【文章內容簡介】 度開發(fā)計劃，估算出了杭城各板塊2010年的住宅供應量，共計1162萬平方米。根據(jù)透明售房網數(shù)據(jù)，20072009年已售住宅套均面積約114平方米。新房市場：截至09年12月31日，09杭州主城區(qū)共成交66319套，超008 年之和。 09年月均價最低值出現(xiàn)在3月份，為10780元/平米，最高值12月，為19560元/平米。二手房市場：截至09年12月31日，09年杭州主城二手房共成交49258套，與08年的成交量相比足足增加三倍有余，成交均價從1月到12月每平米漲6000多元。土地市場：截至09年12月31日，杭州主城區(qū)09年出讓土地116宗，其中宅地(包括商住用地)73宗，商業(yè)用地43宗。09年宅地成交綜合樓面價9326元/平米，同比08年上漲60%，比07年上漲68%。09年杭州主城區(qū)新房、二手房、土地重要數(shù)據(jù) 　成交量(套)1月成交均價(元/平米)12月成交均價(元/平米)均價漲幅新房66319同比08年漲近兩倍128861956052%二手房49258同比08年漲兩倍多115121780055%土地出讓宗數(shù)出讓面積成交金額(億元)116宗同比08年漲158%約5422畝一、09年杭州主城區(qū)商品房成交量超出008年總和 ◆ 3月份起主城區(qū)銷售均價呈逐月上漲態(tài)勢；◆ 3月份現(xiàn)本年度最低成交均價，10780元/平米；◆ 12月份本年度最高成交均價接近20000元/平米。 二、07年、08年、09年成交量及均價對比 截至09年12月31日晚，09年全年杭州主城區(qū)商品房共成交66319套，比008年成交總和多出3911套。成交量同比08年漲186%，相比07年漲69%?！　〗?，07年的成交均價最低，為11024元/平米。09年前六個月的成交均價均低于13000元/平米，下半年，每月的均價都在13000元/平米以上，12月達到最高值，為19560元/平米。 三、07年、08年、09年杭州主城區(qū)土地出讓對比 09年全年，杭州市共出讓了116宗土地，其中宅地（包括商住用地）73宗，商業(yè)用地43宗。宅地總共出讓面積 2929133平米。　　 。據(jù)測算，杭州市主城區(qū)的綜合樓面價為9326元/平米。而08年，這一數(shù)據(jù)為5984元/平米，07年為5537元/平米。 四、07年、08年、09三年宅地出讓對比 09年全年共出讓宅地73塊，可建面積713萬方，成交金額為657億元，成交均價達到9326元/平米?！　∠啾?8年，09年任何一項數(shù)據(jù)都有比較大的上漲，而相比07年，除成交面積稍有所下降。09年宅地成交的平均樓面價漲幅較大，同比08年漲了60%，比07年漲了68%。 五、杭州房地產市場發(fā)展趨勢目前主城區(qū)、余杭區(qū)在售項目2010年預計新上市量有438萬平方米，2008年出讓的土地在2010年可轉化為項目上市的量有82萬平方米，再加上2007年出讓土地在2010年將釋放93萬平方米的量，2010年住宅預計上市量總計共約為613萬平方米。據(jù)不完全統(tǒng)計預計有220多個樓盤上市，與2002009年基本持平。預計供應高峰在2010年九十月份。 第二節(jié) 田園項目區(qū)域發(fā)展預測半山鎮(zhèn)一直作為杭州市的工業(yè)重鎮(zhèn)，隨著城市化進程的迅速推進，在未來的城市格局中，這一區(qū)域被定位為人文、景致“雙秀”的杭州北大廳。田園板塊位于拱墅區(qū)半山鎮(zhèn)東南腹地，東至筧丁路以東雞冠山，南臨上塘河，西至石橋路，北至半山山麓，呈帶狀結構，地塊總面積達2000畝。尤其是上塘河以北的部分，主要規(guī)劃為生態(tài)和諧的現(xiàn)代生活區(qū)，以山為枕，與綠化、溪流相間，形成安靜、舒適的田園風貌。 上塘河將成為文化軸線，以水上巴士和兩側的游步道、自行車道為線索，將衣錦橋、上塘河古運河與現(xiàn)代城市文化內容串連起來。 同時，將半山山體內部的各個水庫向上塘河匯聚，形成條條溪流。綠地公園結合水體布置，將人們的主要休憩活動、生活區(qū)域規(guī)劃在水體周邊。尤其是住宅區(qū)，將提供戶戶見水的景觀視野。 根據(jù)規(guī)劃，田園板塊將會定位為高尚現(xiàn)代化住宅區(qū)，整個區(qū)塊將分成16處住宅區(qū)、8個公共服務設施以及5個公用設施以及其他市政公用設施、綠地。建成后總人口將超3萬人。而田園板塊拆遷工作已經接近尾聲。半山距離武林廣場約10公里，在未改造前就已經形成城鎮(zhèn)居住中心，因此具有良好的基本生活設施配套，這是開發(fā)住宅小區(qū)比較理想的板塊。而隨著北部城區(qū)擴展的需求，半山成為又一發(fā)展重地已是大勢所趨。城北新城內，要形成以廣濟路、同協(xié)路等為主干道的四縱四橫網絡。 地鐵3號線從丁橋穿過，設同協(xié)路與丁橋路兩個站點。快速公交3號線、7號線在區(qū)內也各有兩個站點。 上塘河的水上巴士，與三條黃金水上旅游線結合，形成水陸入城的公交體系第三節(jié) 主要樓盤競爭分析田園板塊所屬拱墅區(qū)，拱墅現(xiàn)轄拱宸橋、小河、和睦、大關、湖墅、米市巷六個街道和上塘、祥符、半山、康橋四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。近年來，拱墅區(qū)著力打造汽車拱墅、物流拱墅、居住拱墅、文化拱墅四大品牌，是杭州市主城區(qū)北部集居住、商貿、教育科研、都市工業(yè)、現(xiàn)代物流等功能的現(xiàn)代化城市中心城區(qū)。未來，在城北區(qū)域，根據(jù)土地的出讓價格和產品定位，橋西板塊和華豐板塊的樓盤將是田園板塊最強勁的競爭對手?！?嘉里樺楓居 嘉里樺楓居總開發(fā)規(guī)模約32萬平方米，其中地上開發(fā)面積約25萬方，由 20余幢13～17層的精裝修小高層住宅、幼兒園，會所、社區(qū)商業(yè)配套組成，現(xiàn)住宅規(guī)劃主力戶型為90平方米和130平方米。總戶數(shù)為2000余戶。 樓盤名稱嘉里樺楓居（銷售均價 元/㎡）面積（㎡）90㎡以內100160㎡160㎡以上合計套數(shù)(套)37120717595比例%%%%◆ 濱江萬家星城濱江萬家星城位于下城區(qū)北側新天地板塊東新路與石祥路交匯處，項目總占地面積約19萬平方米，總建筑面積近70萬平方米，其中一期占地49266平方米，總建筑面積約19萬平方米。一期由9幢1823層高層建筑組成，主力戶型80140平方米，約1200余戶。 樓盤名稱濱江萬家星城（09年12月底銷售均價為20263元/㎡）面積（㎡）90㎡90140㎡140180㎡180㎡以上合計套數(shù)(套)67644360131192比例%%%%%◆ 遠洋大運河商務中心項目大運河商務區(qū)占地30余萬平方米，總建筑面積逾80萬平方米，是一個集國際大型商業(yè)、五星級酒店、高級商務寫字樓及高端城市景觀住宅等四大物業(yè)集群為一體的大型高端城市綜合體。該項目房源量大，銷售周期較長，經多輪調整后目前對外公布住宅房源以精裝修交付。2010年5月份精裝9號樓153套房源開盤，預計銷售均價3萬元。樓盤名稱遠洋大運河商務中心項目（預計銷售均價為30000元/㎡）面積（㎡）90㎡90120㎡120140㎡140㎡以上合計套數(shù)(套)5101785153比例%0%%%第四節(jié) 目標客戶需求分析一、目標客戶主要來源◆ 城北區(qū)域原住居民，主要以杭鋼、杭鍋、腫瘤醫(yī)院等在職中高層管理人員為主，原拱墅區(qū)業(yè)主為改善居住條件，進行升級換代的業(yè)主?！?具有一定經濟實力，追求高品質物業(yè)的中高級白領階層?！?拱墅區(qū)、江干區(qū)周邊建材市場、通訊市場、家裝市場等私營業(yè)主?！?長期以來跟隨綠城房產投資的忠實客群。二、目標客戶特征◆ 年齡：3150歲之間，其中3145歲左右購買力最旺盛?！?職業(yè)：私營業(yè)主、政府官員及企事業(yè)單位管理層、高級白領?！?事業(yè)：有很強的事業(yè)心，事業(yè)穩(wěn)定有成?！?家庭：家庭關系穩(wěn)定，看重家庭生活?！?身份：擁有廣泛的人脈關系及社會資源?！?追求：追求品質生活，品質的事物。三、目標客戶調查分析（一）目標客戶之一：城北客戶本次調查問卷主體研究對象為在城北區(qū)域工作的在職人員及秋濤路、沈半路沿線的部分市場人員。共計收集361份（杭鋼96份、杭鍋46份、西子聯(lián)合控股20份、西子孚信18份、西子房產12份、立體車庫40份、浙江電臺39份、浦發(fā)銀行秋濤路支行15份、農業(yè)銀行筧橋支行12份、燈具市場11份、通訊市場2份、錢江小商品市場5份、機電市場16份、汽配市場10份、沈半路、半山路周邊商業(yè)17份）問卷，其中有效問卷340份。意向購買面積面積（M2）9090140140160160180180220220300300以上合計市場15346110158電臺、西聯(lián)等132911433669西房、孚信等16459312278杭鋼32479031193杭鍋20211000042小計961763688610340比例%%%%%%%100%注：客戶在面積選擇上主要集中在90140平米，占80%。意向購買戶型戶型二室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)四室以上合計市場1619192258電臺、西聯(lián)等1892410869西房、孚信等1424309178杭鋼166493193杭鍋1415130042小計78131952412340比例%%%%%100%注：戶型選擇主要集中在三室二廳和二室二廳，這與面積需求集中90140吻合。是否意向購買精裝修樓盤分類毛坯房精裝修房均可合計市場25191458電臺、西聯(lián)等15252969西房、孚信等30183078杭鋼28323393杭鍋1581942小計113102125340比例%%%100%注：客戶對于是否精裝修意見基本不大，毛坯、精裝均可，各占1/3 。能接受的精裝標準是多少價格（元/M2）2000300030004000400050005000以上合計市場36154358電臺、西聯(lián)等41213469西房、孚信等60143178杭鋼73144293杭鍋3641142小計246681511340比例%%%%100%注：客戶對于精裝修標準在接受范圍20003000元/%，建議田園項目小戶型以毛坯為主。打算購買多少總價的住宅總價（萬元）150200200300 300400400600600以上合計市場48900158電臺、西聯(lián)等401683269西房、孚信等65822178杭鋼77862093杭鍋38400042小計268451674340比例%%%%%100%注：客戶對總價在需求主要集中在150200萬元，占79%，與小戶型需要占比吻合。（二）目標客戶之二：購買郁金香岸排屋及平層大宅、有一定經濟實力的客戶我們對郁金香岸排屋客戶及公寓平層大宅及躍層客戶對田園項目的相關戶型、精裝修與否等做了電話調查，共獲得有效客戶調查問卷109份，具體情況：意向購房面積項目90㎡90140㎡140180㎡180200㎡200㎡以上合計數(shù)量929151739109比例8%27%14%16%35%100%通過意向客戶問卷調查可看出，客戶對面積的需求主要集中在90—140㎡占27%、200㎡以上占35%。選擇小面積的原因主要考慮到總價的控制,便于投資；考慮大面積的基本以自住為主。物業(yè)類型需求項目公寓平層大宅復式平層大宅排屋合計數(shù)量494479109比例46%40%6%8%100%物業(yè)類型需求的調查結果基本正確地反映了意向客戶對面積的需求。由于客戶面積選擇90—140㎡及200㎡以上，因此在物業(yè)類型需求上也集中在公寓和平層大宅，各占46%、40%。是否意向購買精裝修樓盤項目是否合計數(shù)量9118109比例83%17%100%從客戶調查結果來看，建議采用精裝修的客戶占比較大，為83%。選擇精裝修的原因主要是考慮到裝修耗費時間、精力，對于中年人而言,沒有裝修的熱情,同時毛坯房交付的樓盤由于裝修的影響，很難在短時間內達到安靜的居住環(huán)境。（三）目標客戶之三：房交會登記意向客戶世貿房交會（2009年12月31—2010年1月3日），田園項目意向35組客戶登記情況，分析如下：意向購房面積項目90120㎡120140140200㎡200300㎡300㎡以上合計數(shù)量25323235比例70%9%6%9%6%100%意向戶型需求項目二房三房四房四房以上合計數(shù)量4251535比例11%71%3%14%1