【正文】 標(biāo)客戶群。％的消費(fèi)者購(gòu)房將用于3人居住，本案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)將適合3人居住的戶型作為主力戶型。三年內(nèi)有購(gòu)買意向者均應(yīng)成為本案關(guān)注的目標(biāo)客戶。約70%的人對(duì)合肥市的房市表示樂觀。本區(qū)域內(nèi)租借的比例占了不到30%，這部分人將成為本案的目標(biāo)客戶。根據(jù)受訪情況，本案的目標(biāo)客戶大都集中在本區(qū)域內(nèi)。因涉及個(gè)人穩(wěn)私，一般都盡量少報(bào)，數(shù)據(jù)僅供參考。%的高級(jí)管理人員、經(jīng)商戶、高新科技人員才是本案所應(yīng)爭(zhēng)取的目標(biāo)。 3）職業(yè)構(gòu)成 高級(jí)管理人員 教師 經(jīng)商戶 企業(yè)員工 高新科技人員 其他 ％ 3％ ％ ％ ％ ％此項(xiàng)調(diào)查意在判別消費(fèi)者的職業(yè)結(jié)構(gòu)。2． 目標(biāo)消費(fèi)群調(diào)查消費(fèi)市場(chǎng)問卷調(diào)查情況 個(gè)人基本資料1) 性別構(gòu)成男 女 % %2）年齡構(gòu)成 25—30歲 30—40歲 40－50歲 50歲以上 ％ ％ ％ ％ 此項(xiàng)調(diào)查意在判明消費(fèi)者的年齡構(gòu)成，數(shù)據(jù)顯示30—40歲的年齡段比例最高。2．馬鞍山南路建設(shè)的啟動(dòng)，以及其他開發(fā)商如萬振公司的加入，帶動(dòng)了區(qū)域的成片開發(fā)。現(xiàn)場(chǎng)售樓處很大，售樓人員多達(dá)10人以上，并有樓盤三維展示，售樓人員由君安房產(chǎn)投資顧問公司培訓(xùn)一個(gè)月后上崗。宣傳重點(diǎn)我的個(gè)性、我的品位、我的國(guó)際情調(diào)物業(yè)管理及費(fèi)用元一國(guó)際大酒店物業(yè)管理公司交付日期已經(jīng)開始交房，4號(hào)樓2002年11月28日交房樓盤點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目由香港元一集團(tuán)投資建設(shè)，該集團(tuán)在合肥還有兩個(gè)投資項(xiàng)目：五星級(jí)大酒店、高爾夫球場(chǎng)。㎡交付日期2002年11月30日一期工程交付樓盤點(diǎn)評(píng)1. 會(huì)所規(guī)模巨大，達(dá)到1萬㎡，內(nèi)部功能齊全、配套先進(jìn)，不足之處是運(yùn)營(yíng)成本較大，可能成為負(fù)擔(dān)2. 在當(dāng)?shù)厥淄啤皹峭酢备拍?. 部分樓底采用架空，一樓采用酒店式大堂4. 首推“零公攤”5. 整體開發(fā)理念過于超前，與本地市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣有差距6. 往返市中心采用豪華巴士接送7. 營(yíng)銷策劃的策略有問題，入市方式和定位均有欠缺元一時(shí)代花園（同質(zhì)樓盤）樓盤位置勝利路以西，鳳陽(yáng)路以北開發(fā)商安徽元一房地產(chǎn)有限公司設(shè)計(jì)單位中國(guó)建筑東北設(shè)計(jì)研究院行銷策劃君安房產(chǎn)投資顧問公司周邊環(huán)境及配套位于新站綜合開發(fā)區(qū)，離新火車站2站路周邊交通110121311119路公交車樓盤檔次中高檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積總建筑面積8．9萬㎡規(guī)劃戶數(shù)603戶容積率綠化率42％樓層數(shù)4幢12層，4幢18層車庫(kù)組成地上58個(gè)、地下145個(gè)車庫(kù)配比34％建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代戶型設(shè)計(jì)主力戶型110120㎡，130㎡145㎡典型戶型三室二廳二衛(wèi)戶型范圍94300㎡小區(qū)配套水環(huán)保型變頻供水電梯有中央空調(diào)無配套設(shè)施會(huì)所、幼兒園智能化系統(tǒng)閉路電視控制和集中顯示、緊急呼救、背景音樂、電梯呼救、門禁樓盤售價(jià)2100元／平方起價(jià)（打折后）付款方式及折扣4號(hào)樓打92折，其余的樓打93折銷售情況總體在83%左右，11層剩的比較多。東?；▓@樓盤位置經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)翠薇路與松谷路交匯處開發(fā)商合肥東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司設(shè)計(jì)單位安徽省建筑科學(xué)研究院、新加坡雅科本設(shè)計(jì)公司行銷策劃上海遞伍商業(yè)管理咨詢有限公司周邊環(huán)境及配套南接徽?qǐng)@，東接明珠廣場(chǎng)周邊交通226路公交車樓盤檔次高檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積260畝建筑面積45萬㎡規(guī)劃戶數(shù)一期400多戶（11萬平方米）容積率綠化率43％樓層數(shù)18層25層車庫(kù)組成/車庫(kù)配比36％建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格戶型設(shè)計(jì)主力戶型130170㎡ 典型戶型三室二廳二衛(wèi)戶型范圍80～310㎡，最大的有750㎡的空中樓皇空調(diào)機(jī)位預(yù)留小區(qū)配套水變頻恒壓供水 電梯德國(guó)品牌尤力維特中央空調(diào)無配套設(shè)施會(huì)所、停車位、兒童娛樂中心、郵局、銀行、保健中心智能化系統(tǒng)清華同方負(fù)責(zé)智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)、光纖線路、寬頻網(wǎng)絡(luò)通訊、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)，24小時(shí)多畫面監(jiān)控。園景天下樓盤位置海關(guān)路與楊振寧大道交匯口開發(fā)商安徽省華信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位合肥市建筑設(shè)計(jì)研究院行銷策劃上海及弟不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)周邊環(huán)境及配套坐擁大蜀山森林公園，野生動(dòng)物園、人工湖周邊交通有801路公交車、小區(qū)巴士定時(shí)開往市中心樓盤檔次中檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積120畝總建筑面積12萬平方米規(guī)劃戶數(shù)1000戶容積率1．5綠化率40％樓層數(shù)6層多層，12層小高層車庫(kù)組成地下停車場(chǎng)、停車庫(kù)車庫(kù)配比車庫(kù)100間，車位200個(gè)（）建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格三段式歐式戶型設(shè)計(jì)主力戶型120130㎡ 典型戶型三室二廳二衛(wèi)戶型范圍98150㎡小區(qū)配套水/ 電梯日立同檔次中央空調(diào)無配套設(shè)施會(huì)所、幼兒園、規(guī)劃中的高新區(qū)菜市場(chǎng)智能化系統(tǒng)周界報(bào)警系統(tǒng)、24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講、門禁系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、寬帶接入樓盤售價(jià)多層均價(jià)1900元/㎡，小高層均價(jià)2200元/㎡。建筑設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司樓盤售價(jià)一期均價(jià)3100元/㎡， 二期均價(jià)3200元/㎡付款方式及折扣/銷售情況一期僅余一層、六層，還有部分小高層二期2002年9月15日開盤，目前價(jià)格未定宣傳重點(diǎn)提升住的品質(zhì)，追尋生活的至高境界物業(yè)管理及費(fèi)用柏景灣物業(yè)管理公司，物管費(fèi)：㎡周邊交通801路公交車樓盤檔次中高檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積㎡總建筑面積30萬㎡規(guī)劃戶數(shù)2000戶容積率綠化率40％樓層數(shù)6層為主，11層的小高層為輔車庫(kù)組成800個(gè)地上車位車庫(kù)配比40%50%建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)情戶型設(shè)計(jì)主力戶型110130㎡，140150㎡典型戶型三室二廳二衛(wèi)戶型范圍90290㎡空調(diào)機(jī)位有預(yù)留小區(qū)配套配套設(shè)施幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng) 、游泳池、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)水變頻恒壓供水電梯上海三菱中央空調(diào)無 智 能化系統(tǒng)遠(yuǎn)程抄表、背景音樂、緊急呼救、門禁系統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)浙江大學(xué)設(shè)計(jì)研究院樓盤售價(jià)多層均價(jià)2200元/㎡，小高層均價(jià)2660元/㎡付款方式及折扣聽荷居前50套96折銷售情況40％（聽荷居），最近夢(mèng)園在部分10路、801路車身上做了廣告，加大了宣傳力度宣傳重點(diǎn)詩(shī)意夢(mèng)園，現(xiàn)代生活物業(yè)管理眾望置業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)服務(wù)部交付日期2003年9月樓盤點(diǎn)評(píng)系合肥市第一個(gè)小康型示范小區(qū)；充分借用了蜀山、人工湖景色，空氣質(zhì)量較好；起價(jià)1580元/㎡，最低1380元/㎡（99年底），3年來漲了上千元，漲幅顯著；生活配套較差，導(dǎo)致入住率低；規(guī)劃水平較低，小區(qū)模式缺乏創(chuàng)新；不注意樹立品牌形象；團(tuán)購(gòu)多，第二次購(gòu)房的客戶較多。月左右其它小高層賣得不好，有一幢小高層據(jù)售樓小姐介紹被單位集體預(yù)訂，另外的小高層僅賣掉二十套左右。生活僅剩的一幢多層（S型）預(yù)計(jì)9月上旬開盤，已有很多人預(yù)訂，面積有11160、170平方米。二． 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查本案附近多為家屬宿舍區(qū)，上檔次的樓盤不多，主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤為學(xué)府花園、百盛苑。位于火車站附近的元一時(shí)代花園、都市豪庭等均為新開發(fā)的純高層住宅，多為一梯三戶，面積從90200㎡不等，銷售狀況較好，元一時(shí)代花園2001年7月開盤，銷售率達(dá)到80％。根據(jù)不同的消費(fèi)群體，別墅式住宅、高層、小高層住宅、普通商品住宅將使增量住房市場(chǎng)呈現(xiàn)梯度化發(fā)展。根據(jù)省建安開發(fā)辦介紹，今年上半年合肥房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，比去