【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 都是自然銷售的，就象衣服掛出來后就會(huì)有人買一樣。所以，雖然蒙城房地產(chǎn)的營銷幾乎等于零，但是它的樓盤去化量及速度都是挺驚人的。蒙城的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在起步階段，剛剛具有商業(yè)味道的蒙城房地產(chǎn)正醞釀著新的突變。隨著市場(chǎng)被逐步激活，蒙城房地產(chǎn)價(jià)格開始迅速攀升，這是一個(gè)供需基本平衡，需求依然旺盛的市場(chǎng)。只要牢牢抓住機(jī)遇，銀企合作、化解風(fēng)險(xiǎn)、獲得雙贏、共同發(fā)展，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)完全可以共同為蒙城整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。．1 市場(chǎng)對(duì)社區(qū)配套關(guān)注情況 由上圖可以看出，意向消費(fèi)者最關(guān)注的社區(qū)配套： 認(rèn)為綠化程度最要的占49％。 認(rèn)為學(xué)校教育最重要的占24％。 認(rèn)為購物重要的占17％。 認(rèn)為醫(yī)院重要的占12％。 認(rèn)為公關(guān)健身場(chǎng)所重要的占8％。意向消費(fèi)者對(duì)社區(qū)配套設(shè)置的應(yīng)用上的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：使用頻率較高的主要是購物中心、綜合市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等區(qū)配套設(shè)施。 意向消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求 由此可以看出，消費(fèi)者在選購住房時(shí)對(duì)面積的選擇主要呈現(xiàn)以下特征： 選擇90㎡以下的消費(fèi)者占總?cè)藬?shù)的15％； 選擇100㎡120㎡的消費(fèi)者占總?cè)丝诘?0％； 選擇120㎡140㎡的消費(fèi)者占總?cè)丝诘?1％； 選擇140㎡160㎡、160㎡以上的消費(fèi)者分別占總?cè)藬?shù)的9％和5％。從以上幾組數(shù)據(jù)可以看出，消費(fèi)者在蒙城購房首選的面積集中在100㎡—140㎡，對(duì)于這個(gè)面積段的房屋，消費(fèi)者購買時(shí)主要考慮的是居住的舒適性。從以上幾組數(shù)據(jù)可以看出，消費(fèi)者在購房時(shí)首選的套型誰室2廳的住房，這主要是因?yàn)楹芏嘞M(fèi)者把購房當(dāng)作第一居所來考慮，因此在選擇時(shí)愿意選擇面積稍大、套型偏大的住宅，提高居家的舒適性。 從上面可以看出，意向購房者最關(guān)注的問題是物業(yè)的銷售價(jià)格、居住地的交通便利性、社區(qū)配套、項(xiàng)目地理位置。由于受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件的限制，很多消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的接受程度相對(duì)較低。但是仍有相當(dāng)一部分消費(fèi)者在購房時(shí)對(duì)房屋質(zhì)量、檔次和品味相當(dāng)看重。 儲(chǔ)蓄相對(duì)較低，因此對(duì)銀行按揭的一覽程度非常高。由此可以看出，消費(fèi)者進(jìn)入一個(gè)銷售現(xiàn)場(chǎng)時(shí)最關(guān)心的問題主要集中在銷售價(jià)格，位置（樓盤位置、具體單元的位置），面積（戶型）。不難看出，價(jià)格仍然是項(xiàng)目所有問題中最受關(guān)注的問題。因此項(xiàng)目的價(jià)格策略必須結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)市場(chǎng)銷路的產(chǎn)品，做好產(chǎn)品定位，制定適合的價(jià)格，以利于項(xiàng)目的銷售。3．蒙城商用房市場(chǎng)2005年下半年，蒙城縣商鋪價(jià)格大起大落，今年上半年，商鋪指數(shù)走勢(shì)開始恢復(fù)正常，屬于穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，以牛群商貿(mào)成為代表。目前，蒙城商業(yè)房產(chǎn)在建的有牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)時(shí)代廣場(chǎng)及一些住宅附帶商鋪，總建筑面積約10萬方，市場(chǎng)均價(jià)在4600元/㎡——5600元/㎡之間。按用途可將蒙城商業(yè)房產(chǎn)分為綜合性商場(chǎng)、商務(wù)樓、商業(yè)街、鋪面等三個(gè)形態(tài)。綜合性商場(chǎng)如牛群商貿(mào)城，商務(wù)樓以鴻居時(shí)代廣場(chǎng)為代表，商業(yè)街以金天地為代表；商業(yè)鋪面較多，很多住宅小區(qū)都配有一定量的商業(yè)鋪面。由于物業(yè)層次、區(qū)位的不同，價(jià)格也有較大差異。各形態(tài)商業(yè)所占市場(chǎng)比例圖2007年，開發(fā)商注重商業(yè)配套的意識(shí)更為明顯，㎡，但供應(yīng)與需求相差甚遠(yuǎn)，可見該區(qū)域的市場(chǎng)還處于初步適應(yīng)階段。3．2商用房市場(chǎng)形勢(shì) 2007年前三季度，蒙城商鋪需求量減少，各價(jià)格區(qū)間成交量都比2006年有所下降，所成交的商鋪多分布在6000元/㎡以下的價(jià)格區(qū)間。目前，蒙城的中小型商鋪80 m2以下的面積比較受歡迎，該面積區(qū)間的單價(jià)較高，達(dá)5600元/平方米左右。 隨著蒙城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的投資建設(shè)，蒙城縣的商業(yè)經(jīng)濟(jì)變得越來越活躍，特別是蒙城工業(yè)園及東南新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，政府招商引資力度的加大，外商的涌入等諸多因素共同促使了蒙城商業(yè)的活躍。反映在房產(chǎn)市場(chǎng)上最直接的是商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)日趨看好并漸見規(guī)模。4．市場(chǎng)預(yù)測(cè)、市場(chǎng)購買力分析近幾年，蒙城居民住房消費(fèi)比重不斷擴(kuò)大，在較大程度刺激了蒙城房地產(chǎn)的發(fā)展，2007年前3季度，占商品房總銷售金額的比例為87（上年同期是82％），凈增15個(gè)百分點(diǎn)。從居民消費(fèi)趨向分析，今后幾年，住房消費(fèi)仍將大量擠占居民其它消費(fèi)支出，對(duì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長起著越來越重要的作用。 蒙城城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)的重大轉(zhuǎn)變，購房和居住支出已成為蒙城居民家庭主要的一次性大支出。2006年，蒙城城市居民可支配收入達(dá)到2896元，人均儲(chǔ)蓄存款年末余額 3066 元，其中用于購房支出580元，居住消費(fèi)比重也從2004年的7．1％上升到20％，增加11個(gè)百分點(diǎn)。居住消費(fèi)增長呈不可抵擋的趨勢(shì)，城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)成了家庭的重大消費(fèi)之一。調(diào)查資料表明，2006年蒙成城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率（包括部分自有房）％，比2004 年提高了5百分點(diǎn)。2004年底，低于全國平均水平。根據(jù)蒙城縣政府所做的十五規(guī)劃，力爭(zhēng)在2010年蒙城人均居住面積增加到35平方米，則未來三年預(yù)計(jì)蒙城將新增住房面積為140萬平方米，并且有相當(dāng)一部分是由商品房市場(chǎng)供給。由此可見，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的穩(wěn)步增長，蒙城消費(fèi)者對(duì)商品住宅的需求潛力是相當(dāng)大的。根據(jù)調(diào)查資料顯示，目前蒙城縣仍然有近3600缺房戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有近500多戶，在蒙城縣老城區(qū)尚有相當(dāng)數(shù)量的危舊房需要改造。今后幾年蒙城居民消費(fèi)潛力巨大。預(yù)計(jì)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，未來三年內(nèi)蒙城的城市人口增長速度要明顯超過這個(gè)數(shù)字，預(yù)計(jì)到2010年，整個(gè)蒙城縣區(qū)人口將增長為25萬人，比目前的20萬人有一個(gè)較快增長，這部分人對(duì)住房的需求的數(shù)量也是比較大的。由此可以看出，在蒙城，住宅消費(fèi)仍有巨大的潛在市場(chǎng)，它預(yù)示著蒙城房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。從購買力分析，蒙城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在2006年達(dá)到2896元，％；另外，截止到2007年9月。分別比2004年、2003年都有降低，而與之相對(duì)應(yīng)的則是蒙城縣商品房銷售收入的節(jié)節(jié)升高，這說明隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識(shí)也在增強(qiáng)，更多居民把收入投入到房地產(chǎn)中。 2006年蒙城面開展了國有土地資本運(yùn)營工作。國土收購儲(chǔ)備中心投入收購資金2800萬元，收購儲(chǔ)備和預(yù)儲(chǔ)備土地16宗，面積596畝，實(shí)際價(jià)值可達(dá)3億元。2006年已經(jīng)公開出讓10宗土地，總交易額8374萬元。其中4月11日公開出讓的4宗20畝土地，有29家開發(fā)商參與公開競(jìng)爭(zhēng)，成交價(jià)達(dá)2280萬元。7月21日掛牌出讓2宗國有土地，，分別以1200萬元、2610萬元的價(jià)格成交，高出掛牌起始價(jià)1390萬元。在蒙城縣的城市規(guī)劃中，為了促進(jìn)工業(yè)園區(qū)和城市新區(qū)的建設(shè)，使蒙城縣發(fā)展向東南方向轉(zhuǎn)移，為以后蒙城新一輪的發(fā)展打下良好基礎(chǔ)，老城區(qū)在近幾年內(nèi)基本不再對(duì)外出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地，未來蒙城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將主要集中在城市近郊城鄉(xiāng)結(jié)合部，同時(shí)加快城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。政府投資的拉動(dòng)效應(yīng)必然會(huì)帶動(dòng)蒙城商品住宅整體價(jià)格的上揚(yáng)，并且從整個(gè)蒙城來看，蒙城房地產(chǎn)價(jià)格仍然偏低，發(fā)展的空間和潛力都較大，估計(jì)未來兩年蒙城縣的房地產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)有較大幅度上漲?！　∥覀儜{著對(duì)蒙城房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，結(jié)合我們前期所做的大量的市場(chǎng)調(diào)研工作，略作簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)?！?．，區(qū)域整體預(yù)售量將有一個(gè)大的上升。首先，受新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)限制，蒙城大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)在2007年都有新項(xiàng)目已經(jīng)開始運(yùn)作，這些項(xiàng)目將大多在2008年正式面市，其次，現(xiàn)有蒙城樓市的熱銷物業(yè)預(yù)售儲(chǔ)備量明顯不足。后繼開發(fā)仍需較長的時(shí)間；居民的購房需求將進(jìn)一步釋放，商品住宅銷售面積將持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的態(tài)勢(shì)將持續(xù)全年。 4．“短、平、快”的項(xiàng)目將增多，競(jìng)爭(zhēng)加劇由于上市新盤數(shù)量增多，購房者選擇余地較大，勢(shì)必對(duì)目前的房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)格局造成影響，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮必將吸引一大批中小形房地產(chǎn)企業(yè)紛紛找項(xiàng)目，進(jìn)行開發(fā)，這部分企業(yè)實(shí)力和能力不足，其開發(fā)物業(yè)將主要以短平快項(xiàng)目面目出現(xiàn)?！?4．，樓市開發(fā)有增無減　　蒙城房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是實(shí)力有限，營銷和操作手法落伍，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不足，這為資金雄厚和操作手法老練的外地房地產(chǎn)企業(yè)無疑提供了絕佳的機(jī)遇。預(yù)計(jì)，隨著外地房產(chǎn)投資企業(yè)的進(jìn)駐，蒙城總的開發(fā)量定會(huì)有增無減，物業(yè)質(zhì)量、品位有望在此帶動(dòng)下進(jìn)一步得到提升?！?．，牛群商貿(mào)城附近和蒙城電大附近。　　在南二環(huán)與307省道的區(qū)間板塊投資房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)性較小，利潤不薄。蒙城電大附近有著靠近良好的原生態(tài)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)地價(jià)成本不高，適宜建造滿足大多數(shù)蒙城中間階層的中檔商品住宅，并且周邊人口眾多，人氣較旺，在此