【正文】 8400042小計268451674340比例%%%%%100%注：客戶對總價在需求主要集中在150200萬元，占79%，與小戶型需要占比吻合。是否意向購買精裝修樓盤分類毛坯房精裝修房均可合計市場25191458電臺、西聯(lián)等15252969西房、孚信等30183078杭鋼28323393杭鍋1581942小計113102125340比例%%%100%注：客戶對于是否精裝修意見基本不大，毛坯、精裝均可，各占1/3 。意向購買面積面積（M2）9090140140160160180180220220300300以上合計市場15346110158電臺、西聯(lián)等132911433669西房、孚信等16459312278杭鋼32479031193杭鍋20211000042小計961763688610340比例%%%%%%%100%注：客戶在面積選擇上主要集中在90140平米，占80%。三、目標(biāo)客戶調(diào)查分析（一）目標(biāo)客戶之一：城北客戶本次調(diào)查問卷主體研究對象為在城北區(qū)域工作的在職人員及秋濤路、沈半路沿線的部分市場人員。◆ 身份：擁有廣泛的人脈關(guān)系及社會資源?！?事業(yè)：有很強(qiáng)的事業(yè)心，事業(yè)穩(wěn)定有成。二、目標(biāo)客戶特征◆ 年齡：3150歲之間，其中3145歲左右購買力最旺盛?！?拱墅區(qū)、江干區(qū)周邊建材市場、通訊市場、家裝市場等私營業(yè)主。樓盤名稱遠(yuǎn)洋大運河商務(wù)中心項目（預(yù)計銷售均價為30000元/㎡）面積（㎡）90㎡90120㎡120140㎡140㎡以上合計套數(shù)(套)5101785153比例%0%%%第四節(jié) 目標(biāo)客戶需求分析一、目標(biāo)客戶主要來源◆ 城北區(qū)域原住居民，主要以杭鋼、杭鍋、腫瘤醫(yī)院等在職中高層管理人員為主，原拱墅區(qū)業(yè)主為改善居住條件，進(jìn)行升級換代的業(yè)主。該項目房源量大，銷售周期較長，經(jīng)多輪調(diào)整后目前對外公布住宅房源以精裝修交付。 樓盤名稱濱江萬家星城位于下城區(qū)北側(cè)新天地板塊東新路與石祥路交匯處，項目總占地面積約19萬平方米，總建筑面積近70萬平方米，其中一期占地49266平方米，總建筑面積約19萬平方米。樺楓居（銷售均價 元/㎡）面積（㎡）90㎡以內(nèi)100160㎡160㎡以上合計套數(shù)(套)37120717595比例%%%%◆ 濱江總戶數(shù)為2000余戶。樺楓居 嘉里未來，在城北區(qū)域，根據(jù)土地的出讓價格和產(chǎn)品定位，橋西板塊和華豐板塊的樓盤將是田園板塊最強(qiáng)勁的競爭對手。 上塘河的水上巴士，與三條黃金水上旅游線結(jié)合，形成水陸入城的公交體系第三節(jié) 主要樓盤競爭分析田園板塊所屬拱墅區(qū)，拱墅現(xiàn)轄拱宸橋、小河、和睦、大關(guān)、湖墅、米市巷六個街道和上塘、祥符、半山、康橋四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 地鐵3號線從丁橋穿過，設(shè)同協(xié)路與丁橋路兩個站點。而隨著北部城區(qū)擴(kuò)展的需求，半山成為又一發(fā)展重地已是大勢所趨。而田園板塊拆遷工作已經(jīng)接近尾聲。 根據(jù)規(guī)劃，田園板塊將會定位為高尚現(xiàn)代化住宅區(qū)，整個區(qū)塊將分成16處住宅區(qū)、8個公共服務(wù)設(shè)施以及5個公用設(shè)施以及其他市政公用設(shè)施、綠地。綠地公園結(jié)合水體布置，將人們的主要休憩活動、生活區(qū)域規(guī)劃在水體周邊。 上塘河將成為文化軸線，以水上巴士和兩側(cè)的游步道、自行車道為線索，將衣錦橋、上塘河古運河與現(xiàn)代城市文化內(nèi)容串連起來。田園板塊位于拱墅區(qū)半山鎮(zhèn)東南腹地，東至筧丁路以東雞冠山，南臨上塘河，西至石橋路，北至半山山麓，呈帶狀結(jié)構(gòu)，地塊總面積達(dá)2000畝。預(yù)計供應(yīng)高峰在2010年九十月份。 五、杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢目前主城區(qū)、余杭區(qū)在售項目2010年預(yù)計新上市量有438萬平方米，2008年出讓的土地在2010年可轉(zhuǎn)化為項目上市的量有82萬平方米，再加上2007年出讓土地在2010年將釋放93萬平方米的量，2010年住宅預(yù)計上市量總計共約為613萬平方米?！　∠啾?8年，09年任何一項數(shù)據(jù)都有比較大的上漲，而相比07年，除成交面積稍有所下降。而08年，這一數(shù)據(jù)為5984元/平米，07年為5537元/平米?！　? 。 三、07年、08年、09年杭州主城區(qū)土地出讓對比 09年全年，杭州市共出讓了116宗土地，其中宅地（包括商住用地）73宗，商業(yè)用地43宗?！　〗?，07年的成交均價最低，為11024元/平米。 二、07年、08年、09年成交量及均價對比 截至09年12月31日晚，09年全年杭州主城區(qū)商品房共成交66319套，比008年成交總和多出3911套。09年宅地成交綜合樓面價9326元/平米，同比08年上漲60%，比07年上漲68%。二手房市場：截至09年12月31日，09年杭州主城二手房共成交49258套，與08年的成交量相比足足增加三倍有余，成交均價從1月到12月每平米漲6000多元。新房市場：截至09年12月31日，09杭州主城區(qū)共成交66319套，超008 年之和。根據(jù)杭州200多個在售和出讓地塊(開發(fā)商已立項)的深入調(diào)研，結(jié)合各房產(chǎn)公司目前已經(jīng)出爐的年度開發(fā)計劃，估算出了杭城各板塊2010年的住宅供應(yīng)量，共計1162萬平方米。2009年4月份以來走出的行情，讓大家大跌眼鏡。而全年住宅銷售房源96716套，約1037萬平方米。第四章 市場定位 第一節(jié) 杭州市房產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r跌宕起伏的2009年過去了。 拱墅區(qū)政府已在半山娘娘廟原址上籌建了“拱墅區(qū)非物質(zhì)文化保護(hù)基地”，并制定了很多對半山泥貓的保護(hù)措施。該寺因地處半山北部，當(dāng)?shù)厝朔Q之為山北顯寧寺，今杭鋼廠療養(yǎng)所所在地。 宋紹興十九年建的崇光寺，亦為半山頗具名聲的寺廟之一，相傳為宋高宗母親韋太后的功德院。此廟抗戰(zhàn)前尚存正殿三間，因年久失修，已傾退灰黑。其時，香火鼎盛，鐘聲不絕。旖旎風(fēng)光，錦繡山色，雖比不上西湖，然群山巍峨挺拔，霧靄縈繞，更兼廟宇點點，流水潺潺，吸引了眾多文人香客，一時成為杭城之風(fēng)俗。 半山周圍有許多小山，洋山、無糧山、火燒山、小馬山、金鵝山、燕登山等在基本建設(shè)中被夷為平地。半山一帶，以皋亭山最高，海拔361公尺，群山起伏，宛如眾星捧月。《寰宇記》記載，皋亭山有石城，周圍十里，即指此也。明末，馬士英又率方師樊掠此山。宋建炎初，劉正義遣將駐臨平，負(fù)山阻河筑堅壘，以拒勤王之師。辛棄疾曾謂：斷皋亭之山天下無兵。吳越時，淮南將安仁義等曾久攻此山而不得。山腳的舊桃源，宋時為桃花最盛處，爛漫十余里。有塢，即以桃花名。據(jù)《杭縣志》記載，白居易、牛僧儒均有祭皋亭神文，而宋元多書作，知道清嘉時來此觴詠者絡(luò)繹不絕。建國以來，這里出土了大量文物?！墩f杭州》一書中記載，昔時半山崇光寺浚井，得晉磚甚多。而在消費的引導(dǎo)上，比較相信親戚、朋友以及圈內(nèi)人士的介紹，口碑的傳播成為主導(dǎo)力量。從住房消費心理和消費習(xí)慣看，大部分居民更傾向于買房。所以他們的生活總是很悠閑，經(jīng)常去西湖邊走走，坐下來喝喝茶。生活化的藝術(shù)不僅表現(xiàn)在傘、扇、剪、筷、席、杯、布藝和茶葉上，也體現(xiàn)在橋、塔、樓、閣、廳、院和園林中。四、居民的日常消費習(xí)慣、特點及消費心態(tài)杭州自古就是一座流通頻繁、商賈云集的消費型城市。尤其，環(huán)境的舒適，很少戰(zhàn)亂，生活的安逸，就慢慢形成了杭州人那種特有的性格特點。杭州的酒樓歌館、古玩雜耍之多，山水園林之美，給杭州人提供了一個娛樂休閑的場所。由于環(huán)境優(yōu)美，生活富足，自然杭州就成為一個最適宜吃喝玩樂的休閑之地?！皷|南形勝，三吳都會，錢塘自古繁華”。然后，飲糖茶一杯下樓，這時親友才齊聲祝賀。雖在白天，亦須請人以燈籠、火把為前導(dǎo)。祖宗堂、神堂遷入后，便搬家具、箱籠、雜物。直柴和大米兩擔(dān)，亦取柴米富裕的意思。梯子，杭州俗稱“步步高”；曬衣用的多枝椏竹竿，杭州俗稱“節(jié)節(jié)高”，都取節(jié)節(jié)高升的意思。遷居之時，首搬遷之物，都有傳統(tǒng)規(guī)定。以為見到這太歲主大兇，往往會使主家家破人亡，天長日久，自然而然成了“太歲頭上不能動土”的禁忌習(xí)俗。方士術(shù)數(shù)家將太歲所在方位視作兇方?！疤珰q頭上禁動土”禁忌風(fēng)俗。吳越民間凡蓋新房建新屋，上梁儀式時，有的地方用紅紙寫上“姜太公在此，大吉大利”。豎“泰山石敢當(dāng)”，是一種原始先民對山、石信仰崇拜的殘留遺風(fēng)，世代傳承，給人們帶來所向無敵、戰(zhàn)勝邪惡的一種心靈上的信心和力量。（二）建屋厭勝和禁忌杭州民間建屋過程中，還有種種厭勝和禁忌習(xí)俗：“泰山石敢當(dāng)”厭勝習(xí)俗。上梁這天晚餐，新屋內(nèi)要擺“上梁酒”，主家除給作頭師傅以“上梁紅包”外，還得按桌向工匠、幫工及賀客們一一勸酒道謝，分送“上梁元寶”，還要給附近四鄰分送“上梁元寶”。梁上長串鞭炮燃放，下面鼓樂齊奏，四周圍觀群眾蜂擁而上，爭搶梁上拋下來的饅頭。上梁開始時，燃放“高升”、“百子”爆竹，山區(qū)還有放銃、敲鑼鼓的。杭州民間舊時建屋最重視上梁，盛行一套喜慶、隆重的上梁儀式。二、地方性、區(qū)域性禁忌（一）建屋風(fēng)俗杭州民間視建造房屋為人生一件大事，關(guān)系到家庭興旺和子孫昌盛。從吳越起，杭對全國所形成的兼收并蓄的開放格局，必然使其時的杭州文化形態(tài)表現(xiàn)為多元化，這種文化形態(tài)的長期存在，也必然使杭州的歷史文化帶有強(qiáng)烈的包容性特征。大氣，是杭州自古以來的傳統(tǒng)?！比嬖粕?、一面城，一城山色半城湖，杭州的自然景觀以精致和諧為特點，山水之間，湖、江、河之間，互相映襯，渾若天成。1983 年5 月，國務(wù)院在批復(fù)杭州城市總體規(guī)劃時，明確杭州的城市性質(zhì)為“歷史文化名城和全國重點風(fēng)景旅游城市”。這些災(zāi)害以暴雨引發(fā)的洪澇和干旱的出現(xiàn)頻率最高。第七節(jié) 自然災(zāi)害杭州市天氣受溫帶西風(fēng)帶天氣系統(tǒng)與熱帶東風(fēng)帶天氣系統(tǒng)交替控制，不同性質(zhì)氣團(tuán)(主要為極地大陸，熱帶海洋和赤道氣團(tuán))頻繁交替作用，一年中，冷、熱、干、濕的季節(jié)變化很大而季風(fēng)的不穩(wěn)定性經(jīng)常能使某一時段的氣象要素發(fā)生異常，造成多種災(zāi)害性天氣。在強(qiáng)冷空氣或寒潮侵襲時常產(chǎn)生大風(fēng)和強(qiáng)降溫天氣，有時也會出現(xiàn)嚴(yán)重的凍害和雪害。1 月，冬季風(fēng)最盛，受蒙古冷高壓控制，以晴冷天氣為主。始日北早南遲，終日北遲南早，前后相差5～10 天。秋季平均氣溫16～17℃，降水量140～200 毫米。10 中旬至11 月，在蒙古大陸冷高壓脊前部控制下，氣層穩(wěn)定，雨水明顯減少，常出現(xiàn)云少日照多，晝夜溫差大，相對濕度小的秋高氣爽天氣。秋季始于9 月第四候至第五候，終于11 月第四候至第五候，歷時約63 天左右。其間也常受臺風(fēng)等熱帶天氣系統(tǒng)影響，出現(xiàn)暴雨和大風(fēng)天氣。7 月上旬起，梅雨先后停止，各地進(jìn)入盛夏期，直至8 月下旬，夏季風(fēng)極盛，在副熱帶高壓控制下，除有局部雷陣雨外，多晴熱天氣，為全年相對干熱期。此時，正值黃梅成熟而物品易霉時期，俗稱梅雨期或霉期。始日南早北遲，終日南遲北早，前后相差5～7 天。夏季始于5 月第六候至6 月第二候，終于9 月第三候至第五候。每年開春后，冷暖氣流交替加劇，受氣旋及鋒面活動影響，風(fēng)向多變，但以偏東風(fēng)為主；天氣乍寒乍暖，氣溫變幅較大；雨水增多，晴不定；故杭諺有“春天孩兒臉，一天變?nèi)儭敝f。春季始于3 月第四候至第六候，終于5 月第五候至6 月第一候。無霜期杭州市平均初霜日出現(xiàn)在11 月中下旬，終霜日出現(xiàn)在3 月中旬前后，無霜期一般為230～260 天。春(3～5 月)、秋(9～11 月)兩季次之，平均月蒸發(fā)量75～150 毫米。地域分布上南部大于北部，全年蒸發(fā)量季變特點明顯。全年相對濕度以梅汛期(6 月)為最大，月平均濕度在80％以上，以冬干期(1 月)為最小，一般月平均不超過78％。一年中，杭州市區(qū)月平均氣壓隨月均氣溫變化，最低的月平均氣壓出現(xiàn)在7 月，為999．2 百帕，最高月平均氣壓出現(xiàn)在12 月和1 月，為1021．6百帕。氣壓年平均氣壓：據(jù)杭州市氣象臺觀測站1961～1980 年記錄，杭州市區(qū)的多年平均氣壓為1011．6 百帕，低于標(biāo)準(zhǔn)大氣壓1013．25 百帕。東北部平原和新安江水庫區(qū)地勢平坦，年平均風(fēng)速較大，都在2 米/秒以上，尤其是錢塘江兩岸的濱海平原，年平均風(fēng)速超過3 米/秒。每年3 月(冬春之交)風(fēng)向開始由偏北轉(zhuǎn)為偏東，繼而又轉(zhuǎn)向偏南；6 月(初夏)起盛行南——西南風(fēng)；8 月(盛夏)偏東風(fēng)增多；9 月(入秋)至次年2 月，乃至整個冬半年偏北風(fēng)占較大優(yōu)勢，其中，1 月前后，北——西北風(fēng)尤為盛行。（四）風(fēng)和氣壓風(fēng)風(fēng)向：杭州市北、中部平原地區(qū)和海拔1000 米以上山區(qū)的盛行風(fēng)向具有顯著的季風(fēng)性特點，隨著冬夏季節(jié)轉(zhuǎn)換，最多風(fēng)向也呈反向(交角120176。冬季日射弱，日照短，12 月～次年2 月各月平均總輻射量都在6 千卡/平方厘米以下，日照時數(shù)不足150 小時，日照百分率小于50％。杭州市日射和日照的季節(jié)變化明顯，夏半年(5～10 月)的太陽總輻射量、日照時數(shù)和日照百分率均大于冬半年(11 月～次年4 月)。第二個雨季出現(xiàn)在8 月底到9 月底，因受臺風(fēng)或極鋒南移影響所致，俗稱臺風(fēng)秋雨期，平均降水量120～220 毫米，約占年總量的8～13％。第一個雨季自5月初前后開始，6 月底至7 月上旬結(jié)束，俗稱梅汛期，多由極鋒(梅雨鋒)北移，雨帶在江南和長江中下游停滯而產(chǎn)生。（二）降水杭州市年平均降水量在1100～1600毫米之間，年雨日130～160天。一年中，月平均氣溫以1月最低，一般3．0～5．0℃(南北溫差2℃左右)，山區(qū)低于3℃；以7月最高，月平均氣溫28．0～29．0℃(南北溫差1℃左右)。但因季風(fēng)在進(jìn)退時間上和持續(xù)強(qiáng)度上的不穩(wěn)定性，常出現(xiàn)冷熱干濕異常，導(dǎo)致災(zāi)害性天氣