【正文】 戶型配比建議根據以上結論我們對田園項目戶型定位提出建議，考慮到產品的升級換代，適當考慮精裝修樓盤的戶型面積提升，同時結合項目本身的情況對位置最佳的區(qū)域考慮設置大戶型等，具體建議如下：40號地塊占地面積34914平方米，總建筑面積69828平方米。四房以上的戶型，建議每間房均配置獨立衛(wèi)生間。對于面積較小的戶型，希望我們更關注面積的高利用率及流線設計的合理性，不要追求華而不實的設計。要重點關注主要的功能空間，強調空間尺度的舒適性。景觀位置較好的樓棟、面積較大的戶型盡量爭取做到全明的衛(wèi)生間。從客戶調研情況看，目標客戶普遍存在升級換代的需求，一是增加使用空間，即由二房換成三房，三房換成四房，二是在滿足功能需求的情況下增加居住的舒適感，如增加客廳、臥室的開間。二、產品亮點建議（一）精裝修建議 突出綠城品質，2010年，杭州市中心高端住宅將集中上市，與我們項目直接遠洋大運河項目計劃推出的房源多為精裝修，因此建議本項目必須凸顯綠城的品質，大戶型及平層官邸房源以精裝修交付，以此獲得相應的競爭優(yōu)勢。精裝修在提高產品品質的同時，應盡可能控制成本，公寓控制在3000元/平方米，平層官邸控制在4500元/平方米主要原因有：◆ 拱墅區(qū)客戶購買實力并非很強，客戶在希望購置精裝修樓盤的同時，擔心由于精裝修成本導致總價過高?！?如綠城麗江公寓（二期）、新綠園等項目，同樣是通過精裝修提升產品的整體品質，加強客戶購買的亮點。客戶入住后的主要活動走線為地下室空間，建議地下室和底層大廳整體統(tǒng)一標準精裝修。建議設置室外游泳池、乒乓球室等體育設施。 應充分考慮大堂的各休閑功能的設置。設置服務吧臺可有償為客戶提供茶、咖啡等，同時可考慮在大堂區(qū)域內設置書吧等休閑功能。外墻采用石材，強調細節(jié)的完美，以此塑造建筑的價值感和吸引力。客戶調查過程中，許多客戶表示園區(qū)內水系的設計可與泳池相結合，為能使得整體景觀錯落有致，可考慮采用疊水等景觀效果。41號地塊沿廣濟路布置較高品質平層官邸，沿街設置二層法式商鋪。二、周邊商業(yè)情況半山路商業(yè)形態(tài)豐富,銀行、商場、超市、藥店等配套完善，能滿足周邊小區(qū)的日常生活所需，但離本項目在一定的距離，且商業(yè)環(huán)境一般，檔次中偏低。不足以滿足項目目標客戶品質生活的需求，建議兼顧到商戶利益和業(yè)主需求，在商鋪業(yè)態(tài)控制上主要以滿足本項目業(yè)主日常生活、休閑娛樂等需求為主，提高商鋪的檔次。在緊張的工作之余，享受美食與休閑的快樂。購物店、餐飲、超市、美容SPA年輕高意愿消費群體追求積極的生活態(tài)度、渴望嘗試其所未體驗之消費感覺。建議本項目商鋪面積控制在80㎡150㎡左右，盡可能做寬開間、短進深戶型，各單套可自由組合。二、居住和商鋪布局的設想（一）居住采用小高層、高層、平層官邸的建筑形式。強調以組團內公共空間院落的圍和感為重點，向外擴展到公共空間院落，及整個社區(qū)組團的公共空間。 整個地塊內的組團管理模式和道路系統(tǒng)組織成為關鍵。（二）商業(yè)40號地塊沿廣濟路主體建筑內退，沿街設置二層法式商鋪，與其它地塊沿街商業(yè)類型相協調。三、鄰里單位組織形態(tài)40號地塊：建筑密度30%，限高50m，容積率2，地塊特點:容積率高，建筑密度大，地塊現狀呈弧線形，相對位置一般。41號地塊：建筑密度30%，限高36m，地塊特點:容積率高，建筑密度大，地塊現狀呈長方形，地塊中間有公共景觀帶通過，相對地理位置較好。81號地塊：建筑密度25%，限高36m，地塊特點:容積率低，建筑密度小，地塊現狀呈長方形，比較規(guī)則，相對地理位置較好。面積減少8200m2，但是品質和氛圍提升?！?小區(qū)為人車分流，車行出入口設置人行主出入口附近。道路系統(tǒng)應當和景觀設計，組團模式一起結合設計考慮。小區(qū)內的道路寬度，依其道路等級，應符合GB5018093《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（2002版）》中關于小區(qū)內各級道路的紅線和路面寬度設置規(guī)定。功能要求注意人行和車行出入口的設置位置及設置方式，以及相關物業(yè)管理，消防通道，無障礙設施等要求。機動車地下車庫出入口應考慮噪音屏蔽。機動車和非機動車位指標按照相關規(guī)范，以及本任務書“小區(qū)規(guī)劃指標”配置。（二）居住類停車位的設置及配比指標以地下室停車方式設計。（三）訪客停車位的設置及配比指標：園區(qū)車位總數的10%（四）自行車/電動車停放可設在地下室架空層位置，采取相對集中的管理模式。五、停車場地景觀因素考慮 室外停車地面部分建議用植草磚鋪設，用低矮灌木作為隔離，馬路一側有交警劃線為準。如遇外廊或架空層入口，結合外廊或架空層一起考慮設計。門廳凈寬不得小于4m。住宅底層電梯廳結合公共門廳進行一體化單元入口設計。三、樓梯間底層樓梯間結合門廳，底層電梯廳，進行一體化設計。四、上人屋頂或分戶花園上人屋頂或分戶花園，如面對主要景觀或者沿街，需要進行獨立設計。六、特殊注意門廳、電梯廳、地下車庫門廳擬委托專業(yè)家裝設計公司設計（設計時，請預留尺寸）。）七、公共空間形態(tài)◆ 公共空間的形態(tài)組織結構◆ 公共空間的圍合方式減少大尺度空間的布置，利用組團圍合綠化和高層底層局部架空的引導和穿透給出豐富的景致和活動變換。◆ 娛樂公共空間和兒童活動空間的的噪音控制建議結合沿街商鋪一帶、會所、園區(qū)景觀設置，離住宅盡量遠，以降低噪音。（二）現場接待處前期設置40號地塊對面底商，后期移至會所內。二、建筑層數40號地塊為1315層綠城二代高層產品；41號地塊為1011層綠城二代高層和45層平層官邸產品；81號為811層綠城二代高層和45層平層官邸產品類型。本案建筑朝向應充分利用場地自然條件、自然通風和采光，減少空調和人工照明的使用；根據《杭州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（試行）》（2008）的要求，多層建筑之間的正面間距≧13m；且多層建筑日照間距為正南北向時按1：；為非正南北向時，按照方位間距折減系數表計算。五、建筑通風建筑通風包括自然通風和機械通風。機械通風在現代生活中必不可少，合理設計安裝和安全使用空調系統(tǒng)及新風系統(tǒng)（含加濕），可保證室內空氣不被污染。六、建筑防風根據測風數據正確確定風荷載之外，應重視考慮建筑物的風反應。七、建筑風格建筑風格：建筑外立面風格按不同地理位置及開發(fā)時間不同，統(tǒng)一協調；并考慮周邊未拍賣土地的建筑風格形態(tài)與本項目3塊地塊建筑類型的差異化。外立面風格采用溫和的現代風格，建筑立面簡潔、現代，線條細膩優(yōu)雅、靈巧，整體色調淺曖為主，立面全部采用大面積落地窗，通透大氣、細巧的建筑風格。在純現代體塊關系的基礎上，使用簡化的綠城古典主義風格深色厚壓頂線和粗切勾立面分割線的方式，減輕淺色純體塊造成的輕飄感，強化體塊外形和體塊外形關系。田園項目二代高層意向效果圖半山田園項目門窗或公共空間采用連續(xù)落地大玻璃面。九、建筑外觀與設備建筑外立面因建筑外觀風格的需要，需保持整齊干凈。第三節(jié) 公共配套一、周邊公共配套設施現狀及規(guī)劃情況緊鄰項目的周邊基本配套現狀完善，基本能滿足目前生活所需，主要配套設施如下：生活配套：世紀聯華超市等商業(yè)綜合區(qū)餐飲：兩岸咖啡、KFC、土家菜館等餐飲教育配套：9班幼兒園、杭州市北秀小學、36班小學（在建）等 醫(yī)療配套：杭鋼醫(yī)院、浙江省腫瘤醫(yī)院、社區(qū)衛(wèi)生服務中心等。三、公建設施配套（一）生活服務類設施內容的選擇結合本案的規(guī)劃設計參數和樓盤的檔次定位等因素考慮，建議設置以下公共設施：文化設施：文化活動設施可歸并入會所內設置閱覽室、多功能廳等，老年和兒童文化。服務設施（商鋪）：24 小時便利店、銀行分理處、彩擴店、洗衣中心、美容美發(fā)店、書店、藥房、面包房、家政公司、音像店、精品店、龐物臨時寄放室（出入口對外），足浴、桑拿(SPA)、花店等。社區(qū)用房：按杭州市規(guī)定每百戶為30 ㎡的標準執(zhí)行。（二）關于會所的相關建議 經營模式本案會所是泛會所的概念，是公建配套的一部分。由于本案定位為目前杭州市區(qū)內的高端樓盤，因此會所功能建議仔細周密考慮，盡可能保證園區(qū)業(yè)主方便適用；功能相對齊全，為業(yè)主提供優(yōu)質的服務，提高軟件性服務檔次。會所在平面布局上應從動靜分區(qū)、使用頻率等方面充分考慮，避免因布局不合理而導致會所內功能相互影響。會所功能設置田園項目會所定位原則上考慮泛會所概念，三個地塊分別設置，以滿足泳池配套及活動休閑功能為主。（1）40號地塊會所定位——居家、實用型40號地塊會所的客群服務對象以中青年使用消費群體為主，兼顧兒童及老人，滿足業(yè)主基本日常需求?！?24小時便利店：方便業(yè)主購物。（2）41號地塊會所定位——商務、休閑型41號地塊會所的客群服務對象以中年高端使用消費群體為主，兼顧兒童及老人，滿足業(yè)主基本日常需求。◆ 會議室：小型會議室。◆ 美容：建議請專業(yè)的美容經營?！?乒乓球室：設置置兩張乒乓球桌◆ 臺球室：面積30M2，（國際標準臺球桌尺寸為　）◆ 棋牌房：設置68間，每間1520M2，面積160M2，設置公共衛(wèi)生間及服務吧臺。會所定位中高端（相對三個地塊中略次于41號地塊），相關功能和面積配比如下：◆ 室外游泳池的相關配套：面積80M2，含男、女更衣室及沖水池?？紤]休閑茶吧、酒吧休息臺設置。◆ 24小時便利店：方便業(yè)主購物?！?健身房：設置基本健身設備，如跑步機，動感單車、臂力拉升器械、劃船牽引器械、單桿等?！?瑜珈房：設置一面墻壁設置落地大鏡子，也可作為老年人跳舞的場所。臺球室兒童娛樂室四、公共部位要求（一）單元入口單元入口的門廳尺度、色彩、用材，入口處風格和色彩應與建筑相協調。單元入口的設計還應考慮無障礙通道。為考慮業(yè)主接待不同客人的需要，建議應在門廳設置會客區(qū)或考慮酒店式接待區(qū)；門廳立面上宜采用大面積的暖色調大理石。門廳單元地下室門廳重視業(yè)主駕車回家沿路環(huán)境的營造，單元地下室門廳是業(yè)主必經的重要空間。留有裝修空間。地下車庫建議采用無梁樓蓋結構設計，覆土高度按照1500 考慮，盡可能利用泳池下沉采用豎向打開方式，在側板無人防區(qū)域應盡可能考慮打開設計，營造地下車庫側采光，增加地下車庫的通透性；管線（除雨污水以外）均從地下室布管統(tǒng)一設置；室內外進口高度應符合國家現行規(guī)范要求。第七章 室內設計第一節(jié) 樣板房一、樣板房設計風格建議通過新古典風格，通過古典與現代完美結合，感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊，同時摒棄了過于復雜的肌理和裝飾，呈現出古典而簡約的舒適空間。其特征是古典與現代的完美結合，它源于古典，但不是仿古更不是復古，而是追求神似，講求風格，用簡化的手法追求傳統(tǒng)樣式的大致輪廓特點；注重飾效果，用室內陳設品來增強歷史文脈特色。二、樣板房類型本案擬定三套樣板房。第二套高層公寓：建筑面積180㎡，采用新綠園新古典的設計風格，局部線條可簡化。 杭州新綠園樣板房效果圖 三、樣板房定位高檔精裝修，住宅配全套廚房家電、洗衣機。裝修價格標準：高層：暫定3000元/平方米（不含軟裝、按建筑面積計算） 平層：暫定4500元/平方米（不含軟裝、按建筑面積計算）（一）建材配置：根據目前市場高端裝修公寓及未來幾年的發(fā)展趨勢，客廳、餐廳及衛(wèi)生間仍以大理石鋪設為主，臥室多用實木復合地板、入戶門安裝鋼制電子鎖防盜門。石膏板、防水石膏板；地面客餐廳：大理石；臥室：高級實木復合地板；門戶門：配入戶門安裝鋼制電子鎖防盜門內門：實木門配智能鎖；陽臺門：鋁合金玻璃門（斷橋中空玻璃）。廚房地面鋪裝大理石，墻身鋪貼高級瓷磚或馬賽克，天花防水石膏板(鋁扣板吊頂)，知名品牌整體櫥柜、電器(抽油煙機、雙頭燃氣爐、)，配高級人造石臺面，知名品牌水槽、冷熱水龍頭；浴室地面鋪裝大理石，墻身鋪貼高級瓷磚或馬賽克，天花防水石膏板，全套知名品牌高級潔具(包括洗手盆、座便器、浴缸、冷熱水龍頭和淋浴間、組合水力按摩花灑、大理石洗手臺面、毛巾掛桿、手紙架、側邊鏡、化妝放大鏡（防霧）、鏡前燈、排氣扇等)；供電裝置入墻暗線，全屋燈飾及品牌智能開關安全插座，安裝獨立電表，各戶預留裝遠程抄表系統(tǒng)的管線；所有采用知名品牌的開關、面板；供水提供暗埋冷熱水管道系統(tǒng)，采用薄壁不銹鋼或銅管，采用節(jié)水系統(tǒng)，節(jié)水器具和設備，各戶預留裝獨立遠程計量水表的管線，燃氣中央熱水系統(tǒng)；陽臺地面鋪裝高級地磚，安裝鋁合金欄桿配玻璃，自動升降曬衣架，吊頂完成面；空調戶式中央空調系統(tǒng)、新風系統(tǒng)（恒溫恒濕）；燃氣管道煤氣鋪設到戶(費用另計)，預留遠程抄表系統(tǒng)管線；電話設置墻電話插座，包括客廳、家庭廳、主人房、主衛(wèi)、臥房、書房、廚房；電視設置數字電視插座，包括客廳、家庭廳、主人房、主衛(wèi)、臥房、書房、廚房；其他臥室隨樓附送高級衣帽間連高級五金件或入墻衣柜；客廳音響線智能家居安防、可視對講、遠程遙控空調（以安裝部分相關內容為準）（二）本項目配置種類及品牌建議：內容麗江本項目面磚面磚材料單價38元/ ㎡, 福建恒達不用面磚石材石材平均單價為460元/ ㎡ ，平均綜合單價700元/ ㎡ ，產品為新疆產維多金麻、沙特產黃金鉆同等檔次或略高樓宇可視對講、門禁系統(tǒng)悉雅特，3000元/戶略高檔次電梯全新合資日立“HITACHI商標HGP1050型，略高檔次進戶門藍盾進戶門 2610元/樘（鋼木型門框）略高檔次（三）精裝修配置廚房電器、洗衣機、空調、地暖（電）、戶式中央熱水等種類擬用品牌產地已用項目地暖（電暖，衛(wèi)生間區(qū)域）多米康柏特（Domipact）富麗凱（FRISQUET）菲斯曼（Viessmann）法國法國德國杭州留莊、北京御園、仁恒河濱城、杭州五云九村 新風系統(tǒng)霍尼韋爾（Honeywell）雷諾士（Lennox）