北京某項(xiàng)目樓市分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-30 01:20 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 國(guó)、瑞典、日本、韓國(guó)的使館官員購(gòu)買，京潤(rùn)水上花園、嘉林花園等大部分高檔別墅，都有超過(guò)半數(shù)的使館人員買走。在各個(gè)時(shí)期，高薪使館人員都是外銷別墅較為穩(wěn)定的客戶來(lái)源。（3）港、澳、臺(tái)同胞及外地駐京機(jī)構(gòu)是購(gòu)買外銷別墅的新生力量。隨著香港、澳門(mén)的回歸，來(lái)京經(jīng)商的港、澳、臺(tái)同胞數(shù)量不斷增多，環(huán)境優(yōu)美的城郊別墅是他們追求的目標(biāo)。外地駐京機(jī)構(gòu)購(gòu)買別墅的數(shù)量也有一定比例，并且逐漸擴(kuò)大。健翔山莊全部住戶均為這批人士，北辰花園別墅、嘉浩國(guó)際同住別墅城也大部分出售給這類客戶。（4）別墅內(nèi)銷市場(chǎng)迅速發(fā)展。90年代初期別墅并沒(méi)有內(nèi)銷市場(chǎng)，隨著人們收入的增長(zhǎng)，對(duì)生活質(zhì)量要求的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)精英、IT產(chǎn)業(yè)新貴開(kāi)始追求幽雅恬適的城郊別墅生活。目前，內(nèi)銷別墅買家分為兩類，一類是購(gòu)買后自己居住，另一類是用于投資購(gòu)買后出租以獲得較高的租金回報(bào)。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)好，加入WTO日益臨近，住房按揭貸款的實(shí)施，第二類買主呈明顯上升趨勢(shì)。三、2001年北京別墅市場(chǎng)租售情況分析別墅銷售價(jià)格走勢(shì)趨于平穩(wěn)1992年底北京市第一個(gè)別墅項(xiàng)目——麗京花園落成并投入市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)售價(jià)為2400美元／平方米，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)居住物業(yè)的天價(jià)。1995年北京別墅大量竣工上市，在銷別墅1萬(wàn)余套，價(jià)格仍居高不下，但平均售出率只有35％。1991998年仍有大量別墅竣工，市場(chǎng)供給注入速度大于消化吸收速度，價(jià)格出現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。1992000年，由于少有新建別墅投入市場(chǎng)，存量別墅處于平穩(wěn)消化階段，但是受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境形勢(shì)不景氣的影響，別墅需求也明顯收縮，別墅價(jià)格依然有小幅下滑，別墅交易市場(chǎng)保持平淡。1999年底到2001年底，價(jià)格基本保持平穩(wěn)，升降幅度不大。別墅市場(chǎng)平均價(jià)格以市區(qū)為中心向外遞減附表—（元/平方米）區(qū)域銷售價(jià)格區(qū)域銷售價(jià)格亞北—昌平10647機(jī)場(chǎng)路—順義13757海淀上地7211經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)6900通州4720遠(yuǎn)郊3328市區(qū)24485大興—豐臺(tái)10708平均銷售價(jià)格9580l 2001年北京市別墅的平均售價(jià)約為人民幣9580元／平方米左右。l 市區(qū)內(nèi)別墅平均售價(jià)在3000美元／平方米左右，其中最高價(jià)為東南二環(huán)旁的怡龍別墅開(kāi)價(jià)為4000美元／平方米，市區(qū)內(nèi)的別墅少而金貴。l 除市區(qū)外，位于機(jī)場(chǎng)路順義地區(qū)的別墅售價(jià)最高，均價(jià)在1600美元／平方米，約為人民幣13757元／平方米。本地區(qū)的別墅中約90％為外銷，并且有幾個(gè)市場(chǎng)口碑好、入住率高、買房租房檔次高的別墅如：香江花園、龍?jiān)穭e墅、名都園等。l 別墅售價(jià)超過(guò)人民幣10000／平方米的還有亞北至昌平、大興、豐臺(tái)地區(qū)。l 售價(jià)在人民幣3000－4000元／平方米的分布在海淀——上地、通州地區(qū)。價(jià)位最低的是人民幣2000－3000元／平方米的低檔別墅（有些為非法開(kāi)發(fā)項(xiàng)目），分布在頤和園地區(qū)。l 從整體市場(chǎng)來(lái)看，售價(jià)在人民幣5000元／平方米以下及高于10000元／平方米的別墅數(shù)量相等，共占70％的份額，其余為中間價(jià)位。別墅售價(jià)最低的地區(qū)為遠(yuǎn)郊約每平方米3300元左右。2001年出租型別墅數(shù)量在不斷增加自1998年以來(lái)，別墅市場(chǎng)比較低迷，大量別墅積壓。開(kāi)發(fā)商被迫改變經(jīng)營(yíng)策略，將空置別墅作為度假村、酒店、會(huì)所等出租。1999年，一些有競(jìng)爭(zhēng)力的別墅如，香江花園、京潤(rùn)水上花園等加入租賃市場(chǎng)，出租別墅數(shù)量增多，由于別墅需求有限，出租市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，平均租金也下調(diào)了15％，在15美元／平方米月左右。目前，除少量出售別墅外，大部分別墅均采取了出租方式。四、2002年北京別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析北京市別墅市場(chǎng)經(jīng)歷了由熱到冷再趨于平穩(wěn)的變化過(guò)程，新世紀(jì)的別墅市場(chǎng)將出現(xiàn)以下趨勢(shì)和特征：短期內(nèi)別墅供應(yīng)量有限由于北京市控制高檔居住物業(yè)的投資規(guī)模，1995年以后尚無(wú)新的別墅立項(xiàng)?，F(xiàn)在供應(yīng)市場(chǎng)的只有一些租售情況較好別墅的二期、三期工程，或是以前立項(xiàng)并未開(kāi)工的項(xiàng)目，但是總的供應(yīng)量較少。目前，政府也沒(méi)有關(guān)于別墅投資建設(shè)的新政策出臺(tái)，因此，近期內(nèi)投入市場(chǎng)的別墅現(xiàn)房將不會(huì)大量增加。別墅需求將有明顯增長(zhǎng) 2001年初以來(lái)，別墅銷售呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，一些別墅項(xiàng)目如北辰花園別墅、太麗花園別墅已經(jīng)售完，大部分現(xiàn)房別墅銷售率有不同程度增長(zhǎng)。別墅需求增長(zhǎng)的原因有：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2001年上半年北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度達(dá)到12％，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了供求兩旺的局面，別墅市場(chǎng)作為其中的一個(gè)子市場(chǎng)，也在沉寂中緩緩復(fù)蘇。中國(guó)加入WTO。開(kāi)放的北京必然迎來(lái)更多的國(guó)外人士和港、澳、臺(tái)同胞，以外銷為主的別墅將會(huì)取得更佳的租售業(yè)績(jī)。北京市放寬對(duì)購(gòu)買別墅的貸款，為別墅市場(chǎng)提供了強(qiáng)大的貨幣支持。目前，大多數(shù)別墅提供按揭貸款，使IT產(chǎn)業(yè)等高科技行業(yè)的高薪階層購(gòu)買別墅更加
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