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綠城產(chǎn)品策劃書(留存版)

2025-09-16 21:31上一頁面

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【正文】 : 、 、 。綠城西子杭州田園項(xiàng)目。東臨半山山區(qū),南涉杭宣鐵路與下城區(qū)隔上塘河相望,西接杭宣鐵路與康橋鎮(zhèn)毗鄰,北毗鄰余杭區(qū)崇賢鎮(zhèn)。 第三節(jié) 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境及配套隨著社會的發(fā)展和杭城交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的加快,半山鎮(zhèn)的交通地理優(yōu)勢十分明顯?!?西區(qū):用地范圍為金昌路以南,沈半路以西,鐵路北站以北范圍區(qū)域。二、氣候要素(一)氣溫杭州市年平均氣溫15.3℃~17℃。風(fēng)速:杭州市大部分地區(qū)年平均風(fēng)速在1.3~2.4 米/秒。歷時(shí)68 天左右,始日和終日均南早北遲,前后分別相差10 天和7 天左右。晚秋,冷空氣較強(qiáng)時(shí),會出現(xiàn)初霜。開放,是杭州歷史化的特征,更是千余年來杭州經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的動力。吳越民間建房時(shí),常常要在房屋墻腳豎上一塊“泰山石敢當(dāng)”石刻碑碣。接著,移神堂和祖宗堂于正屋之高處或廳堂左邊上方。杭州人熱愛自然,熱愛藝術(shù)。 古書記載,農(nóng)歷三月,桃花夾岸盛開,朱霞斗綺,紅粉爭研,望之若云霞一片,令人心醉。五、十二景半山原是一個(gè)風(fēng)景區(qū),自西南而東北,曾有舊桃源,云錦臺、眼綱山、亞父山、金鵝山、結(jié)集巖、梳妝臺、游龍洞、浴龍池、噴玉泉、馮氏井等十二景。一年前,杭州市區(qū)有近5萬套可售住宅房源,按照當(dāng)時(shí)的銷售進(jìn)度,不少業(yè)內(nèi)人士估計(jì)這些房源消化需要3年時(shí)間。宅地總共出讓面積 2929133平米。尤其是住宅區(qū),將提供戶戶見水的景觀視野。 樓盤名稱嘉里◆ 家庭:家庭關(guān)系穩(wěn)定,看重家庭生活。(三)目標(biāo)客戶之三:房交會登記意向客戶世貿(mào)房交會(2009年12月31—2010年1月3日),田園項(xiàng)目意向35組客戶登記情況,分析如下:意向購房面積項(xiàng)目90120㎡120140140200㎡200300㎡300㎡以上合計(jì)數(shù)量25323235比例70%9%6%9%6%100%意向戶型需求項(xiàng)目二房三房四房四房以上合計(jì)數(shù)量4251535比例11%71%3%14%100%房交會客戶以剛性居住需求為主,對面積和總價(jià)的承受力普遍較低, 意向面積90120平方米占了總登記數(shù)的70%。景觀位置較好的樓棟、面積較大的戶型盡量爭取做到全明的衛(wèi)生間。設(shè)置服務(wù)吧臺可有償為客戶提供茶、咖啡等,同時(shí)可考慮在大堂區(qū)域內(nèi)設(shè)置書吧等休閑功能。建議本項(xiàng)目商鋪面積控制在80㎡150㎡左右,盡可能做寬開間、短進(jìn)深戶型,各單套可自由組合。面積減少8200m2,但是品質(zhì)和氛圍提升。(三)訪客停車位的設(shè)置及配比指標(biāo):園區(qū)車位總數(shù)的10%(四)自行車/電動車停放可設(shè)在地下室架空層位置,采取相對集中的管理模式。)七、公共空間形態(tài)◆ 公共空間的形態(tài)組織結(jié)構(gòu)◆ 公共空間的圍合方式減少大尺度空間的布置,利用組團(tuán)圍合綠化和高層底層局部架空的引導(dǎo)和穿透給出豐富的景致和活動變換。七、建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格:建筑外立面風(fēng)格按不同地理位置及開發(fā)時(shí)間不同,統(tǒng)一協(xié)調(diào);并考慮周邊未拍賣土地的建筑風(fēng)格形態(tài)與本項(xiàng)目3塊地塊建筑類型的差異化。三、公建設(shè)施配套(一)生活服務(wù)類設(shè)施內(nèi)容的選擇結(jié)合本案的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和樓盤的檔次定位等因素考慮,建議設(shè)置以下公共設(shè)施:文化設(shè)施:文化活動設(shè)施可歸并入會所內(nèi)設(shè)置閱覽室、多功能廳等,老年和兒童文化?!?24小時(shí)便利店:方便業(yè)主購物?!?健身房:設(shè)置基本健身設(shè)備,如跑步機(jī),動感單車、臂力拉升器械、劃船牽引器械、單桿等。第七章 室內(nèi)設(shè)計(jì)第一節(jié) 樣板房一、樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格建議通過新古典風(fēng)格,通過古典與現(xiàn)代完美結(jié)合,感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊(yùn),同時(shí)摒棄了過于復(fù)雜的肌理和裝飾,呈現(xiàn)出古典而簡約的舒適空間。石膏板、防水石膏板;地面客餐廳:大理石;臥室:高級實(shí)木復(fù)合地板;門戶門:配入戶門安裝鋼制電子鎖防盜門內(nèi)門:實(shí)木門配智能鎖;陽臺門:鋁合金玻璃門(斷橋中空玻璃)。留有裝修空間??紤]休閑茶吧、酒吧休息臺設(shè)置。會所功能設(shè)置田園項(xiàng)目會所定位原則上考慮泛會所概念,三個(gè)地塊分別設(shè)置,以滿足泳池配套及活動休閑功能為主。九、建筑外觀與設(shè)備建筑外立面因建筑外觀風(fēng)格的需要,需保持整齊干凈。機(jī)械通風(fēng)在現(xiàn)代生活中必不可少,合理設(shè)計(jì)安裝和安全使用空調(diào)系統(tǒng)及新風(fēng)系統(tǒng)(含加濕),可保證室內(nèi)空氣不被污染。四、上人屋頂或分戶花園上人屋頂或分戶花園,如面對主要景觀或者沿街,需要進(jìn)行獨(dú)立設(shè)計(jì)。機(jī)動車和非機(jī)動車位指標(biāo)按照相關(guān)規(guī)范,以及本任務(wù)書“小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)”配置。41號地塊:建筑密度30%,限高36m,地塊特點(diǎn):容積率高,建筑密度大,地塊現(xiàn)狀呈長方形,地塊中間有公共景觀帶通過,相對地理位置較好。在緊張的工作之余,享受美食與休閑的快樂。建議設(shè)置室外游泳池、乒乓球室等體育設(shè)施。對于面積較小的戶型,希望我們更關(guān)注面積的高利用率及流線設(shè)計(jì)的合理性,不要追求華而不實(shí)的設(shè)計(jì)。物業(yè)類型需求項(xiàng)目公寓平層大宅復(fù)式平層大宅排屋合計(jì)數(shù)量494479109比例46%40%6%8%100%物業(yè)類型需求的調(diào)查結(jié)果基本正確地反映了意向客戶對面積的需求?!?長期以來跟隨綠城房產(chǎn)投資的忠實(shí)客群。◆ 嘉里尤其是上塘河以北的部分,主要規(guī)劃為生態(tài)和諧的現(xiàn)代生活區(qū),以山為枕,與綠化、溪流相間,形成安靜、舒適的田園風(fēng)貌。成交量同比08年漲186%,相比07年漲69%。除了半山泥貓,余杭的清水絲綿也將一并“打包”進(jìn)“中國桑蠶文化”,申報(bào)世界文化遺產(chǎn)。四、山名拾遺 在遠(yuǎn)古,半山是海中之島,至秦時(shí)已成陸地,通行無阻。二、桃源半山,宋時(shí)稱皋亭山,諸山極盛,有十二美景。所以,杭州一度有“銷金鍋”之稱。第一批搬人者為發(fā)籃、梯子、節(jié)節(jié)高、萬年青、吉祥草和柴米等發(fā)籃,為杭州竹制土籃,糊以彩紙,籃中貯頭發(fā)等物,懸于廳堂庭柱之頂角,取興旺發(fā)達(dá)的意思。上好正梁,接著釘椽子、蓋瓦片。近年,杭州市區(qū)受強(qiáng)降雨天氣影響較嚴(yán)重,特別是城區(qū)低洼地段積水較深,影響市民的日常出行,甚至影響到市民的生命財(cái)產(chǎn)安全,本地塊原貌為典型濕地,地勢較低,容易受到強(qiáng)降雨等災(zāi)害天氣的影響,因此在豎向設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)適當(dāng)抬高園區(qū)第三章 項(xiàng)目所在的城市歷史文化背景第一節(jié) 歷史文化內(nèi)涵與底蘊(yùn)一、城市歷史文脈自古以來就有“上有天堂,下有蘇杭”的說法,杭州歷史悠久,古跡遍布,名人軼事,神話傳說層出不窮,整個(gè)城市有著非常濃厚的歷史文化底蘊(yùn)和人文氣息。夏季平均氣溫26~27℃,降水量530~630 毫米。冬季(12 月~次年2 月)為最小,1 月的月平均蒸發(fā)量一般不超過50 毫米。春(3~4月)、秋(9~10 月)兩季為過渡季節(jié),日射和日照量居中,相比之下,春季陰雨天氣較多,各值比秋季要小。第六節(jié) 自然條件一、氣候特征杭州市地處中北亞熱帶過渡區(qū),溫暖濕潤,四季分明,光照充足,雨量豐沛。綜合形成以居住和綜合服務(wù)為主,工業(yè)、物流為輔的綜合發(fā)展區(qū)域,推動城市北部的經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。由地塊向東經(jīng)臨丁路可到達(dá)臨平區(qū)。本產(chǎn)品策劃書針對本項(xiàng)目所在區(qū)域位置、市場定位、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施設(shè)計(jì)、園區(qū)服務(wù)體系等方面內(nèi)容進(jìn)行了闡述,為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、市場推廣、園區(qū)服務(wù)等提供指導(dǎo)性意見和依據(jù)。綠城西子第二章 項(xiàng)目地塊及周邊概況第一節(jié) 地理位置 田園40號地塊、田園41號地塊、田園81號地塊位于杭州市北部拱墅區(qū)半山鎮(zhèn),地勢東高兩平,東北角為山區(qū)。? 距離中心點(diǎn)距離目的地直線距離(公里)武林廣場黃龍?bào)w育中心城站火車站12錢江新城11蕭山國際機(jī)場40臨平西湖錢塘江第二節(jié) 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息一、 主要規(guī)劃指標(biāo)地塊用途占地面積(M2)容積率建筑面積(M2)建筑密度綠地率樓面價(jià)(元/ M2)40號住宅用地3491426982830%30%954741號29200(原)5256030%30%10147(調(diào)整后)46570(其中高層22750;平層官邸23820)30%30%高層10000平層官邸1584081號24060(原)3849625%30%11118(調(diào)整后)30340(其中高層約19000;平層官邸約11000)25%30%高層10000平層官邸15840二、規(guī)劃設(shè)計(jì)控制條件(一) 40號地塊:套型建筑面積90平方米以下住宅面積所占比重,必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的50%以上;建筑限高控制在50米以內(nèi);機(jī)動車開口朝向北側(cè)、南側(cè)規(guī)劃道路;公建總量控制在容積率折合的建筑面積的10%以內(nèi)。在用地布局上,通過半山地區(qū)的綜合環(huán)境整治,逐步關(guān)遷污染企業(yè),啟動重大工業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,優(yōu)化用地布局結(jié)構(gòu)。一年中,隨著冬、夏季風(fēng)逆向轉(zhuǎn)換,天氣系統(tǒng)、控制氣剛和天氣狀況均會發(fā)生明顯的季節(jié)性變化,形成多雨、夏濕熱、秋氣爽、冬干冷的氣候特征。(四)風(fēng)和氣壓風(fēng)風(fēng)向:杭州市北、中部平原地區(qū)和海拔1000 米以上山區(qū)的盛行風(fēng)向具有顯著的季風(fēng)性特點(diǎn),隨著冬夏季節(jié)轉(zhuǎn)換,最多風(fēng)向也呈反向(交角120176。無霜期杭州市平均初霜日出現(xiàn)在11 月中下旬,終霜日出現(xiàn)在3 月中旬前后,無霜期一般為230~260 天。秋季始于9 月第四候至第五候,終于11 月第四候至第五候,歷時(shí)約63 天左右。1983 年5 月,國務(wù)院在批復(fù)杭州城市總體規(guī)劃時(shí),明確杭州的城市性質(zhì)為“歷史文化名城和全國重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市”。上梁這天晚餐,新屋內(nèi)要擺“上梁酒”,主家除給作頭師傅以“上梁紅包”外,還得按桌向工匠、幫工及賀客們一一勸酒道謝,分送“上梁元寶”,還要給附近四鄰分送“上梁元寶”。梯子,杭州俗稱“步步高”;曬衣用的多枝椏竹竿,杭州俗稱“節(jié)節(jié)高”,都取節(jié)節(jié)高升的意思。尤其,環(huán)境的舒適,很少戰(zhàn)亂,生活的安逸,就慢慢形成了杭州人那種特有的性格特點(diǎn)。據(jù)《杭縣志》記載,白居易、牛僧儒均有祭皋亭神文,而宋元多書作,知道清嘉時(shí)來此觴詠者絡(luò)繹不絕。半山一帶,以皋亭山最高,海拔361公尺,群山起伏,宛如眾星捧月。第四章 市場定位 第一節(jié) 杭州市房產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r跌宕起伏的2009年過去了?! 〗辏?7年的成交均價(jià)最低,為11024元/平米。 上塘河將成為文化軸線,以水上巴士和兩側(cè)的游步道、自行車道為線索,將衣錦橋、上塘河古運(yùn)河與現(xiàn)代城市文化內(nèi)容串連起來。樺楓居 嘉里二、目標(biāo)客戶特征◆ 年齡:3150歲之間,其中3145歲左右購買力最旺盛。由于客戶面積選擇90—140㎡及200㎡以上,因此在物業(yè)類型需求上也集中在公寓和平層大宅,各占46%、40%。對于面積較大的戶型,設(shè)計(jì)上也不能鋪張浪費(fèi),不能大而無當(dāng),需要作精細(xì)化考慮和人性化考慮。結(jié)合項(xiàng)目園區(qū)服務(wù)體系建設(shè)要求,在三個(gè)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分考慮會所或泛會所,設(shè)置如老年活動中心、健康中心、兒童活動室等場地。中高檔餐飲、休閑娛樂、健康生活居家人群工作閑暇的小資生活體驗(yàn),購物、好友聚餐、享受生活。最優(yōu)方案設(shè)計(jì)以1011層新綠園和45層平層官邸相結(jié)合,沿廣濟(jì)路布置較高品質(zhì)平層官邸,沿街設(shè)置二層法式商鋪,面積減少5700m2,小高層和平層官邸面積比例為50:50。四、停車數(shù)量配比,停車位計(jì)算表:建筑類型計(jì)算單位自行車(輛)住宅(90140m2)車位/戶2住宅(140m2)車位/戶地塊計(jì)算單位車位(輛)40號地塊車位/戶1:481號地塊車位/戶1:1(一)商業(yè)類停車位的設(shè)置及配比指標(biāo)與相關(guān)政府部門協(xié)調(diào),充分利用市政道路停車。五、地下空間如主要室內(nèi)公共活動空間設(shè)于地下或半地下,應(yīng)注意出入口,流線,及直接采光設(shè)計(jì)。廚房、衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng),進(jìn)行局部排風(fēng)或全面換氣,衛(wèi)生間盡可能明設(shè)。空調(diào)需設(shè)在陽臺內(nèi)側(cè),考慮活動百葉封擋;陽臺欄桿需設(shè)同高度橫向晾衣架或晾衣桿;外墻需設(shè)側(cè)面分割暗槽安置雨水管;立面橫向劃分線或橫向批水線需設(shè)內(nèi)置雨水導(dǎo)水凹槽。每個(gè)會所面積區(qū)間建議控制在1000M2左右,根據(jù)三個(gè)地塊不同的客群階層的預(yù)測,三個(gè)會所應(yīng)通過確定不同的主題定位,形成資源共享,滿足實(shí)用性及園區(qū)服務(wù)體系建設(shè)的基本要求。◆ 室外游泳池的相關(guān)配套:男女更衣室及沖水池。地下室:頂板要低于市政道路200。窗彩色粉末噴涂,高級環(huán)保節(jié)能隔音鋁合金窗框。地下室通往地下電梯前室采用裝飾設(shè)計(jì),提升地下車庫的價(jià)值感?!?兒童活動室或培訓(xùn)中心: 游樂活動或兒童培訓(xùn)區(qū)域,獨(dú)立衛(wèi)生間。會所定位中端(三個(gè)會所中定位相對最低),相關(guān)功能和面積配比如下:◆ 餐飲區(qū)域:家庭簡餐型,可對外開放,建議由知名餐飲公司連鎖經(jīng)◆ 健身房:設(shè)置基本健身設(shè)備,如跑步機(jī),動感單車、臂力拉升器械、劃船牽引器械、單桿等。銀行:工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行等二、各級公共服務(wù)設(shè)施布點(diǎn)要求隨著區(qū)域城市規(guī)劃目標(biāo)的推進(jìn),本案周邊的相關(guān)配套將逐步完善,考慮到本案高端的產(chǎn)品定位,項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)服務(wù)于本案業(yè)主,同時(shí)對外開放為主要目的,設(shè)施的配置不宜過多過雜,檔次不宜過低,以免影響園區(qū)居住檔次和樓盤形象,應(yīng)配合周邊配套情況互補(bǔ)設(shè)置。建筑的非結(jié)構(gòu)構(gòu)件如玻璃幕墻和大型輕屋蓋抗風(fēng)的設(shè)計(jì)和構(gòu)造對建筑防風(fēng)有很大的影響,盡量避免風(fēng)噪。(樓梯間墻面采用乳膠漆刷白,樓梯地面采用水泥。:1模式設(shè)置。設(shè)計(jì)以811層新綠園,沿廣濟(jì)路沿街設(shè)置45層平層官邸及二層法式商鋪,與R2114地塊建筑形態(tài)相對應(yīng),形成高檔住宅
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