【正文】 不良影響。
，交通較為繁忙，車輛尾氣、粉塵和噪音較大。
三．機(jī)會(huì)（Opportunity）分析
，是未來(lái)城市發(fā)展方向，距未來(lái)市政府（人工湖旁）僅10分鐘車程。其西南部為規(guī)劃中的合肥政務(wù)文化新區(qū)、合肥（國(guó)家）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。因此，本案既可享受現(xiàn)有的較為成熟的環(huán)境，又可依托西部和南部的未來(lái)發(fā)展帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展。
、雙崗的中間地帶，南七、雙崗為市政未來(lái)規(guī)劃將大力發(fā)展的副商業(yè)中心。
3．本案附近與合作化路相交的望江路正在修建，建成后將成為橫貫合肥市東西的大通道。緊依本案西面的東至路將在明年上半年投入運(yùn)行。這將給本案帶來(lái)更便捷的交通和更旺盛的人氣。
，本案若建成高檔房產(chǎn)品，則有鶴立雞群之感，能給本案業(yè)主心理上造成優(yōu)勢(shì)。
四．威脅（Threat）分析
。百盛苑因規(guī)模較小，且多層已基本售完，對(duì)本案威脅不大。學(xué)府花園規(guī)模較大，依托周圍高校，定位為教育概念樓盤(pán)，是本案最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
項(xiàng)目定位和建議
1．客戶定位2． 產(chǎn)品定位整體定位：未來(lái)化、國(guó)際化、科技化的大型高尚人文社區(qū)定位理念：未來(lái)化：本案位于合肥市城西區(qū)塊，是未來(lái)城市的發(fā)展方向，又靠近未來(lái)市政府和政務(wù)文化新區(qū)，將本案定為未來(lái)化，蘊(yùn)含著本案發(fā)展?jié)摿?，將成為未?lái)城市的中心居住區(qū)塊。國(guó)際化：是指本案房產(chǎn)品質(zhì)高，接軌國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，代表合肥市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最高水準(zhǔn)?？萍蓟罕景钢苓呌幸灾袊?guó)科技大學(xué)為代表的七八個(gè)高等院校，新建的合肥科技館距本案僅200米，科技文化氛圍濃，科教人才高度集中，奠定了本案區(qū)塊獨(dú)特的地塊特征。本案房產(chǎn)品可做足科技、信息、知識(shí)的文章。 大型高尚人文社區(qū)：是指本案總體定位高品位文化概念的樓盤(pán)，主要客戶群文化品位較高，對(duì)生活品質(zhì)有要求。本案要營(yíng)造出一種高尚的社區(qū)文化氛圍，體現(xiàn)出獨(dú)特的人文精神和人性關(guān)懷。兼有小高層和多層的精致的、舒適的高檔住宅。小高層、多層配比為1：13． 價(jià)格定位住宅小高層綜合均價(jià)為3000元/㎡左右，多層均價(jià)為2700元/㎡左右。理由是：1） 本案4．戶型配比
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議關(guān)于合肥綠城桂花園成本預(yù)測(cè)的報(bào)告一、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積：（㎡）；實(shí)際用地面積：（㎡）。 ，地上建筑面積為365595㎡。 沿街僅考慮沿黃山路及沿園區(qū)內(nèi)步行街兩側(cè)設(shè)一層商鋪，建筑面積為18000㎡商鋪總長(zhǎng)1500米，進(jìn)深按12米考慮）。 初步考慮會(huì)所面積為5900㎡，幼兒園面積為2500㎡，小學(xué)面積為9000㎡，地上其它公建面積為500㎡，即地面以上公建總面積為16500㎡。 住宅建筑面積為326595㎡，每戶平均按128㎡考慮，總戶數(shù)為2550戶，居住總?cè)藬?shù)7650人。 小高層住宅與多層住宅建筑面積比考慮為1：2，即小高層住宅建筑面積為108865㎡，多層住宅建筑面積為217730㎡。 ，總車輛數(shù)為1658輛；考慮地下停車位1500個(gè)，地面停車位158個(gè)，地下車庫(kù)面積30㎡/個(gè)，則地下車庫(kù)總面積為45000㎡。 地下其它公建設(shè)施用房考慮1500㎡，則地下室總建筑面積為46500㎡。 總建筑面積為412095㎡。 建筑密度按25％考慮，㎡。二、 投資估算前期費(fèi)用 其中：項(xiàng)目土地款 12500萬(wàn)元三通一平 18/10000 = 勘察費(fèi) 4120951/10000 = 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 41209523/10000 = 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi) 10/10000 = 室外管線設(shè)計(jì)費(fèi) 3％ = 圖紙交叉審核費(fèi) 4％ = 室外管線設(shè)計(jì)費(fèi)按室外管線總造價(jià)的士％計(jì)取各項(xiàng)規(guī)費(fèi)及配套 其中：供水 200萬(wàn)元白蟻防治 412095住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)用 ％ = 工程費(fèi)用 1）建安工程費(fèi) 其中：小高層住宅 1088651100/10000 = 多層住宅 217730930/10000 = 20249萬(wàn)元會(huì)館 59003000/10000 = 學(xué)校及幼兒園 115002000/10000 = 2300萬(wàn)元商鋪 180001100/10000 = 1980萬(wàn)元地下室 465001100/10000 = 5115萬(wàn)元2）設(shè)備工程費(fèi) 其中：電梯 50部40萬(wàn)元/部 = 2000萬(wàn)元地下室消防、通風(fēng) 4650090元/㎡ = 3）弱電系統(tǒng) 41209535元/ ㎡= 4）室外工程 其中：水電管井線 41209585/10000 = 環(huán)境工程 200/10000 = （環(huán)境工程面積按28122775％計(jì)算）5）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按以上四項(xiàng)之和的3％計(jì)算：3％ = 管理費(fèi)用 1）建設(shè)單位管理費(fèi)及銷售費(fèi)用 4％ = 2）財(cái)務(wù)費(fèi)用 其中：土地款計(jì)息 125006‰36個(gè)月 = 2700萬(wàn)元每年1億貸款計(jì)息 100006‰36個(gè)月 = 2160萬(wàn)元土地抵押登記費(fèi) 31萬(wàn)元其他費(fèi)用 其中：質(zhì)量監(jiān)督 ％ = 工程監(jiān)理 ％ = 稅金 其中：營(yíng)業(yè)稅 5％ = 城市建設(shè)維護(hù)稅及教育附加稅 10％ = 項(xiàng)目總投資按以上1+2+3+4+5+6 三、 收入估算“桂花園”項(xiàng)目謹(jǐn)慎原則計(jì)算：多層公寓2500元/㎡，小高層公寓2700元/㎡，商鋪3800元/㎡，可銷售車位1500個(gè)。多層公寓：2500217730/10000 = 小高層公寓：270018000/10000 = 6840萬(wàn)元商鋪：3800217730/10000 = 地下車位: 1500 = 7800萬(wàn)元合計(jì)銷售總收入：四、 利潤(rùn)預(yù)測(cè)收入－投資 = － = ％五、 可銷售房屋成本根據(jù)以上投資估算，經(jīng)計(jì)算，按房屋類型劃分成本分別如下：多層 ；小高層 ；商鋪 ；地下車位 。今年以來(lái)，合肥市區(qū)住宅房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，本項(xiàng)目對(duì)面的夢(mèng)園小區(qū)二期多層均價(jià)已經(jīng)達(dá)2200元/平方米。合肥綠城桂花園的成本不低，主要原因一是建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)較高，比同類圖紙?jiān)靸r(jià)高；二是用材較好；三是環(huán)境景觀標(biāo)準(zhǔn)較高，但銷售價(jià)格不可能太高。因此，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本管理尤為重要。我們決心從設(shè)計(jì)圖紙開(kāi)始，到材料選擇，工程招投標(biāo)等等，每一項(xiàng)都市能精心考慮，增強(qiáng)成本管理意識(shí)，在確保質(zhì)量的前提下，把成本壓下來(lái)，爭(zhēng)取更大的效益。關(guān)于建議開(kāi)盤(pán)時(shí)間以及開(kāi)盤(pán)均價(jià)隨“營(yíng)銷策劃書(shū)上報(bào)”。 規(guī)劃用地位置：規(guī)劃合作化路、東至路間，規(guī)劃太湖路北?？梢?guī)劃建筑的用地面積允94280平方米。 規(guī)劃任憑化路紅線寬50M，太湖咱24M，東至路30M。規(guī)劃多層建筑退合作化路紅線不小于4米，退東至路、太湖路紅線不小于3米。 規(guī)劃用地可按高層住宅及多層住宅用地分別考慮。高層用地按占總用地的20％，即約18856平方米計(jì)；多層用地按占總用地的80％，即約75424平方米計(jì)。其中，高層用地中住宅用地控制在總用地的確70％，多層用地中住宅用地控制在總用地的65％。 ，建筑密度≤25％。 設(shè)計(jì)方案按23個(gè)組團(tuán)規(guī)模確定分區(qū)結(jié)構(gòu)，道路結(jié)構(gòu)及綠地系統(tǒng)。設(shè)計(jì)要求分區(qū)明確，建筑布局合理，滿足消防、環(huán)保、日照、通風(fēng)、配套等各方面規(guī)定。組織好地塊豎向、桿管線綜合等工程設(shè)計(jì)；精心組織沿城市道路、地塊內(nèi)部中心綠地周邊景觀組織。沿街方案報(bào)審。 規(guī)劃應(yīng)設(shè)置幼兒園、文化活動(dòng)用房、管理及社區(qū)服務(wù)、商業(yè)設(shè)施、（非）機(jī)動(dòng)車輛停車位等設(shè)施以及房、煤氣調(diào)壓站、垃圾站、公廁等相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施。 （非）機(jī)動(dòng)車輛停車按每戶（）；落實(shí)解決好規(guī)劃產(chǎn)生的中小學(xué)生入學(xué)問(wèn)題。中小學(xué)生裝數(shù)按總?cè)丝诘?8％計(jì)。 規(guī)劃應(yīng)征求消防、環(huán)保意見(jiàn)。