【正文】 城花園洋房系列的戶型，尤其是其202M2及256M2戶型，需考慮居住舒適性。對于面積較大的戶型，設(shè)計上也不能鋪張浪費，不能大而無當，需要作精細化考慮和人性化考慮。通過精裝修提升樓盤品質(zhì)，增加樓盤附加值，同時也可以此拉高項目銷售價格。（二）車位配比及地下門廳建議因購買此類物業(yè)的客戶基本為二次置業(yè)，改善性需求，因此建議車位比例40號地塊至少為1：；481號地塊至少為1：1。結(jié)合項目園區(qū)服務(wù)體系建設(shè)要求，在三個地塊的規(guī)劃設(shè)計中充分考慮會所或泛會所，設(shè)置如老年活動中心、健康中心、兒童活動室等場地。（四）產(chǎn)品風格建議 建筑應(yīng)更厚重沉斂、形態(tài)較規(guī)整的公館建筑。第三節(jié) 商業(yè)配套建議一、商鋪位置概況40號地塊沿廣濟路主體建筑內(nèi)退，沿街設(shè)置二層法式商鋪，與其它地塊沿街商業(yè)類型相協(xié)調(diào)。三、商鋪戶型建議通過商鋪調(diào)查，本項目周邊現(xiàn)有周邊商業(yè)配套，僅能滿足目前居住在附近的居民生活基本需求，未能形成較好的商業(yè)氣氛，缺少高檔次休閑娛樂場所。中高檔餐飲、休閑娛樂、健康生活居家人群工作閑暇的小資生活體驗，購物、好友聚餐、享受生活。第五章 規(guī)劃設(shè)計第一節(jié) 規(guī)劃布局一、規(guī)劃要求◆ 充分考慮本項目的建筑形態(tài)與城北新城田園區(qū)塊生態(tài)和諧的現(xiàn)代生活區(qū)的協(xié)調(diào)性；◆ 充分考慮在周邊居住建筑觀感效果，能脫穎而出；◆ 充分考慮消費者的對高品質(zhì)住宅的審美需求和功能需求。 一共分三個大層次系統(tǒng)，從社區(qū)組團，通過道路和景觀引導(dǎo)，進入組團間及組團內(nèi)空間，從而完成整體串接。41號地塊沿廣濟路布置較高品質(zhì)平層官邸，沿街設(shè)置二層法式商鋪。最優(yōu)方案設(shè)計以1011層新綠園和45層平層官邸相結(jié)合，沿廣濟路布置較高品質(zhì)平層官邸，沿街設(shè)置二層法式商鋪，面積減少5700m2，小高層和平層官邸面積比例為50：50。第二節(jié) 道路交通組織一、小區(qū)出入口設(shè)置◆ 兩塊地塊在小區(qū)主入口均設(shè)置在廣濟路。分小區(qū)主干道，小區(qū)次干道和宅間道等至少三個道路等級。三、停車方式停車位：機動車停車位至少滿足10%地上停車量，其余為地下停車。四、停車數(shù)量配比，停車位計算表：建筑類型計算單位自行車（輛）住宅（90140m2）車位/戶2住宅（140m2）車位/戶地塊計算單位車位（輛）40號地塊車位/戶1：481號地塊車位/戶1:1（一）商業(yè)類停車位的設(shè)置及配比指標與相關(guān)政府部門協(xié)調(diào)，充分利用市政道路停車。自行車車庫布置在地下人防區(qū)域，㎡設(shè)置與人防相結(jié)合，應(yīng)注意盡量集中設(shè)置，自行車使用者主要為部分業(yè)主、服務(wù)人員及物管人員。底層門廳及入口設(shè)計需考慮接待，駐留，信報投遞，可視對講等功能。地下車庫電梯廳（門廳）應(yīng)注意與地下設(shè)備用房及停車空間關(guān)系的處理，保證交通流線的清晰，便于人員出入。五、地下空間如主要室內(nèi)公共活動空間設(shè)于地下或半地下，應(yīng)注意出入口，流線，及直接采光設(shè)計。八、公共空間的環(huán)保◆ 交通噪音控制方式沿道路戶內(nèi)窗戶采用雙層中空玻璃。第六章 建筑設(shè)計第一節(jié) 建筑單體一、建筑類型根據(jù)規(guī)劃要求以及本項目開發(fā)設(shè)計設(shè)想，建筑類型為高層公寓和平層大宅相結(jié)合的形式。四、建筑間距高層建筑根據(jù)《關(guān)于試行杭州市建設(shè)項目日照分析技術(shù)管理規(guī)則的通知》編制日照分析報告，受遮擋的居住建筑的居室應(yīng)滿足在大寒日的有效日照不低于二小時（二小時可有兩個連續(xù)時段組成）。廚房、衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置自然通風和機械通風系統(tǒng)，進行局部排風或全面換氣，衛(wèi)生間盡可能明設(shè)。以古典主義為綱，采用現(xiàn)代建筑簡潔而富有邏輯性的體塊關(guān)系，塑造一種全新的折衷主義建筑形象。體塊立面組合主要為連續(xù)大玻璃，連續(xù)實墻和連續(xù)鏤空洞。二代高層意向效果圖八、外觀色彩與材料材料和色彩：建筑外立面材料主要為石材，墻面色彩為淺暖色系?？照{(diào)需設(shè)在陽臺內(nèi)側(cè)，考慮活動百葉封擋；陽臺欄桿需設(shè)同高度橫向晾衣架或晾衣桿；外墻需設(shè)側(cè)面分割暗槽安置雨水管；立面橫向劃分線或橫向批水線需設(shè)內(nèi)置雨水導(dǎo)水凹槽。體育活動設(shè)施：室外游泳池、兒童樂園、棋牌室、乒乓球室等。園區(qū)生活服務(wù)用房：健康咨詢中心。因會所在前期定位中考慮需對外開放，因此在規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)盡量考慮設(shè)置獨立的出入口，并配置一定的臨時泊車位，避免后期使用中業(yè)主因安全、車輛停放等問題與會所經(jīng)營單位發(fā)生不必要的矛盾。每個會所面積區(qū)間建議控制在1000M2左右，根據(jù)三個地塊不同的客群階層的預(yù)測，三個會所應(yīng)通過確定不同的主題定位，形成資源共享，滿足實用性及園區(qū)服務(wù)體系建設(shè)的基本要求?！?兒童游樂室: 設(shè)置幼兒玩樂配套設(shè)施，帶獨立衛(wèi)生間◆ 乒乓球室：設(shè)置2張乒乓球桌◆ 多功能廳：便于業(yè)主集會活動?！?商務(wù)中心：方便業(yè)主收發(fā)傳真、打印、復(fù)印及相關(guān)商務(wù)活動。（3）81號地塊會所——健康、養(yǎng)生型81號地塊會所的客群服務(wù)對象以中年使用消費群體為主，兼顧兒童及中青年人，滿足業(yè)主基本日常需求?！?室外游泳池的相關(guān)配套：男女更衣室及沖水池?！?乒乓球室：設(shè)置2張乒乓球桌。單元入口門應(yīng)采用雙扇。主入口門應(yīng)滿足防火要求設(shè)有平開門，建議考慮設(shè)置中央空調(diào)系統(tǒng)，合理設(shè)置郵政設(shè)施位置；在設(shè)計時應(yīng)充分考慮上述因素，注重高度和進深。地下室：頂板要低于市政道路200。新古典主義風格是指在傳統(tǒng)美學法則的指引下，以現(xiàn)代材料和加工工藝為基礎(chǔ)演繹傳統(tǒng)文化中的經(jīng)典精髓．使作品在擁有典雅、端莊、氣質(zhì)的同時帶有鮮明的古典氣息。第一套高層公寓：建筑面積90㎡，采用溫馨、時尚的設(shè)計風格。以提高生活品質(zhì)為最大化原則，成熟、理性的思考，展現(xiàn)獨立、自我的個性，追求自然、舒適、內(nèi)斂而不張揚的品位生活，同時執(zhí)著追求品位和實用性，對產(chǎn)品品質(zhì)和細節(jié)要求更高。窗彩色粉末噴涂，高級環(huán)保節(jié)能隔音鋁合金窗框。 裝修材料配置建議室內(nèi)裝修范圍和標準（參考）內(nèi)墻墻面高級墻紙、藝術(shù)造型、木飾面、石材、高檔馬賽克、墻磚等；天花吊頂藝術(shù)造型。第二套平層官?。航ㄖ娣e220㎡，采用留莊樣板房的設(shè)計風格。在設(shè)計過程中，既要考慮展示的效果，同時生活的背景場所、自成完整的審美體系、人性化的細部設(shè)計、精致完美的工藝收口、在細節(jié)考慮上按照交付標準樣板房的設(shè)計─ 源于生活而高于生活。地下室通往地下電梯前室采用裝飾設(shè)計，提升地下車庫的價值感。地庫建議采用無梁樓蓋設(shè)計，設(shè)計時盡量考慮單元地下室與地下車庫連通為一整體，有條件的前提下，在地下室門廳與地下車庫連通處旁邊設(shè)置采光井，引入陽光、綠化和自然通風，地下室門廳的玻璃大門直接開向車庫，地下室門廳與底層門廳裝修風格、標準統(tǒng)一，以營造精美的地下室門廳，保證業(yè)主的回家路線便捷及舒適度。（二）住宅門廳、地下室門廳入口單元底層門廳單元門廳是住宅建筑的公共客廳，空間設(shè)計應(yīng)考慮寬敞、通透、彰顯業(yè)主的尊貴身份?！?健康咨詢中心：配合園區(qū)服務(wù)體系，為業(yè)主，尤其是中老年業(yè)主提供上門咨詢服務(wù)。◆ 兒童活動室或培訓中心: 游樂活動或兒童培訓區(qū)域，獨立衛(wèi)生間?！?大堂休閑吧（書吧、茶吧）：以書吧形式設(shè)計。◆ 健身房：設(shè)置基本健身設(shè)備，如跑步機，動感單車、臂力拉升器械、劃船牽引器械、單桿等。會所定位高端（三個地塊中相對最高端），相關(guān)功能和面積配比如下：◆ 雪茄吧、紅酒吧：面積100M2，設(shè)置酒窖，方便客戶存酒。會所定位中端（三個會所中定位相對最低），相關(guān)功能和面積配比如下：◆ 餐飲區(qū)域：家庭簡餐型，可對外開放，建議由知名餐飲公司連鎖經(jīng)◆ 健身房：設(shè)置基本健身設(shè)備，如跑步機，動感單車、臂力拉升器械、劃船牽引器械、單桿等。在會所的設(shè)計中，要充分考慮以后投入使用的能耗問題，并盡量采用能耗較低的設(shè)備且分開計量。為園區(qū)業(yè)主做好配套服務(wù)的同時，對外開放經(jīng)營。物業(yè)管理及經(jīng)營用房：%，%執(zhí)行。銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行等二、各級公共服務(wù)設(shè)施布點要求隨著區(qū)域城市規(guī)劃目標的推進，本案周邊的相關(guān)配套將逐步完善，考慮到本案高端的產(chǎn)品定位，項目的公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)服務(wù)于本案業(yè)主，同時對外開放為主要目的，設(shè)施的配置不宜過多過雜，檔次不宜過低，以免影響園區(qū)居住檔次和樓盤形象，應(yīng)配合周邊配套情況互補設(shè)置。依建筑的使用性質(zhì)和建筑的高度、戶型不同，劃分不同的外立面材料和色系，結(jié)合建筑組團設(shè)計，強調(diào)組團感受。平層官邸意向效果圖半山田園項目面域整齊，虛實對比，體塊劃分。建筑的非結(jié)構(gòu)構(gòu)件如玻璃幕墻和大型輕屋蓋抗風的設(shè)計和構(gòu)造對建筑防風有很大的影響，盡量避免風噪。在設(shè)計時考慮恰當?shù)倪M深尺度，南北通透，能夠形成穿堂風，使室內(nèi)外空氣對流置換。三、建筑朝向杭州氣候四季分明，朝向問題是客戶選擇住房時的一個重要因素，對朝南的住宅情有獨鐘。第四節(jié) 開發(fā)分期與樣板區(qū)、現(xiàn)場接待處設(shè)置一、開發(fā)分期二、樣板區(qū)、現(xiàn)場接待處規(guī)劃（一）樣板房根據(jù)項目特點在項目銷售時提供確認的裝修風格、標準、主要設(shè)備的品牌，在實地設(shè)置交付標準樣板。（樓梯間墻面采用乳膠漆刷白，樓梯地面采用水泥。標準層樓梯間如果為明樓梯間，需要結(jié)合外立面效果一起設(shè)計，尤其是沿街建筑。二、電梯廳標準層、住宅底層、地下車庫電梯口設(shè)電梯廳（兼地下車庫門廳）。第三節(jié) 公共空間系統(tǒng)一、門廳以單元為單位設(shè)立公共門廳，兼首層電梯廳，強調(diào)燈光效果，空間感和裝飾性。：1模式設(shè)置。非機動車停車均設(shè)在地下。車行系統(tǒng)應(yīng)考慮便捷性和噪音屏蔽；步行系統(tǒng)應(yīng)考慮安全性，和景觀結(jié)合設(shè)計。二、交通組織規(guī)劃采用人車分流，三級道路系統(tǒng)的組織方式進行設(shè)計。設(shè)計以811層新綠園，沿廣濟路沿街設(shè)置45層平層官邸及二層法式商鋪，與R2114地塊建筑形態(tài)相對應(yīng)，形成高檔住宅氛圍。最優(yōu)方案設(shè)計以1315層二代高層為主，沿廣濟路主體建筑內(nèi)退，沿街設(shè)置二層法式商鋪，與其它地塊沿街商業(yè)類型相協(xié)調(diào)。組團的規(guī)模依建筑的組織形式和戶型組合方式，來合理搭接設(shè)計。規(guī)劃組團的設(shè)計，、（原），限高50m和36m不同，建議采用院落疊層的方式。餐飲、娛樂（二）業(yè)態(tài)選擇建議 咖啡飲品類（ILLY咖啡） 中高檔餐飲類（特色餐飲）請考慮是否有條件設(shè)置 生活配套類（精品超市、精品書店、） 康體美容類（美麗田園、THEFACESHOP）（三）商業(yè)面積建議因小戶型商鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)選擇較為靈活。（一）消費群體分析消費群體顯著消費特征適合發(fā)展業(yè)態(tài)中產(chǎn)階級追求高品質(zhì)生活，渴求優(yōu)雅舒適的消費感覺。 81號地塊沿廣濟路沿街設(shè)置45層平層官邸及二層法式商鋪。園林設(shè)計減少硬質(zhì)鋪裝，多巧用植物、花卉等軟性裝飾?？煽紤]設(shè)置較為精致的私人會所，為業(yè)主提供一個“沙龍式第二客廳”。（三）園區(qū)服務(wù)配套建議 根據(jù)客戶問卷結(jié)果可看出，客戶對園區(qū)內(nèi)的運動設(shè)施、個性化服務(wù)都提出了較高的要求。通過客戶調(diào)查，同樣也可以看出客戶對精裝修成本的考慮。但對目標客戶來說，戶型設(shè)計除了注重舒適性外，更應(yīng)兼顧合理性、經(jīng)濟性，總價的控制對其購房的選擇尤其重要。兼顧考慮風水問題，比如開門方向、廚房位置等，不要有很明顯的忌諱。在戶型設(shè)計中要充分考慮到各功能區(qū)的尺度比例，增加貯藏空間，提高居家的實用性。根據(jù)區(qū)域內(nèi)競爭樓盤及杭城范圍同質(zhì)樓盤的各類房源供應(yīng)情況，細分市場，突出項目的獨特性，通過差異化競爭策略形成產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。意向總價區(qū)間項目150萬以下151250萬251500萬500萬以上合計數(shù)量13117435比例37%31%20%11%100%總價區(qū)間統(tǒng)計可以看出，250萬元以下的占69%，與面積90120平米需求占70%相符。選擇精裝修的原因主要是考慮到裝修耗費時間、精力，對于中年人而言,沒有裝修的熱情,同時毛坯房交付的樓盤由于裝修的影響，很難在短時間內(nèi)達到安靜的居住環(huán)境。選擇小面積的原因主要考慮到總價的控制,便于投資；考慮大面積的基本以自住為主。是否意向購買精裝修樓盤分類毛坯房精裝修房均可合計市場25191458電臺、西聯(lián)等15252969西房、孚信等30183078杭鋼28323393杭鍋1581942小計113102125340比例%%%100%注：客戶對于是否精裝修意見基本不大，毛坯、精裝均可，各占1/3 。三、目標客戶調(diào)查分析（一）目標客戶之一：城北客戶本次調(diào)查問卷主體研究對象為在城北區(qū)域工作的在職人員及秋濤路、沈半路沿線的部分市場人員?！?事業(yè)：有很強的事業(yè)心，事業(yè)穩(wěn)定有成。◆ 拱墅區(qū)、江干區(qū)周邊建材市場、通訊市場、家裝市場等私營業(yè)主。該項目房源量大，銷售周期較長，經(jīng)多輪調(diào)整后目前對外公布住宅房源以精裝修交付。萬家星城位于下城區(qū)北側(cè)新天地板塊東新路與石祥路交匯處，項目總占地面積約19萬平方米，總建筑面積近70萬平方米，其中一期占地49266平方米，總建筑面積約19萬平方米?？倯魯?shù)為2000余戶。未來，在城北區(qū)域，根據(jù)土地的出讓價格和產(chǎn)品定位，橋西板塊和華豐板塊的樓盤將是田園板塊最強勁的競爭對手。 地鐵3號線從丁橋穿過，設(shè)同協(xié)路與丁橋路兩個站點。而田園板塊拆遷工作已經(jīng)接近尾聲。綠地公園結(jié)合水體布置，將人們的主要休憩活動、生活區(qū)域規(guī)劃在水體周邊。田園板塊位于拱墅區(qū)半山鎮(zhèn)東南腹地，東至筧丁路以東雞冠山，南臨上塘河，西至石橋路，北至半山山麓，呈帶狀結(jié)構(gòu)，地塊總面積達2000畝。 五、杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢目前主城區(qū)、余杭區(qū)在售項目2010年預(yù)計新上市量有438萬平方米，2008年出讓的土地在2010年可轉(zhuǎn)化為項目上市的量有82萬平方米，再加上2007年出讓土地在2010年將釋放93萬平方米的量，2010年住宅預(yù)計上市量總計共約為613萬平方米。而08年，這一數(shù)據(jù)為5984元/平米，07年為5537元/平米。 三、07年、08年、09年杭州主城區(qū)土地出讓對比 09年全年，杭州市共出讓了116宗土地，其中宅地（包括商住用地）73宗，商業(yè)用地43宗。