【文章內(nèi)容簡介】 公報》 酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 屬于資本密集型和勞動密集型行業(yè)興建星級酒店不僅需要支付土地取得成本、土建費(fèi)用和各項前期費(fèi)用，同時還需要投入大量資金進(jìn)行裝修和配套設(shè)施、配套設(shè)備的建設(shè)，需要的投資額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同時，酒店業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，又需要大量的服務(wù)人員，也屬于勞動密集型行業(yè)。酒店業(yè)的這一特點(diǎn)，決定了資產(chǎn)折舊及維護(hù)費(fèi)用和日常人工費(fèi)用等相對固定性費(fèi)用較高，企業(yè)利潤對收入的敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點(diǎn)時，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高于盈虧平衡點(diǎn)時，收入的提高又會帶來利潤的大量增加。 對經(jīng)營管理的要求高星級酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和激勵、市場分析和市場營銷等多個方面建立比較成功的管理模式，由于星級酒店為客人提供的服務(wù)種類多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場競爭激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對星級酒店的經(jīng)營管理提出了較高的要求。 酒店業(yè)發(fā)展趨勢 旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢預(yù)測酒店作為旅游業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施，酒店業(yè)的發(fā)展與旅游業(yè)息息相關(guān)。我國改革開放以來，伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，旅游業(yè)得到了快速的發(fā)展，旅游服務(wù)總收入自1995年至2007年一直保持10％以上的增長率，高于GDP的增長，占GDP的比重也穩(wěn)步上升。旅游的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)確立，并逐步發(fā)展成為我國的新興支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2007年我國旅游業(yè)發(fā)展勢頭良好，三大市場保持穩(wěn)定增長。，％％；，％％；，％；旅游業(yè)總收入10957億元人民幣，％。一、入境旅游業(yè)實(shí)績2007年，我國入境旅游市場繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，主要統(tǒng)計指標(biāo)同比均有所增長：——，％。其中：，％；，％；，％；，％。——，％。在入境過夜旅游者中，％；，％；，％?！獓H旅游（外匯），％?！　《?、國內(nèi)旅游業(yè)實(shí)績2007年，我國國內(nèi)旅游繼續(xù)強(qiáng)勁增長，出游人數(shù)和旅游收入均維持兩位數(shù)的增長。——，％。其中：。——，％。其中：。——，％。其中：。各地區(qū)接待入境旅游人數(shù)統(tǒng)計表如下：表42 各地區(qū)接待入境旅游人數(shù) 單位：萬人次地 區(qū)1995年2000年2004年2005年總 計其中　外國人總 計其中外國人總 計其中外國人總 計其中外國人 北 京 天 津 河 北 山 西 內(nèi)蒙古 遼 寧 吉 林 黑龍江 上 海 江 蘇 浙 江 安 徽 福 建 江 西 山 東 河 南 湖 北 湖 南 廣 東 廣 西 海 南 重 慶 四 川 貴 州 云 南 西 藏 陝 西 甘 肅 青 海 寧 夏 新 疆資料來源：2007年中國旅游業(yè)統(tǒng)計公報配合國家實(shí)施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，“十一五”旅游發(fā)展將促進(jìn)城鄉(xiāng)區(qū)域統(tǒng)籌的旅游發(fā)展新格局。西北和西南地區(qū)，成為我國旅游業(yè)發(fā)展新的戰(zhàn)略基地。東北地區(qū)旅游業(yè)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的重要接續(xù)產(chǎn)業(yè)。中部地區(qū)，依托承東啟西、貫通南北的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮河南、山西、安徽以及湖南、湖北、江西等省旅游資源和優(yōu)勢，成為促進(jìn)中部崛起的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)。沿海地區(qū)則是我國建設(shè)世界旅游強(qiáng)國的示范地區(qū)。在海峽西岸旅游區(qū)、粵港澳旅游區(qū)、長江三角洲旅游區(qū)、環(huán)渤海旅游區(qū)、黃河中游旅游區(qū)、長江中下游自然文化旅游帶、香格里拉生態(tài)旅游區(qū)、瀾滄江——湄公河國際旅游區(qū)、川黔渝旅游區(qū)、青藏鐵路沿線旅游區(qū)、絲綢之路旅游區(qū)、東北旅游區(qū)這12個中國主要旅游區(qū)中，長三角旅游區(qū)、長江中下游自然文化旅游帶應(yīng)成為安徽對接的重要區(qū)域。旅游業(yè)將是我國增長最快的產(chǎn)業(yè)之一。 酒店業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測酒店的建造由于受到經(jīng)濟(jì)形勢、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從酒店建造到開始營業(yè)的時間也較長，因此很難確定酒店開始營業(yè)時市場的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時間對某一類型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情況有較大的周期性。我國星級酒店數(shù)量自1998－2007年一直保持10％以上的增長速度，使得酒店行業(yè)利潤率迅速下降，甚至在1998年－2001年連續(xù)四年出現(xiàn)了行業(yè)整體虧損的局面，根據(jù)我們前面對酒店行業(yè)景氣度的分析，我國酒店行業(yè)目前已經(jīng)走出低谷，目前已步入緩慢上升的趨勢中。根據(jù)國際著名咨詢公司德勤公司對2004年1－8月中國酒店業(yè)的調(diào)查測評，我國酒店業(yè)在2004年1－8月的入住率、平均房間收入這二個酒店業(yè)重要營運(yùn)指標(biāo)方面，不僅遠(yuǎn)高于發(fā)生“非典”的2003年，較2000年也有了顯著的提高，這也充分說明我國酒店業(yè)已經(jīng)走出低谷。表43 2004年1－8月中國酒店業(yè)表現(xiàn)　入住率平均房間收入至2004年8月(%)相對2003年變化(%)相對2000年變化(%)至2004年8月(元)相對2003年變化(%)相對2000年變化(%)中國所有酒店4155676720中國主要城市764946817618中國次要城市702993524021中國地域性城市2663714237資料來源：德勤“酒店業(yè)評測調(diào)查”我國酒店數(shù)量分布不平衡，某以上酒店在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較??；同時，中西部星級酒店的房價也明顯低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，因此隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展，市場對中西部地區(qū)星級酒店的需求將進(jìn)一步增長，酒店出租率和酒店價格也將得到一定的提高，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會以高于全國平均水平的速度增長。5. 市場、競爭和項目定位 某國際酒店市場分析預(yù)測 某縣旅游業(yè)基本情況某縣位于中國中部地區(qū)的最南端，依托承東啟西、貫通南北的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮湖南省的旅游資源和優(yōu)勢，成為一個促進(jìn)中部崛起的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)。2003年“非典”過后，某縣旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，旅游線路主要是三條：一是以某為目的地線路，集合縣內(nèi)景點(diǎn)景區(qū)，以休閑度假為主；二是丹霞山——某溫泉——某縣城人文景區(qū)——桂東——井岡山——炎帝陵線路，以自駕車為主，打造一條紅色旅游線路；三是丹霞山——某溫泉——某縣城人文景區(qū)——東江湖線路，以休閑、觀光為主，構(gòu)筑丹霞山、某、東江湖旅游一體化循環(huán)圈。，%。 某酒店基本情況目前某縣擁有酒店12家，其中某級酒店1家，二星級酒店2家，一星級及以下酒店9家。某界作為湖南省最大的旅游集散地和主要旅游目的地之一，旅游人數(shù)和旅游收入均占全省10％以上，也擁有全省最為健全的旅游服務(wù)體系。根據(jù)實(shí)地調(diào)查，某縣在2008年旅游酒店擁有客房780間，床位1560張，很難滿足35萬多旅游人數(shù)的需求。 某國際酒店住宿人員狀況某縣星級酒店的客人也可以分為國外游客和國內(nèi)游客。根據(jù)國家統(tǒng)計局、國家旅游局2007的抽樣調(diào)查，有42％的國外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務(wù)和探親訪友。國外游客的住宿目的見圖51。圖51 國外游客住宿目的游覽、觀光、度假探親、訪友商務(wù)會議健康、療養(yǎng)宗教朝拜文化、體育、技術(shù)交流其他資料來源： 國家統(tǒng)計局、國際旅游局2007年抽樣調(diào)查資料某縣國內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務(wù)、會議為主要目的。從國內(nèi)旅游客人的地區(qū)來源來看突出表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：空間距離越近，人數(shù)越多，表現(xiàn)在是否開通直達(dá)列車，如湖北、廣西、江西等??；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的省區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇等省；人文環(huán)境差異越大，人數(shù)越多，如東北、華北地區(qū)要明顯較多于東南省區(qū)的游客。 某酒店價格和出租率某縣星級酒店的價格在各個酒店之間、季節(jié)之間差異很大。根據(jù)2008－2009年的情況，在考慮團(tuán)隊客人折扣因素后，某級酒店標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際價格旺季約在240元／間左右，平季約在200元／間左右，淡季約在160／間左右，全年平均價格約在190元／間左右。由于統(tǒng)計方面的原因，某縣星級酒店的入住率尚無準(zhǔn)確數(shù)字，但根據(jù)實(shí)地近一個月的調(diào)查，某縣的某級酒店出租率達(dá)到了80％，而2005年，當(dāng)某縣星級酒店出租率僅為60％，說明某主要城市星級酒店的出租率在近年來有了顯著提高。根據(jù)某酒店業(yè)人士估計，某酒店出租率應(yīng)在80％左右，其中在9三個月旺季酒店出租率在95％左右，在10三個月平季中酒店出租率約在80％左右，在11－4月六個月淡季中出租率約在60％左右。 某酒店市場預(yù)測根據(jù)實(shí)際情況，對某旅游接待人數(shù)及收入進(jìn)行了預(yù)測，有關(guān)預(yù)測指標(biāo)見表51。表51 某縣旅游接待人數(shù)及收入預(yù)測指標(biāo)項目2010年201520202025上限下限上限下限上限下限上限下限國內(nèi)旅游人數(shù)(萬人)年增長率(%)14121087665相當(dāng)于GDP(%)8710911101211由于某縣是湖南省旅游重點(diǎn)地區(qū)和旅游集散地，接待游客占湖南省的10％以上，而旅游客人是星級酒店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長率能夠大致地反映酒店客源的增長，因此，某酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長而增長，預(yù)計近幾年增長率應(yīng)當(dāng)不低于10％，考慮到自2005年開始，某縣星級酒店增加較少，預(yù)計近年來某國際大酒店出租率應(yīng)當(dāng)同全國其他地區(qū)一樣有所上升。 競爭分析 競爭對手基本情況由于同星級酒店的客源基本相同，因此，某縣僅有的一家某級酒店就是某國際大酒店的競爭對手，同某國際大酒店距離較近，客房數(shù)量接近的某級酒店相互間的競爭較為激烈，與某國際大酒店距離較近唯一的一家某級酒店基本情況如下：某大酒店位于某縣 路 號，距106國道3公里，距汽車站2公里，距市中心1公里。酒店擁有客房約100間，客房類型有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、豪華套房、貴賓套房；在會議設(shè)施方面，擁有接待100人大會議室一間，可接待50人中會議室一間；在健身娛樂設(shè)施方面，有健身房、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，擁有200人的餐廳。 SWOT分析⑴ 優(yōu)勢① 具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。某國際大酒店（前樓）2008年建成，作為新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對酒店經(jīng)營的12年將均處于該酒店高收益、高出租率時期，相對于建成時間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。② 具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢酒店的成本費(fèi)用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個重要因素，對于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營成本等都是重要的成本費(fèi)用因素。僅需投入部分家具、設(shè)備和裝修費(fèi)用酒店即可正式營運(yùn)，這成為某國際大酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費(fèi)用優(yōu)勢。③ 具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢某國際大酒店所處的區(qū)域目前沒有的星級酒店，地處某縣最繁華的中心地段，位于文化路與新建東路、新建西路的十字路口，距某縣政府500米，某縣委600米，附近還有某教育局、林業(yè)局等政府機(jī)關(guān)，有助于提高某國際大酒店的知名度、入住率和酒店房間價格。某國際大酒店還擁有50余個停車位，這在某級酒店是絕無僅有的，能夠?yàn)榫频耆胱】腿颂峁┍憷耐＼嚪?wù)，更能夠?yàn)椴惋?、KTV、住宿提供便利的條件。④ 具有部分穩(wěn)定的客源根據(jù)公司與某縣政府達(dá)成的協(xié)議，某國際大酒店仍然將按照《接待標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議書》的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)接待安排某縣外來工作人員的住宿，并承擔(dān)某縣政府的宴請接待任務(wù)。這部分餐飲客房收入能夠?yàn)槟硣H大酒店提供部分穩(wěn)定的客源，降低酒店的經(jīng)營風(fēng)險。在酒店新樓建成前，某縣政府承擔(dān)的內(nèi)部接待已經(jīng)達(dá)到每年500多萬元，隨著軟硬件的提升，環(huán)境優(yōu)越的某國際大酒店的開業(yè)，相信穩(wěn)定的內(nèi)部接待