一定的。根據(jù)宜賓市房管局官網公布信息及本站不完全統(tǒng)計，2015年第14周（4月6日4月12日），宜賓市商品房總簽約量為453套，%；，%；㎡，%,㎡，%。2) 項目建設響應宜賓市政策大力推進危舊房棚戶區(qū)改造貨幣安置；加大征地拆遷安置還房中的貨幣安置力度，鼓勵開發(fā)企業(yè)讓利等措施，推動利用存量商品住房作為棚戶區(qū)改造和征地拆遷安置房工作，逐步實行收儲、采購商品住房作為公共盤貨住房等保障性住房。落實稅費優(yōu)惠政策，棚戶區(qū)改造居民通過政府服務平臺個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅費計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅費減半計征契稅。對個人通過政府服務平臺購買存量商品住房的，按有關規(guī)定享受契稅優(yōu)惠。發(fā)揮金融機構的支持作用。對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%；對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通自住房，銀行業(yè)金融機構按首套房貸款政策執(zhí)行；金融機構對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為40%；對擁有兩套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買普通自住房，銀行業(yè)金融機構應根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素確定首付款比例和貸款利率水平。鼓勵農村居民進城鎮(zhèn)購房。農村居民在城鎮(zhèn)有固定生活來源的，允許本人及其共同生活的配偶、子女、父母登記為城鎮(zhèn)居民，已在城鎮(zhèn)購房但戶籍暫未遷出的，其農村居民權益不變，到城鎮(zhèn)購房入戶的，其子女享受購買居住小區(qū)所在招生片區(qū)居民子女同等教育權利，享受城鎮(zhèn)居民基本公共衛(wèi)生服務的同等待遇。本項目的建設，有利于提高光明新區(qū)的人口容積率，同時加快起城城市化的發(fā)展進程，進一步的優(yōu)化新區(qū)的居住環(huán)境，符合國家及宜賓市的政策要求。3) 光明新區(qū)城市化發(fā)展的需要光明新區(qū)開發(fā)于2010年6月正式開工建設，宜賓市委、市政府把新型城鎮(zhèn)化建設作為擴大內需、調整優(yōu)化經濟結構的重要依托，按照“全域宜賓”的思路，全力實施大開放、大開發(fā)和大發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新城市經營機制，加快城市建設進程。全市各區(qū)縣大力發(fā)展縣域經濟，統(tǒng)籌推進城鄉(xiāng)一體化建設，有力促進本地經濟社會全面協(xié)調發(fā)展。光明新城土地開發(fā)是興文縣的重大招商引資項目。新區(qū)的開發(fā)標志著興文縣在城市建設和城市經營方面邁出了新的步伐，更為宜賓市新型城鎮(zhèn)化建設注入了新的生機和活力。由此推進城市基礎設施和公共服務設施建設，增強城市功能，提升城市品位，彰顯城市形象，光明新城將會被打造成宜賓新型城鎮(zhèn)化建設的精品工程，為加快宜賓新型城鎮(zhèn)化進程再立新功。新城呈“三縱六橫” 城市形態(tài)，將打造一條由“體育中心及多層社區(qū)風情旅游街文化主題公園市民中心”組成的“Z”字形開放空間廊道；構建三大商業(yè)文化板塊：新老城區(qū)幾何中心位置商業(yè)綜合體、文化主題公園以西的風情旅游街和500米商業(yè)步行街；配套三到四座酒店及光明大道以北、圍繞文化主題公園的僰苗文化區(qū)及風情旅游街等旅游集散接待設施；設置中小學校、醫(yī)院、文體中心等公共設施；充分融合現(xiàn)代和僰苗文化元素。而星光小區(qū)項目的建成，是興文縣新型城鎮(zhèn)化建設的有益補充，同時也對光明新區(qū)城市化建設起著積極促進的作用，并且項目的建成也會為興文縣帶來經濟效益，促進縣城經濟旅游的發(fā)展。 可行性研究編制依據(jù)及范圍1．編制依據(jù)：l 《建設用地規(guī)劃許可證》l 《建設項目選址意見書》l 《建設工程規(guī)劃許可證》l 《宜賓市建設項目環(huán)境保護批準書》；l 《宜賓市消防局建設工程消防設計的審核意見書》；l 《國家節(jié)能技術大綱》；l 《投資項目可行性研究指南》l 已批準的《項目建議書》l 市規(guī)劃局已批準的《規(guī)劃設計任務書》l 2015年《四川省宜賓市建設工程綜合基價表》l 2015年《四川省宜賓市安裝工程單位基價表》l 宜賓市工程造價信息相關資料l 國家及四川省有關技術規(guī)范和標準l 國家經濟建設的方針、政策及長遠規(guī)劃