【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 公報(bào)》 酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 屬于資本密集型和勞動(dòng)密集型行業(yè)興建星級(jí)酒店不僅需要支付土地取得成本、土建費(fèi)用和各項(xiàng)前期費(fèi)用，同時(shí)還需要投入大量資金進(jìn)行裝修和配套設(shè)施、配套設(shè)備的建設(shè)，需要的投資額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同時(shí)，酒店業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，又需要大量的服務(wù)人員，也屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)。酒店業(yè)的這一特點(diǎn)，決定了資產(chǎn)折舊及維護(hù)費(fèi)用和日常人工費(fèi)用等相對(duì)固定性費(fèi)用較高，企業(yè)利潤(rùn)對(duì)收入的敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入的提高又會(huì)帶來(lái)利潤(rùn)的大量增加。 對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求高星級(jí)酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時(shí)取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和激勵(lì)、市場(chǎng)分析和市場(chǎng)營(yíng)銷等多個(gè)方面建立比較成功的管理模式，由于星級(jí)酒店為客人提供的服務(wù)種類多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對(duì)星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)管理提出了較高的要求。 酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)酒店作為旅游業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施，酒店業(yè)的發(fā)展與旅游業(yè)息息相關(guān)。我國(guó)改革開放以來(lái)，伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，旅游業(yè)得到了快速的發(fā)展，旅游服務(wù)總收入自1995年至2007年一直保持10％以上的增長(zhǎng)率，高于GDP的增長(zhǎng)，占GDP的比重也穩(wěn)步上升。旅游的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)確立，并逐步發(fā)展成為我國(guó)的新興支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2007年我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，三大市場(chǎng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。，％％；，％％；，％；旅游業(yè)總收入10957億元人民幣，％。一、入境旅游業(yè)實(shí)績(jī)2007年，我國(guó)入境旅游市場(chǎng)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)同比均有所增長(zhǎng)：——，％。其中：，％；，％；，％；，％?！?，％。在入境過(guò)夜旅游者中，％；，％；，％。——國(guó)際旅游（外匯），％?！　《?、國(guó)內(nèi)旅游業(yè)實(shí)績(jī)2007年，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，出游人數(shù)和旅游收入均維持兩位數(shù)的增長(zhǎng)。——，％。其中：?！?。其中：?！?，％。其中：。各地區(qū)接待入境旅游人數(shù)統(tǒng)計(jì)表如下：表42 各地區(qū)接待入境旅游人數(shù) 單位：萬(wàn)人次地 區(qū)1995年2000年2004年2005年總 計(jì)其中　外國(guó)人總 計(jì)其中外國(guó)人總 計(jì)其中外國(guó)人總 計(jì)其中外國(guó)人 北 京 天 津 河 北 山 西 內(nèi)蒙古 遼 寧 吉 林 黑龍江 上 海 江 蘇 浙 江 安 徽 福 建 江 西 山 東 河 南 湖 北 湖 南 廣 東 廣 西 海 南 重 慶 四 川 貴 州 云 南 西 藏 陝 西 甘 肅 青 海 寧 夏 新 疆資料來(lái)源：2007年中國(guó)旅游業(yè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)配合國(guó)家實(shí)施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，“十一五”旅游發(fā)展將促進(jìn)城鄉(xiāng)區(qū)域統(tǒng)籌的旅游發(fā)展新格局。西北和西南地區(qū)，成為我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展新的戰(zhàn)略基地。東北地區(qū)旅游業(yè)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的重要接續(xù)產(chǎn)業(yè)。中部地區(qū)，依托承東啟西、貫通南北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮河南、山西、安徽以及湖南、湖北、江西等省旅游資源和優(yōu)勢(shì)，成為促進(jìn)中部崛起的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)。沿海地區(qū)則是我國(guó)建設(shè)世界旅游強(qiáng)國(guó)的示范地區(qū)。在海峽西岸旅游區(qū)、粵港澳旅游區(qū)、長(zhǎng)江三角洲旅游區(qū)、環(huán)渤海旅游區(qū)、黃河中游旅游區(qū)、長(zhǎng)江中下游自然文化旅游帶、香格里拉生態(tài)旅游區(qū)、瀾滄江——湄公河國(guó)際旅游區(qū)、川黔渝旅游區(qū)、青藏鐵路沿線旅游區(qū)、絲綢之路旅游區(qū)、東北旅游區(qū)這12個(gè)中國(guó)主要旅游區(qū)中，長(zhǎng)三角旅游區(qū)、長(zhǎng)江中下游自然文化旅游帶應(yīng)成為安徽對(duì)接的重要區(qū)域。旅游業(yè)將是我國(guó)增長(zhǎng)最快的產(chǎn)業(yè)之一。 酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)酒店的建造由于受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從酒店建造到開始營(yíng)業(yè)的時(shí)間也較長(zhǎng)，因此很難確定酒店開始營(yíng)業(yè)時(shí)市場(chǎng)的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時(shí)間對(duì)某一類型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情況有較大的周期性。我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量自1998－2007年一直保持10％以上的增長(zhǎng)速度，使得酒店行業(yè)利潤(rùn)率迅速下降，甚至在1998年－2001年連續(xù)四年出現(xiàn)了行業(yè)整體虧損的局面，根據(jù)我們前面對(duì)酒店行業(yè)景氣度的分析，我國(guó)酒店行業(yè)目前已經(jīng)走出低谷，目前已步入緩慢上升的趨勢(shì)中。根據(jù)國(guó)際著名咨詢公司德勤公司對(duì)2004年1－8月中國(guó)酒店業(yè)的調(diào)查測(cè)評(píng)，我國(guó)酒店業(yè)在2004年1－8月的入住率、平均房間收入這二個(gè)酒店業(yè)重要營(yíng)運(yùn)指標(biāo)方面，不僅遠(yuǎn)高于發(fā)生“非典”的2003年，較2000年也有了顯著的提高，這也充分說(shuō)明我國(guó)酒店業(yè)已經(jīng)走出低谷。表43 2004年1－8月中國(guó)酒店業(yè)表現(xiàn)　入住率平均房間收入至2004年8月(%)相對(duì)2003年變化(%)相對(duì)2000年變化(%)至2004年8月(元)相對(duì)2003年變化(%)相對(duì)2000年變化(%)中國(guó)所有酒店4155676720中國(guó)主要城市764946817618中國(guó)次要城市702993524021中國(guó)地域性城市2663714237資料來(lái)源：德勤“酒店業(yè)評(píng)測(cè)調(diào)查”我國(guó)酒店數(shù)量分布不平衡，某以上酒店在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較?。煌瑫r(shí)，中西部星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)也明顯低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，因此隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)中西部地區(qū)星級(jí)酒店的需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)，酒店出租率和酒店價(jià)格也將得到一定的提高，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會(huì)以高于全國(guó)平均水平的速度增長(zhǎng)。5. 市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目定位 某國(guó)際酒店市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) 某縣旅游業(yè)基本情況某縣位于中國(guó)中部地區(qū)的最南端，依托承東啟西、貫通南北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮湖南省的旅游資源和優(yōu)勢(shì)，成為一個(gè)促進(jìn)中部崛起的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)。2003年“非典”過(guò)后，某縣旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，旅游線路主要是三條：一是以某為目的地線路，集合縣內(nèi)景點(diǎn)景區(qū)，以休閑度假為主；二是丹霞山——某溫泉——某縣城人文景區(qū)——桂東——井岡山——炎帝陵線路，以自駕車為主，打造一條紅色旅游線路；三是丹霞山——某溫泉——某縣城人文景區(qū)——東江湖線路，以休閑、觀光為主，構(gòu)筑丹霞山、某、東江湖旅游一體化循環(huán)圈。，%。 某酒店基本情況目前某縣擁有酒店12家，其中某級(jí)酒店1家，二星級(jí)酒店2家，一星級(jí)及以下酒店9家。某界作為湖南省最大的旅游集散地和主要旅游目的地之一，旅游人數(shù)和旅游收入均占全省10％以上，也擁有全省最為健全的旅游服務(wù)體系。根據(jù)實(shí)地調(diào)查，某縣在2008年旅游酒店擁有客房780間，床位1560張，很難滿足35萬(wàn)多旅游人數(shù)的需求。 某國(guó)際酒店住宿人員狀況某縣星級(jí)酒店的客人也可以分為國(guó)外游客和國(guó)內(nèi)游客。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家旅游局2007的抽樣調(diào)查，有42％的國(guó)外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務(wù)和探親訪友。國(guó)外游客的住宿目的見圖51。圖51 國(guó)外游客住宿目的游覽、觀光、度假探親、訪友商務(wù)會(huì)議健康、療養(yǎng)宗教朝拜文化、體育、技術(shù)交流其他資料來(lái)源： 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)際旅游局2007年抽樣調(diào)查資料某縣國(guó)內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務(wù)、會(huì)議為主要目的。從國(guó)內(nèi)旅游客人的地區(qū)來(lái)源來(lái)看突出表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：空間距離越近，人數(shù)越多，表現(xiàn)在是否開通直達(dá)列車，如湖北、廣西、江西等省；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的省區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇等省；人文環(huán)境差異越大，人數(shù)越多，如東北、華北地區(qū)要明顯較多于東南省區(qū)的游客。 某酒店價(jià)格和出租率某縣星級(jí)酒店的價(jià)格在各個(gè)酒店之間、季節(jié)之間差異很大。根據(jù)2008－2009年的情況，在考慮團(tuán)隊(duì)客人折扣因素后，某級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際價(jià)格旺季約在240元／間左右，平季約在200元／間左右，淡季約在160／間左右，全年平均價(jià)格約在190元／間左右。由于統(tǒng)計(jì)方面的原因，某縣星級(jí)酒店的入住率尚無(wú)準(zhǔn)確數(shù)字，但根據(jù)實(shí)地近一個(gè)月的調(diào)查，某縣的某級(jí)酒店出租率達(dá)到了80％，而2005年，當(dāng)某縣星級(jí)酒店出租率僅為60％，說(shuō)明某主要城市星級(jí)酒店的出租率在近年來(lái)有了顯著提高。根據(jù)某酒店業(yè)人士估計(jì)，某酒店出租率應(yīng)在80％左右，其中在9三個(gè)月旺季酒店出租率在95％左右，在10三個(gè)月平季中酒店出租率約在80％左右，在11－4月六個(gè)月淡季中出租率約在60％左右。 某酒店市場(chǎng)預(yù)測(cè)根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)某旅游接待人數(shù)及收入進(jìn)行了預(yù)測(cè)，有關(guān)預(yù)測(cè)指標(biāo)見表51。表51 某縣旅游接待人數(shù)及收入預(yù)測(cè)指標(biāo)項(xiàng)目2010年201520202025上限下限上限下限上限下限上限下限國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)(萬(wàn)人)年增長(zhǎng)率(%)14121087665相當(dāng)于GDP(%)8710911101211由于某縣是湖南省旅游重點(diǎn)地區(qū)和旅游集散地，接待游客占湖南省的10％以上，而旅游客人是星級(jí)酒店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長(zhǎng)率能夠大致地反映酒店客源的增長(zhǎng)，因此，某酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)近幾年增長(zhǎng)率應(yīng)當(dāng)不低于10％，考慮到自2005年開始，某縣星級(jí)酒店增加較少，預(yù)計(jì)近年來(lái)某國(guó)際大酒店出租率應(yīng)當(dāng)同全國(guó)其他地區(qū)一樣有所上升。 競(jìng)爭(zhēng)分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況由于同星級(jí)酒店的客源基本相同，因此，某縣僅有的一家某級(jí)酒店就是某國(guó)際大酒店的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同某國(guó)際大酒店距離較近，客房數(shù)量接近的某級(jí)酒店相互間的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，與某國(guó)際大酒店距離較近唯一的一家某級(jí)酒店基本情況如下：某大酒店位于某縣 路 號(hào)，距106國(guó)道3公里，距汽車站2公里，距市中心1公里。酒店擁有客房約100間，客房類型有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、豪華套房、貴賓套房；在會(huì)議設(shè)施方面，擁有接待100人大會(huì)議室一間，可接待50人中會(huì)議室一間；在健身娛樂設(shè)施方面，有健身房、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，擁有200人的餐廳。 SWOT分析⑴ 優(yōu)勢(shì)① 具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢(shì)酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長(zhǎng)到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長(zhǎng)都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。某國(guó)際大酒店（前樓）2008年建成，作為新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)的12年將均處于該酒店高收益、高出租率時(shí)期，相對(duì)于建成時(shí)間較長(zhǎng)的同檔次酒店能夠取得更好的收益。② 具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)酒店的成本費(fèi)用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素，對(duì)于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營(yíng)成本等都是重要的成本費(fèi)用因素。僅需投入部分家具、設(shè)備和裝修費(fèi)用酒店即可正式營(yíng)運(yùn)，這成為某國(guó)際大酒店取得良好的盈利狀況無(wú)可替代的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)。③ 具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)某國(guó)際大酒店所處的區(qū)域目前沒有的星級(jí)酒店，地處某縣最繁華的中心地段，位于文化路與新建東路、新建西路的十字路口，距某縣政府500米，某縣委600米，附近還有某教育局、林業(yè)局等政府機(jī)關(guān)，有助于提高某國(guó)際大酒店的知名度、入住率和酒店房間價(jià)格。某國(guó)際大酒店還擁有50余個(gè)停車位，這在某級(jí)酒店是絕無(wú)僅有的，能夠?yàn)榫频耆胱】腿颂峁┍憷耐＼嚪?wù)，更能夠?yàn)椴惋嫛TV、住宿提供便利的條件。④ 具有部分穩(wěn)定的客源根據(jù)公司與某縣政府達(dá)成的協(xié)議，某國(guó)際大酒店仍然將按照《接待標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議書》的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)接待安排某縣外來(lái)工作人員的住宿，并承擔(dān)某縣政府的宴請(qǐng)接待任務(wù)。這部分餐飲客房收入能夠?yàn)槟硣?guó)際大酒店提供部分穩(wěn)定的客源，降低酒店的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在酒店新樓建成前，某縣政府承擔(dān)的內(nèi)部接待已經(jīng)達(dá)到每年500多萬(wàn)元，隨著軟硬件的提升，環(huán)境優(yōu)越的某國(guó)際大酒店的開業(yè)，相信穩(wěn)定的內(nèi)部接待