【正文】 10年的住宅供應(yīng)量，共計1162萬平方米。 拱墅區(qū)政府已在半山娘娘廟原址上籌建了“拱墅區(qū)非物質(zhì)文化保護基地”，并制定了很多對半山泥貓的保護措施。其時，香火鼎盛，鐘聲不絕?！跺居钣洝酚涊d，皋亭山有石城，周圍十里，即指此也。吳越時，淮南將安仁義等曾久攻此山而不得。建國以來，這里出土了大量文物。所以他們的生活總是很悠閑，經(jīng)常去西湖邊走走，坐下來喝喝茶。杭州的酒樓歌館、古玩雜耍之多，山水園林之美，給杭州人提供了一個娛樂休閑的場所。雖在白天，亦須請人以燈籠、火把為前導(dǎo)。遷居之時，首搬遷之物，都有傳統(tǒng)規(guī)定。吳越民間凡蓋新房建新屋，上梁儀式時，有的地方用紅紙寫上“姜太公在此，大吉大利”。梁上長串鞭炮燃放，下面鼓樂齊奏，四周圍觀群眾蜂擁而上，爭搶梁上拋下來的饅頭。從吳越起，杭對全國所形成的兼收并蓄的開放格局，必然使其時的杭州文化形態(tài)表現(xiàn)為多元化，這種文化形態(tài)的長期存在，也必然使杭州的歷史文化帶有強烈的包容性特征。這些災(zāi)害以暴雨引發(fā)的洪澇和干旱的出現(xiàn)頻率最高。始日北早南遲，終日北遲南早，前后相差5～10 天。其間也常受臺風(fēng)等熱帶天氣系統(tǒng)影響，出現(xiàn)暴雨和大風(fēng)天氣。夏季始于5 月第六候至6 月第二候，終于9 月第三候至第五候。春(3～5 月)、秋(9～11 月)兩季次之，平均月蒸發(fā)量75～150 毫米。氣壓年平均氣壓：據(jù)杭州市氣象臺觀測站1961～1980 年記錄，杭州市區(qū)的多年平均氣壓為1011．6 百帕，低于標準大氣壓1013．25 百帕。冬季日射弱，日照短，12 月～次年2 月各月平均總輻射量都在6 千卡/平方厘米以下，日照時數(shù)不足150 小時，日照百分率小于50％。（二）降水杭州市年平均降水量在1100～1600毫米之間，年雨日130～160天?！?城北在建工地較多，灰塵較多且道路不平整，周邊多為農(nóng)居點，影響整體大環(huán)境。東區(qū)將建成最重要的居住區(qū)。通過半山地區(qū)的綜合環(huán)境整治，逐步關(guān)遷工業(yè)污染企業(yè)并集中工業(yè)、物流用地，優(yōu)化用地布局結(jié)構(gòu)，圍繞半山綠心發(fā)展居住和綜合服務(wù)業(yè)，依托鐵路貨運北站和運河發(fā)展生活物流中心，保留康橋工業(yè)園區(qū)發(fā)展都市清潔工業(yè)區(qū)。一、主要配套如下：中、小學(xué)：半山實驗小學(xué)、杭州北秀小學(xué)、田園小學(xué)（在建）、杭州北苑中學(xué)、浙江省建筑安裝技術(shù)學(xué)校。由地塊向南經(jīng)沈半路走大關(guān)路、石祥路、東新路或石橋路可到達杭州市中心、城西、城南等地區(qū)。半山鎮(zhèn)田園社區(qū)東側(cè)與江干區(qū)沿山村相鄰，西以明園路為界，南沿半山路、建工路、上塘河，北靠半山山腳，區(qū)域面積約2．8平方公里。本項目利用綠城集團第二代高層住宅及平層官邸產(chǎn)品研發(fā)的契機，根據(jù)項目的實際情況，結(jié)合綠城第二代高層住宅產(chǎn)品特征研究及二代高層住宅設(shè)計導(dǎo)則，編制本產(chǎn)品策劃書。項目四至：田園40號地塊（R2105地塊）：東至規(guī)劃半山田園C201地塊，南至田園地塊7號路，西至廣濟路，北至廣濟路。田園項目產(chǎn)品策劃書綠城西子地塊面積：田園40號地塊、41號地塊、81號地塊總用地面積分別為34914平米、29200平米、24060平米，共計88174平米（約132畝）。320國道（沈半路）橫貫鎮(zhèn)境南北，杭州外環(huán)公路橫貫鎮(zhèn)境東西。地塊周邊現(xiàn)狀為部分在建住宅及配套共建，大部分為原生態(tài)空地， 地塊西北和東北方向的虎山公園，環(huán)境幽靜，水庫水質(zhì)清透。（二） 41號地塊： 套型建筑面積90平方米以下住宅面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；建筑限高控制在36米以內(nèi)；機動車開口朝向北側(cè)、東側(cè)規(guī)劃道路；公建總量控制在容積率折合的建筑面積的10%以內(nèi)；圖示建筑控制區(qū)內(nèi)不允許布置建筑，且應(yīng)設(shè)置軟硬結(jié)合的步行設(shè)施。商 業(yè)：聯(lián)華超市、半山農(nóng)貿(mào)市場。新半山的景觀將突出綠心的生態(tài)功能，建立與運河景觀帶的橫向銜接，拓展城市生態(tài)帶向南延伸，整體改善半山地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，重視自然景觀在城市發(fā)展中的重要地位，實現(xiàn)地區(qū)經(jīng)濟和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展與良性循環(huán)?！?項目周邊基本生活配套完善。杭州市由于地貌類型復(fù)雜，地勢高低懸殊，杭州市光、熱、水的地域分配不均．局部地區(qū)小氣候資源豐富。該時段內(nèi)，雨量集中，有大到暴雨出現(xiàn)，平均降水量350～550 毫米，約占年總量的25～31％。以上)變化。（五）濕度、蒸發(fā)量和無霜期相對濕度杭州市年相對平均濕度和月平均相對濕度在75～85％，大致上北部大于南部。（六）四季按氣候?qū)W指標（5 天為1 候，候平均氣溫小于10℃為冬季，大于22℃為夏季，10～22℃為春、秋季）劃分，杭州市四季分明，時間分配上，冬夏兩季較長，春秋兩季較短。初夏，隨北太平洋副熱帶高壓逐漸加強，北上西伸，偏南風(fēng)日益增多，暖濕氣流十分活躍，受“梅雨鋒”影響，陰雨連綿，溫、濕并升，但風(fēng)力較小，天氣悶熱。始日和終日均北早南遲，前后相差5～7 天，“秋分”前后，北方冷空氣迅速南下，風(fēng)向偏北，氣溫下降較快，易出現(xiàn)秋季低溫；有時，冷暖空氣流再度交替，會產(chǎn)生一段降雨過程?！傲⒋骸边^后，冬季風(fēng)有所減弱，氣溫緩慢回升，而雨雪逐漸增多。我國著名學(xué)者錢穆先生說：“各地文化精神之不同，究其根源，最先還是由于自然環(huán)境有分別，而影響其生活方式，再由生活方式影響到文化精神。整個建房過程中，民間有選地、選材、選日、立柱、上梁、落成、慶賀等習(xí)俗。建房儀式，以“請魯班”和“過新屋”作為結(jié)束。吳越民間舊時風(fēng)水家選擇新屋地基時，常常有一句禁忌口頭禪：“太歲頭上不能動土”。萬年青、吉祥草各兩盆，置于堂前畫桌左右，意為吉祥如意，萬年常青。三、居民的群體性格特征“一方水土養(yǎng)一方人”，杭州人特點的形成自然跟這里特定的山水有關(guān)。特定的歷史文化形成了杭州人的性格特點，杭州聲名遠揚的是國畫、書法、收藏等等，包括人們的休閑方式也以喝茶、 麻將這類很中國特色的傳統(tǒng)休閑為主。宏觀調(diào)控以后，自住消費已變成主流，商品房消費心態(tài)日趨理性和成熟，在住房的選擇上比較傾向于以前口碑較好、實力較強的開發(fā)商，對住宅的選擇不僅停留在產(chǎn)品本身上面，也將更注重科技含量和配套服務(wù)，精裝修日益為大眾所接受。 志書中載，古時皋亭山前后多桃樹，延播十余里，山中人栽之，售其實以為生。 宋元明三季半山兵事屢起。 皋亭山西南有一山，如滄海孤舟，孑然一身，名孤舟山；東隅一山，峰銳而秀，山脊蒼翠，偃曲如龍，故名青龍山；東北方一山，似猛虎，故得老虎山之威名；半山以東的黃鶴山，舊傳因仙人乘黃鶴路過而得名；黃鶴山北有黃龍山；西有桃園山；東北有龍母山；南有桐扣山。后在日寇侵華中淪為廢墟，唯廟址猶存。數(shù)據(jù)顯示，2009年杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)新增住宅供應(yīng)房源58715套，約655萬平方米。 09年月均價最低值出現(xiàn)在3月份，為10780元/平米，最高值12月，為19560元/平米。09年前六個月的成交均價均低于13000元/平米，下半年，每月的均價都在13000元/平米以上，12月達到最高值，為19560元/平米。09年宅地成交的平均樓面價漲幅較大，同比08年漲了60%，比07年漲了68%。 同時，將半山山體內(nèi)部的各個水庫向上塘河匯聚，形成條條溪流。城北新城內(nèi)，要形成以廣濟路、同協(xié)路等為主干道的四縱四橫網(wǎng)絡(luò)。樺楓居總開發(fā)規(guī)模約32萬平方米，其中地上開發(fā)面積約25萬方，由 20余幢13～17層的精裝修小高層住宅、幼兒園，會所、社區(qū)商業(yè)配套組成，現(xiàn)住宅規(guī)劃主力戶型為90平方米和130平方米。萬家星城（09年12月底銷售均價為20263元/㎡）面積（㎡）90㎡90140㎡140180㎡180㎡以上合計套數(shù)(套)67644360131192比例%%%%%◆ 遠洋大運河商務(wù)中心項目大運河商務(wù)區(qū)占地30余萬平方米，總建筑面積逾80萬平方米，是一個集國際大型商業(yè)、五星級酒店、高級商務(wù)寫字樓及高端城市景觀住宅等四大物業(yè)集群為一體的大型高端城市綜合體。◆ 職業(yè)：私營業(yè)主、政府官員及企事業(yè)單位管理層、高級白領(lǐng)。意向購買戶型戶型二室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)四室以上合計市場1619192258電臺、西聯(lián)等1892410869西房、孚信等1424309178杭鋼166493193杭鍋1415130042小計78131952412340比例%%%%%100%注：戶型選擇主要集中在三室二廳和二室二廳，這與面積需求集中90140吻合。是否意向購買精裝修樓盤項目是否合計數(shù)量9118109比例83%17%100%從客戶調(diào)查結(jié)果來看，建議采用精裝修的客戶占比較大，為83%。田園項目的目標客戶主要集中在同一區(qū)域，因此需充分考慮在滿足功能需求及空間的舒適性的前提下兼顧客戶的購房成本。要重點關(guān)注主要的功能空間，強調(diào)空間尺度的舒適性。精裝修在提高產(chǎn)品品質(zhì)的同時，應(yīng)盡可能控制成本，公寓控制在3000元/平方米，平層官邸控制在4500元/平方米主要原因有：◆ 拱墅區(qū)客戶購買實力并非很強，客戶在希望購置精裝修樓盤的同時，擔(dān)心由于精裝修成本導(dǎo)致總價過高。 應(yīng)充分考慮大堂的各休閑功能的設(shè)置。41號地塊沿廣濟路布置較高品質(zhì)平層官邸，沿街設(shè)置二層法式商鋪。購物店、餐飲、超市、美容SPA年輕高意愿消費群體追求積極的生活態(tài)度、渴望嘗試其所未體驗之消費感覺。 整個地塊內(nèi)的組團管理模式和道路系統(tǒng)組織成為關(guān)鍵。81號地塊：建筑密度25%，限高36m，地塊特點:容積率低，建筑密度小，地塊現(xiàn)狀呈長方形，比較規(guī)則，相對地理位置較好。小區(qū)內(nèi)的道路寬度，依其道路等級，應(yīng)符合GB5018093《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（2002版）》中關(guān)于小區(qū)內(nèi)各級道路的紅線和路面寬度設(shè)置規(guī)定。（二）居住類停車位的設(shè)置及配比指標以地下室停車方式設(shè)計。門廳凈寬不得小于4m。六、特殊注意門廳、電梯廳、地下車庫門廳擬委托專業(yè)家裝設(shè)計公司設(shè)計（設(shè)計時，請預(yù)留尺寸）。二、建筑層數(shù)40號地塊為1315層綠城二代高層產(chǎn)品；41號地塊為1011層綠城二代高層和45層平層官邸產(chǎn)品；81號為811層綠城二代高層和45層平層官邸產(chǎn)品類型。六、建筑防風(fēng)根據(jù)測風(fēng)數(shù)據(jù)正確確定風(fēng)荷載之外，應(yīng)重視考慮建筑物的風(fēng)反應(yīng)。田園項目第三節(jié) 公共配套一、周邊公共配套設(shè)施現(xiàn)狀及規(guī)劃情況緊鄰項目的周邊基本配套現(xiàn)狀完善，基本能滿足目前生活所需，主要配套設(shè)施如下：生活配套：世紀聯(lián)華超市等商業(yè)綜合區(qū)餐飲：兩岸咖啡、KFC、土家菜館等餐飲教育配套：9班幼兒園、杭州市北秀小學(xué)、36班小學(xué)（在建）等 醫(yī)療配套：杭鋼醫(yī)院、浙江省腫瘤醫(yī)院、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等。（二）關(guān)于會所的相關(guān)建議 經(jīng)營模式本案會所是泛會所的概念，是公建配套的一部分。（1）40號地塊會所定位——居家、實用型40號地塊會所的客群服務(wù)對象以中青年使用消費群體為主，兼顧兒童及老人，滿足業(yè)主基本日常需求?！?美容：建議請專業(yè)的美容經(jīng)營。◆ 24小時便利店：方便業(yè)主購物。單元入口的設(shè)計還應(yīng)考慮無障礙通道。地下車庫建議采用無梁樓蓋結(jié)構(gòu)設(shè)計，覆土高度按照1500 考慮，盡可能利用泳池下沉采用豎向打開方式，在側(cè)板無人防區(qū)域應(yīng)盡可能考慮打開設(shè)計，營造地下車庫側(cè)采光，增加地下車庫的通透性；管線（除雨污水以外）均從地下室布管統(tǒng)一設(shè)置；室內(nèi)外進口高度應(yīng)符合國家現(xiàn)行規(guī)范要求。第二套高層公寓：建筑面積180㎡，采用新綠園新古典的設(shè)計風(fēng)格，局部線條可簡化。廚房地面鋪裝大理石，墻身鋪貼高級瓷磚或馬賽克，天花防水石膏板(鋁扣板吊頂)，知名品牌整體櫥柜、電器(抽油煙機、雙頭燃氣爐、)，配高級人造石臺面，知名品牌水槽、冷熱水龍頭；浴室地面鋪裝大理石，墻身鋪貼高級瓷磚或馬賽克，天花防水石膏板，全套知名品牌高級潔具(包括洗手盆、座便器、浴缸、冷熱水龍頭和淋浴間、組合水力按摩花灑、大理石洗手臺面、毛巾掛桿、手紙架、側(cè)邊鏡、化妝放大鏡（防霧）、鏡前燈、排氣扇等)；供電裝置入墻暗線，全屋燈飾及品牌智能開關(guān)安全插座，安裝獨立電表，各戶預(yù)留裝遠程抄表系統(tǒng)的管線；所有采用知名品牌的開關(guān)、面板；供水提供暗埋冷熱水管道系統(tǒng)，采用薄壁不銹鋼或銅管，采用節(jié)水系統(tǒng)，節(jié)水器具和設(shè)備，各戶預(yù)留裝獨立遠程計量水表的管線，燃氣中央熱水系統(tǒng)；陽臺地面鋪裝高級地磚，安裝鋁合金欄桿配玻璃，自動升降曬衣架，吊頂完成面；空調(diào)戶式中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)（恒溫恒濕）；燃氣管道煤氣鋪設(shè)到戶(費用另計)，預(yù)留遠程抄表系統(tǒng)管線；電話設(shè)置墻電話插座，包括客廳、家庭廳、主人房、主衛(wèi)、臥房、書房、廚房；電視設(shè)置數(shù)字電視插座，包括客廳、家庭廳、主人房、主衛(wèi)、臥房、書房、廚房；其他臥室隨樓附送高級衣帽間連高級五金件或入墻衣柜；客廳音響線智能家居安防、可視對講、遠程遙控空調(diào)（以安裝部分相關(guān)內(nèi)容為準）（二）本項目配置種類及品牌建議：內(nèi)容麗江本項目面磚面磚材料單價38元/ ㎡, 福建恒達不用面磚石材石材平均單價為460元/ ㎡ ，平均綜合單價700元/ ㎡ ，產(chǎn)品為新疆產(chǎn)維多金麻、沙特產(chǎn)黃金鉆同等檔次或略高樓宇可視對講、門禁系統(tǒng)悉雅特，3000元/戶略高檔次電梯全新合資日立“HITACHI商標HGP1050型，略高檔次進戶門藍盾進戶門 2610元/樘（鋼木型門框）略高檔次（三）精裝修配置廚房電器、洗衣機、空調(diào)、地暖（電）、戶式中央熱水等種類擬用品牌產(chǎn)地已用項目地暖（電暖，衛(wèi)生間區(qū)域）多米康柏特（Domipact）富麗凱（FRISQUET）菲斯曼（Viessmann）法國法國德國杭州留莊、北京御園、仁恒河濱城、杭州五云九村 新風(fēng)系統(tǒng)霍尼韋爾（Honeywell）雷諾士（Lennox）