【正文】 500 錦繡花園 2022 8500 5800~7000 城南新建商鋪 中棟名都 11250 80008500 鴻翔時代廣場 8470 8200 華庭現(xiàn)代城 2022． 8 2540 6300 星城洛河 未開盤 8189 待定 星城洛洲 未開盤 23168 待定 風和麗苑 2022 1500 不詳 ?海昌路作為市中心通向城南的主干道，沿海昌路兩邊商鋪需求比較旺盛： ?天城公寓：因地段不同， 2022年轉(zhuǎn)讓價在 6500～ 7500元 /㎡ 不等，轉(zhuǎn)讓均價在 7000元 /㎡ 左右， 2022年均價在6600元 /㎡ ，平均漲了 400元 /㎡ ， 漲幅為 6%；目前業(yè)態(tài)組合相對較齊全； ?錦銹花園：因地段不同， 2022年轉(zhuǎn)讓價在 5800～ 7000元 /㎡ 不等，轉(zhuǎn)讓均價在 6400元 /㎡ 左右， 2022年均價在6100元 /㎡ ，平均漲了 300元 /㎡ ， 漲幅為 5%,業(yè)態(tài)相對集中在摩拖車行，修車行為主，配以簡單的美發(fā)，餐飲行業(yè)。 ?中棟名都和鴻翔時代廣場 是目前海昌路新建的代表性商鋪，整個項目均在 2022年 6月交付，和百合天地商業(yè)中心的交付在同一時間，目前價格在 8000—— 8500 /㎡ ，預(yù)計明年會在 8500—— 9000 /㎡ 左右，以上兩個項目的售價對百合天地商業(yè)中心的商鋪定價有一定的參考價值。 ? 城南商鋪售價 3 海寧主要商圈分析 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ?城西南市場群 ?城南新區(qū) 綠城新湖榮譽出品 ? 高新電腦城，紫陽路， 3500余方 ? 永樂家電，工人路 128號鴻翔購物中心 3樓， 1000余方 ? 宏圖三胞，工人路 122號（東方商廈 3樓）， 800方 3 購物市場分析 項目做數(shù)碼專業(yè)市場不可行 ? 城南區(qū)域目前人氣不足，所以項目需要引進一些吸引人氣的商業(yè)。 ? 項目商業(yè)需要能夠滿足周邊社區(qū)居民的需求，而數(shù)碼專業(yè)市場比較專業(yè)化，需求有限。 ?家電家居產(chǎn)品 ?數(shù)碼產(chǎn)品 ?書店 ?超市 ?運動產(chǎn)品 綠城新湖榮譽出品 供應(yīng)層面： ? 海寧專業(yè)家電市場只有永樂一家，面積有 1000余 平米，其余集中在華聯(lián)商廈（四樓），海寧大廈（三樓）等商場里，品牌集中于國內(nèi)外各大家電知名品牌。家電經(jīng)營平時不太有人氣，但每月營業(yè)額還是可以達到家電的贏利目的，這點從員工每月近 1000元的提成可以得出結(jié)論。 ? 家居主要集中于新規(guī)劃的締藝家家居廣場，經(jīng)營的品類有家居，衛(wèi)浴，起居用品等。因規(guī)劃地離市中心較遠，人氣目前還不行，家居主要銷售還是靠裝修公司的整體營銷為主。在海寧辦公大樓是各大品牌衛(wèi)浴的主要營銷領(lǐng)地。在華聯(lián)商廈東門也有部分家居廣場、 對于項目周邊開一家面積適中的家電家居產(chǎn)品精品店有一定機遇，但也有很大風險，需要慎重。 需求層面： ? 百合新城以及周邊新建小區(qū)將有 7000戶 左右在未來幾年內(nèi)會交付。這些家庭都是有一定經(jīng)濟實力的，對裝修、家電得要求會較高。 ? 海寧高檔消費呈現(xiàn)出明顯的外溢消費特征，因為他們大多有車，經(jīng)常到上海、杭州、嘉興消費。 ? 對于項目附近開一家以家電家居產(chǎn)品為主的精品店，我司隨機詢問了 8位別墅業(yè)主，其中可能會去消費與不太會去消費者，各占一半。會去者希望購物環(huán)境要好，檔次要高，產(chǎn)品要新穎要時尚。 3 購物市場分析 ?家電家居產(chǎn)品 ?數(shù)碼產(chǎn)品 ?書店 ?超市 ?運動產(chǎn)品 綠城新湖榮譽出品 項目需要一個 6000方左右的中型規(guī)模超市以作為社區(qū)配套，滿足百合新城及周邊社區(qū)居民的日常商業(yè)需求。 由于考慮到后續(xù)競爭的關(guān)系， 6000方左右規(guī)模的最為合適，從杭州、上海等城市的情況看來，比較適合市場。 離項目較遠處規(guī)劃有沃爾瑪，離項目較近處規(guī)劃有 10萬方的城南商業(yè)中心， 年底前開始新建，因此項目不應(yīng)再考慮大型購物賣場。 百合新城已經(jīng)有一個 300－500方的華聯(lián)超市，也有便利店。 目前入住業(yè)主有幾百戶，項目在未來幾年內(nèi)將全部交付，而其他兩個競爭項目如沃爾瑪、城南商業(yè)中心的投入運營估計在 2022年左右。 本項目 商辦用地 商辦用地 規(guī)劃中的城南商業(yè)中心(商業(yè) 10萬方以上） 商辦酒住用地 （商業(yè)約 5萬方） 滑輪中心 （商業(yè) 9000多方） 廣廈金貿(mào) （商業(yè) 5000方） 商辦用地 百合新城商鋪 （ ） 沃爾瑪 （ ） 締藝家 皮革城 3 購物市場分析 ?家電家居產(chǎn)品 ?數(shù)碼產(chǎn)品 ?書店 ?超市 ?運動產(chǎn)品 綠城新湖榮譽出品 供應(yīng)層面：海寧目前有 3家新華書店 ? 市中心干河街新華書店，為老店，面積 600平米右 ，經(jīng)營的內(nèi)容包括光盤，文化用品，及科普為主的書籍 ? 海昌路 錦銹花園對面新華書店 1400平米左右，除上述經(jīng)營的外還包括各大類的書籍，包括工業(yè)技術(shù)，文化，社會學(xué)，培訓(xùn)類等，較為全面。 ? 百合新城新華書店，面積 360平米。 ? 新華書店主要經(jīng)營的是中小學(xué)方面的書籍、文化用品，針對成人方面的文學(xué)、經(jīng)濟、管理方面的書較少。 雖然項目旁邊已經(jīng)有了一家新華書店，但再開一家經(jīng)營文學(xué)、經(jīng)濟、管理方面的書店還是有市場的，可借鑒杭州楓林晚書店的做法（書店里開辟有可以喝茶、喝咖啡、品書、展覽的地方）。（我司隨機詢問了 8位業(yè)主，他們均表示一定會或可能會到此書店消費） 這么做的好處是能夠增加項目的文化、休閑特性，吸引知識分子前來，同時在書店里舉辦展覽、藝術(shù)講座，更能很好的宣傳本項目。 需求層面： ? 百合新城業(yè)主以及周邊社區(qū)居民具有一定的經(jīng)濟地位，他們或者出于愛好，或者出于升遷需要，或者出于交往需要，或者出于生意需要，對于精神文明、對于文化有一定的追求，然而海寧這方面的書籍不是很多。 ? 就整個城南新區(qū)來講，文學(xué)、經(jīng)濟、管理方面書籍具有一定的市場。 3 購物市場分析 ?家電家居產(chǎn)品 ?數(shù)碼產(chǎn)品 ?書店 ?超市 ?運動產(chǎn)品 綠城新湖榮譽出品 供應(yīng)層面： ? 運動品牌集中于幾大商場和工人路沿街繁華商業(yè)帶，品牌和銷售都還可以。 ? 萊茵， ADIDAS， NIKE，李寧，喜德龍，安踏，特步，PUMA，喬丹，鴻星爾克、 361度 萊茵、 PUMA集中在商場。 ? ADIDAS， NIKE，李寧、安踏則商場、門店都有，且裝修都很到位，地段良好。 ? 喬丹，特步，喜德龍品牌因位臵在卡森廣場內(nèi)街，生意相對冷清，但還是贏利的。 ? 城南沒有任何一家知名的運動品牌店 對于項目而言，運動品牌店是一個機會點，因為城南沒有知名品牌店，同時周邊社區(qū)居民的消費能力較強。 當然也有風險，因為市區(qū)已經(jīng)形成了比較良好的消費氛圍。 需求層面： ? 百合新城業(yè)主大多關(guān)心自己以及家人的健康，所以他們對于運動裝備也舍得投入。 3 購物市場分析 ?家電家居產(chǎn)品 ?數(shù)碼產(chǎn)品 ?書店 ?超市 ?運動產(chǎn)品 綠城新湖榮譽出品 3 休閑、娛樂市場分析 ?酒吧 ?KTV ?足浴、健身中心、茶館、咖啡館 供應(yīng)層面： ?海寧的 KTV主要集中于市區(qū)：較大的有金壁輝煌（共有三層），英皇（類似杭州鼎紅），花樣年華（歐式風格），天上人間，新開的星樂迪量版 KTV，其他的 KTV則分布的較為零散，作為配套布局在酒店和娛樂中心的樓層里。 ?海寧的 KTV，還是比較火的，經(jīng)營的普遍較好。 對于項目而言， KTV是一個機會點，但前提是環(huán)境要好。 需求層面： ?項目周邊社區(qū)居民是具有消費能力的一群人，他們具有自己的影響，他們希望偶爾能邀三兩好友一起喝喝茶， KK歌等。 ?一種房子定義一種生活，一種生活匯聚一類人群，百合新城的業(yè)主彼此間會有著千絲萬縷的聯(lián)系，他們一起在家門口附近 K歌成為了一種可能。 ?對于在百合新城附近開一家 KTV，我司隨機詢問了8位業(yè)主，其中一半表示一定會去消費。 綠城新湖榮譽出品 3 休閑、娛樂市場分析 ?酒吧 ?KTV ?足浴、健身中心、茶館、咖啡館 供應(yīng)層面： ?酒吧聚集在市中心卡森廣場，有“來啊，酒吧”，02酒吧（裝修中），工人路的鼎極電音酒吧（裝修中），西山路的 39度慢搖吧，面積普遍在 1000余平米， ?還有面積在 200余平米的綠洲酒吧這樣類似國外的小酒吧，人氣也相當?shù)目梢裕? ?目前因兩大酒吧裝修，使另外的幾家酒吧經(jīng)營相對火爆。 對于項目而言，因為城南沒有酒吧，所以有機會，但是由于酒吧的經(jīng)營特性以及消費的習慣，故本項目若要開酒吧就要有其特色性，僅僅作為城南的配套性休閑酒吧，應(yīng)該有偏靜的特性。 需求層面： ?百合新城業(yè)主有泡吧的消費能力，但是根據(jù)一般經(jīng)驗，小城市居民泡吧等消費一般會到市區(qū)熱鬧的地方，不太愿意在家附近。 ?酒吧一般有扎堆經(jīng)營的習性，單個的酒吧一般很難經(jīng)營的非常出色。 綠城新湖榮譽出品 3 休閑、娛樂市場分析 ?酒吧 ?KTV ?足浴、健身中心、茶館、咖啡館 供應(yīng)層面： ?健身中心：集中在海寧市體育館（新建），海寧各大街道的辦公樓里，海寧市文化館，以及在市中心西山路的 大衛(wèi)健身中心 1400平米 ，滿足市中心有健身需求的消費者。 ?茶館：集中于幾大小區(qū)集中的地段方便的位臵，如 一江春水茶樓，永和茶樓，泌園閣 等 ?足浴、洗?。杭杏谖淖诼泛臀魃铰芬粠?，裝修檔次和面積都還可以，有 中泰足浴，佳優(yōu)子，康友足浴，海闊天空，金沙碧浪，黃金海岸，東方威尼斯洗浴。佳優(yōu)子足浴 已在城南錦銹大廈入駐。即將營業(yè)。 ?咖啡：集中于市中心的有 啡度西餐、香格里拉 ；西山路的 名典咖啡、迪歐咖啡 ；海昌路的 藍山咖啡 。 ?大結(jié)論：休閑娛樂類的商業(yè)場所普遍較為扎堆，隨著文宗路可能的塘市河橋梁規(guī)劃開通，文宗路休閑產(chǎn)業(yè)會發(fā)展的更好 考慮到競爭等關(guān)系，健身中心市場暫時不建議進入。 咖啡、茶館、足浴按摩可以分別引入 1－ 2家，以滿足業(yè)主以及周邊居民的休閑需求。 綠城新湖榮譽出品 供應(yīng)層面： ? 海寧主城區(qū)的兒童用品集中在長埭路兩家醫(yī)院附近，經(jīng)營品牌較多，迪士尼童裝，親親寶貝等。另外，勤儉路機關(guān)幼兒園附近，也集中了麗嬰房，育嬰童等嬰幼產(chǎn)品。 ? 城南目前為止基本上沒有嬰幼產(chǎn)品，還是一塊空白，隨著以后醫(yī)療中心的建立，各大公立醫(yī)院的遷入，周邊預(yù)計會形成較為龐大的嬰幼用品市場。 3 嬰幼兒、兒童產(chǎn)品市場分析 需求層面： ? 根據(jù)調(diào)研，百合新城入住業(yè)主大多是三口之家，其中，小孩以嬰兒、讀幼兒園、小學(xué)為主。 ? 這說明嬰兒、小孩類的相關(guān)服務(wù)與產(chǎn)品將成為市場熱點，潛在需求較大。 ? 根據(jù)調(diào)研，除嬰兒日常用品的需求外，隨著生活水平的提高，居民對嬰兒的早期教育開發(fā)，非常關(guān)注，尤其是老師等高素質(zhì)人群。 ? 對于在百合新城附近開一家主打嬰幼兒、兒童產(chǎn)品為主的嬰童店，在這家嬰童店專門有嬰幼兒早教中心，對于這家店的發(fā)展前景，我司隨機詢問的結(jié)果顯示：絕大部分都認為其可能會有發(fā)展，他們的理由是一般家庭都是獨生子女，舍得花錢，孩子是家庭的主力消費者，另外海寧目前幼教水平不高。 ? 當問及若百合新城附近有一家針對兒童的興趣培訓(xùn)機構(gòu)，是否會為子女報名參加培訓(xùn)時，大部分隨機受訪者表示可能會與一定會。 ? 他們一般會為孩子選擇書法、繪畫、舞蹈、游泳方面的課程，樂器、寫作、視聽課程也有較大需求。 綠城新湖榮譽出品 3 嬰幼兒、兒童產(chǎn)品市場分析 嬰幼兒、兒童類產(chǎn)品專賣店、早教中心是項目的機會點之一?？梢钥紤]引進“貝因美”嬰童世界（早教方面也可以借鑒杭州城西“新愛嬰早教中心”）。 針對小孩的培訓(xùn)班如書法、繪畫、舞蹈、樂器、寫作、游泳的培訓(xùn)班也有較大市場。 綠城新湖榮譽出品 ?紫陽路 ?工人路的商業(yè)業(yè)態(tài)除了大型百貨商場外，也是中高檔服飾品牌集中的商業(yè)街，奧康、雅戈爾、報喜鳥、美特斯邦威、紅蜻蜓、 KAPPA、李寧等都在工人路有專賣店。 ?工人路的租金也是海寧目前租金最高的商業(yè)街，租金最高的東方商廈低鋪在 10元 /㎡ /天，位于華聯(lián)斜對面的店面租金在 /㎡ /天，工人路繁華地段的一層店面租金平均為 /㎡ /天。 3 主要商業(yè)街商鋪租金水平 ?工人路 ?人民路 ?卡森廣場 ?西山路 店面地址 商家 業(yè)態(tài) 面積 (㎡ ) 租金 /年 /萬 日租金 /㎡ 工人路國大對面 李寧 服飾 140 25 工人路中茂 KAPPA 服飾 70 16 工人路中茂世紀對面 報喜鳥 服飾 70 15 工人路 108 JACKJONES 服飾 100 26 工人路 114號 安踏 服飾 70 25 工人路 JACKWALK 服飾 80 16 工人路 102 g/m/d 日化 40 10 工人路 報喜鳥 服飾 60 20 工人路 KAPPA 服飾 60 16 ?倉基街 ?海昌路 ?西山路 綠城新湖榮譽出品 ?紫陽路 ?人民路的業(yè)態(tài)以服飾為主，屬于大眾品牌，基本沒有中高檔品牌，租金也比工人路繁華地段低，平均租金為 /天 /㎡ 。 3 主要商業(yè)街商鋪租金水平 ?工人路 ?人民路 ?卡森廣場 ?西山路 ?倉基街 ?海昌路 ?西山路