【正文】 500 錦繡花園 2022 8500 5800~7000 城南新建商鋪 中棟名都 11250 80008500 鴻翔時(shí)代廣場(chǎng) 8470 8200 華庭現(xiàn)代城 2022． 8 2540 6300 星城洛河 未開(kāi)盤(pán) 8189 待定 星城洛洲 未開(kāi)盤(pán) 23168 待定 風(fēng)和麗苑 2022 1500 不詳 ?海昌路作為市中心通向城南的主干道，沿海昌路兩邊商鋪需求比較旺盛： ?天城公寓：因地段不同， 2022年轉(zhuǎn)讓價(jià)在 6500～ 7500元 /㎡ 不等，轉(zhuǎn)讓均價(jià)在 7000元 /㎡ 左右， 2022年均價(jià)在6600元 /㎡ ，平均漲了 400元 /㎡ ， 漲幅為 6%；目前業(yè)態(tài)組合相對(duì)較齊全； ?錦銹花園：因地段不同， 2022年轉(zhuǎn)讓價(jià)在 5800～ 7000元 /㎡ 不等，轉(zhuǎn)讓均價(jià)在 6400元 /㎡ 左右， 2022年均價(jià)在6100元 /㎡ ，平均漲了 300元 /㎡ ， 漲幅為 5%,業(yè)態(tài)相對(duì)集中在摩拖車行，修車行為主，配以簡(jiǎn)單的美發(fā)，餐飲行業(yè)。 ?中棟名都和鴻翔時(shí)代廣場(chǎng) 是目前海昌路新建的代表性商鋪，整個(gè)項(xiàng)目均在 2022年 6月交付，和百合天地商業(yè)中心的交付在同一時(shí)間，目前價(jià)格在 8000—— 8500 /㎡ ，預(yù)計(jì)明年會(huì)在 8500—— 9000 /㎡ 左右，以上兩個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)對(duì)百合天地商業(yè)中心的商鋪定價(jià)有一定的參考價(jià)值。 ? 城南商鋪售價(jià) 3 海寧主要商圈分析 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ?城西南市場(chǎng)群 ?城南新區(qū) 綠城新湖榮譽(yù)出品 ? 高新電腦城，紫陽(yáng)路， 3500余方 ? 永樂(lè)家電，工人路 128號(hào)鴻翔購(gòu)物中心 3樓， 1000余方 ? 宏圖三胞，工人路 122號(hào)（東方商廈 3樓）， 800方 3 購(gòu)物市場(chǎng)分析 項(xiàng)目做數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng)不可行 ? 城南區(qū)域目前人氣不足，所以項(xiàng)目需要引進(jìn)一些吸引人氣的商業(yè)。 ? 項(xiàng)目商業(yè)需要能夠滿足周邊社區(qū)居民的需求，而數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng)比較專業(yè)化，需求有限。 ?家電家居產(chǎn)品 ?數(shù)碼產(chǎn)品 ?書(shū)店 ?超市 ?運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品 綠城新湖榮譽(yù)出品 供應(yīng)層面： ? 海寧專業(yè)家電市場(chǎng)只有永樂(lè)一家，面積有 1000余 平米，其余集中在華聯(lián)商廈（四樓），海寧大廈（三樓）等商場(chǎng)里，品牌集中于國(guó)內(nèi)外各大家電知名品牌。家電經(jīng)營(yíng)平時(shí)不太有人氣，但每月?tīng)I(yíng)業(yè)額還是可以達(dá)到家電的贏利目的，這點(diǎn)從員工每月近 1000元的提成可以得出結(jié)論。 ? 家居主要集中于新規(guī)劃的締藝家家居廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)的品類有家居，衛(wèi)浴，起居用品等。因規(guī)劃地離市中心較遠(yuǎn)，人氣目前還不行，家居主要銷售還是靠裝修公司的整體營(yíng)銷為主。在海寧辦公大樓是各大品牌衛(wèi)浴的主要營(yíng)銷領(lǐng)地。在華聯(lián)商廈東門(mén)也有部分家居廣場(chǎng)、 對(duì)于項(xiàng)目周邊開(kāi)一家面積適中的家電家居產(chǎn)品精品店有一定機(jī)遇，但也有很大風(fēng)險(xiǎn)，需要慎重。 需求層面： ? 百合新城以及周邊新建小區(qū)將有 7000戶 左右在未來(lái)幾年內(nèi)會(huì)交付。這些家庭都是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，對(duì)裝修、家電得要求會(huì)較高。 ? 海寧高檔消費(fèi)呈現(xiàn)出明顯的外溢消費(fèi)特征，因?yàn)樗麄兇蠖嘤熊?，?jīng)常到上海、杭州、嘉興消費(fèi)。 ? 對(duì)于項(xiàng)目附近開(kāi)一家以家電家居產(chǎn)品為主的精品店，我司隨機(jī)詢問(wèn)了 8位別墅業(yè)主，其中可能會(huì)去消費(fèi)與不太會(huì)去消費(fèi)者，各占一半。會(huì)去者希望購(gòu)物環(huán)境要好，檔次要高，產(chǎn)品要新穎要時(shí)尚。 3 購(gòu)物市場(chǎng)分析 ?家電家居產(chǎn)品 ?數(shù)碼產(chǎn)品 ?書(shū)店 ?超市 ?運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品 綠城新湖榮譽(yù)出品 項(xiàng)目需要一個(gè) 6000方左右的中型規(guī)模超市以作為社區(qū)配套，滿足百合新城及周邊社區(qū)居民的日常商業(yè)需求。 由于考慮到后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系， 6000方左右規(guī)模的最為合適，從杭州、上海等城市的情況看來(lái)，比較適合市場(chǎng)。 離項(xiàng)目較遠(yuǎn)處規(guī)劃有沃爾瑪，離項(xiàng)目較近處規(guī)劃有 10萬(wàn)方的城南商業(yè)中心， 年底前開(kāi)始新建，因此項(xiàng)目不應(yīng)再考慮大型購(gòu)物賣場(chǎng)。 百合新城已經(jīng)有一個(gè) 300－500方的華聯(lián)超市，也有便利店。 目前入住業(yè)主有幾百戶，項(xiàng)目在未來(lái)幾年內(nèi)將全部交付，而其他兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目如沃爾瑪、城南商業(yè)中心的投入運(yùn)營(yíng)估計(jì)在 2022年左右。 本項(xiàng)目 商辦用地 商辦用地 規(guī)劃中的城南商業(yè)中心(商業(yè) 10萬(wàn)方以上） 商辦酒住用地 （商業(yè)約 5萬(wàn)方） 滑輪中心 （商業(yè) 9000多方） 廣廈金貿(mào) （商業(yè) 5000方） 商辦用地 百合新城商鋪 （ ） 沃爾瑪 （ ） 締藝家 皮革城 3 購(gòu)物市場(chǎng)分析 ?家電家居產(chǎn)品 ?數(shù)碼產(chǎn)品 ?書(shū)店 ?超市 ?運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品 綠城新湖榮譽(yù)出品 供應(yīng)層面：海寧目前有 3家新華書(shū)店 ? 市中心干河街新華書(shū)店，為老店，面積 600平米右 ，經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容包括光盤(pán)，文化用品，及科普為主的書(shū)籍 ? 海昌路 錦銹花園對(duì)面新華書(shū)店 1400平米左右，除上述經(jīng)營(yíng)的外還包括各大類的書(shū)籍，包括工業(yè)技術(shù)，文化，社會(huì)學(xué)，培訓(xùn)類等，較為全面。 ? 百合新城新華書(shū)店，面積 360平米。 ? 新華書(shū)店主要經(jīng)營(yíng)的是中小學(xué)方面的書(shū)籍、文化用品，針對(duì)成人方面的文學(xué)、經(jīng)濟(jì)、管理方面的書(shū)較少。 雖然項(xiàng)目旁邊已經(jīng)有了一家新華書(shū)店，但再開(kāi)一家經(jīng)營(yíng)文學(xué)、經(jīng)濟(jì)、管理方面的書(shū)店還是有市場(chǎng)的，可借鑒杭州楓林晚書(shū)店的做法（書(shū)店里開(kāi)辟有可以喝茶、喝咖啡、品書(shū)、展覽的地方）。（我司隨機(jī)詢問(wèn)了 8位業(yè)主，他們均表示一定會(huì)或可能會(huì)到此書(shū)店消費(fèi)） 這么做的好處是能夠增加項(xiàng)目的文化、休閑特性，吸引知識(shí)分子前來(lái)，同時(shí)在書(shū)店里舉辦展覽、藝術(shù)講座，更能很好的宣傳本項(xiàng)目。 需求層面： ? 百合新城業(yè)主以及周邊社區(qū)居民具有一定的經(jīng)濟(jì)地位，他們或者出于愛(ài)好，或者出于升遷需要，或者出于交往需要，或者出于生意需要，對(duì)于精神文明、對(duì)于文化有一定的追求，然而海寧這方面的書(shū)籍不是很多。 ? 就整個(gè)城南新區(qū)來(lái)講，文學(xué)、經(jīng)濟(jì)、管理方面書(shū)籍具有一定的市場(chǎng)。 3 購(gòu)物市場(chǎng)分析 ?家電家居產(chǎn)品 ?數(shù)碼產(chǎn)品 ?書(shū)店 ?超市 ?運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品 綠城新湖榮譽(yù)出品 供應(yīng)層面： ? 運(yùn)動(dòng)品牌集中于幾大商場(chǎng)和工人路沿街繁華商業(yè)帶，品牌和銷售都還可以。 ? 萊茵， ADIDAS， NIKE，李寧，喜德龍，安踏，特步，PUMA，喬丹，鴻星爾克、 361度 萊茵、 PUMA集中在商場(chǎng)。 ? ADIDAS， NIKE，李寧、安踏則商場(chǎng)、門(mén)店都有，且裝修都很到位，地段良好。 ? 喬丹，特步，喜德龍品牌因位臵在卡森廣場(chǎng)內(nèi)街，生意相對(duì)冷清，但還是贏利的。 ? 城南沒(méi)有任何一家知名的運(yùn)動(dòng)品牌店 對(duì)于項(xiàng)目而言，運(yùn)動(dòng)品牌店是一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，因?yàn)槌悄蠜](méi)有知名品牌店，同時(shí)周邊社區(qū)居民的消費(fèi)能力較強(qiáng)。 當(dāng)然也有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槭袇^(qū)已經(jīng)形成了比較良好的消費(fèi)氛圍。 需求層面： ? 百合新城業(yè)主大多關(guān)心自己以及家人的健康，所以他們對(duì)于運(yùn)動(dòng)裝備也舍得投入。 3 購(gòu)物市場(chǎng)分析 ?家電家居產(chǎn)品 ?數(shù)碼產(chǎn)品 ?書(shū)店 ?超市 ?運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品 綠城新湖榮譽(yù)出品 3 休閑、娛樂(lè)市場(chǎng)分析 ?酒吧 ?KTV ?足浴、健身中心、茶館、咖啡館 供應(yīng)層面： ?海寧的 KTV主要集中于市區(qū)：較大的有金壁輝煌（共有三層），英皇（類似杭州鼎紅），花樣年華（歐式風(fēng)格），天上人間，新開(kāi)的星樂(lè)迪量版 KTV，其他的 KTV則分布的較為零散，作為配套布局在酒店和娛樂(lè)中心的樓層里。 ?海寧的 KTV，還是比較火的，經(jīng)營(yíng)的普遍較好。 對(duì)于項(xiàng)目而言， KTV是一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，但前提是環(huán)境要好。 需求層面： ?項(xiàng)目周邊社區(qū)居民是具有消費(fèi)能力的一群人，他們具有自己的影響，他們希望偶爾能邀三兩好友一起喝喝茶， KK歌等。 ?一種房子定義一種生活，一種生活匯聚一類人群，百合新城的業(yè)主彼此間會(huì)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，他們一起在家門(mén)口附近 K歌成為了一種可能。 ?對(duì)于在百合新城附近開(kāi)一家 KTV，我司隨機(jī)詢問(wèn)了8位業(yè)主，其中一半表示一定會(huì)去消費(fèi)。 綠城新湖榮譽(yù)出品 3 休閑、娛樂(lè)市場(chǎng)分析 ?酒吧 ?KTV ?足浴、健身中心、茶館、咖啡館 供應(yīng)層面： ?酒吧聚集在市中心卡森廣場(chǎng)，有“來(lái)啊，酒吧”，02酒吧（裝修中），工人路的鼎極電音酒吧（裝修中），西山路的 39度慢搖吧，面積普遍在 1000余平米， ?還有面積在 200余平米的綠洲酒吧這樣類似國(guó)外的小酒吧，人氣也相當(dāng)?shù)目梢裕? ?目前因兩大酒吧裝修，使另外的幾家酒吧經(jīng)營(yíng)相對(duì)火爆。 對(duì)于項(xiàng)目而言，因?yàn)槌悄蠜](méi)有酒吧，所以有機(jī)會(huì)，但是由于酒吧的經(jīng)營(yíng)特性以及消費(fèi)的習(xí)慣，故本項(xiàng)目若要開(kāi)酒吧就要有其特色性，僅僅作為城南的配套性休閑酒吧，應(yīng)該有偏靜的特性。 需求層面： ?百合新城業(yè)主有泡吧的消費(fèi)能力，但是根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，小城市居民泡吧等消費(fèi)一般會(huì)到市區(qū)熱鬧的地方，不太愿意在家附近。 ?酒吧一般有扎堆經(jīng)營(yíng)的習(xí)性，單個(gè)的酒吧一般很難經(jīng)營(yíng)的非常出色。 綠城新湖榮譽(yù)出品 3 休閑、娛樂(lè)市場(chǎng)分析 ?酒吧 ?KTV ?足浴、健身中心、茶館、咖啡館 供應(yīng)層面： ?健身中心：集中在海寧市體育館（新建），海寧各大街道的辦公樓里，海寧市文化館，以及在市中心西山路的 大衛(wèi)健身中心 1400平米 ，滿足市中心有健身需求的消費(fèi)者。 ?茶館：集中于幾大小區(qū)集中的地段方便的位臵，如 一江春水茶樓，永和茶樓，泌園閣 等 ?足浴、洗?。杭杏谖淖诼泛臀魃铰芬粠Вb修檔次和面積都還可以，有 中泰足浴，佳優(yōu)子，康友足浴，海闊天空，金沙碧浪，黃金海岸，東方威尼斯洗浴。佳優(yōu)子足浴 已在城南錦銹大廈入駐。即將營(yíng)業(yè)。 ?咖啡：集中于市中心的有 啡度西餐、香格里拉 ；西山路的 名典咖啡、迪歐咖啡 ；海昌路的 藍(lán)山咖啡 。 ?大結(jié)論：休閑娛樂(lè)類的商業(yè)場(chǎng)所普遍較為扎堆，隨著文宗路可能的塘市河橋梁規(guī)劃開(kāi)通，文宗路休閑產(chǎn)業(yè)會(huì)發(fā)展的更好 考慮到競(jìng)爭(zhēng)等關(guān)系，健身中心市場(chǎng)暫時(shí)不建議進(jìn)入。 咖啡、茶館、足浴按摩可以分別引入 1－ 2家，以滿足業(yè)主以及周邊居民的休閑需求。 綠城新湖榮譽(yù)出品 供應(yīng)層面： ? 海寧主城區(qū)的兒童用品集中在長(zhǎng)埭路兩家醫(yī)院附近，經(jīng)營(yíng)品牌較多，迪士尼童裝，親親寶貝等。另外，勤儉路機(jī)關(guān)幼兒園附近，也集中了麗嬰房，育嬰童等嬰幼產(chǎn)品。 ? 城南目前為止基本上沒(méi)有嬰幼產(chǎn)品，還是一塊空白，隨著以后醫(yī)療中心的建立，各大公立醫(yī)院的遷入，周邊預(yù)計(jì)會(huì)形成較為龐大的嬰幼用品市場(chǎng)。 3 嬰幼兒、兒童產(chǎn)品市場(chǎng)分析 需求層面： ? 根據(jù)調(diào)研，百合新城入住業(yè)主大多是三口之家，其中，小孩以嬰兒、讀幼兒園、小學(xué)為主。 ? 這說(shuō)明嬰兒、小孩類的相關(guān)服務(wù)與產(chǎn)品將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，潛在需求較大。 ? 根據(jù)調(diào)研，除嬰兒日常用品的需求外，隨著生活水平的提高，居民對(duì)嬰兒的早期教育開(kāi)發(fā)，非常關(guān)注，尤其是老師等高素質(zhì)人群。 ? 對(duì)于在百合新城附近開(kāi)一家主打嬰幼兒、兒童產(chǎn)品為主的嬰童店，在這家嬰童店專門(mén)有嬰幼兒早教中心，對(duì)于這家店的發(fā)展前景，我司隨機(jī)詢問(wèn)的結(jié)果顯示：絕大部分都認(rèn)為其可能會(huì)有發(fā)展，他們的理由是一般家庭都是獨(dú)生子女，舍得花錢(qián)，孩子是家庭的主力消費(fèi)者，另外海寧目前幼教水平不高。 ? 當(dāng)問(wèn)及若百合新城附近有一家針對(duì)兒童的興趣培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，是否會(huì)為子女報(bào)名參加培訓(xùn)時(shí)，大部分隨機(jī)受訪者表示可能會(huì)與一定會(huì)。 ? 他們一般會(huì)為孩子選擇書(shū)法、繪畫(huà)、舞蹈、游泳方面的課程，樂(lè)器、寫(xiě)作、視聽(tīng)課程也有較大需求。 綠城新湖榮譽(yù)出品 3 嬰幼兒、兒童產(chǎn)品市場(chǎng)分析 嬰幼兒、兒童類產(chǎn)品專賣店、早教中心是項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)之一?？梢钥紤]引進(jìn)“貝因美”嬰童世界（早教方面也可以借鑒杭州城西“新愛(ài)嬰早教中心”）。 針對(duì)小孩的培訓(xùn)班如書(shū)法、繪畫(huà)、舞蹈、樂(lè)器、寫(xiě)作、游泳的培訓(xùn)班也有較大市場(chǎng)。 綠城新湖榮譽(yù)出品 ?紫陽(yáng)路 ?工人路的商業(yè)業(yè)態(tài)除了大型百貨商場(chǎng)外，也是中高檔服飾品牌集中的商業(yè)街，奧康、雅戈?duì)枴?bào)喜鳥(niǎo)、美特斯邦威、紅蜻蜓、 KAPPA、李寧等都在工人路有專賣店。 ?工人路的租金也是海寧目前租金最高的商業(yè)街，租金最高的東方商廈低鋪在 10元 /㎡ /天，位于華聯(lián)斜對(duì)面的店面租金在 /㎡ /天，工人路繁華地段的一層店面租金平均為 /㎡ /天。 3 主要商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹚? ?工人路 ?人民路 ?卡森廣場(chǎng) ?西山路 店面地址 商家 業(yè)態(tài) 面積 (㎡ ) 租金 /年 /萬(wàn) 日租金 /㎡ 工人路國(guó)大對(duì)面 李寧 服飾 140 25 工人路中茂 KAPPA 服飾 70 16 工人路中茂世紀(jì)對(duì)面 報(bào)喜鳥(niǎo) 服飾 70 15 工人路 108 JACKJONES 服飾 100 26 工人路 114號(hào) 安踏 服飾 70 25 工人路 JACKWALK 服飾 80 16 工人路 102 g/m/d 日化 40 10 工人路 報(bào)喜鳥(niǎo) 服飾 60 20 工人路 KAPPA 服飾 60 16 ?倉(cāng)基街 ?海昌路 ?西山路 綠城新湖榮譽(yù)出品 ?紫陽(yáng)路 ?人民路的業(yè)態(tài)以服飾為主，屬于大眾品牌，基本沒(méi)有中高檔品牌，租金也比工人路繁華地段低，平均租金為 /天 /㎡ 。 3 主要商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹚? ?工人路 ?人民路 ?卡森廣場(chǎng) ?西山路 ?倉(cāng)基街 ?海昌路 ?西山路