【正文】 調(diào)發(fā)展。銀 行：工商銀行、建設(shè)銀行、杭州銀行、農(nóng)業(yè)銀行、聯(lián)合銀行。醫(yī) 院： 浙江省腫瘤醫(yī)院、半山醫(yī)院（即杭鋼醫(yī)院）、半山鎮(zhèn)衛(wèi)生服務(wù)中心。 第三節(jié) 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境及配套隨著社會(huì)的發(fā)展和杭城交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的加快，半山鎮(zhèn)的交通地理優(yōu)勢(shì)十分明顯。由地塊向東經(jīng)臨丁路可到達(dá)臨平區(qū)。41號(hào)地塊樓面價(jià)分別為： 、 、 。轄區(qū)內(nèi)居民2285戶(hù)，人口5885人。東臨半山山區(qū)，南涉杭宣鐵路與下城區(qū)隔上塘河相望，西接杭宣鐵路與康橋鎮(zhèn)毗鄰，北毗鄰余杭區(qū)崇賢鎮(zhèn)。本產(chǎn)品策劃書(shū)針對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域位置、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施設(shè)計(jì)、園區(qū)服務(wù)體系等方面內(nèi)容進(jìn)行了闡述，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)推廣、園區(qū)服務(wù)等提供指導(dǎo)性意見(jiàn)和依據(jù)。土地使用權(quán)出讓年限：住宅用地為70年，配套公建用地為40年。田園41號(hào)地塊（R2118地塊）：東至規(guī)劃虎山路、半山田園R2209幼兒園，南至廣濟(jì)路，西至規(guī)劃4號(hào)路，北至規(guī)劃1號(hào)路。杭州田園項(xiàng)目。綠城西子土地取得：綠城西子田園81號(hào)地塊（R2115地塊）：東至2號(hào)路，南至廣濟(jì)路，西至同協(xié)路，北至1號(hào)路。綠城西子第二章 項(xiàng)目地塊及周邊概況第一節(jié) 地理位置 田園40號(hào)地塊、田園41號(hào)地塊、田園81號(hào)地塊位于杭州市北部拱墅區(qū)半山鎮(zhèn)，地勢(shì)東高兩平，東北角為山區(qū)。全鎮(zhèn)總?cè)丝诮?萬(wàn)，外來(lái)流動(dòng)人口近4萬(wàn)人。一、地塊及周邊現(xiàn)狀規(guī)劃地現(xiàn)為一空地。40號(hào)地塊樓面價(jià)分別為： 、 、 。? 距離中心點(diǎn)距離目的地直線(xiàn)距離（公里）武林廣場(chǎng)黃龍?bào)w育中心城站火車(chē)站12錢(qián)江新城11蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)40臨平西湖錢(qián)塘江第二節(jié) 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息一、 主要規(guī)劃指標(biāo)地塊用途占地面積（M2）容積率建筑面積（M2）建筑密度綠地率樓面價(jià)（元/ M2)40號(hào)住宅用地3491426982830%30%954741號(hào)29200（原）5256030%30%10147（調(diào)整后）46570（其中高層22750；平層官邸23820）30%30%高層10000平層官邸1584081號(hào)24060（原）3849625%30%11118（調(diào)整后）30340（其中高層約19000；平層官邸約11000）25%30%高層10000平層官邸15840二、規(guī)劃設(shè)計(jì)控制條件（一） 40號(hào)地塊：套型建筑面積90平方米以下住宅面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的50%以上；建筑限高控制在50米以?xún)?nèi)；機(jī)動(dòng)車(chē)開(kāi)口朝向北側(cè)、南側(cè)規(guī)劃道路；公建總量控制在容積率折合的建筑面積的10%以?xún)?nèi)。鎮(zhèn)內(nèi)道路縱橫，四通八達(dá)，全鎮(zhèn)設(shè)有312路、302路、329路、532路、321路、196路、307路等公交車(chē)路線(xiàn)，交通十分便捷。公共交通：目前附近街區(qū)設(shè)有312路、302路、329路、532路、321路、196路、307路等公交車(chē)路線(xiàn)，軌道交通地鐵均與本案比鄰。其他配套設(shè)施：中國(guó)郵政，中國(guó)移動(dòng)，中國(guó)聯(lián)通、兩岸咖啡、幕亭菜館、豐運(yùn)大酒店、漁鄉(xiāng)緣、牛家香辣館、商源酒家、川味江湖菜、四季香飯莊、尚銘堂。在用地布局上，通過(guò)半山地區(qū)的綜合環(huán)境整治，逐步關(guān)遷污染企業(yè)，啟動(dòng)重大工業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，優(yōu)化用地布局結(jié)構(gòu)?！?中區(qū)：用地范圍為石橋路以西，320國(guó)道以東，臨丁路以北、半山以南；以半山鎮(zhèn)區(qū)為中心，包括杭鋼生活區(qū)共同形成鎮(zhèn)區(qū)居住區(qū)塊。二、地理位置優(yōu)越◆ 項(xiàng)目所處地塊為田園生態(tài)和諧的現(xiàn)代生活區(qū)，與綠化、溪流相間，形成安靜、舒適的田園風(fēng)貌；◆ 項(xiàng)目附近的虎山公園環(huán)境優(yōu)雅、空氣質(zhì)量好。◆ 城北板塊缺乏高端區(qū)域的概念。一年中，隨著冬、夏季風(fēng)逆向轉(zhuǎn)換，天氣系統(tǒng)、控制氣剛和天氣狀況均會(huì)發(fā)生明顯的季節(jié)性變化，形成多雨、夏濕熱、秋氣爽、冬干冷的氣候特征。一年中，月平均氣溫以1月最低，一般3．0～5．0℃(南北溫差2℃左右)，山區(qū)低于3℃；以7月最高，月平均氣溫28．0～29．0℃(南北溫差1℃左右)。第一個(gè)雨季自5月初前后開(kāi)始，6 月底至7 月上旬結(jié)束，俗稱(chēng)梅汛期，多由極鋒(梅雨鋒)北移，雨帶在江南和長(zhǎng)江中下游停滯而產(chǎn)生。杭州市日射和日照的季節(jié)變化明顯，夏半年(5～10 月)的太陽(yáng)總輻射量、日照時(shí)數(shù)和日照百分率均大于冬半年(11 月～次年4 月)。（四）風(fēng)和氣壓風(fēng)風(fēng)向：杭州市北、中部平原地區(qū)和海拔1000 米以上山區(qū)的盛行風(fēng)向具有顯著的季風(fēng)性特點(diǎn)，隨著冬夏季節(jié)轉(zhuǎn)換，最多風(fēng)向也呈反向(交角120176。東北部平原和新安江水庫(kù)區(qū)地勢(shì)平坦，年平均風(fēng)速較大，都在2 米/秒以上，尤其是錢(qián)塘江兩岸的濱海平原，年平均風(fēng)速超過(guò)3 米/秒。一年中，杭州市區(qū)月平均氣壓隨月均氣溫變化，最低的月平均氣壓出現(xiàn)在7 月，為999．2 百帕，最高月平均氣壓出現(xiàn)在12 月和1 月，為1021．6百帕。地域分布上南部大于北部，全年蒸發(fā)量季變特點(diǎn)明顯。無(wú)霜期杭州市平均初霜日出現(xiàn)在11 月中下旬，終霜日出現(xiàn)在3 月中旬前后，無(wú)霜期一般為230～260 天。每年開(kāi)春后，冷暖氣流交替加劇，受氣旋及鋒面活動(dòng)影響，風(fēng)向多變，但以偏東風(fēng)為主；天氣乍寒乍暖，氣溫變幅較大；雨水增多，晴不定；故杭諺有“春天孩兒臉，一天變?nèi)儭敝f(shuō)。始日南早北遲，終日南遲北早，前后相差5～7 天。7 月上旬起，梅雨先后停止，各地進(jìn)入盛夏期，直至8 月下旬，夏季風(fēng)極盛，在副熱帶高壓控制下，除有局部雷陣雨外，多晴熱天氣，為全年相對(duì)干熱期。秋季始于9 月第四候至第五候，終于11 月第四候至第五候，歷時(shí)約63 天左右。秋季平均氣溫16～17℃，降水量140～200 毫米。1 月，冬季風(fēng)最盛，受蒙古冷高壓控制，以晴冷天氣為主。第七節(jié) 自然災(zāi)害杭州市天氣受溫帶西風(fēng)帶天氣系統(tǒng)與熱帶東風(fēng)帶天氣系統(tǒng)交替控制，不同性質(zhì)氣團(tuán)(主要為極地大陸，熱帶海洋和赤道氣團(tuán))頻繁交替作用，一年中，冷、熱、干、濕的季節(jié)變化很大而季風(fēng)的不穩(wěn)定性經(jīng)常能使某一時(shí)段的氣象要素發(fā)生異常，造成多種災(zāi)害性天氣。1983 年5 月，國(guó)務(wù)院在批復(fù)杭州城市總體規(guī)劃時(shí)，明確杭州的城市性質(zhì)為“歷史文化名城和全國(guó)重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市”。大氣，是杭州自古以來(lái)的傳統(tǒng)。二、地方性、區(qū)域性禁忌（一）建屋風(fēng)俗杭州民間視建造房屋為人生一件大事，關(guān)系到家庭興旺和子孫昌盛。上梁開(kāi)始時(shí)，燃放“高升”、“百子”爆竹，山區(qū)還有放銃、敲鑼鼓的。上梁這天晚餐，新屋內(nèi)要擺“上梁酒”，主家除給作頭師傅以“上梁紅包”外，還得按桌向工匠、幫工及賀客們一一勸酒道謝，分送“上梁元寶”，還要給附近四鄰分送“上梁元寶”。豎“泰山石敢當(dāng)”，是一種原始先民對(duì)山、石信仰崇拜的殘留遺風(fēng)，世代傳承，給人們帶來(lái)所向無(wú)敵、戰(zhàn)勝邪惡的一種心靈上的信心和力量?！疤珰q頭上禁動(dòng)土”禁忌風(fēng)俗。以為見(jiàn)到這太歲主大兇，往往會(huì)使主家家破人亡，天長(zhǎng)日久，自然而然成了“太歲頭上不能動(dòng)土”的禁忌習(xí)俗。梯子，杭州俗稱(chēng)“步步高”；曬衣用的多枝椏竹竿，杭州俗稱(chēng)“節(jié)節(jié)高”，都取節(jié)節(jié)高升的意思。祖宗堂、神堂遷入后，便搬家具、箱籠、雜物。然后，飲糖茶一杯下樓，這時(shí)親友才齊聲祝賀。由于環(huán)境優(yōu)美，生活富足，自然杭州就成為一個(gè)最適宜吃喝玩樂(lè)的休閑之地。尤其，環(huán)境的舒適，很少戰(zhàn)亂，生活的安逸，就慢慢形成了杭州人那種特有的性格特點(diǎn)。生活化的藝術(shù)不僅表現(xiàn)在傘、扇、剪、筷、席、杯、布藝和茶葉上，也體現(xiàn)在橋、塔、樓、閣、廳、院和園林中。從住房消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣看，大部分居民更傾向于買(mǎi)房?！墩f(shuō)杭州》一書(shū)中記載，昔時(shí)半山崇光寺浚井，得晉磚甚多。據(jù)《杭縣志》記載，白居易、牛僧儒均有祭皋亭神文，而宋元多書(shū)作，知道清嘉時(shí)來(lái)此觴詠者絡(luò)繹不絕。山腳的舊桃源，宋時(shí)為桃花最盛處，爛漫十余里。辛棄疾曾謂：斷皋亭之山天下無(wú)兵。明末，馬士英又率方師樊掠此山。半山一帶，以皋亭山最高，海拔361公尺，群山起伏，宛如眾星捧月。旖旎風(fēng)光，錦繡山色，雖比不上西湖，然群山巍峨挺拔，霧靄縈繞，更兼廟宇點(diǎn)點(diǎn)，流水潺潺，吸引了眾多文人香客，一時(shí)成為杭城之風(fēng)俗。此廟抗戰(zhàn)前尚存正殿三間，因年久失修，已傾退灰黑。該寺因地處半山北部，當(dāng)?shù)厝朔Q(chēng)之為山北顯寧寺，今杭鋼廠療養(yǎng)所所在地。第四章 市場(chǎng)定位 第一節(jié) 杭州市房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r跌宕起伏的2009年過(guò)去了。2009年4月份以來(lái)走出的行情，讓大家大跌眼鏡。新房市場(chǎng)：截至09年12月31日，09杭州主城區(qū)共成交66319套，超008 年之和。09年宅地成交綜合樓面價(jià)9326元/平米，同比08年上漲60%，比07年上漲68%。　　近三年，07年的成交均價(jià)最低，為11024元/平米?！　? ?！　∠啾?8年，09年任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都有比較大的上漲，而相比07年，除成交面積稍有所下降。預(yù)計(jì)供應(yīng)高峰在2010年九十月份。 上塘河將成為文化軸線(xiàn)，以水上巴士和兩側(cè)的游步道、自行車(chē)道為線(xiàn)索，將衣錦橋、上塘河古運(yùn)河與現(xiàn)代城市文化內(nèi)容串連起來(lái)。 根據(jù)規(guī)劃，田園板塊將會(huì)定位為高尚現(xiàn)代化住宅區(qū)，整個(gè)區(qū)塊將分成16處住宅區(qū)、8個(gè)公共服務(wù)設(shè)施以及5個(gè)公用設(shè)施以及其他市政公用設(shè)施、綠地。而隨著北部城區(qū)擴(kuò)展的需求，半山成為又一發(fā)展重地已是大勢(shì)所趨。 上塘河的水上巴士，與三條黃金水上旅游線(xiàn)結(jié)合，形成水陸入城的公交體系第三節(jié) 主要樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)分析田園板塊所屬拱墅區(qū)，拱墅現(xiàn)轄拱宸橋、小河、和睦、大關(guān)、湖墅、米市巷六個(gè)街道和上塘、祥符、半山、康橋四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。樺楓居 嘉里樺楓居（銷(xiāo)售均價(jià) 元/㎡）面積（㎡）90㎡以?xún)?nèi)100160㎡160㎡以上合計(jì)套數(shù)(套)37120717595比例%%%%◆ 濱江 樓盤(pán)名稱(chēng)濱江樓盤(pán)名稱(chēng)遠(yuǎn)洋大運(yùn)河商務(wù)中心項(xiàng)目（預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)為30000元/㎡）面積（㎡）90㎡90120㎡120140㎡140㎡以上合計(jì)套數(shù)(套)5101785153比例%0%%%第四節(jié) 目標(biāo)客戶(hù)需求分析一、目標(biāo)客戶(hù)主要來(lái)源◆ 城北區(qū)域原住居民，主要以杭鋼、杭鍋、腫瘤醫(yī)院等在職中高層管理人員為主，原拱墅區(qū)業(yè)主為改善居住條件，進(jìn)行升級(jí)換代的業(yè)主。二、目標(biāo)客戶(hù)特征◆ 年齡：3150歲之間，其中3145歲左右購(gòu)買(mǎi)力最旺盛。◆ 身份：擁有廣泛的人脈關(guān)系及社會(huì)資源。意向購(gòu)買(mǎi)面積面積（M2）9090140140160160180180220220300300以上合計(jì)市場(chǎng)15346110158電臺(tái)、西聯(lián)等132911433669西房、孚信等16459312278杭鋼32479031193杭鍋20211000042小計(jì)961763688610340比例%%%%%%%100%注：客戶(hù)在面積選擇上主要集中在90140平米，占80%。打算購(gòu)買(mǎi)多少總價(jià)的住宅總價(jià)（萬(wàn)元）150200200300 300400400600600以上合計(jì)市場(chǎng)48900158電臺(tái)、西聯(lián)等401683269西房、孚信等65822178杭鋼77862093杭鍋38400042小計(jì)268451674340比例%%%%%100%注：客戶(hù)對(duì)總價(jià)在需求主要集中在150200萬(wàn)元，占79%，與小戶(hù)型需要占比吻合。由于客戶(hù)面積選擇90—140㎡及200㎡以上，因此在物業(yè)類(lèi)型需求上也集中在公寓和平層大宅，各占46%、40%。在戶(hù)型需求中，三房的需求占72%，建議在戶(hù)型配比中應(yīng)充分考慮三房90120平米的小戶(hù)型設(shè)計(jì)。 要適應(yīng)拱墅區(qū)域及周邊區(qū)域目標(biāo)客戶(hù)群升級(jí)換代的購(gòu)房需求，戶(hù)型設(shè)計(jì)重點(diǎn)兼顧功能性的同時(shí)滿(mǎn)足舒適性。戶(hù)型配比（不考慮90/50、90/70限制）：物業(yè)面積㎡房型細(xì)分比例小高層90以下二房二廳一衛(wèi)20%140三房二廳二衛(wèi)65%160三房二廳二衛(wèi)%180四房二廳二衛(wèi)%合計(jì)//100%，原總建筑面積52560平方米，建筑面積46570㎡（其中高層22750㎡；平層官邸23820㎡）；戶(hù)型配比（不考慮90/50、90/70限制）：物 業(yè)面積㎡房型細(xì)分比例小高層160三房二廳二衛(wèi)20%四房二廳二衛(wèi)20%180四房二廳二衛(wèi)60%平層官邸200220四房以上70%250300五房以上30%合計(jì)///，原總建筑面積38496平方米，建筑面積30340㎡（其中高層約18000㎡；平層官邸10000㎡）戶(hù)型配比（不考慮90/50、90/70限制）：物 業(yè)面積㎡房型細(xì)分比例小高層140三房二廳二衛(wèi)60%160180三房二廳二衛(wèi)20%四房二廳二衛(wèi)20%平層官邸200220四房以上100%合計(jì)///（三）對(duì)戶(hù)型的意見(jiàn)和建議 田園項(xiàng)目平層官邸的戶(hù)型設(shè)計(jì)不采用留莊的十字戶(hù)型，建議參考翡翠