【正文】 災(zāi)害天氣的影響，因此在豎向設(shè)計時應(yīng)適當抬高園區(qū)第三章 項目所在的城市歷史文化背景第一節(jié) 歷史文化內(nèi)涵與底蘊一、城市歷史文脈自古以來就有“上有天堂，下有蘇杭”的說法，杭州歷史悠久，古跡遍布，名人軼事，神話傳說層出不窮，整個城市有著非常濃厚的歷史文化底蘊和人文氣息。我國著名學(xué)者錢穆先生說：“各地文化精神之不同，究其根源，最先還是由于自然環(huán)境有分別，而影響其生活方式，再由生活方式影響到文化精神。開放，是杭州歷史化的特征，更是千余年來杭州經(jīng)濟社會發(fā)展的動力。杭州城市建設(shè)的大手筆，始自于吳越國的錢謬，大氣還表現(xiàn)在對多元文化的包容上。第二節(jié) 地方文化習(xí)俗一、城市各區(qū)域印象從居住角度劃分，杭州劃分為如下圖所示系列板塊，其中以城中、城西、湖濱、之江區(qū)域為公認的成熟中高檔居住板塊。整個建房過程中，民間有選地、選材、選日、立柱、上梁、落成、慶賀等習(xí)俗。上梁吉日選定后，諸親好友都要送禮慶賀，并且出力幫工。正梁釘有紅綢布隨著大梁緩緩而上，泥木作頭師傅先唱《上梁歌》，正梁敲進兩邊榫頭時，再唱《酒澆梁歌》，隨著吟唱《拋梁歌》。上好正梁，接著釘椽子、蓋瓦片。建房儀式，以“請魯班”和“過新屋”作為結(jié)束。吳越民間建房時，常常要在房屋墻腳豎上一塊“泰山石敢當”石刻碑碣?！敖诖?，諸神退位”厭勝習(xí)俗。將它貼在梁上，以求平安。吳越民間舊時風水家選擇新屋地基時，常常有一句禁忌口頭禪：“太歲頭上不能動土”。民間又將“太歲”演變?yōu)槲锘膬瓷?，認為建造新房動土?xí)r從地中掘到的“肉塊”(一種菌類植物)，就是兇神“太歲”?！埃ㄈ┻w居風俗舊時遷居新屋前，必須擇吉日前去撣塵、打掃，有的住房需刷白或糊墻紙。第一批搬人者為發(fā)籃、梯子、節(jié)節(jié)高、萬年青、吉祥草和柴米等發(fā)籃，為杭州竹制土籃，糊以彩紙，籃中貯頭發(fā)等物，懸于廳堂庭柱之頂角，取興旺發(fā)達的意思。萬年青、吉祥草各兩盆，置于堂前畫桌左右，意為吉祥如意，萬年常青。接著，移神堂和祖宗堂于正屋之高處或廳堂左邊上方。最后，選擇吉日良辰，全家老小才搬入，主人需坐轎，以朱漆盤恭奉神牌和祖宗神主，手持香三枝。全家齊集新宅后，預(yù)先有親友迎之入屋，并以燈燭導(dǎo)之登樓，彼此不交一語，取俗諺“悶聲大發(fā)財”之意。三、居民的群體性格特征“一方水土養(yǎng)一方人”，杭州人特點的形成自然跟這里特定的山水有關(guān)。杭州自五代錢王立國以來，采取了一系列“保境安民”的正確政策，到北宋末年，已經(jīng)成為“市列珠璣，戶盈羅綺”的東南第一大都會，10 萬戶居民安居樂業(yè)。杭州的米市、菜市、柴市、肉市、魚市、絲綢市、茶市、書市、花市之盛，手工業(yè)之發(fā)達，給杭州人的生活提供了保證。所以，杭州一度有“銷金鍋”之稱。特定的歷史文化形成了杭州人的性格特點，杭州聲名遠揚的是國畫、書法、收藏等等，包括人們的休閑方式也以喝茶、 麻將這類很中國特色的傳統(tǒng)休閑為主。杭州人熱愛自然，熱愛藝術(shù)。杭州人特別善于將生活藝術(shù)化，在衣食住行上都體現(xiàn)出他們獨特的智慧和靈氣，在日常生活中的吃、穿、旅游等方面，處處透顯出一種生活的藝術(shù)。如在杭州就有“杭兒風”，只要有人說這個東西好，大家都來購買，具有一定的從眾心理。宏觀調(diào)控以后，自住消費已變成主流，商品房消費心態(tài)日趨理性和成熟，在住房的選擇上比較傾向于以前口碑較好、實力較強的開發(fā)商，對住宅的選擇不僅停留在產(chǎn)品本身上面，也將更注重科技含量和配套服務(wù)，精裝修日益為大眾所接受。第三節(jié) 半山歷史底蘊一、宜居據(jù)史料考證，半山一帶，四千多年前就有人居住。1983年，馬嶺山工地發(fā)現(xiàn)古墓群，在古墓壁的磚塊上，有清晰的“大康八年八月吳壁”字樣（古時“大”與“太”曾通用），太康八年（公元287年）系西晉時期，想見其時居民已稠。二、桃源半山，宋時稱皋亭山，諸山極盛，有十二美景。 志書中載，古時皋亭山前后多桃樹，延播十余里，山中人栽之，售其實以為生。 古書記載，農(nóng)歷三月，桃花夾岸盛開，朱霞斗綺，紅粉爭研，望之若云霞一片，令人心醉。三、固城要隘古時，杭城北郊的半山，即是杭州與海寧往來之要沖，又是杭州北部之要隘，曾屢遭兵事。宋靖康二年，金兵進犯，汴京陷落，欽弟康王趙構(gòu)逃至杭州，宋高帝趙構(gòu)登位后，興兵設(shè)置戌壘，半山成為攻守要隘。 宋元明三季半山兵事屢起。元巴延之會師臨安，也先屯兵臨平，然后進攻半山。 直至近代，半山西北古城上的錢王寨城址，隱約尚存。四、山名拾遺 在遠古，半山是海中之島，至秦時已成陸地，通行無阻。 皋亭山西南有一山，如滄海孤舟，孑然一身，名孤舟山；東隅一山，峰銳而秀，山脊蒼翠，偃曲如龍，故名青龍山；東北方一山，似猛虎，故得老虎山之威名；半山以東的黃鶴山，舊傳因仙人乘黃鶴路過而得名；黃鶴山北有黃龍山；西有桃園山；東北有龍母山；南有桐扣山。五、十二景半山原是一個風景區(qū)，自西南而東北，曾有舊桃源，云錦臺、眼綱山、亞父山、金鵝山、結(jié)集巖、梳妝臺、游龍洞、浴龍池、噴玉泉、馮氏井等十二景。六、皋亭古剎坐落在半山前后的寺廟曾不下四十余座。 最負盛名的撒沙夫人廟，也稱半山娘娘廟，前來進香者甚多。后在日寇侵華中淪為廢墟，唯廟址猶存。位于黃鶴山真珠塢的顯寧永報禪寺，亦為半山較大的寺廟之一。七、泥貓老底子的杭州人，喜歡去半山娘娘廟買只泥貓回家，說是能消災(zāi)驅(qū)邪；而蠶農(nóng)，每逢桑蠶季節(jié)，更是要去半山買泥貓—相傳泥貓是天上的“蠶花娘子”養(yǎng)的，可以震懾老鼠，不咬蠶種紙和蠶繭。除了半山泥貓，余杭的清水絲綿也將一并“打包”進“中國桑蠶文化”，申報世界文化遺產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2009年杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)新增住宅供應(yīng)房源58715套，約655萬平方米。一年前，杭州市區(qū)有近5萬套可售住宅房源，按照當時的銷售進度，不少業(yè)內(nèi)人士估計這些房源消化需要3年時間。截至2009年12月31日，杭州市住宅存量房源約為167萬平方米，合計11757套。根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，20072009年已售住宅套均面積約114平方米。 09年月均價最低值出現(xiàn)在3月份，為10780元/平米，最高值12月，為19560元/平米。土地市場：截至09年12月31日，杭州主城區(qū)09年出讓土地116宗，其中宅地(包括商住用地)73宗，商業(yè)用地43宗。09年杭州主城區(qū)新房、二手房、土地重要數(shù)據(jù) 　成交量(套)1月成交均價(元/平米)12月成交均價(元/平米)均價漲幅新房66319同比08年漲近兩倍128861956052%二手房49258同比08年漲兩倍多115121780055%土地出讓宗數(shù)出讓面積成交金額(億元)116宗同比08年漲158%約5422畝一、09年杭州主城區(qū)商品房成交量超出008年總和 ◆ 3月份起主城區(qū)銷售均價呈逐月上漲態(tài)勢；◆ 3月份現(xiàn)本年度最低成交均價，10780元/平米；◆ 12月份本年度最高成交均價接近20000元/平米。成交量同比08年漲186%，相比07年漲69%。09年前六個月的成交均價均低于13000元/平米，下半年，每月的均價都在13000元/平米以上，12月達到最高值，為19560元/平米。宅地總共出讓面積 2929133平米。據(jù)測算，杭州市主城區(qū)的綜合樓面價為9326元/平米。 四、07年、08年、09三年宅地出讓對比 09年全年共出讓宅地73塊，可建面積713萬方，成交金額為657億元，成交均價達到9326元/平米。09年宅地成交的平均樓面價漲幅較大，同比08年漲了60%，比07年漲了68%。據(jù)不完全統(tǒng)計預(yù)計有220多個樓盤上市，與2002009年基本持平。 第二節(jié) 田園項目區(qū)域發(fā)展預(yù)測半山鎮(zhèn)一直作為杭州市的工業(yè)重鎮(zhèn)，隨著城市化進程的迅速推進，在未來的城市格局中，這一區(qū)域被定位為人文、景致“雙秀”的杭州北大廳。尤其是上塘河以北的部分，主要規(guī)劃為生態(tài)和諧的現(xiàn)代生活區(qū)，以山為枕，與綠化、溪流相間，形成安靜、舒適的田園風貌。 同時，將半山山體內(nèi)部的各個水庫向上塘河匯聚，形成條條溪流。尤其是住宅區(qū)，將提供戶戶見水的景觀視野。建成后總?cè)丝趯⒊?萬人。半山距離武林廣場約10公里，在未改造前就已經(jīng)形成城鎮(zhèn)居住中心，因此具有良好的基本生活設(shè)施配套，這是開發(fā)住宅小區(qū)比較理想的板塊。城北新城內(nèi)，要形成以廣濟路、同協(xié)路等為主干道的四縱四橫網(wǎng)絡(luò)?？焖俟?號線、7號線在區(qū)內(nèi)也各有兩個站點。近年來，拱墅區(qū)著力打造汽車拱墅、物流拱墅、居住拱墅、文化拱墅四大品牌，是杭州市主城區(qū)北部集居住、商貿(mào)、教育科研、都市工業(yè)、現(xiàn)代物流等功能的現(xiàn)代化城市中心城區(qū)。◆ 嘉里樺楓居總開發(fā)規(guī)模約32萬平方米，其中地上開發(fā)面積約25萬方，由 20余幢13～17層的精裝修小高層住宅、幼兒園，會所、社區(qū)商業(yè)配套組成，現(xiàn)住宅規(guī)劃主力戶型為90平方米和130平方米。 樓盤名稱嘉里萬家星城濱江一期由9幢1823層高層建筑組成，主力戶型80140平方米，約1200余戶。萬家星城（09年12月底銷售均價為20263元/㎡）面積（㎡）90㎡90140㎡140180㎡180㎡以上合計套數(shù)(套)67644360131192比例%%%%%◆ 遠洋大運河商務(wù)中心項目大運河商務(wù)區(qū)占地30余萬平方米，總建筑面積逾80萬平方米，是一個集國際大型商業(yè)、五星級酒店、高級商務(wù)寫字樓及高端城市景觀住宅等四大物業(yè)集群為一體的大型高端城市綜合體。2010年5月份精裝9號樓153套房源開盤，預(yù)計銷售均價3萬元?！?具有一定經(jīng)濟實力，追求高品質(zhì)物業(yè)的中高級白領(lǐng)階層?！?長期以來跟隨綠城房產(chǎn)投資的忠實客群?！?職業(yè)：私營業(yè)主、政府官員及企事業(yè)單位管理層、高級白領(lǐng)?！?家庭：家庭關(guān)系穩(wěn)定，看重家庭生活。◆ 追求：追求品質(zhì)生活，品質(zhì)的事物。共計收集361份（杭鋼96份、杭鍋46份、西子聯(lián)合控股20份、西子孚信18份、西子房產(chǎn)12份、立體車庫40份、浙江電臺39份、浦發(fā)銀行秋濤路支行15份、農(nóng)業(yè)銀行筧橋支行12份、燈具市場11份、通訊市場2份、錢江小商品市場5份、機電市場16份、汽配市場10份、沈半路、半山路周邊商業(yè)17份）問卷，其中有效問卷340份。意向購買戶型戶型二室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)四室以上合計市場1619192258電臺、西聯(lián)等1892410869西房、孚信等1424309178杭鋼166493193杭鍋1415130042小計78131952412340比例%%%%%100%注：戶型選擇主要集中在三室二廳和二室二廳，這與面積需求集中90140吻合。能接受的精裝標準是多少價格（元/M2）2000300030004000400050005000以上合計市場36154358電臺、西聯(lián)等41213469西房、孚信等60143178杭鋼73144293杭鍋3641142小計246681511340比例%%%%100%注：客戶對于精裝修標準在接受范圍20003000元/%，建議田園項目小戶型以毛坯為主。（二）目標客戶之二：購買郁金香岸排屋及平層大宅、有一定經(jīng)濟實力的客戶我們對郁金香岸排屋客戶及公寓平層大宅及躍層客戶對田園項目的相關(guān)戶型、精裝修與否等做了電話調(diào)查，共獲得有效客戶調(diào)查問卷109份，具體情況：意向購房面積項目90㎡90140㎡140180㎡180200㎡200㎡以上合計數(shù)量929151739109比例8%27%14%16%35%100%通過意向客戶問卷調(diào)查可看出，客戶對面積的需求主要集中在90—140㎡占27%、200㎡以上占35%。物業(yè)類型需求項目公寓平層大宅復(fù)式平層大宅排屋合計數(shù)量494479109比例46%40%6%8%100%物業(yè)類型需求的調(diào)查結(jié)果基本正確地反映了意向客戶對面積的需求。是否意向購買精裝修樓盤項目是否合計數(shù)量9118109比例83%17%100%從客戶調(diào)查結(jié)果來看，建議采用精裝修的客戶占比較大，為83%。（三）目標客戶之三：房交會登記意向客戶世貿(mào)房交會（2009年12月31—2010年1月3日），田園項目意向35組客戶登記情況，分析如下：意向購房面積項目90120㎡120140140200㎡200300㎡300㎡以上合計數(shù)量25323235比例70%9%6%9%6%100%意向戶型需求項目二房三房四房四房以上合計數(shù)量4251535比例11%71%3%14%100%房交會客戶以剛性居住需求為主，對面積和總價的承受力普遍較低， 意向面積90120平方米占了總登記數(shù)的70%。是否意向購買精裝修樓盤項目是否合計數(shù)量62935比例17%83%100%房交會客戶與郁金香岸排屋即平層大宅客戶的精裝/毛坯需求明顯相反，不同的客群對于產(chǎn)品的需求完全不同，需明確產(chǎn)品客群定位后確定本項目的精裝與否。第四節(jié) 田園項目戶型定位建議一、戶型配比建議（一）戶型設(shè)計原則 營造城北新城精品樓盤的高品質(zhì)園區(qū)環(huán)境，使目標客戶產(chǎn)生擁有的自豪感、歸屬感。田園項目的目標客戶主要集中在同一區(qū)域，因此需充分考慮在滿足功能需求及空間的舒適性的前提下兼顧客戶的購房成本。（二）